Вопрос № 41361: Добрый день, уважаемые эксперты! У меня возникла следующая ситуация: мы решили продать нашу двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную. С работником из агенства недвижимости мы заключили договор возмездного оказания услуг ( на продажу нашей кварти...Вопрос № 41369: Уважаемые, срочно, пожалуйста, помогите, - я в панике.
15 минут назад позвонил следователь- попросил к телефону дочь (14 лет), т.к. ее небыло, попросил ее завтра прийти !на допрос!- я в шоке. Что делать? Я спросил, можно ли ему позвонить- сказал,...
Вопрос № 41.361
Добрый день, уважаемые эксперты! У меня возникла следующая ситуация: мы решили продать нашу двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную. С работником из агенства недвижимости мы заключили договор возмездного оказания услуг ( на продажу нашей квартиры) и предварительный договор (на покупку интересующей нас квартиры), в котором оговорили и задаток в сумме 2000$. К сожалению, когда мама подписывала договора, она не обратила внимание на даты окончания их сроков действия. Дело в том, что купить квартиру ( а соответственно
и оплатить) мы должны до 20 мая 2006г., а продать нашу квартиру агент может до 29 мая. Мы бы не заостряли на этом внимание, если бы не поведение нашего агента: нашу квартиру он продавать похоже не собирается ( постоянно приводит людей которые признаются, что им нужна квартира другой площади и планировки). А без денег, вырученных за нашу квартиру, мы не сможем купить новую. Если можно, то разъясните мне, пожалуйста, следующие моменты: -- потеряем ли мы задаток,
если не сможем осуществить сделку? (хоть агенство и не является продавцом квартиры, и не может считать полученную сумму задатком, но в договоре указан именно этот термин "задаток")
-- можем ли мы (если агент не продаст нашу квартиру) обратиться в суд, а точнее имеет ли это смысл?
Заранее благодарна всем за ответы!!!
Отвечает: before
Здравствуйте, Мария Владимировна!
Ответить на Ваш вопрос, к сожалению, не представляется возможным в связи с отсутствием достаточной информации в вопросе и невозможностью ознакомиться с условиями заключенных Вами договоров. Замечу только следующее:
1. Если договор на риэлторское обслуживание в части продажи квартиры пока не вызывает особых вопросов, то вот заключение предварительного договора не может не вызывать удивления.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Поэтому если агент не является собственником квартиры или неуполномочен собственником на ее продажу (напр., по договору комиссии или агентскому договору по конструкции догвоора комиссии), то он не может заключать с Вами предварительный договор, так как единственной обязанностью по такому договору является заключение основного договора купли-продажи, поэтому агент должен быть уполномочен на продажу.
Вы же отмечаете, что "агенство и не является продавцом квартиры". Но раз так, то заключенный Вами предварительный договор ничтожен по ст. 168 ГК РФ как не соответствующий ст. 429 ГК РФ.
Поэтому, может быть, был заключен какой-либо иной договор? Чтобы определить точно, какой именно, необходимо ознакомиться с ним.
2. Далее. Возможность обеспечения исполнения предварительного договора задатком вызывает в юриспруденции огромную дискуссию, которая длится уже не одно десятилетие. Спор этот идет, прежде всего, в доктрине гражданского права, когда одни ученые считают, что задаток не может обеспечивать предварительный договор, так как задаток обечпечивает только денежные обязательства (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а предварительный договор, разумеется, таким не является; другие считают, что задаток с предварительным договором вполне
сосместим, но никак это не аргументируют. Лично я придерживаюсь первой точки зрения.
Не лучше обстояит дело и с судебной практикой: она крайне противоречива:
1. Федеральный Арбитражный Суд (ФАС) Северо-Западного округа в своем Постановлении от 18.03.2004 N А56-19741/03 посчитал, что задаток вполне может обеспечивать предварительный договор. Аналогичное мнение мы встречаем в Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2002 N А28-2483/02-109/19.
