/ ЮРИСПРУДЕНЦИЯ / Гражданское право / Гражданское право

Выпуск № 404
от 14.05.2006, 09:05

Вопрос № 42.494

Здравствуйте уважвемые юристы. Хотелось бы мне услышать ответ на один не праздный вопрос, касающийся моих хороших знакомых. Ситауация такова: Есть квартира и бабушка, которая ею владеет. Квартира сейчас приватизируется. Есть внучка, которой бабушка хочет оставить эту квартиру таким образом, чтобу дочке этой бабушки, ничего не досталось, ибо она хорошо дружит с алкоголем. Что по вашему компетентному мнению нужно сделать бабушке с дочкой, чтобы добиться своего и желательно не разорившись при этом на налогах, в случае оформления например акта купли-продажи. Заранее спасибо всем, кто захочет помочь.

Отправлен: 09.05.2006, 08:52 Вопрос задал: magot (статус: Профессионал) Всего ответов: 2 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before Здравствуйте, magot! К сожалению, Вы не указали, кто участвует в приватизации. Нам остается только предполагать, что квартира приватизируется только на бабушку, а иные лица права на приватизацию в соответствии со ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда" не имеют (если это не так, уточните вопрос; сразу уточню, что правом на приватизацию обладают, как правило, все лица, указанные в договоре найма или ордере). В связи с этим, по завершении процедуры приватизации квартира станет единоличной собственностью бабушки. В соответствии со ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 1112 ГК РФ имущество, принадлежащее лицу на праве собственности на день открытия наследства, включается в наследственную массу. Учитывая изложенное, в Вашем случае могут быть следующие варианты: 1. Заключение договора дарения, в соответствии с которым бабушка безвозмездно передаст квартиру внучке. Такой договор не нужно заверять у нотариуса (однако можно сделать это по желанию сторон; учитывая нотариальный тариф и, по моему мнению, бесполезность по существу этой процедуры, проводить я Вам ее не рекомендую (но у некоторых юристов есть и иное мнение)). Вместе с тем он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 574, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрации подлежит также переход права собственности. Помимо прочего, конструкция договора дарения обладает еще и следующим преимуществом: в соответствии с подп. 18.1 ст. 217 НК РФ "доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (... дедушкой, бабушкой и внуками ...)". Поэтому в Вашем случае натуральный доход (квартира) при дарении будет освобожден от уплаты подоходного налога в размере 13%. Таким образом, общие затраты на дарение составят 1 000 рублей (регистрация договора + регистрация права по 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)). Вместе с тем, договора дарения в описанной Вами ситуации обладает одним главным недостатком - если внучка не достигла совершеннолетия, то в соответствии со ст.ст. 26, 28, 21 ГК РФ она не сможет приобрести квартиру по договору дарения самостоятельно: - если ей менее 14 лет, то, поскольку договор подлежит регистрации, за нее это будет делать родитель (п.п. 1, 3 ст. 28 ГК РФ) - если она в возрасте 14-18 лет, то на принятие дарения потребуется согласие родителя. Учитывая Вашу сложную ситуацию с дочерью, видимо, вряд ли она согласиться на указанные действия в пользу внучки. Если же внучка достигла совершеннолетия или дочь согласится принять дарение в пользу внучки, то конструкцию дарения считаю наиболее приемлемой (если конечно, бабушка согласиться). 2. Наследование по завещанию. В соответствии со ст. 1142 ГК РФ дочь является наследником первой очереди, поэтому в отсутствие завещания будет наследовать она, но не внучка. Учитывая это, составление завещения в отсутсивие договора дарения в пользу внучки представляется наиболее целесообразным. Завещение подлежит удостоверению у нотариуса (100 рублей, НО учитывайте, что при принятии наследства внучке нужно будет заплатить за выдачу свидетельства 0, 6% от стоимости наследуемого имущества (по сегодняшней пошлине)+заплатить за регистрацию права 500 рублей). Завещание обладает также некоторыми неявными недостатками: - первое: возможность лишить внучку наследства как недостойного наследника (ст. 1117 ГК РФ). Практически это сложно, но теоретически возможно; - второе: правило обязательной доли, установленное ст. 1149 ГК РФ. Примером действия этого правила может стать то, что потерявшая к моменту смерти бабушки трудоспособность дочь (напр., выход на пенсию) имеет право на обязательную долю в наследстве, которое может быть удовлетворено за счет части в завещанной квартире (то есть у дочки с внучкой возникнет долевая собственность на квартиру). 3. Что касается упомянутого Вами договора купли-продажи, то целесообразность в его заключении вызывает у меня некоторое неприятие: 1. По существу-то бабушка, видимо, дарит квартиру без всякой платы со стороны внучки. Поэтому такая купля-продажа является ничтожной сделкой по ст. 170 ГК РФ как притворная. К такой сделке все равно будут применяться правила о дарении (п. 2 ст. 170 ГК РФ). 2. В части налогов: для получения вычета по подоходному налогу Вам нужно будет писать соответствующие заявления. Учитывая безденежность договора это представляется проблематичным. А значит бабушке нужно будет платить подохоный налог в 13% от указанной в договоре покупной цены, иначе по документам будет налоговое правонарушение. 3. если внучка недееспособна, она не сможет совершить эту сделку самостоятельно: понадобится участие матери. Резюмируя вышеизложенное, могу порекомендовать следующее: 1. Заключить договор дарения (если внучка совершеннолетняя, то это, по моему мнению, преимущественный вариант). 2. Если в связи с описанными выше недостатками (участие родителя, если внучка недееспособна) дарение оказывается неподходящим, оформить у нотариуса завещение в пользу внучки. При завещании желательно учесть следующее: если дочка нетрудоспособна или может стать таковой к моменту смерти, оставить незавещанной определенную долю наследства, чтобы право дочки на обязательную долю в наследстве удовлетворить в соответствии со ст. 1149 ГК РФ за счет незавещанного имущества, а квартиру оставить внучке в ее единоличную собственность. Указанные мной ссылки на правовые нормы см. Приложение. Если у Вас остались неразрешенные нами проблемы или после ответа возникли дополнительные вопросы, мы будем рады Вам помочь. С уважением, before. Приложение: ЗАКОН О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РФ Статья 2. Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ Статья 1112. Наследство В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. ... Статья 28. Дееспособность малолетних 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 1117. Недостойные наследники 1. Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество. Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства. 2. По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. 3. Лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования на основании настоящей статьи (недостойный наследник), обязано возвратить в соответствии с правилами главы 60 настоящего Кодекса все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. 4. Правила настоящей статьи распространяются на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве. 5. Правила настоящей статьи соответственно применяются к завещательному отказу (статья 1137). В случае, когда предметом завещательного отказа было выполнение определенной работы для недостойного отказополучателя или оказание ему определенной услуги, последний обязан возместить наследнику, исполнившему завещательный отказ, стоимость выполненной для недостойного отказополучателя работы или оказанной ему услуги. Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве 1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). 2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. 3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. 4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 09.05.2006, 15:53 Оценка за ответ: 5

