Крымская земля уходит из-под ног владельцев
Севастополь массово изымает участки у собственников.
Спустя три с лишним года после референдума о статусе Крыма власти
Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тыс. исков. В
администрации
города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны
вернуть их. Большинство пострадавших -- граждане, в том числе покупатели
недвижимости
на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести
построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен. <<Ъ>> выяснил,
как
россияне приобрели и потеряли недвижимость в Крыму.
В 2017 году департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО)
Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об
истребовании участков
в собственность города, рассказали <<Ъ>> в самом ведомстве. По данным
департамента, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную
силу, 60
обжалуются.
Большая часть ответчиков -- физические лица. В ДИЗО объясняют, что иски были
поданы к тем, кто приобрел землю в 2015--2016 годах у собственников,
получивших
ее незаконно и безвозмездно.
Один из чиновников в правительстве Севастополя пояснил <<Ъ>>, что большая
часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части
Южного берега
Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Эти участки выдавались
администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006--2010 годах.
Сейчас
он депутат Верховной рады Украины от <<Блока Петра Порошенко>>.
Действующие власти города уверяют, что большинство участков располагаются в
лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с
нарушением
украинского законодательства.
<<Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали
участки>>, -- вспоминает источник <<Ъ>>. Факт наличия проблемы подтверждал
губернатор
Севастополя Дмитрий Овсянников. Он говорил, что среди владельцев участков
есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с
Сергеем
Куницыным не удалось.
Надежды на добросовестность
Пострадавшие с позицией властей не согласны. Так, в апреле ДИЗО подал иск к
Татьяне Бичковой и Надежде Трошевой. Им принадлежит участок (400 кв. м) для
дачного
строительства в Балаклавском районе Севастополя. В частную собственность он
был передан в 2009 году: тогда члены ОК <<ДСТ ``Грифон''>> в целом получили
под
индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились
к землям лесного фонда. В ДИЗО указывают, что основания для передачи этой
земли
по законодательству Украины отсутствовали.
После оформления собственности на участке господ Бичковой и Трошевой был
построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей
стала
москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками
по делу. <<Бичкова -- первый собственник земли, Трошева -- второй, она
передала
нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в
общедолевую собственность>>, -- объясняет госпожа Андреева. По ее словам,
застройщиком
выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года. Представляющий ее
интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы <<Поверенныйъ>> Даниил
Синицын
добавляет, что дело госпожи Андреевой не единственное: всего в районе
Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тыс. участков, на которые
сейчас
оспариваются права собственности.
Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова говорит,
что подобные ситуации в России -- распространенная практика. Но, по ее
мнению,
оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска. <<Необходимо
доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент
подтверждает
свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства
потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы>>, --
говорит она.
Судьба существующих на участках строений будет зависеть от того, признает ли
суд покупателей недобросовестными.
<<Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников
не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять
последствия
недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в
случае перехода прав на землю>>, -- объясняет госпожа Худякова.
Бухта Ласпи | Источник: РИА "Новости"
Негативный опыт
Но далеко не у всех разбирательства заканчиваются позитивно. Наталья Емец
говорит, что вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей
площадью
30 соток по программе приватизации, объявленной еще Юлией Тимошенко в 2011
году. <<Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году
получили
собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала
российской>>, -- рассказывает госпожа Емец. В марте 2017 года она обратилась
в суд,
чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью)
участков на кадастровый учет, и, пока шло разбирательство, узнала, что
департамент
имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из
незаконного владения. <<Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить
мне, почему
претензии не предъявлялись раньше>>, -- подчеркивает Наталья Емец.
Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области
Олег Сухов объясняет, что участок как юридический объект недвижимости
считается
возникшим с момента постановки его на кадастровый учет, межевания и
установления границ на местности с занесением таковых в кадастр. <<Только
после присвоения
участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может
участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную
собственность>>, --
объясняет он.
По опыту господина Сухова, тем, кто владеет землей, не состоящей на
кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного
участка.
