Что ждет рынок недвижимости осенью?

На конференции Института Адама Смита <<Недвижимость в России>> директор Управления
финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин дал свой
прогноз развития ситуации на рынке недвижимости в России. По его словам, осенью
у банков и девелоперов могут возникнуть проблемы. Банки, по его мнению, <<будут
<<сбрасывать>> объекты недвижимости, находящиеся в залоге...По наихудшему прогнозу
осенью может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний и на рынок
может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на
недвижимость>>.

Руководство Сбербанка в официальном пресс-релизе высказало свою позицию относительно
слов Алексея Чуврина : <<Данные, содержащиеся в докладе Чувина А.С., не соответствуют
ни оперативным данным, ни статистике Сбербанка России. Чувин А.С. не был уполномочен
выступать c докладом на данной конференции от имени Сбербанка России>>. Так же
стало известно, что <<Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением
вследствие организационно-штатных мероприятий>>. Резюмируя итоги ситуации, банк
приводит свой прогноз изменений на рынке недвижимости: <<Понимая трудности, которые
в настоящее время испытывают девелоперские компании, Сбербанк России отмечает
появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости>>.

Вопросы:
Согласны ли Вы с прогнозом Алексея Чувина? Будет ли обвал цен на рынке недвижимости
осенью этого года? Действительно ли банки и девелоперы станут массово <<сбрасывать>>
объекты недвижимости этой осенью?
Что будет в дальнейшем с <<замороженными>> объектами недвижимости в Москве и
других регионах? Когда можно ожидать оживления строительной отрасли?
Каким образом можно изменить сложившуюся ситуацию в строительной отрасли? Что
стоит предпринять для того, чтобы банки увеличили объемы кредитования девелоперов?

Комментарий Андреевой Елены Ярославовны, ген. директора Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>:

Мнение А.Чувина отражает типично макроэкономическую <<банковскую>> позицию специалиста,
не работающего на реальном рынке недвижимости. Возможно, что банковское сообщество
испугалось реакции рынка на такое жесткое заявление, поэтому и распространило
опровержение. Прежде всего фондовый рынок и банковское сообщество могло отреагировать
на такие новости весьма динамично падением котировок, рейтингов и прочими банковскими
регламентами и процедурами. Но рынок недвижимости живет по своим законам, которые
косвенно зависят от вышеперечисленных проблем, но в первую очередь зависят просто
от дохода и благосостояния людей их страхов. И только вызванные подобными новостями
страхи и ценовые ожидания сейчас влияют на динамику рынка недвижимости.
Я с мнением А. Чувина не согласна по крайней мере, по поводу заявляемой кардинальности
и внезапности процессов. Как я всегда пишу, рынок недвижимости очень инертен,
и внезапно у нас ничего не <<падает>> и не <<валится>>. Точно также не происходят
внезапные <<сбросы>> объектов, способные резко его обвалить. Суждение свое формирую
на основании тенденций Уфы, но, думаю, что в большинстве городов-миллионников
тенденции схожи. Сейчас подробнее.