2. Совершенно иную позицию встречаем в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004: "Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи не может быть обеспечен задатком, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, а средства, уплаченные на его основании, являются авансом или предварительной оплатой имущества".
Таким образом, не исключено, что судом условие о задатке в предварительном договоре будет признано недействительным, а сумма задатка будет рассматриваться в качестве суммы предоплаты. А если будет так, то сумму задатка Вы не потеряете.
3. Что касается Вашего вопроса относительно обращения в суд, "если агент не продаст нашу квартиру". Не совсем понятно, с какой целью Вы желаете обратиться в суд. С тем, что агент не исполнил свои обязательства по договору возмездного оказания услуг? Если так, то сейчас ответить на этот вопрос не представляется возможным по простой причине. У Вас возникнет только исполнительное притязание, которое обращено к ответчику, а не суду (в отличии от преобразовательных и установительных притязаний); при этом
требовать исполнения обязательства в натуре по ст. 396 ГК РФ Вы не сможете, т.к. исполнить такое решение суда будет невозможно; поэтому Вам останется только требовать возмещения убытков по ст.ст. 393, 15 ГК РФ, а также выплаты неустойки, если она предусмотрена договором.
Поэтому целесообразность обращения в суд есть только в том случае, если у Вас от неисполнения агентом своих обязанностей по договору образуются убытки (ну или если в договоре речь идет о неустойке); в противном случае у Вас не будет предмета искового притязания.
Как видите, вопросов пока больше, чем ответов. Сожалею. Если есть, что дополнить, будем рады ответить Вам.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт)
Ответ отправлен: 28.04.2006, 11:42 Оценка за ответ: 5 Комментарий оценки: Настолько полный и грамотный ответ, что я даже не ожидала! Создается
ощущение, будто человек специально готовился для ответа или действите&
#1083;ьно грамотный специалист!!! Спасибо огромное. Я поняла все что мне нужно!
Вопрос № 41.369
Уважаемые, срочно, пожалуйста, помогите, - я в панике.
15 минут назад позвонил следователь- попросил к телефону дочь (14 лет), т.к. ее небыло, попросил ее завтра прийти !на допрос!- я в шоке. Что делать? Я спросил, можно ли ему позвонить- сказал, что звонить ему не надо, просто надо прийти. Я теперь думаю, что случилось? Доча придет(она у репетитора)- я ее конечно, спрошу, но не факт, что она мне все расскажет. Завтра она туда пойдет и я теперь думаю, а если ее там прямо и задержат (не знаю за что!) - возможно ли такое? Можно ли мне туда идти вместе с ней? Или
меня туда не пустят- Вряд ли? Доча моя, конечно, сорви голова- но вряд ли она участвовала в чем-то криминальном- хотя, конечно, может просто что-то видела...
Короче, я боюсь! Боюсь туда ее отпускать и не отпускать тоже ...
Я думаю, что если я туда пойду с ней- это будет правильно(надо будет с работы сбежать еще)- но как себя там вести? На все ли вопросы отвечать?
Впервые в такой ситуации...
Посоветуйте что-нибудь, пожалуйста
Заранее спасибо
Константин
Отвечает: Eviran
Здравствуйте, Константин shvetski!
Паниковать раньше времени не надо. Вашу дочь имеют право допросить с соблюдением требований ст.191 УПК РФ (см.Приложение). Вы имеете право присутствовать на допросе.
На несовершеннолетнего свидетеля распространяются права и обязанности свидетеля, предусмотренные ст.56 УПК РФ (см. Приложение) в части, не противоречащей ст.191 УПК РФ.
С уважением, Eviran.
Приложение:
--------- Знания-это набор фактов. Мудрость-это умение пользоваться знаниями.
Ответ отправила: Eviran (статус: Профессионал) Россия, Владивосток Организация: Приморская краевая коллегия адвокатов ---- Ответ отправлен: 27.04.2006, 08:45 Оценка за ответ: 5 Комментарий оценки: Огромное спасибо
