Вопрос № 43900: Добрый день!
Подскажите пожалуйста! Мы наследники первой очереди, заявление подали вовремя, в шестимесячный срок, собрали документы, сдали их юристу по месту нахождения наследства и других действий пока не предпринимали хотя после смерти родствен...Вопрос № 43938: Уважаемые эксперты!
Помогите разобраться с такой ситуацией: между двумя организациями был заключен договор доверительного управления имуществом (зданием). Во время действия данного договора доверительный управляющий взял в банке кредит на реконст...Вопрос № 43955: Уважаемые эксперты рассылки "Гражданское право", нужен ваш совет. Прежде всего, обращаюсь к ПРАКТИКУЮЩИМ, имеющим непосредственное отношение к этой области, юристам.
По вашему мнению, какой договор будет оформить предпочтительнее в...Вопрос № 43967: Квартира покупалась организацией для меня, как ценного сотрудника в январе 2003 года. Я должен был отработать в организации 5 лет (до января 2008г) - запись в ТД, затем квартира должна была перейти в собственность - также запись в ТД. Механизм перех...
Вопрос № 43.900
Добрый день!
Подскажите пожалуйста! Мы наследники первой очереди, заявление подали вовремя, в шестимесячный срок, собрали документы, сдали их юристу по месту нахождения наследства и других действий пока не предпринимали хотя после смерти родственника прошёл год. Есть какой срок по оформлению документов? Можно оформить свою долю одному или нужно собраться всем вместе, что унас не получается? Можно написать отказ в пользу родственников или уже поздно? Один наследник смотрит за домом не повлияет это на остальных наследников
так как длительный срок не оформляем документы.
С уважением Анатолий.
Отвечает: dsv
Здравствуйте, Starcev A. V.!
Насколько я понимаю, Вы подали заявление о принятии наследства, вместе с необходимыми документами нотариусу (не просто юристу) по месту открытия наследства в течение полугода после смерти наследодателя. Главное значение для Вас имеет, что Вы все-таки подали ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИНЯТИИ НАСЛЕДСТВА. Что же делать далее? — это снова навестить этого нотариуса, он должен Вам объяснить какие документы ещё необходимы, оплатить госпошлину (если это государственный нотариус, что мало вероятно) или сумму согласно тарифа у частнопрактикующего
нотариуса. После чего он Вам выдаст свидетельства о праве на наследство, указав ту долю в наследуемом имуществе, на которую Вы имеете право (т. е. не надо являться всем).
Сейчас написать отказ от наследства в пользу другого наследника (по истечении полугода) уже поздно, если только Вы не восстановите срок в судебном порядке (как пример Ваша болезнь).
Ответ отправил: dsv (статус: 3-ий класс)
Ответ отправлен: 23.05.2006, 12:48 Оценка за ответ: 5
Вопрос № 43.938
Уважаемые эксперты!
Помогите разобраться с такой ситуацией: между двумя организациями был заключен договор доверительного управления имуществом (зданием). Во время действия данного договора доверительный управляющий взял в банке кредит на реконструкцию этого здания на срок 7 лет. В обеспечение погашения кредита здание было заложено.
По истечении 5 лет договор доверительного управления был расторгнут (ст. 1016 ГК РФ).
К наступлению срока возврата кредита, взятого доверительным управляющим на реконструкцию здания, он не был возвращен. Банк предъявил иск об обращении взыскания на здание, находящееся в залоге. Однако собственник здания предъявил встречный иск о признании договора о залоге недействительным, обосновывая свои требования тем, что срок действия договора о доверительном управлении, согласно закону, не может превышать пяти лет. Следовательно, сделка, заключенная доверительным управляющим, не может предусматривать
исполнение за счет имущества или обременение находящегося в управлении имущества за пределами этого срока. Кто здесь прав?
Буду с нетерпением ждать Ваших всегда грамотных ответов…
Отвечает: before
Здравствуйте, Оксана Юрьевна!
Вопрос довольно спорный и однозначного решения, по нашему мнению, не имеет.
1. Первая позиция:
Иск банка следует удовлетворить, поскольку закон не ограничивает срок действия договоров, заключаемых доверительным управляющим (ДУ).
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК РФ). Прекращение договора есть прекращение обязательства между ДУ и учредителем управления (УУ): это значит, что с этого момента ДУ не вправе совершать действия, определенные договором и законом. Вместе с тем, это никак не влияет на заключенные и действующие
договоры, в т.ч. залоговые правоотношения.
Более того, в соответствии с п. 1 ст. 1020 ГК РФ Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Кроме этого, как показывает практика, как правило в договоре отмечается необходимость ДУ согласовать распоряжение недвижимостью с УУ. Поэтому УУ не мог не знать о правомочиях ДУ в части залога.
Таким образом, притязания банка правомерны.