Обвал рынка и падение цен. Даже продажа обремененной ипотекой квартиры - дело
продолжительное. Снижение цен ведь не происходит разом. Собственники продаваемых
квартир и их риэлторы отслеживают рынок, и, если продажа так и не осуществляется,
то немного снижают цену. Ну и так далее. А, учитывая, что на продажу выставлено
несколько тысяч объектов, разные собственники снижают цену разными темпами и
в разные сроки. Поэтому и среднерыночная цена снижается постепенно.
Обвала цен, конечно же, не будет, но, учитывая тенденции кризиса, покупательную
способность населения, пока еще <<необремененную>> доступной ипотекой, мы ожидаем
дальнейшее постепенное снижение цен теми же темпами. К осени оно может остановиться,
но для последующего роста пока оснований нет. Например, по Уфе мы прогнозируем
постепенное снижение цен к осени от 40 сейчас до 38 тыс. руб. за кв.м. Но, повторюсь,
очень и очень постепенное продолжение тренда, который идет уже 2 года. При осуществлении
текущих сделок, особенно альтернативных для текущего проживания, такой тренд
практически незаметен для покупателей-<<альтернативщиков>>, так как моменты продажи
существующего жилья и покупки нового у них практически совпадают. Никаких рывков,
обвалов и прочих внезапных ужасов!
Выброс обремененных квартир. Точно так же не происходит и одновременный отказ
всех заемщиков от выплаты ипотеки, чтобы сформировалась предпосылка такого выброса.
Думаю, что и банки понимают, что такой выброс снизит цены на рынке недвижимости.
А многие ипотечные квартиры покупались на максимуме цен, соответственно, сильное
снижение цен на рынке недвижимости при большом кредите может не компенсировать
продажей даже сумму кредита.
Следующее опровержение - это постепенное накопление статистики неплатежей и,
все-таки, попытки всегда решить проблему другими, мирными, способами. Иначе,
почему бы возникла идея реструктуризации ипотечных кредитов. Ведь люди покупали
квартиры для жизни, а не для последующего создания себе дополнительных проблем.
Заявления о <<внезапных ипотечных выбросах>> не просто показывают некомпетентность,
но и опускают саму идею реструктуризации в глазах ипотечных заемщиков, не говоря
уже о возможности панических настроений и страхов.
Сброс объектов девелоперами. Обсуждать застройщиков и решать за них - вообще
вопрос деликатный. Некоторое время назад большинство застройщиков давали колоссальные
скидки покупателям. Это тоже своего рода <<сброс>>. Но такие скидки не привели
к тому, что покупатели скупили все первичное жилье, хотя спрос есть и сейчас,
и покупки совершаются.
В настоящий же момент застройщики сами говорят о том, что слишком большие скидки
предоставлять они больше не могут. В силу того, что приток средств от продаж
маленький, строительство приходится вести за счет имеющихся резервов, запасов
и кредитов.
Перспективы строящегося жилья сейчас вообще оценивать сложно. Вернее, перспективы
недостроенного. Думаю, что не стоит сомневаться в том, что объекты на стадии
<<почти готовности>> в любом случае будут достроены, но в какие сроки - зависит
от конкретного застройщика.
Некоторые их них будут выкуплены либо государством, либо другими девелоперами.
Бюджет, конечно, также имеет ограничения, но такие меры будут приняты в целях,
прежде всего, социальной стабильности. Также не стоит забывать о том, что молва
об обманутых дольщиках ходит годами, и подобные случаи подорвут доверие к строящемуся
жилью населения целых городов и регионов.
Кредитование девелоперов. К сожалению, мы не можем заставить банки выдавать кредиты
девелоперам, так как способом гашения этих кредитов, наверняка, служат продажи
квартир. А продажи пока происходят очень тяжело. Думаю, что вся эта ситуация,
через какие бы ломки и сложности сейчас это не происходило, приведет нас, прежде
всего к цивилизованному девелопменту, а именно: строительство ведется не по принципу
<< строим проданные ранее за счет проданных в будущем>>, а полностью или почти
полностью за счет собственных ресурсов, а потом продаем. Да, уменьшится количество
масштабных строек, но покупатель такого жилья будет более защищен. Возможно,
ключевые застройщики будут с участием государственного капитала, или капитала
региональных муниципальных образований.
Практика показала, что 214 Закон << Об участии в долевом строительстве>>, по
сути, защищает покупателя от <<двойных>> продаж, защищает его также с точки зрения
проработанности проекта застройщики, но никак не защищает дольщика от финансовых
рисков. Возможно, законодатель изобретет дополнительные механизмы защиты дольщиков,
например, страхование права требования или самого строящегося объекта за счет,
конечно же, застройщика, или резервирование определенных средств застройщиком.
Но пока это только мечты. В этом случае, думаю, и банки будут гораздо охотнее
кредитовать застройщиков.
<<Ожившая первичка>>. Пока это только неясные перспективы, зависящие от способа
решения текущих финансовых проблем девелоперов. Вторичное жилье уже стоит дешевле,
причем, в некоторых случаях можно добиться значительного торга. Поскольку для
покупателя важен и ценовой фактор, и фактор риска, о котором было высказано
мнение выше, то пока строящееся жилье выбирают те, кому важны планировки, микрорайоны
и новизна дома. Но самый важный фактор - доверие покупателей, которое рыноук
строящегося жилья, в случае возникновения известных проблем, восстановить будет
очень и очень сложно. Тогда речь пойдет о годах, а не месяцах реабилитации рынка
строящегося жилья.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Говорят риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>>: 25 обязательных качеств хорошего риэлтора.

Вот какими чертами обязательно должен обладать хороший специалист по недвижимости.
Порядок их важности однозначно определить сложно, так как в одной ситуации на
первый план может стать одно качество, в другой - другое. Но каждый специалист
должен обладать хотя бы большей частью ниже перечисленных характеристик.
Список характеристик был выявлен в процессе тренинга по совершенствованию технологии
обслуживания клиентов и искусству продаж объектов и услуг агентства недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>> по Проспекту Октября, 11:

- образование и профессиональные знания
- способность к стратегическому планированию своих действий
- честность и добросовестность
- коммуникабельность
- пунктуальность
- ответственность, умение не давать пустых обещаний и исполнять данные
- убедительность, умение убеждать
- умение проникать в суть проблемы
- умение слушать и слышать
- оптимистичность и позитивный взгляд на вещи
- вежливость
- толерантность, гибкость и терпеливость
- умение правильно формулировать и задавать вопросы
- уверенность в себе, харизматичность
- опрятность
- самодостаточность
- стремление к самообразованию
- умение быстро принимать решения в случае необходимости
- мобильность, подвижность, <<легкость на подъем>>
- корректная поставленная речь
- чуткость и интуиция, умение понимать <<между строк>>
- работоспособность
- умение находить преимущества и посмотреть на ситуацию с разных сторон
- целеустремленность
- уравновешенность и умение сохранять спокойствие в критических ситуациях

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru.

Банкротство физических лиц - реальная угроза рынку недвижимости.

Высший арбитражный суд согласовал законопроект, позволяющий россиянам признавать
себя неплатежеспособными и списывать долги через суд. Об этом пишет газета "Ведомости",
которой удалось ознакомиться с текстом законопроекта. Ожидается, что он будет
внесен в правительство летом 2009 года.
Согласно законопроекту, заявить о своем банкротстве может каждый россиянин, если
непогашенная в течение полугода задолженность превысила 50 тысяч рублей. Для
этого ему нужно обратиться в суд, а также иметь средства на оплату арбитражного
управляющего (два месяца по 10 тысяч рублей в месяц) и публикацию информации
об открытии производства по делу. Далее задолженность может быть реструктуризирована,
а если это не получилось, то не расплатившегося с кредитором россиянина ждет
распродажа имущества. При этом суд не может обязать заемщика продать единственное
жилье или земельный участок, если они не заложены по ипотеке, конфисковать деньги
в сумме не более 25 тысяч рублей, одежду, бытовую технику до 30 тысяч рублей,
а также профессиональное оборудование. Освобождать себя от долгов при помощи
суда можно не чаще, чем раз в пять лет.
Ранее говорилось о задолженности в размере 100 тыс. руб, но, видимо, в силу кризисных
явлений в экономике, лимит был снижен. Как это может отразиться на рынке недвижимости,
а также на потребительском кредитовании, законотворцы, видимо, не продумали до
конца. Вот почему.