Отвечает: DeViko Здравствуйте, magot! Я так понимаю, что все вами названные лица имеют право на приватизацию данной квартиры (по закону "О приватизации...". Тоесть они внесены в договор социального найма или ордер. Если так, то данная квартира будет приватезирована в равных долях на всех лиц имеющих на это право. Однако, если нужно. чтобы собственницей квартиры стала внучка, то иные лица могут дать нотариальный отказ от участия в приватизации, как следствие квартира будет приватизирована, только на внучку. В случае, если приватизировать квартиру может только бабушка, то после приватизации она как собственница имеет право распорядиться ею по своему усмотрению, тоесть завещать, подарить, продать, поменять и т.д. В плане налогов наиболее выгодный вариант для обеих сторон это договор дарени или завещания, так как в настоящее время в Налоговый кодекс еще не внесены соответствующие поправки которые бы регламентировали бы налогообложение имущества переходящего в порядке наследования или дарения, тогда как стар ые законы уже отменены.

Ответ отправил: DeViko (статус: 2-ой класс) Ответ отправлен: 10.05.2006, 12:02 Оценка за ответ: 4

© 2001-2006, Портал RusFAQ.ru, Россия, Москва. Идея, дизайн, программирование: Калашников О.А. Email: adm@rusfaq.ru, Тел.: +7 (926) 535-23-31 Авторские права | Реклама на портале Версия системы: 4.32 от 03.05.2006