2. Вторая позиция:
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК РФ Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Из этого можно сделать очевидный вывод: ДУ не является собственником имущества. Однако при этом он действует от своего имени, а не от имени собственника (п. 2 ст. 1012 ГК РФ), поэтому именно он является стороной в сделке.
Однако в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Перечень исчерпывающий: об этом говорит союз "либо" и отсутствие указания "если иное не предусмотрено законом". Поэтому залогодателем могут быть только 2 лица: собственник и лицо, имеющее на вещь право хозяйственного ведения. По смыслу ст. 335 ГК РФ - больше никто! Это подтверждает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ: "Исходя из смысла статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое
имущество или права хозяйственного ведения им" (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. No. 5210/99).
ДУ не является ни тем, ни другим, поэтому заключенный им договор залога ничтожен по ст. 168 ГК РФ как противоречащий закону (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Изложенному нами представлению может быть противопоставлена формулировка п. 2 ст. 1020 ГК РФ, согласно которой "Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества".
Однако такое возражение должно быть отвергнуто как ошибочное. Ст. 1020 ГК РФ говорит только об "осуществлении правомочий" собственника, в то время как императивная норма ст. 335 ГК РФ прямо называет СУБЪЕКТА - собственник. разница очевидна: в первом случае речь идет об обязательственном характере правоотношений, во втором - о субъектах гражданского права.
Изложенная вторая позиция не признается, однако, в юридической литературе. Все авторы допускают залог ДУ, но при этом просто не упоминают о ст. 335 ГК РФ.
Аналогична и судебная практика: ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 08.06.2005 г. N Ф09-1614/05-С5 рассмотрел дело с залогом, осуществимым ДУ, сослался на ст. 1020 ГК РФ, но обошел норму п. 2 ст. 335 ГК РФ. Поэтому по сути этот вопрос остается открытым.
Если бы у Вас эта ситуация случилась на практике, было бы интересно довести дело до Президиума ВАС РФ и узнать мнение высших арбитров.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт)
Ответ отправлен: 27.05.2006, 19:23
Вопрос № 43.955
Уважаемые эксперты рассылки "Гражданское право", нужен ваш совет. Прежде всего, обращаюсь к ПРАКТИКУЮЩИМ, имеющим непосредственное отношение к этой области, юристам.
По вашему мнению, какой договор будет оформить предпочтительнее в следующей ситуации?
Дед хочет подарить родной внучке квартиру. Фамилии деда и внучки разные. Внучка в браке не состоит. Квартира в собственности деда с 2000 года. В квартире зарегистрированы и не будут сниматься с регистрации дед и бабушка (его жена). Внучка проживает на данной жилплощади, но не зарегистрирована на ней.
При дарении - в налоговой для освобождения от налога на имущество, полученное в порядке дарения между близкими родственниками, придётся подтверждать родство деда и внучки. Какие потребуются для этого документы? Проблематично подтвердить смену девичьей фамилии мамы внучки, т.к. она дважды была замужем (и теперь разведена), регистрация происходила в разных городах, слишком далеко находящихся от сегодняшнего места жительства. Оформить нужно быстро, а сколько ждать ответа на запросы в ЗАГСы и дождутся ли этих ответов
вообще, не известно.
При купле-продаже (по сути фиктивной) - какие придётся производить выплаты после получения внучкой свидетельства о праве собственности? Т.е. придётся ли внучке платить какие-то налоги в связи с "куплей" или деду в связи с "продажей"? Как может отразиться на данном моменте то, что дед и бабушка остаются зарегистрированными в квартире? Возможно ли в случае купли-продажи получение внучкой налогового вычета и что для этого необходимо?
Жду ваших квалифицированных ответов.
С уважением, Ольга.
Отправлен: 23.05.2006, 10:23
Вопрос задала: Olga G. (статус: 1-ый класс)
Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 1)
Отвечает: before
Здравствуйте, Olga G.!
1. Для освобождения от уплаты налога в ИФНС необходимо будет предоставить документы, подтверждающие родство. Законодательного перечня таких документов нет. Поэтому обычно предоставляется пакет, из которого с очевидностью следует факт родства, в т.ч. свидетельства о рождении, о расторжении брака, о заключении брака, о смене фамилии и др.
В Вашем случае (при заключении-расторжении брака и смене фамилии) предоставляется справка из ЗАГСа, которая содержит указание на фамилии до и после заключения/расторжения брака. Справка из ЗАГСа, удостоверяющая факт родства, предъявляется ИФНС.
В случае невозможности установления факта родства через ораны ЗАГСа Вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении родственных отношений.
Разумеется, что при таких обстоятельствах по времени это будет довольно долго.
2. Внучке не нужно будет платить никаких налогов, связанных с приобретением квартиры по договору купли-продажи.