Ипотека. Учитывая, что многие покупатели недвижимости приобрели недвижимость
почти на максимуме цен, они имеют большие ежемесячные платежи по кредитам, и
50 т.р. задолженности наберется за срок гораздо менее полугода. И при этом неплательщик,
в отличие от настоящей ситуации, когда он боится не заплатить вовремя, боятся
будет меньше. Так как банкротство будет казаться панацеей.
Конечно, на ипотечную квартиру все равно будет заложено взыскание. Но недостаточная
информированность о процедуре банкротства может дать многим необоснованные надежды
на то, что <<все прокатит>>. В случае же, если сумма невыплаченного кредита окажется
больше продажной стоимости квартиры, то банкроту новый закон даже выгоден. Так
как он ограничивает взыскание на прочее имущество, в отличие от взыскания, например,
по долговой расписке.
Что мы получим в итоге? Прикрытие многих, и особенно умышленных неплательщиков,
новым законом, без учета особенностей. Так уже сейчас поступают многие неплательщики
ипотеки, которые решают просто не платить кредит, даже не прочитав кредитный
договор, и надеющиеся, что все им сойдет с рук.
Как более глубокое следствие, это может привести к еще более ужесточенному андеррайтингу
плательщика банками, более жесткой работе с задолженностями. Сейчас пока не все
банки работают с опережением, как говорится, предвосхищая задолженность. И тем
более, банки не станут допускать достижение суммы задолженности цифры в 50 т.р.
и срока в полгода. Если в настоящий момент возможно проведение с банком-кредитором
хоть каких-то переговоров, то при наличии закона о банкротстве, банк вряд ли
поверит в увещевания должника о паре месяцев. Так как это будет выглядеть, как
попытка затянуть время до применения процедуры банкротства.
Как второе следствие со стороны банков, может быть возможным и удержание кредитных
ставок на высоком уровне, так и требование уже в обязательном порядке, например,
наличия на счете в банке суммы в 50 т.р., замораживании этой суммы до определенного
уровня погашения задолженности и еще Бог знает каких мер.
Реструктуризация же ипотечных кредитов может в свете закона выглядеть для неплательщиков
слишком сложной процедурой.
Потребкредиты. Известно, что с начала возникновения на рынке кредитования <<ипотечных>>
проблем, многие оформляли потребительские кредиты на суммы до 500 тыс. руб, фактически
используя их на покупку недвижимости. Таким должникам закон о банкротстве физлиц
- также большой подарок. Так как жилье, если оно единственное, у них не отнимут.
Прочего имущества может не быть, либо оно технично будет подарено или продано
кому-либо. Даже если такую сделку попытаются признать фиктивной, мнимой или притворной,
то на это как минимум, уйдет не одна неделя, а как максимум, вряд ли суд сможет
это доказать вообще. Так как должник всегда может заявить, что потратил деньги
на прочие долги.
Прочие задолженности. Особенно нужно быть осторожным тем, кто не отказывает своим
знакомым в частных займах. Куда уже проще должнику в этом случае не иметь никого
имущества. Самый негативный вариант развития событий - это появление когорты
мошенников, строящих свои дела на основе нового закона. Кстати, сфабриковать
долговую расписку на 50 т.р. - проще простого. Соответственно, и объявить себя
банкротом потом.
Ограничения сумм. Законом ограничиваются суммы взысканий на личные вещи и денежные
средства. Означает ли это, что, даже если у должника есть приличный счет в банке,
и нет никакого имущества, в том числе и официальной зарплаты, вам причтется только
25 т.р. из них? В итоге должник-банкрот просто посмеется над вами. И подаст на
банкротство гораздо раньше, чем вы пойдете в суд по долговой расписке.
Волшебные 5 лет. Вобщем, вполне официально вы можете влезать в неподъемные долги
раз в пять лет. Пара миллионов раз в пять лет позволит вам и выплатить кредитору
всего 50 тыс. руб. и работать <<на пристава>> с минимальной зарплатой хоть всю
оставшуюся жизнь. Утрирую, но большинство частных схем мошенничества на аналогичном
алгоритме и основываются. Другой момент - а как быть с алиментами? Папа-банкрот,
и все проблемы решены. В общем, работы прибавится не только у арбитражных управляющих.
Судебным приставам скучать не придется особенно.
Юридические и физические. Каковы могут быть прочие правовые последствия? Юридическое
лицо - банкрот прекращает свое существование сразу после процедуры, чего, простите
уж, не происходит с физлицом. Понятно, что в следующий раз обанкротится придется
не ранее, чем через пять лет, но все-таки. Кредит, конечно, банк ФЛ-банкроту
может уже и не дать. Другой вопрос, что не выплатив предыдущий долг, например,
с удержаний с минимальной официальной зарплаты в течение 5 лет, банкрот может
обанкротится еще раз? Обанкротив теперь уже и эти долги?
Вопросов много. Например, признание банкротом должника по платежам ЖКХ при условии,
что единственная квартира неприватизированная. Возможно, обнародованный окончательный
текст закона и снимет все вопросы.
Но неужели нет плюсов в планируемом <<подарке>> закона? Конечно, найдутся. Например,
некоторое время назад прошла информация о том, что суды просто не принимают исковые
заявления банков в отношении неплательщиков по ипотеке. А прямого оглашения банк
и должник достигнуть не могут. Что ж, банк - не благотворительная организация,
и имеет право на возврат своих денег тоже. Другое дело, что заставить физическое
лицо начать процедуру банкротства не может никто, даже банк-кредитор. Разве что
такое соглашение будет достигнуто по обоюдному согласию.

