У лиц, управляющих многоквартирными домами, появятся
новые обязанности
30 мая вступают в силу Правила осуществления деятельности по управлению
многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013
N 416; далее - Правила). Данные Правила предусматривают дополнительные
обязанности для лиц, осуществляющих соответствующую деятельность. В
зависимости от способа управления домом такими лицами являются управляющие
организации, застройщики - управляющие организации, товарищества
собственников жилья, специализированные потребительские кооперативы (далее -
кооперативы) либо собственники.
В частности, установлены требования к организации аварийно-спасательного
обслуживания, к подготовке документации, утверждаемой общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме. Правилами также определен
порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных
документов, связанных с управлением домом, в случае перехода обязанностей по
управлению к другим лицам.
Подготовка документов для проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме
Правилами определено, что управление многоквартирным домом обеспечивается
выполнением ряда стандартов. Одним из них является подготовка предложений по
вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме. В Правилах перечислены предложения, которые должны в
рамках данного стандарта разрабатываться для вынесения на обсуждение общим
собранием собственников: о проведении капитального ремонта, о передаче
объектов общего имущества в пользование на возмездной основе и др.
Отметим, что в нормах, касающихся содержания и ремонта общего имущества
(подп. "в" п. 4 Правил), не указан субъект, который обязан
осуществлять подготовку соответствующих предложений. Полагаем, что эти
обязанности могут быть возложены на управляющую организацию (иное лицо,
управляющее домом), а также на собственников помещений.
Правила содержат требования к подготовке только одного из документов,
представляемых на утверждение собственниками помещений в многоквартирном
доме, - проекта перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме. Его должна будет разрабатывать управляющая
организация, ТСЖ, кооператив или один из собственников (при непосредственном
управлении домом, осуществляемом собственниками). Разработчик будет обязан
провести техническое обследование состояния многоквартирного дома и по
требованию собственников представить акт такого обследования. Отметим, что в
Правилах не указано, с какой периодичностью данный проект должен
разрабатываться.
Напомним, что ежегодное проведение общего собрания является обязанностью
собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ). При этом все
организационные вопросы по проведению такого собрания решают собственники
жилых помещений. Однако Правила устанавливают одно исключение: данные
функции возлагаются на управляющую организацию, если в договоре управления
многоквартирным домом предусмотрено соответствующее положение.
Аварийно-диспетчерское обслуживание
Согласно Правилам управляющие организации, застройщики - управляющие
организации, ТСЖ и кооперативы обязаны обеспечивать аварийно-диспетчерское
обслуживание многоквартирного дома. Они могут как самостоятельно создавать
аварийно-диспетчерские службы, так и заключать договоры об оказании
соответствующих услуг сторонними организациями.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 были утверждены
Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых
указано, что обеспечивать работу аварийно-диспетчерских служб должны лица,
ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме. В новых Правилах разъясняется, в чем заключается данная
обязанность.
В соответствии с Правилами аварийно-диспетчерские службы обязаны
осуществлять повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых
инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок
собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об
устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а
также принимать оперативные меры по обеспечению безопасности граждан при
возникновении аварийных ситуаций и угрозе их возникновения.
Правилами также установлен порядок взаимодействия аварийно-диспетчерских
служб лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, с
аварийно-диспетчерскими службами ресурсоснабжающих организаций. При
поступлении сигналов об аварии или о повреждении внутридомовых инженерных
систем аварийно-диспетчерская служба лица, осуществляющего управление домом,
обязана оповестить соответствующую службу ресурсоснабжающей организации.
После этого аварийно-дистпетчерская служба лица, осуществляющего управление
многоквартирным домом, устраняет последствия самостоятельно либо путем
привлечения службы ресурсоснабжающей организации. Если для ресурсоснабжающей
организации установлены специальные требования по аварийно-диспетчерскому
обслуживанию, то устранять последствия аварий и повреждения ее
аварийно-диспетчерская служба должна под контролем соответствующей службы
лица, управляющего многоквартирным домом.
Передача технической документации
Правилами установлен порядок передачи технической документации на
многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом
(далее - техническая документация). Соответствующие положения приняты во
исполнение ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, предусматривающей срок для передачи
технической документации лицу, к которому переходят функции по управлению
домом. Указанный период составляет 30 дней до прекращения действия договора
управления домом.
В дополнение к данному требованию Правила предусматривают порядок
уведомления организации, управляющей многоквартирным домом, о необходимости
передать техническую документацию другому лицу. В Правилах также
указывается, что при отсутствии таких документов управляющая компания
обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры по
их восстановлению.
Ранее норма о восстановлении технической документации не была закреплена
в законодательстве, однако спор о ее передаче рассматривался Президиумом ВАС
РФ. В Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09 он указал, что отсутствие или
утрата данной документации не признается основанием для прекращения
обязанности по ее принятию, хранению и передаче (п. 27 Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Президиум ВАС РФ также отметил, что в
случае отсутствия технической документации организация, осуществлявшая
управление домом, обязана ее восстановить за свой счет и передать новому
управляющему.
