Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay
  Все выпуски  

RusFAQ.ru: Гражданское право


Информационный Канал Subscribe.Ru

РАССЫЛКИ ПОРТАЛА RUSFAQ.RU

/ ЮРИСПРУДЕНЦИЯ / Гражданское право / Гражданское право

Выпуск № 224
от 24.10.2005, 02:36

Администратор:Калашников О.А.
В рассылке:Подписчиков: 73, Экспертов: 6
В номере:Вопросов: 2, Ответов: 3


Вопрос № 27886: Уважаемые эксперты! Я хочу сдать квартиру частному лицу. Подскажите , пожалуйста, как мне это все правильно оформить, Нужно ли мне подавать иформацию в районную налоговую инспекцию и когда? только в декларации за 2005 год или раньше-с момента сдачи к...
Вопрос № 27906: Уважаемые юристы! Помогите разобраться в ситуации по приобретению жилья. Комната неприватизированная в коммунальной квартире с долгами по квартплате. Хочу купить эту комнату, в стоимость оплаты будет входить: 1-оплата долга по квартплате и ком услуга...

Вопрос № 27.886
Уважаемые эксперты! Я хочу сдать квартиру частному лицу. Подскажите , пожалуйста, как мне это все правильно оформить, Нужно ли мне подавать иформацию в районную налоговую инспекцию и когда? только в декларации за 2005 год или раньше-с момента сдачи квартиры? Какой % НДФЛ надо платить 13% или 35%? Платить надо только НДФЛ или еще какие-то налоги? Заранее спасибо за ответ.
Отправлен: 18.10.2005, 15:34
Вопрос задала: Elena (статус: Посетитель)
Всего ответов: 1
Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: before
Здравствуйте, Elena!
1. Заключаете договор коммерческого найма жилья по правилам гл. 35 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) в двух экземплярах, в нем указываются права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия. Большинство условий ГК РФ регулирует диспозитивными нормами (то есть если Вы их в договоре не укажите, будут действовать правила, установленные законом), но указать их нужно, чтобы в дальнейшем не возникало разногласий.
Регистрации не подлежит, нотариально заверяется по желанию сторон.
В договоре обязательно нужно указать на предмет договора - сдаваемую квартиру, в противном случае договор может быть признан незаключенным. Для указания на подлежащую передаче квартиру в договоре необходимо уазать следующее: местонахождение помещения и его размер, а также техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения (см. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве). Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к предмету, может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.
2. Платить нужно только НДФЛ. Специально уведомлять налоговую не нужно. Просто потом при подаче налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, будет произведен окончательный расчет. Ставка - 13%.
С уважением, before.
Ответ отправил: before (статус: Практикант)
Отправлен: 18.10.2005, 16:26


Вопрос № 27.906
Уважаемые юристы! Помогите разобраться в ситуации по приобретению жилья. Комната неприватизированная в коммунальной квартире с долгами по квартплате. Хочу купить эту комнату, в стоимость оплаты будет входить: 1-оплата долга по квартплате и ком услугам, 2-оплата самой приватизации комнаты, т.е. с хозяйкой комнаты есть об этом устная договорённость.
Вопросы: 1- Могут ли вообще отказать в приватизации, ссылаясь, предположим на износ дома, аварийность (дом деревянный). 2 - Оплата долга за квартиру и ком услуги, а также приватизации может считаться залогом, если да то это нужно оформлять у нотариуса?
3 -Я просто боюсь, что я всё оплачу, а хозяйка впоследствии просто откажется от продажи, как мне себя обезопасить?
С уважением Михаил.
Отправлен: 18.10.2005, 19:24
Вопрос задал: Comi (статус: Посетитель)
Всего ответов: 2
Мини-форум вопроса >>> (сообщений: 0)

Отвечает: Narmer
Здравствуйте, Comi!
Поскольку неприватизированное жилье не может быть объектом сделок, кроме как обмена и поднайма, оформление залога в Вашей ситуации невозможно (залог будет ничтожной сделкой).
Единственное законное решение в вашей ситуации - заключение с хозяйкой комнаты письменного договора займа или выдача ею простого векселя на сумму, необходимую для оплаты долгов и оформление документов приватизации.
После этого она сама должна будет оформить приватизацию НА СЕБЯ. И лишь после этого возможно заключение договора купли-продажи, в сумму которого войдет и долг хозяйки перед вами.
Насчет аварийности дома узнайте у хозяйки и соседей подробнее - признание жилого дома непригодным для проживания по причине аварийности должно производиться специальной комиссией, которая выносит соответствующее решение.
Чтобы хозяйка не отказывалась от продажи комнаты, можете заключить с ней предварительный договор о ее обязанности по продаже комнаты после оформления приватизации. В этом случае вы сможете через суд потребовать заключения с вами договора купли-продажи.
_______________

Приложение:

---------
"Бог" и "Господь" - две большие разницы!