А как же рынок недвижимости? О возможной негативной реакции рынка ипотеки было
сказано ранее. Сложность может возникнуть и при осуществлении сделки, например,
при покупке квартиры у банкрота, если обременение по взысканию еще не наложено.
В итоге сделку ждет хроническая приостановка в ФРС. А денег-то у банкрота уже
и нет.
Сможет ли потенциальный покупатель каким-либо еще способом узнать и том, что
продавец только начал процедуру банкротства? Возможно, такая информация будет
предоставляться единым реестром от арбитражных управляющих. Как форму реализации
такой <<возможности>> представьте ситуацию, когда, выставив квартиру на продажу,
собственник сразу же или чуть позже начинает процедуру банкротства. Т.е. у него
как быть есть пока имущество для наложения взыскания, но он может и продать его
быстро. До тех пор, пока в ФРС не поступила информация от судебных приставов.
А самой приятной стороной этого является разве лишь то, что наши граждане будут
больше ценить услуги специалистов по работе с недвижимостью, т.е. риэлторов.
Так как подтверждение юридической чистоты сделки будет просто необходимо.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Вторая волна кризиса: настигнет ли недвижимость стихия банковских проблем?

Аналитики все как один вещают о том, что в середине лета нас ждет банковский
кризис. При этом большинство согласно и с тем, что в целом <<дно>> кризиса уже
пройдено.

Рынок недвижимости, в силу своей инертности продолжает снижаться, правда, уже
замедлив темпы. Эта самая вторая волна экономического кризиса в России, теоретически,
в итоге и определит уже <<дно>> кризиса в недвижимости. Или не определит. Тогда
снижение постепенно замедлится, и рано или поздно неудовлетворенный спрос на
улучшение жилищных условий возьмет свое. В первом случае это просто случится
еще позже, если за это время агентства недвижимости не вымрут как динозавры от
Тунгусского метеорита.

Не хочется мнить себя прорицателем, но в отношении второй волны кризиса есть
примерно одинаковое количество факторов за и против. Практика уже не один раз
показывала, что на первое место может выйти фактор, от которого это менее всего
ожидалось.
Возможной и основной причиной второй волны кризиса считают кризис неплатежей,
а вообще, проблемы ожидают именно в кредитно-финансовой сфере. Основной постулат
следующий: в силу падения платежеспособности и населения, и фирм, возникла проблема
погашения задолженностей.
Первый момент - это задолженности по кредитам, и потребительским, и ипотечным,
и коммерческим. Даже если между должником и банком достигнута некая договоренность
по отсрочке, финансовые ресурсы банка рано или поздно достигают критического
минимума.
Второй момент - неплатежи между юридическими лицами, которые вызывают <<снежный
ком>> финансовых проблем у тех же банков, работников, сотрудников и т.д.
Финансов становится все меньше, и у людей, фирм, и у банков, начинаются опустошения
счетов, снятия депозитов, и как худший итог - банкротство банков.

Банки. Что могут предложить банки, или что они могут предпринять во избежание?
Во-первых, тщательная работа с заемщиками, которую проводят многие. Во-вторых,
продажа залогов, о которой мы уже не раз писали. Писали о том, что банку главное
- вернуть сумму кредита, поэтому он склонен продать, например, ваш объект недвижимости
очень дешево. В-третьих, сокращение кредитования, что уже давно мы наблюдаем,
но уже не только по ипотеке. Этот способ опять сведет на нет просыпающуюся вроде
бы ипотеку. И здесь не помогут даже повышенные ставки как способ минимизации
банком своих рисков.

Таких лежащих на поверхности причин возможного <<второго дна>> кризиса набирается
достаточно, чтобы снова ввергнуть в страхи население. Может быть, это кому-то
выгодно? Например, для того, чтобы наконец поубавилось число банков. Как говорили
многие, кризис чистит ряды, и, если после первой волны кризиса банк не смог принять
меры, обеспечивающие долгосрочную стабильность, так может <<туда ему и дорога>>.
Проблема лишь в том, что на ярком фоне пары-тройки почивших банков ( как и обанкротившихся
автопроизводителей и т.п.) - тысячи скрытых от широкого обзора финансовых крахов
частных лиц. И именно такие крахи, алгоритм смотри выше, и проводят те же банки
к банкротству. Плюс еще намечающееся принятие банкротства физических лиц.

Все в экономике взаимосвязано, закольцовано, зависимости здесь не математические,
не односторонние. Следствие начинает влиять на причину так, что меняется следующее
следствие, и этот факт анализировать умеют далеко не все. Собственно, поэтому
этот мировой экономический кризис случился с нами.
Теперь о достижении долгосрочной стабильности в финансово-кредитной сфере. Последние
несколько месяцев, думаю, многие наблюдали за банковской сферой. Уже не секрет,
что использовались и валютные и фондовые возможности. Но если валютные резервы
уже исчерпаны, то смогут ли банки <<подстраховаться>> на фондовом рынке?

