/ ЮРИСПРУДЕНЦИЯ / Гражданское право / Гражданское право

Выпуск № 407
от 17.05.2006, 10:35

Вопрос № 42.696

Здравствуйте! В счет долгов моей фирме предлагают забрать квартиру (в строящемся доме), а потом ее продать, вырученными деньгами покрыть долг. Так как я проработала в данной фирме 5 лет, пользуюсь доверием и т.д. т.п.решили записать данную квартиру на мое имя. А как только можно будет продавать квартиру, я должна буду продать ее, от своего имени тому человеку, которому мне скажут. Данная квартира стоит больше 2 млн. рублей, после продажи я должна буду отдать в налоговую инспекцию подоходный налог ( я точно еще не знаю, но предполагаю, хотя мое руководство про налог мне еще ничего не говорили). Так у меня 2 вопроса: 1- следует ли мне заключить договор, что при продаже квартиры моя фирма обязуется выплатить налог в налоговую инспекцию. 2- будут ли для мне еще какие-нибудь правовые последствия при приобретении «чужой» квартиры ( должна ли я еще заплатить какие-либо налоги и т.д.?

Отправлен: 11.05.2006, 11:15 Вопрос задала: Синяева (статус: Посетитель) Всего ответов: 2 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 1)

Отвечает: DeViko Здравствуйте, Синяева! 1. Налог от продажи квартиры должен будет заплатить лицо продавшее его как налогоплательщик (абз.1 п. 5 ст. 208 НК РФ). То есть даже если Вы и заключите со своей фирмой договор об уплате налога, для нее этот договор не будет иметь юридической силы и в суде вы скорее всего ничего не добьетесь. Об уплате налога Вам необходимо заранее договориться с Вашим руководством. Вы ведь можете вернуть им сумму за вычетом 13%. 2. Кроме НДФЛ, формально на вас будет лежать обязанность по оплате за регистрацию права собственности (физические лица – 500 руб. – пп. 20 п.1 ст. 333.33 НК РФ) и иных документов (тех. информация и т.п.). Так как описанная вами ситуация не совсем ясна, советую вам так же почитать закон № 115-ФЗ от 07 августа 2001 г. «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма» вполне возможно, что Ваша сделка будет подлежать госконтролю.

Ответ отправил: DeViko (статус: 2-ой класс) Ответ отправлен: 11.05.2006, 13:29

Отвечает: before Здравствуйте, Синяева! В части уплаты налогов совершенно справедливо заметил эксперт DeViko: Вам нужно будет в договоре, который станет основанием возникновения Вашей обязанности продать квартиру и передать деньги фирме, указать, что деньги от продажи Вы передаете за вычетом всех расходов на оформление и сумм налогов и т.п. А такой договор Вам нужно будет заключить (возможно, это будет трехсторонний договор с должником и фирмой или предшествующий соглашению между фирмой и ее должником Ваш с фирмой договор), в противном случае Вы не обязаны продавать квартиру с силу ст. 209 ГК РФ. Кроме того, не забывайте, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы можете получить вычет от продажи квартиры при определенных в данной норме условиях и указанном в ней размере (см. Приложение). Поэтому, возможно, Вам этот налог (НДФЛ с суммы от продажи квартиры) и платить не придется. Я же хотел также обратить Ваше внимание на гражданско-правовую составляющую планируемых отношений. В Вашем случае используется довольно сложная схема договорных связей, которая для решения описанной Вами проблемы стандартно не применяется. В связи с этим описанный Вами способ погашения долга вызывает серьезные сомнения на предмет соответствия действующему законодательству (имеется в виду налоговое и уголовное). Стандарно эти отношения оформляются использованием конструкции предоставления в порядке исполнения (datio solvendi causa). Вы же, оформляя предмет исполнения на третье лицо, а не на кредитора-фирму, и используя систему последующей перепродажи с исполнением денежного обязательства продавца (то есть Вам надо будет отдать деньги фирме, которая собственником квартиры не является) в пользу третьего лица, от конструкции datio solvendi causa фактически отказываетесь. В связи с этим рекомендую внимательно отнестись к порядку оформления договорных отношений, прежде всего, между Вами и фирмой. С уважением, before. Приложение: Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги, установлены статьей 214.1 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 30.05.2001 N 71-ФЗ. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, срок их нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций;

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 11.05.2006, 16:04

Вопрос № 42.712

Здравствуйте,уважаемые эксперты.Я унаследовала земельную долю(ПАЙ)130 б/га,находящейся в АОЗТ(Ленинградская обл.)Имею ли я право получить надел или,как-то еще использывать данное наследство?Очень надеюсь на ответ.Сима.

