/ ЮРИСПРУДЕНЦИЯ / Гражданское право / Гражданское право

Выпуск № 482
от 06.08.2006, 23:05

Вопрос № 50.772

Здравствуйте, уважаемые эксперты. Посоветуйте, пожалуйста. В мае случилась протечка из-за неисправной кровли. Написал претензию в ЖЭУ с требованием устранить причины и последствия протечки. Была комиссия, но акта от них добиться не могу. У меня есть фотографии последствий протечки. Приходил плотник, что-то там на крыше залатал. Прошел месяц. В квартире все последствия устранялись нами самостоятельно - ремонт потолка, поклейка новых обоев. Имеются чеки на клей, обои и т.п. Написал жалобу в вышестоящую (головную, как у них говорят) организацию МУП ЖКК о том, что ЖЭУ бездействует и что пришлось самим проводить ремонт. Также в этом же заявлении я обозначил требование оплатить стоимость работ, обоев и расходных материалов. Проходит второй месяц. Ни от ЖЭУ, ни от МУП ЖКК никакой реакции. 1-й вопрос: кого привлекать в качестве ответчика (ЖЭУ или МУП ЖКК)? 2-й вопрос: как рассчитать стоимость работ, проведенных нами самостоятельно? Я согласен на расценки, ЖЭУ, - они ведь могут скалькулировать это самостоятельно, правда? Здесь даже не сумма важна, а принцип. Или может запросить у какой-то фирмы стоимость работ? Вот что-то я здесь непонимаю - как это все провести технически грамотно... Да, кстати, тут как-то шли опять обильные дожди и на старом месте опять стала слегка пузыриться побелка... взорвать хочется это МУП.... но, нет, буду сублимировать....привычно

Отправлен: 01.08.2006, 12:07 Вопрос задал: Константин shvetski (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before Здравствуйте, Константин shvetski! 1. Ответчиком должно быть юридическое лицо (не представительство или филиал), ответственное за состояние дома. В Вашем случае представляется возможным указать в качестве ответчика ЖЭУ (если оно является самостоятельным юрлицом) или ЖЭУ и МУП ЖКК в качестве соответчиков. 2. Если работы проводились Вами самостоятельно, Вы вправе потребовать возмещения всех МАТЕРИАЛЬНЫХ расходов (убытков), связанных с уменьшением Вашей имущественной базы путем реального ущерба или неполучения должного (упущенной выгоды - см. ст. 15 ГК РФ). Поэтому вы вправе требовать возмещения расходов на материалы, строителей и др. Требовать же компенсации за работы, проведенные самими (без привлечения подрядчика) Вы не вправе - это неимущественные потери, здесь нет убытков. В остальной части убытки возмещаются полностью: по чекам, квитанциям и пр. С уважением, before.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 05.08.2006, 10:50

Вопрос № 50.802

Добрый день уважаемые эксперты! В одном из ответов на вопрос вы упомянули аккредитивную форму расчётов при совершении сделок с недвижимостью. Обращение участников сделки к аккредитивной форме расчетов обусловлено тем, что аккредитив может обеспечить большую степень надёжности расчётов для продавца и покупателя, по сравнению с обычными формами (предоплатой или оплатой по факту поставки), связанными с риски неисполнения обязательств для каждой из сторон. Согласно правилам проведения аккредитивных расчётов и Вашему комментарию «продавец получит деньги от исполняющего аккредитив банка, если представит в банк все документы, подтверждающие факт исполнения продавцом своих обязательств. Если не будет хоть одного документа предусмотренного условиями аккредитива, банк откажет продавцу в оплате» . В расчётах по сделкам с недвижимостью существует одна особенность, которой нет в аккредитивной практике расчётов между сторонами по обычным товарным сделкам. При сделках с недвижимостью, как правило, основным, а зачастую и единственным документом подтверждающим исполнение продавцом своих обязательств, является свидетельство государственной регистрации прав собственности на объект. Этот документ оформляется на покупателя и соответственно Регистрирующий орган выдаёт его ПОКУПАТЕЛЮ. Таким образом, продавец, в обычном случае формирующий и/или получающий «товарные документы» самостоятельно (независимо от покупателя), в данном случае не получает основного документа, с помощью которого он должен подтвердить выполнение своих обязательств для получения оплаты. В настоящий момент, продавец и покупатель находят «частное решение» -когда сразу после выдачи Рег.Палатой свидетельства о регистрации покупателю, последний «передаёт» этот документ продавцу (или, если хотите продавец «забирает» его у покупателя, что согласитесь, не очень правильно с точки зрения интересов покупателя и его рисков) для представления в банк и получения оплаты. По сути, это решение противоречит самой идее и логике аккредитивной операции, основанной на посредничестве банка и снижении, за счёт этого, риска для одной из сторон от действия/бездействия другой стороны по сделке). Решение несет в себе риски для продавца (покупатель может, не передать (по разным причинам) свидетельство продавцу. В этом случае, возможна ситуация, когда покупатель получит недвижимость (с правоустанавливающими документами) и деньги (NB! В соответствии с действующими банковским правилами, по истечению срока действия аккредитива исполняющий банк ОБЯЗАН вернуть бронированные на аккредитивном счете деньги на расчётный счёт покупателя и он это сделает, несмотря на возможные к тому времени протесты продавца). Конечно, этот вопрос потом можно решать в судебном порядке, но это в данном случае, слабое утешение, пока же в результате аккредитивных расчётов, продавец может остаться без недвижимости и без денег. Передача (пусть и временная) свидетельства права собственности покупателя продавцу тоже несёт определённые риски и для покупателя (потеря документа продавцом). Чем покупатель объяснит, в случае последующего судебного разбирательства, передачу СВОЕГО документа продавцу? В рамках какой нормы, какого условия, какого договора осуществляется эта передача? Что и как можно предусмотреть в данной аккредитивной схеме, чтобы обезопасить расчёты и исключить из этой схемы вышеупомянутые риски сторон ? Благодарю за ответ. С уважением, Сергей.