Фондовый рынок. Начиная с середины мая, мы видим устойчивый рост и мировых, и
российских биржевых индексов. Вопреки всем разговорам и о кризисе второй волны,
и мировым банкротствам, теперь еще и автопроизводителей. Является ли этот рост
<<реальным>> или это <<психологическая коррекция надежды>>, которая скоро <<умрет>>
снова. Слишком уж глубок мировой кризис.
Лично мое мнение, что наблюдаемый нынче рост - не что иное, как реакция рынка
на интуитивное подозрение, что <<дно>> кризиса пройдено. Вторая причина - это
психологическое принятие ситуации уже большинством из нас, понимание того, что
жизнь продолжается. И как следствие - активизация деловой активности. Следствие
же некоторых банкротств дает еще один толчок фондовому рынку - активное перераспределение
капитала, и даже борьбу за доли в капитале. Даже если речь идет об одной-двух
корпорациях в мировом масштабе, рынок реагирует, реагируют показатели и индексы.
Но восстановление к докризисному уровню пройдет еще не через один откат рынка
вниз. Даже чисто технически подобные росты всегда сопровождаются последующими
частичными откатами.
Также, как и фактор повышения инвестиционной привлекательности, влияют активизировавшиеся
финансовые потоки, разворачивая процесс <<снежного кома>> в обратную сторону.
Безусловно, банки попытаются как-то использовать текущие краткосрочные тенденции
фондового рынка. Если речь не пойдет о крупных капиталовложениях и покупке бизнесов,
то хотя бы в спекулятивном краткосрочном аспекте. Но краткосрочность аспекта
еще и еще повысит спекулятивный фактор роста, проведя к скорому последующему
падению-откату. Возможно, к середине лета, возможно, к середине осени, если <<оптимизм>>
затянется.

Опровержение. Почему вторая волна кризиса может и не наступить. В пользу опровержения
есть множество факторов. Многие из них косвенные, возможно, поэтому их не принимают
во внимание.
Например, проблема неплательщиков. Поскольку в первую очередь мы должны отслеживать
тенденции, влияющие на сферу недвижимости, то нельзя не отметить появление на
рынке чуть большего количества продаваемых обремененных ипотекой квартир. Т.е.
нельзя сказать, что их не было раньше. Во-первых, были, во-вторых, а сколько
нашей массовой ипотеке лет? Всего 3. Статистика неплатежей всегда запаздывает,
также как и их появление, как минимум, на год, так как долгосрочные финансовые
обстоятельства у людей просчитываются и прогнозируются в среднем на такой срок.
Соответственно, если вторая волна кризиса не за горами вследствие именно кредитных
задолженностей, то, в силу большой инертности реакции рынка недвижимости (а реакции
еще нет и в помине), мы просто уже должны быть завалены предложениями ну очень
сильно дешевых ( чтобы продать сразу) квартир от неплательщиков ипотеки и их
банков. И очень сильно дешевых прочих предметов залога. А мы ими пока не завалены...
Прочие неплатежи. Об их обострении именно сейчас информации нет, вернее обострений
нет, так как основная масса подобных проблем уже урегулирована ранее. Помните,
полгода назад пустые полки некоторых магазинов, привыкших работать с отсрочкой
платежа? Иных спас всеми любимый бартер и взаимозачет, спасибо государству за
своевременно принятые поправки по НДС. Вот это была реально сильная антикризисная
мера.
Т.е. вобщем-то, коммерческий сектор уже вполне приспособился к <<позе раком>>
в финансовых вопросах.
С физическими лицами, конечно, посложнее в том плане, что упавшие зарплаты пока
не выросли. Но мы все дружно пошли на рынок за продуктами, посадили картошку.
В общем, осознали ситуацию как есть, и вспомнили, что бывало и хуже.

Что касается изъятия депозитов из банков, то большинство также поняло, что это
- палка о двух концах. В итоге тебе же хуже и будет, только попозже, когда банк
умрет или еще какой кризис случится.
Лично наблюдала вот такой разговор двух бабок-вкладчиц в банке, одна из которых
думала, продлевать ли депозит:
<<Что, Мань, с деньгами-то будет? Кризис вроде как, говорят.. А может, снять,
да что с ними дома делать, хранить-то страшно....>>
<< Да что ты Дунь ерундой занимаешься! Что, кризис? Что, продуктов в магазинах
нет, голодаем? (Маня: << И правда, прям завалено все, да зачем столько колбас-то
напридумывали>>). Что, тебе пенсию не носят? Что, тебе электричество, воду отключают?
<< И точно, Мань, права ты, как всегда>>...
Это про вкладчиков. А у тех, у кого денег не были и нет, как говорится, нет и
проблем. Тем более тех, которые могут привести к финансовому кризису экономики.

Вывод: если второе дно кризиса будет, то будет оно скорее фондово-эмоциональным.
Конечно, оно затронет банковскую сферу как заинтересованную и обслуживающую сторону,
и как одного из игроков настоящего <<сеанса одновременной игры>>.

Недвижимости же, при всей ее инертности, сглаживающей общеэкономические процессы,
остается только ждать. Так как оживление фондового рынка опять отвлечет свободные
денежные средства покупателей, и как самый худший прогноз - заморозит их в ценных
бумагах до следующего подъема. Гораздо важнее будет фактор активизации ипотечных
сделок. Т.е. предоставления банками реальной, а не виртуальной возможности взять
ипотечный кредит. А это, при настоящем уровне цен, соответствующих по вторичному
жилью уровню 1 полугодия 2006 года, делает покупку недвижимости в разы доступнее
и привлекательней.
Если же второе дно кризиса, независимо от фондовой или банковской его предпосылки,
случится, то рынок недвижимости еще некоторое время после будет малоактивным,
прибавится еще сезонная тенденция спада сезона отпусков в июле. Активизация сделок
произойдет позже. А риэлторы еще пару-тройку месяцев похудеют и погрустят.

И, как всегда мы говорили и продолжаем говорить: недвижимость все равно остается
единственной валютой/резервом\фондом\ресурсом, как хотите обзовите, которая даже
в моменты глубочайшего экономического кризиса продолжает стоить хотя бы сколько-то.
По крайней мере, в России.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Вторичный рынок жилья: популярность обменов растет.