Проблемы в черте города
Сложности с установлением прав на недвижимость встречаются не только в
Ласпи. Светлана Троценко с мужем переехали в Севастополь из Нижнего
Новгорода. <<Когда
в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в
Севастополе и продавать имущество в своем городе>>, -- говорит она. Когда
нашли двухэтажный
дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС.
Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на
первом
этаже.
<<В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем>>, --
вспоминает она, добавляя, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о
собственности
и перевезла сюда родителей. Однако в июне того же года пришло уведомление об
иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе
самовольной
постройки.
>
Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали
подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение.
Светлана Троценко
<
Суд постановил снести дом до 25 августа. Светлане Троценко удалось отсрочить
исполнение решения встречным ходатайством. <<Губернатор сказал, что с
проблемой
многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде.
Но в моем доме два этажа и мансарда>>, -- недоумевает она. По ее словам,
этот
случай не единичный. На одном из пикетов она познакомилась с женщиной, у
которой такая же проблема в Севастополе: дом в черте города признан
незаконной
постройкой, собственность участка не оспаривается.
Олег Сухов объясняет, что размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС
запрещено Гражданским кодексом. <<Регистрация дома как такового с получением
свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не
препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе
самовольной
постройки>>, -- отмечает он. Юрист объясняет, что для строительства
многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка,
но и разрешение
на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно
выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной
постройкой.
<<Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное
производство и только при согласии администрации принять исправленные
нарушения
или переоформление разрешенного использования участка>>, -- добавляет он.
От частного к бизнесу
Потери на фоне затеянной севастопольскими властями ревизии несут и
юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской
компании <<Агат-А>>
в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией
Верховного суда по экономическим спорам. В материалах дела в декабре 2015
года сообщалось,
что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО,
потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме
расположения
на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском
лесничестве в Балаклаве.
Из текста судебного решения следует, что 8,6 га в этом месте организация
получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат
для семейного
отдыха.
В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них
пансиона были подтверждены решениями департамента. Но уже в декабре они были
отменены,
земли, арендованные компанией <<Агат-А>>, попали в границы новых участков,
видом разрешенного использования которых значились отдых и использование
лесов.
ГКУС <<Севастопольское лесничество>> получило возможность зарегистрировать
право собственности Севастополя на эти земли. Суды трех инстанций заняли в
конфликте
позицию властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид
разрешенного использования земель.
По данным <<СПАРК-Интерфакс>>, <<Агат-А>> контролируется УК <<Парангон>>,
собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. Портал
Sevastopol.su
пишет, что строительная компания <<Парангон>> контролируется семьей
экс-министра обороны Украины Павла Лебедева. По данным этого сайта, на
спорной земле уже
возведен курортный комплекс <<Ласпи>> с апартаментами, стоимость которых
начинается от 5,6 млн руб. В августе 2017 года компания <<Агат-А>> подала в
Арбитражный
суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные
участки.
В <<Парангоне>> прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads
Consulting Александра Елизарова называет занимаемую властями в этом споре
позицию
правомерной, поэтому шансы <<Парангона>> оспорить решение считает нулевыми.
Разговорные компенсации
Власти Севастополя в целом не спорят, что многие владельцы проблемной
недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными
покупателями. Дмитрий
Овсянников упоминал, что таким собственникам заксобрание города может
выделить участки в качестве компенсации. Но, по его же словам, для этого
требуется
внесение изменений в законодательство. Глава комитета по градостроительству
и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил <<Ъ>>,
что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу
компенсации пока не было, хотя глава города действительно <<говорил об этом
со спикером
заксобрания Екатериной Алтабаевой>>.
Возможно, спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных
инвесторов -- массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на
интерес
россиян к недвижимости в Крыму.
Гендиректор офиса <<Миэль>> в Ялте Эльвина Боси говорит, что спрос на
недвижимость в Большой Ялте растет, причем максимальный интерес вызывает как
раз Южный
берег Крыма, в частности Севастополь. Средняя стоимость жилья в новостройках
здесь составляет 80-285 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимости, по
оценкам
руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7
тыс. руб. за 1 кв. м.
Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко, Вадим Никифоров, Симферополь
Источник:
https://news.mail.ru/economics/31225381/?frommail=1
С уважением, Эдуард Фурников