Отправлен: 11.05.2006, 13:17 Вопрос задала: Sima (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before Здравствуйте, Sima! Ваш вопрос не совсем ясен: не понятно, что именно Вы унаследовали - земельную долю, пай или акции? Все указанные предметы являются различными объектами гражданских прав: - земельная доля - это либо земельный участок, принадлежавший на праве собственности наследодателю, либо доля в праве собственности на этот участок; - пай - это доля участия лица в кооперативе (юридическом лице). Имущество составляющее пай (в т.ч. это может быть и земельный участок) не принадлежит пайщику на праве собственности. Собственником его (земельного участка (вещи)) в таком случае является кооператив. При этом наследуется не вещь-земельный участок, а имущество-пай, не являющийся ценной бумагой; - Вы указываете, что пай находится в АОЗТ. Если я правильно понимаю, то это акционерное общество закрытого типа. Однако имущество АО поделено не на паи, а на акции - это ценные бумаги, удостоверяющее корпоративное право их собственника. Акции находятся в собственности акционера. Таким образом, Вами по существу были названы сразу несколько объектов. В силу этого на Ваш вопрос не представляется возможным ответить точно: уточните, что именно стало предметом наследования: 1. Если это земельный участок, то Вы вправе использовать его в соответствии с категорией земли и разрешенным использованием. 2. Если это пай в кооперативе, то нам необходимо знать, какой имено это кооператив (производственный, сельскохозяйственный, другой). Замечу только, что если это кооператив производственный, то участком пользоваться Вы не можете: - согласно ст. 7 Закона "О производственных кооперативах" В случае смерти члена кооператива его наследники могут быть приняты в члены кооператива, если иное не предусмотрено уставом кооператива. В противном случае кооператив выплачивает наследникам стоимость пая умершего члена кооператива, причитающиеся ему заработную плату, премии и доплаты. - если Вы стали членом кооператива, то Вы можете выйти из него, однако при этом Вам вернут не участок, составляющий Ваш пай, а только стоимость пая. 3. Если это акции, то использовать землю Вы не можете, ибо она является собственностью АО. Вы можете продать свои акции, а при определенных условиях потребовать их выкупа, однако при этом Вам не землю вернут, а передадут стоимость (по котировке или номанальную) акций. Таким образом, Ваш вопрос вызывает некоторые разночтения: для получения более точного ответа рекомендуем его уточнить. С уважением, before.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 11.05.2006, 16:04 Оценка за ответ: 5

Вопрос № 42.731

Купили квартиру путем оформления ипотеки на 10 лет. Хотим сделать перепланировку. Реально ее сделать сейчас или нет? И что изначально для этого нужно сделать для ее законности?

Отправлен: 11.05.2006, 15:16 Вопрос задала: Djes (статус: Посетитель) Всего ответов: 2 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: Emelya Здравствуйте, Djes! Я думаю перепланировку сделать реально. Законодательство об ипотеке такого запрета не содержит. Однако этот запрет может быть оговоре в договоре ипотеки. Если такого запрета в договоре нет, то можете произвести перепланировку Вашей квартиры. Правила перепланировки изложены в главе 4 Жилищного кодекса РФ. Также в Вашем городе представительным органом (Думой г. Тюмень) должен быть принят местный муниципальный нормативный акт о проведении перепланировки. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование (как правило городской комитет по архитектуре), по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации №266 от 28.04.2005 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. В соответствии с ч. 3 ст. 26 Жилищного кодекса РФ Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Срок рассмотрения заявления не более 45 суток. Отказ допускается только по следующим основаниям: 1) непредставления вышеуказанных документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. После вынесения положительного решения по Вашему заявлению можете заниматься перепланировкой. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. С уважением, Emelya --------- There is nothing impossible

Ответ отправил: Emelya (статус: 4-ый класс) Ответ отправлен: 11.05.2006, 16:26 Оценка за ответ: 5

Отвечает: before Здравствуйте, Djes! Обычно порядок и условия проведения перепланировки определяются условими договора ипотеки. Если в Вашем случае банк об этом не позаботился и в договоре условия о перепланировке нет, то провести ее, тем не менее, Вы можете только по согласованию с банком во избежание последующих проблем (ст. 343, 351 ГК РФ). Обычно это осуществляется посредством направления банку запроса на перепланировку. Перепланировка осуществлется по заявлению заинтересованного лица, поданному в орган местного самоуправления по месту нахождения перепланируемого жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ). При этом предоставляется: 1. заявление о перепланировке по форме; 2. правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 4. технический паспорт перепланируемого жилого помещения; 5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ и является основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в БТИ (ст. 28 ЖК РФ). С уважением, before. Приложение: Статья 343. Содержание и сохранность заложенного имущества 1. Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: 1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; 2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. 2. Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. 3. При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога. Статья 351. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество 1. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: 1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; 2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345); 3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса. 2. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: 1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статья 342); 2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 11.05.2006, 19:51 Оценка за ответ: 5

Вопрос № 42.733

Здравствуйте, уважаемые эксперты! Отец, мать и сын прописаны и проживают в частном доме в Московской области. Необходимо ли родителям оформлять у нотариуса завещание или дарение этого дома сыну или он автоматически вступит в права собственника в случае смерти родителей? Дом в настоящее время находится в собственности матери. Из других наследников только внучка, которая не будет претендовать на наследство. Если что-то необходимо все же оформлять у нотариуса, то что дешевле (по налогам и пошлинам) сейчас и в дальнейшем? За ранее благодарю за ответ. С уважением, Валерия.