По информации делового портала БФМ.РУ, сегодня, большую часть сделок на рынке
вторичного жилья составляют <<альтернативные>> сделки (операции по непрямому
обмену квартир с целью улучшить жилищные условия или получить доплату). Однако
обычно основой таких операций является покупатель с реальными денежными средствами.
Он покупает квартиру, продавец которой на эти деньги купит другую квартиру, продавец
которой, в свою очередь, на эти же деньги покупает недвижимость себе и так далее
по цепочке. Однако сейчас рынок испытывает дефицит <<живых>> денег, и в этой
ситуации участники рынка логично задумываются о сделках, где привлечение денежных
средств сводится к минимуму - так называемых <<прямых>> обменах (то есть обмены
жилья без его продажи).

Подробнее: [БФМ.РУ]
Какова сегодня популярность прямых обменов у потребителей? Какую часть от общего
количества сделок с жилой недвижимостью составляют прямые обмены? Изменилось
ли их количество в связи с экономическим кризисом?
Способны ли, на Ваш взгляд, прямые обмены оживить рынок вторичного жилья? Выгодно
ли для риэлторов проведение (сопровождение) таких операций?
Какие особенности сделок по обмену можно выделить? С какими сложностями сталкиваются
потребители и риэлторы при их заключении?
Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>:

Действительно, обменные операции в кризисной ситуации дали всему рынку недвижимости
надежду. Основной причиной значительного снижения сделок на рынке, помимо прочего,
послужило отсутствие у людей реальных платежных средств при почти полном отсутствии
ипотеки. И как разновидность отсутствия платежных средств, например, вложения
в валюте, фондовых инструментах, При этом необходимость в улучшении жилищных
условий оставалась. Обмен же предполагает наличие максимум - суммы доплаты за
дополнительные квадратные метры.

Вторая, скорее благодатная почва для внедрения такой технологии, а не причина,
заключается в следующем: многие из наших граждан, особенно те, которые в предыдущие
годы не успели приобрести недвижимость ( средний класс), делают это один раз
в жизни. Поскольку опыта приобретения до сих пор они не имели, в их памяти еще
свежи <<советские>> пережитки. И многие их них сделку альтернативу ( продажа+покупка)
считают ничем иным, как обменом, не вникая в юридические тонкости. Поэтому риэлторы
и называют обмены возвратом в прошлое, бартером и т.п., намекая на их почтенный
возраст и антикризисное происхождение.

Поскольку даже в кризис сделки с недвижимостью продолжали осуществляться, то,
взамен ипотеке и устраняя необходимость предварительной продажи, многие риэлторские
компании пытались внедрить обмены, как средства минимизации наличных платежей.
Поскольку инвестиционных покупок не было, было мало и продаж с целью фиксации
прибыли, так как цены падали; то все сделки на вторичном рынке и были вариантами
альтернатив, которые теоретически можно было трансформировать в обменные, при
согласии клиента.

Но в реальности обменов осуществляется мало. Особенно простых мен, так как сложно
найти двух клиентов, которые выбрали объекты друг друга. Такая сделка оформляется
договором мены, имеющим свои преимущества. В частности, в нем можно не указывать
цену объектов, а только сумму доплаты. Прямые мены - большая редкость, по крайней
мере, в Уфе.
Сложный же обмен, осуществляемый так называемой <<цепочкой>>, на практике осуществить
гораздо сложнее, чем цепочку альтернатив. Причина в том, что продавцы, несмотря
на отличный найденный вариант покупки, просто хотят получить деньги за квартиру
полной суммой на руки. А потом уже отдать за новую квартиру. Это как некий инстинкт,
плюс попытка как-нибудь потом сэкономить. Другая проблема - наличие базы обменных
квартир. Такие обмены осуществляются с помощью цепочки договоров купли-продажи,
так как договор мены тут невозможно применять.
Некоторое время назад мы даже разработали методические указания для риэлторов
по обменным операциям. В некоторых же городах сложные и простые обмены осуществляются
очень активно в силу несколько иного менталитета, обычаев рынка недвижимости.

Оживить рынок недвижимости обмены могут ограниченно, смотря, как их принимает
региональный рынок. Но все-таки дать риэлторам и клиентам реальное решение жилищных
проблем могут. Когда купля-продажа простаивает, это вариант диверсификации для
риэлторов и вариант решения нерешаемых проблем для клиентов. Проблемы их начинаются
с того, что существующую квартиру просто сложно продать, покупателей с деньгами
- единицы.

Работа риэлтора по осуществлению таких сделок сложнее. Так как сложнее подбор
вариантов из ограниченного количества согласных на обмен. Также сложнее работать
с таким типом клиента, стыковать сделку, убеждать стороны, разъяснять особенности
юрсопровождения. А стоимость услуги не должна быть дороже, чем по альтернативной
сделке, так как такой тариф будет заградительным для <<антикризисного риэлторского
продукта>>.

Также нужно отметить, что обмены осуществляются с типовыми квартирами, стандартными,
которые сейчас нужны большинству. Для элитного жилья, многокомнатных квартир
он практически невозможен. Появляются, правда, предложения и по обмену загородной
недвижимости или крупной техники на квартиру. Другое условие- квартира должна
быть относительно ликвидная. В нормальном состоянии, нормальном районе, без крайностей,
так как большинству клиентов - <<менял>> необходимо переехать и жить сразу.