Отправлен: 01.08.2006, 16:10 Вопрос задал: Alex19915 (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before Здравствуйте, Alex19915! Поскольку пакет документов, необходимых для расчета по аккредитиву, определяется сторонами в договоре и отражается в условиях аккредитива, постольку стороны сами вправе определять, какие именно документы нужно будет предоставить в банк. Представляется, что свидетельство о праве собственности при этом не является единственно необходимым заявлением (по указанным Вами негативным причинам не рекомендую его к передаче, но решать это, тем не менее, сторонам). При расчетах по аккредитиву за проданную недвижимость условие расчета могут составлять документы: - нотариально заверенная копия договора купли-продажи (если это квартира, то с отметкой о регистрации); - оригинальная выписка из ЕГРП (реестра прав на недвижимое имущество), согласно которой собственником стал покупатель. Именно эта выписка и заменит Вам свидетельство о праве собственности. - справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц; - иные документы по желанию сторон. Учитывая изложенное можно говорить о том, что аккредитивная форма расчетов имеет право на существование при операциях с недвижимостью. Это подтверждает банковская практика (банки, как правило, предлагают к презентации два первых из указанных мной документов; в настоящее время они активно вводят аккредитив при расчетах по договору купли-продажи жилья), а также лояльное отношение судебно-арбитражной практики (по крайней мере, Московский и Западно-Сибирский округа допускают расчеты по аккредитиву при продаже недвижимости). Вместе с тем хотелось бы заметить следующее: аккредитив не является панацеей от мошеннических действий или надежным страховщиком от рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Стороны сами с учетом всех обстоятельств должны решить, какая форма расчетов для их отношений подходит в большей степени (наличная/безналичная (поручением, чек, инкассо и др.), возможно, векселем). Поэтому, разумеется, аккредитив не может заменить все многообразие таких форм (я полностью с Вами согласен в том, что он куда более уместен при договоре поставки и иных предпринимательских договорах), но исключать его из расчетов по сделкам с недвижимостью в силу указанной выше причине (перечня документов) представляется необоснованным. С уважением, before.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 01.08.2006, 17:52 Оценка за ответ: 5 Комментарий оценки: Благдарю эксперта before за квалифицированный и исчерпывающий ответ на вопрос No. 50802 С уважением, alex19915

Вопрос № 50.820

Здравствуйте! Вопрос такой: Мать живет с сыном в двухкомнатной квартире. Квартира приватизирована как совместная собственность, без определения долей. Полгода назад в эту квартиру прописали второго сына, т.к. он развёлся с женой и остался без жилья. Сможет ли мать завещать часть этой квартиры или даже полностью квартиру недавно прописанному в ней сыну? Спасибо!

Отправлен: 01.08.2006, 20:12 Вопрос задал: Upiter (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: Keera Здравствуйте, Upiter! Здравствуйте, Upiter Да, мать сможет завещать часть этой квартиры недавно прописанному в ней сыну, всю квартиру завещать не сможет, так как квартира находится не в ее собственности, а в совместной собственности со вторым сыном. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, поэтому гражданин может оставить завещательное распоряжение только и исключительно в отношении лично ему принадлежащего имущества. Поскольку имущество (в данном случае квартира) находится в совместной собственности, то его раздел производится по правилу, установленному пунктом 2 статьи 254 ГК РФ: "При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными". Приложение: Статья 1119. Свобода завещания 1. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами настоящего Кодекса о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (статья 1149). 2. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. Статья 1120. Право завещать любое имущество Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

Ответ отправила: Keera (статус: 2-ой класс) Ответ отправлен: 02.08.2006, 07:45

Вопрос № 50.825

Здравствуйте уважаемые юристы. У нас случилась такая вот ситуация: возник судебный спор по помещению. Нами были приняты определенные шаги по обеспечению иска. В соответствии со ст. 140 ГПК суд вынес определение о наложении запрета сделок со спорным помещением. Но направленное им определение об обеспечении иска пришло позже, чем установлено в законе. За время дохождения этого определения территориальным управлением регистрационной службы был зарегистрирован переход права собственности на помещение. В регистрационной службе нам дали ответ: регистрация перехода права собственности прошло в соответствии со ст.19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По каким основаниям можно оспорить запись перехода права собственности на помещение сделанную территориальным управлением регистрационной службы, что бы признать эту запись недействительной?

Отправлен: 01.08.2006, 21:21 Вопрос задал: Третьяков Константин (статус: Посетитель) Всего ответов: 1 Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before Здравствуйте, Третьяков Константин! Если в Определении суда речь идет о запрете совершения сделок со спорным помещением, то оспаривать необходимо саму сделку (договор), поскольку акт государственной регистрации сделкой не является и направлен только на исполнение судебного решения. В связи с этим Вам необходимо обратиться в суд с требованием о призаннии отчуждательной сделки (купли-продажи, дарения и пр.) недействительной по ст. 168 ГК РФ, как совершенной в период, когда на ее совершение судебным решением был наложен запрет, а также об оспаривании совершенной в соответствии с ней записи в ЕГРП. С уважением, before.

Ответ отправил: before (статус: *Мастер-Эксперт) Ответ отправлен: 05.08.2006, 11:30

© 2001-2006, Портал RusFAQ.ru, Россия, Москва. Идея, дизайн, программирование: Калашников О.А. Email: adm@rusfaq.ru, Тел.: +7 (926) 535-23-31 Авторские права | Реклама на портале Версия системы: 4.35 от 27.07.2006