Отправлен: 11.05.2006, 15:22 Вопрос задала: Azazella (статус: Посетитель) Всего ответов: 2 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 1)

Отвечает: before Здравствуйте, Azazella! В принципе, если нет иных наследников (внучка наследует только по праву представления и при жизни своего отца (я так понимаю, им является сын) наследовать не может), то особого смысла в оформлении завещания нет: сын является наследником первой очерели по ст. 1142 ГК РФ и станет единоличным собственником дома, если заявление о принятии наследства не будет подано другим родителем (в таком случае будет их общая собственность). Если все-таки решите оформлять завещание или дарение, то по стоимости будет так: 1. завещание: - за его удостоверение - 100 рублей; - за выдачу свидетельства о праве на наследство - 0,3% стоимости дома, но не более 100 000 рублей; - за регистрацию права - 500 рублей. 2. дарение (обязательному нотариальному удостоверению не подлежит): - регистрация договора - 500 рублей; - регистрация права - 500 рублей. Поэтому думаю, что дарение будет дешевле (конкретно это зависит от стоимости дома), хотя, наверное, не на много. С уважением, before.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 11.05.2006, 16:19

Отвечает: DeViko Здравствуйте, Azazella! В случае смерти матери (если я правильно понял она является единоличной собственницей и этот дом не является совместно нажитым имуществом супругов во время брака) в соответствие со ст. 1142 Гражданского кодекса РФ наследниками 1 очереди по закону (то есть, когда нет завещания) являются дети, супруг и родители наследодателя (то есть матери). Внуки наследуют данное имущество если все выше перечисленные откажутся от принятия данного наследства. То есть по закону Ваш сын, супруг, родители, и иждивенцы, если таковые есть, будут наследовать данный дом в равных долях. По налогам на имущество переходящего в порядке наследования или дарения могу сказать следующее. В соответствие с ФЗ РФ от 31.12.2005 г. № 201-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛАВУ 25.3 ЧАСТИ ВТОРОЙ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ НЕКОТОРЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ (ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ) РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ОТМЕНОЙ НАЛОГА С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ" налог на имущество переходящее в порядке наследования или дарения в настоящее время не взимается. В Вашем случае выгоднее сделать договор дарения дома матерью сыну, так как к моменту открытию наследства (смерти матери) налоговое законодательство может измениться и такие налоги могут быть снова введены.

Ответ отправил: DeViko (статус: 2-ой класс) Ответ отправлен: 12.05.2006, 07:50

Вопрос № 42.760

Муж, жена и дети по ордеру получили квартиру в 1995 году, а в 2000 году ее приватизировала жена. От мужа и детей был отказ в приватизации. Сейчас они (муж и жена) собираются разводиться, после развода возможно ли выписать мужа. У него есть машина за 400 000 руб. оставив ему эту машину. А за женой и детьми квартиру. Или же муж все равно имеет право претендовать на часть квартиры?

Отправлен: 11.05.2006, 20:46 Вопрос задала: Djes (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: DeViko Здравствуйте, Djes! В силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество полученное супругом в период брака по безвозмездной сделке является его собственностью. Договор приватизации является безвозмездным договором и так как ваш муж отказался от участия в ней, Вы являетесь единоличной собственницей данной квартиры. Данная квартира разделу при расторжении брака не подлежит. А выписать мужа можно по основаниям предусмотренным ст. 136 Жилищного кодекса РСФСР (так как данные отношения возникли до введения в действие нового ЖК) Приложение: ст. 136 "Выселение нанимателя, арендатора или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения". В доме, квартире, принадлежащих гражданину на праве личной собственности, наниматель, арендатор жилого помещения или члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью первой статьи 98 и частью второй статьи 135 настоящего Кодекса. Собственник дома, квартиры вправе требовать расторжения договора найма, аренды и выселения нанимателя, арендатора и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения также при отсутствии их сверх сроков, указанных в статье 60 настоящего Кодекса (6 месяцев, а в некоторых случаях и более), а равно в случаях систематического невнесения платы за занимаемое по договору найма, аренды жилое помещение.

Ответ отправил: DeViko (статус: 2-ой класс) Ответ отправлен: 12.05.2006, 07:22 Оценка за ответ: 5

© 2001-2006, Портал RusFAQ.ru, Россия, Москва. Идея, дизайн, программирование: Калашников О.А. Email: adm@rusfaq.ru, Тел.: +7 (926) 535-23-31 Авторские права | Реклама на портале Версия системы: 4.32 от 03.05.2006