Ответ отправил: Narmer (статус: 7-ой класс)
Отправлен: 19.10.2005, 19:43

Отвечает: before
Здравствуйте, Comi!
1. Согласно ст. 4 Закона "О приватизации жилфонда в РФ" Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, если дом в аварийном состоянии, в приватизации откажут. Аварийность определяет комиссия по критериям, утв. Правительством РФ.
2. Нет, не может. По существу это будут денежные средства, а они предметом залога быть не могут (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95. Президиум так аргументировал свой вывод: "в силу ст. 28, 29 и 30 Закона "О залоге" удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога"). Такая позиция небесспорна, однако именно она определет позицию судов.
Таким образом суммы по оплате приватизации и коммунальных услуг предметом займа быть не могут.
3. В принципе можно придумать несколько вариантов:
а) наверное самым простым является следующий:
заключаете с хозяйкой договор займа на сумму долга и на приватизацию. После того, как квартира будет приватизирована заключаете договор купли-продажи. При этом либо отдельным документом, либо в самом договоре указываете на зачет требования (ст. 410 ГК РФ), то есть той суммы, которая составляет долг хозяйки перед Вами по договору займа.
б) другой вариант сложнее:
также заключаете догвоор займа. После приватизации заключаете договор дареня, предметом которого становятся не наличные деньги, а сумма долга хозяйки по договору займа перед Вами (ст. 572 ГК РФ). Либо оформляете прощение долга (ст. 415 ГК РФ). Но при этом в договоре указываете, что он вступает в силу с момента заключеия договора купли-продажи, чтобы хозяйка Вас не обманула. Затем заключаете договор купли-продажи, где цена за квартиру составит неподаренную часть.
в) Существуют ещё вариант заключения договора купли-продажи будущих вещей, то есть тех, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (ст. 455 ГК РФ). Такие договоры часто заключаются в производственной и с/х сфере (например, поставка зерна весной, когда ещё только посеена пшеница). Однако проблема в том, что в этом случае товар определен родовыми признаками: зерно не поименованно конкретно. С жилыми помещениями сложнее: в договоре нужно будет указывать конкрентое жилое помещение, инвентаризационный номер, состояние после проверки БТИ и др. До приватизации правильно индивидуализировать жилое помещение в догвооре Вам не удастся. А поскольку в соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, Ваш договор скорее всего будет признан незаключенным.
г) есть также вариант с заключением предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Однако с ним та же проблема, что и с договором на продажу будущей вещи. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Жилое помещение является очень специфичным объектом гражданских прав, и если Вам не удастся надлежащим образом "назвать" дом в предварительном договоре, последний не будет приниматься судом во внимание.
Таки образом, наиболее приемлемой считаю первую конструкцию с зачетом требований. Предварительный договор также возможен, но могут возникнуть проблемы с индивидуализацией объекта.
С уважением, before.

Приложение:

Ответ отправил: before (статус: Практикант)
Отправлен: 20.10.2005, 04:52


Отправить вопрос экспертам этой рассылки

Приложение (если необходимо):

* Код программы, выдержки из закона и т.п. дополнение к вопросу.
Эта информация будет отображена в аналогичном окне как есть.

Обратите внимание!
Вопрос будет отправлен всем экспертам данной рассылки!

Для того, чтобы отправить вопрос выбранным экспертам этой рассылки или
экспертам другой рассылки портала RusFAQ.ru, зайдите непосредственно на RusFAQ.ru.


Форма НЕ работает в почтовых программах The BAT! и MS Outlook (кроме версии 2003+)!
Чтобы отправить вопрос, откройте это письмо в браузере или зайдите на сайт RusFAQ.ru.


© 2001-2005, RusFAQ.ru, Россия, Москва. Все права защищены.
Идея, дизайн, программирование, авторское право: Калашников О.А.

Rambler's Top100 Яндекс


Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора
Подписан адрес:
Код этой рассылки: law.russia.advice.consult
Архив рассылки
Отписаться
Вспомнить пароль

В избранное