Что касается деда, то ему придется заплатить подоходный налог в размере 13%. При этом он вправе получить имущественный вычет в порядке ст. 220 НК РФ в сумме, полученный от реализации квартиры в размере всей суммы или до 1 000 000 рублей (при нахождении квартиры в собственности деда менее 3 лет). В последнем случае налог нужно будет уплатить с суммы, превышающей 1 000 000 рублей, а с этого милиона налог не взымается.
Для получения вычета деду необходимо будет предоставить наряду с декларацией заявление и пакет документов, подтверждающих право на вычет, в т.ч.:
- документы, подтверждающие период владения реализованным недвижимым имуществом, в частности первоначальный договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого деду квартира была переданы в собственность, а также договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым дед обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанную квартиру;
- оформленные в установленном порядке платежные документы, подтверждающие сумму денежных средств, полученных дедом от покупателя при продаже этого недвижимого имущества (банковские выписки, расписка передаче-получении денег и пр.).
3. Вы справишаете "Как может отразиться на данном моменте то, что дед и бабушка остаются зарегистрированными в квартире?"
Ответ - никак. Это условие договора не будет приниматься во внимание, поскольку противоречит закону: в этой части договор будет недействителен в силу ст.ст. 168, 180, 292 ГК РФ. Причиной является предписание п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом".
Как видим, ГК РФ допускает изменение своего предписания только ЗАКОНОМ, но не иным правовым актом или тем более договором.
Поэтому условие о сохранении прав пользования бабушки и дедушки квартиры ничтожно и не имеет юридических последствий с момента совершения сделки (ст. 166 ГК РФ).
Мне сложно советовать Вам какую-либо из этих конструкций, ибо обе они страдают недостатками: первая - верна с точки зрения закона, но довольно длительна; вторая - ничтожная сделка, ибо притворна (ст. 170 ГК РФ). Поэтому Вам, видимо. нужно будет определиться как-то самим.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт)
Ответ отправлен: 27.05.2006, 17:02
Вопрос № 43.967
Квартира покупалась организацией для меня, как ценного сотрудника в январе 2003 года. Я должен был отработать в организации 5 лет (до января 2008г) - запись в ТД, затем квартира должна была перейти в собственность - также запись в ТД. Механизм перехода оговорен не был. Я проживал в ней без оформления договора найма. Квартира не служебная. Квартира была в собственности фед. образ. гос. учреждения (ФГОУ). В октябре 2004г. всю недвижимость ФГОУ перевели в федеральную собственность (Минсельхоз), в том числе и
эту квартиру (по недосмотру). Сейчас квартира для ФГОУ принадлежит на праве оперативного управления. Администрация ФГОУ не против оформить договор соцнайма задним числом (2004г.)чтобы выполнить ТД, но выдать ордер не может, т.к. не является муниц. образованием. т.е. ордера не выдает. А вот СОБСТВЕННО и вопрос...
Могу ли я оформив договор соц. найма до 2005г., без ордера, претендовать на приватизацию данной квартиры. Все коммун. платежи с 2003г. проводились от моего имени.
Пожалуйста, ответьте, если у Вас есть мнение или идеи по этому поводу.
Отвечает: before
Здравствуйте, Евсюков Ю. В.!
В соответствии со ст. 296, 120 ГК РФ, ст. 39 Закона РФ "Об образовании" имущество принадлежит учреждению только на праве оперативного управления. Право собственности у учреждения в принципе быть не может. Вы же указываете, что "Квартира была в собственности ... ФГОУ". Такого не может быть.
Тот факт, что ст. 296 ГК РФ допускает возможность самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным на средства от предпринимательской деятельности, ничего не меняет. Такое имущество только учитывается на отдельном балансе, но на праве собственнику оно принадлежит государству - РФ.
Поэтому при измееннии подведомственности на Минсельхоз речь могла ити не о поступлении квартиры в федеральную собственность, а о включении ее в общий баланс. Последствие этого - теперь ФГОУ не может распоряжаться таким имуществом (п. 1 ст. 296 ГК РФ), в связи с чем оформление Ваших прав на данную квартиру сегодня недопустим.
Что касается оформления задним числом, то это также представляется невозможным. Согласно ст. 47, 51 ЖК РСФСР ордер является обязательным, поскольку договор найма заклчается только на его основании. В связи с чем, в приватизации может быть отказано.
Более того, при обнаружении таких действий правоохранительными органами возможно привлечение к уговлоной ответственности по ст. 159 УК РФ (Мошенничество) + служебный подлог.
Далее. Законом установлен специальный порядок передачи квартир гржданам по договору соцнайма. В связи с этим, по нашему мнению, Ваша договоренность с учреждением о предоставлении Вамквартиры по договору соцнайма является ничтожной как противоречащая закону. При таких обстоятельствах ФГОУ могло либо передат Вам ее в собственность, либо по договору коммерческого найма.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт)
Ответ отправлен: 27.05.2006, 12:38