Пока нельзя сказать, что за обменами - будущее, так как это все-таки кризисная
технология, которая перестанет работать при ощутимой динамике цен на недвижимости.
Но в условиях кризиса ликвидности, и при примерно постоянных или медленно меняющихся
ценах - это лучший вариант решения и для клиентов и для риэлторов.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Обзор рынка загородной недвижимости Уфы и пригорода.
В мае цены на дома, коттеджи снизились на 7,1%, а на зем.участки на 2,5%

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков, на которые отмечен наибольший
спрос и которые были рассмотрены в настоящем анализе:
Демское направление - Дема, Баланово - Ново-Александровка
Затонское направление - 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, Кушнаренково, мкр.
Сафроновский
Нагаевское направление - Акбердино, Жилино, Нагаево
Северное направление - Иглино
Южное направление - Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Булгаково,
Чесноковка, Юматово
Уфа и пригород - Уфа, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна
Среднее значение удельной цены предложения по всем домам, коттеджам, таун-хаусам
составило 24,7 тыс.руб./кв.м,
изменение за месяц составило -7,1%,
изменение с начала года составило -13,3%.
Минимальное значение удельной цены предложения -1 млн. 500 тыс.руб. (дом в Чесноковке,
площадь 67 кв.м), максимальное - 19 млн.руб. (коттедж в Кузнецовском Затоне,
площадь 405 кв.м).

Среднее значение удельной цены предложения по всем зем.участкам составило 54,8
тыс.руб./сотка,
изменение за месяц составило -2,5%,
изменение с начала года составило -21,0%.
Минимальное значение удельной цены предложения - 150 000 руб. (участок в п. Иглино,
16 соток), максимальное - 1 млн. 500 тыс.руб. (участок в Нагаево, 15 соток).

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком
<<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52,

Все материалы в Интернете на нашем сайте http://www.expert-russia.ru
При перепечатке материала ссылка на авторство обязательна!

Мы - перелетные птицы, или круговорот денег на геокарте России.

Миграция населения - это признак. Человек мигрирует туда, где лучше. Выводы делайте
сами.
Вахтовый метод работы в России был популярен долгие годы. Как возможность заработать,
оставаясь при этом по месту основного проживания. Многие уезжали семьями и временно
селились в северных районах. Но север есть север, и рано или поздно начинает
тянуть в теплые края.

Поэтому на рынке недвижимости существует отдельная категория покупателей недвижимости,
именуемая <<северянами>>.
По традиции считается, что этой категории присуще следующее:
- у покупателей имеются средства для покупки, заработанные за время пребывания
на севере;
-покупателям недвижимости - северянам банки дают ипотечные кредиты гораздо охотнее,
- часто покупатели - северяне имеют родственников в Уфе, именно в Уфе сосредоточены
ВУЗЫ по нефтегазопереработке. Поэтому недвижимость он выбирают также исходя их
родственных связей.

Также покупателям недвижимости, выезжающих с северных регионов, присущи особенности
при выборе объектов:
- они ищут объекты недвижимости через Интернет. Иногда они ищут фирму в конкретном
городе, в которую можно обратиться, но чаще всего - именно объекты с заданными
характеристиками.
- предварительно они ведут электронную переписку с фирмой или риэлтором, продающим
объект недвижимости.
- как правило, такие покупатели расчет за приобретаемый объект производят быстро,
и уже на стадии запроса обладают необходимой суммой.
- как правило, приобретается относительно новое жилье повышенной комфортности.
Иногда приобретается заранее и строящееся, но практически никогда - загородное,
так как при проживании на севере не вырабатывается ни привычки, ни потребности
в приусадебном хозяйстве и содержании такого дома. Сам факт содержания загородного
дома в северной полосе несет в себе массу проблем.
- для категорий покупателей такого типа существует значительный процент <<отсева>>
на стадии перехода от переписки к конкретным действиям и визитам. То, что кажется
риэлторам неэффективной работой, для такого покупателя - всего лишь процесс выбора
объекта. Так как выбираться он может в нескольких городах, по принципу, где
будет лучше вариант. Неприятным моментом является то, что такой клиент часто
не считает нужным написать всем тем, с кем вел переписку, что выбрал иной объект.
- процесс выбора сопровождается пересылкой многих документов, что требует и владения
информационными технологиями, и наличия техники, например, сканера.
- при осуществлении сделки требуется гораздо большая мобильность и четкость,
так как клиенты часто приезжают на несколько дней, и при этом пытаются успеть
очень многое.
- плюсом здесь является то, что, в отличие от <<местных>> клиентов, многие из
приезжих клиентов более организованы, если приехали только с такой конкретной
целью.
- с другой стороны, в течение этих нескольких дней наши клиенты пытаются воплотить
в жизнь принцип <<лучшее - враг хорошего>>, и кидаются на поиски других объектов,
в надежде найти что-нибудь получше. В итоге не находят, получают кучу сомнений,
тратят время и <<мотают нервы>> риэлтору.

Описываемый нами тип клиента, тем не менее, имеет одно веское преимущество, которое
часто недоступно всем остальным. Недвижимость в разных городах стоит по-разному.
Иногда отличная современная квартиры в городе Н гораздо дешевле квартиры-хрущевки
в городе М. Причем, не обязательно город Н будет меньше или <<ущербней>> города
М.
В этом заключается одна из основных особенностей российского рынка недвижимости.
Вы можете продать квартиру в << дорогом городе>> и купить в <<дешевом>>. Это
очень актуально для молодых пенсионеров.
Также надо оценивать и существующую в городе промышленность, инфраструктуру с
точки зрения нахождения потенциального места работы, мест учебы для детей. Существует
множество факторов, каждый из которых оценивается субъективно.
Несмотря на все но, поток клиентов, бывших работников с северных районов, либо
работников, переведенных в местные отделения предприятий, остается. Многие возвращаются
также и по другим причинам:семейным, аработав необходимую сумму, или выходя на
пенсию.
В Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> отработана технология по работе с такими
клиентами, начиная с начальной переписки, и заканчивая осуществлением сделки
в кратчайшие сроки.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Исследование агентств недвижимости Уфы на 1июня. Агентств все меньше.

Информационная служба Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> 20-21 января 2009
года провела первые исследования рынка недвижимости Уфы, затем они были проведены
в начале марта, апреля и мая 2009.
Перед исследователями были поставлены следующие вопросы:
- сколько агентств недвижимости реально предлагают потребителям свои услуги;
- какова, на первый взгляд, надежность и качество этих услуг.

Способ исследования - сплошной обзвон по телефонам всех фирм и индивидуальных
предпринимателей, разместивших свою информацию в СМИ, справочнике <<Желтые страницы>>,
в Интернете. В мае 2009 г к базе <<ЖС>> мы добавили базу фирм <<ДубльГИС>>

Мы исходили из следующих соображений: прежде, чем обратиться в агентство недвижимости,
клиент хочет узнать подробности о наличии услуг, их стоимости или схемы проезда
в офис.
Если при этом ответ специалиста будет неудовлетворительным, либо он станет запинаться
при вопросе о том, где размещается агентство, просить перезвонить через полчаса
и т.п., клиент вряд ли придет в такое агентство.
Не учитывались при этом опросе - застройщики, адвокатские и юридические бюро.

Итоги исследования:

Агентства недвижимости и индивидуальные предприниматели (ИП), которые работают
в офисах (арендованных или в собственности) и продолжают заниматься недвижимостью
- 30.
Не отвечают телефоны на протяжении 2 дней - 30 агентство недвижимости.
Изменился адрес или ответы о местонахождении вызывают сомнения - 11 агентств.
Отключен телефон, либо телефон указан неверно - 22 агентства.
Небольшое уменьшение количества работающих агентств по сравнению с апрелем свидетельствует
о том, что, видимо:
- многие риэлторы на длительные майские праздников решили уйти на каникулы, которые
затянулись в силу вялого рынка.
- да и вообще решили <<не маяться в мае>>. Исторически май - межсезонье в недвижимости,
связанное как с майскими праздниками, так и с окончанием учебного года, экзаменами,
выпускными в школах.

Кажется, что <<дно>> кризисных явлений уже наступило или наступит в ближайшие
1-2 месяца. Риэлторский бизнес очень мобилен, и это позволяет <<свернуть>> его
в кратчайшие сроки, что и показывает динамика работающих агентств. Но и потенциальному
клиенту в этих условиях все сложнее потенциальному клиенту определить, какое
агентство окажется в состоянии предоставить услуги необходимого качества, обладает
нужными ресурсами для продажи, энергичностью и профессионализмом агентов. Последние
2 года рынок недвижимости работал с переменным успех
ом.
О чем может сигнализировать такой анализ? Во-первых, он демонстрирует, что весной
2007 года, когда рынок недвижимости, если вы помните, <<встал>>, многие агентства
все еще пытались удержаться на рынке, весной 2008 года было оживление, которое
дало многим надежду на лучшее, но с конца 2008 года кризис уже не пощадил многих
и не щадит сейчас.

Январь07 Март07 Июнь07 Декабрь07 Февраль08 Июнь 08 Сент08
Работающие агентства 270 261 200 213 200 231 209
Дек08 Февр08 Март 08 Апрель09 Май09 Июнь09
Работающие агентства 156 45 63 59 52 39
Не отвечающие телефоны 42 69 45 51 52
Уклончивые ответы 63 2 22 уже нет в справочнике 11

Графически динамика выглядит так:
2007 Янв март июнь дек 2008Февраль июнь сентябрь декабрь 2009февр Март Апрель
Май Июнь09
Работающие агентства 270 261 200 213 200 231 209 156 45 63 59 52 39

Что будет дальше, покажет только время. По мнению риэлторов Сети агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>, на рынке недвижимости Уфы началось оживление. Связано оно, во-первых,
с типичной сезонностью в недвижимости, во-вторых, с уменьшением темпов снижения
цен на недвижимость. Ожидание людей тоже не может быть безграничным, так как
жилищные вопросы нужно решать.

Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 25 мая 2009 г. составила
41,20 (+/-0,62) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 44,0 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 40,3 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 39,09 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 42,07 т.р./кв.м., изменения
за неделю -0,3%;
- средняя цена на элитное жилье составила 65,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 25.05.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 25.05.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -18,7% -16,4%
1 к.кв. 54,07 51,56 -18,6% -14,7%
2 к.кв. 49,35 48,83 -18,3% -17,5%
3 к.кв. 48,32 47,13 -19,1% -17,1%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -17,2% -17,1%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 25 мая 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 25 мая 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 25 мая
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в мае 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Борисоглебского, площадью 16 кв.м.
за 600 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м.,
за 1300 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. рублей находится
в п. 8 Марта, площадью 300 кв.м, 7 соток в собственности.


Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Риэлторские технологии: как правильно составить рекламное объявление.

Продолжение.
Реклама специалистов по недвижимости. Речь идет о личной рекламе, например, Иванова
Ивана, когда лишь контекстно указывается принадлежность к фирме, например, стаж
и опыт работы в ней. Только в последнее время риэлторские фирмы перестали бояться
рекламировать своих специалистов лично, т.е. размещать их фото, резюме, мобильные
телефоны. Руководители агентств опасались, что сотрудника переманят конкуренты.

Настоящая позиция открытости компаний меняет ситуацию. Пропагандируемый во всем
мире личный подход к сервису пришел и в недвижимость. Точно так же, как мы идем
на конкретного мастера-парикмахера, врача или портного, так же и наши клиенты
выбирают своего <<личного>> риэлтора. Понимание этого пришло не сразу, но реклама
специалистов началась одной из первых именно в недвижимости. Оговорюсь, что речь
идет не о частнопрактикующих специалистах ( парикмахерах на дому или частных
маклерах), а именно о рекламе фирмами своих специалистов.

Несколько НО до сих пор останавливают руководителей агентств. Это уже не страх
ухода сотрудника, а особенности контроля, окупаемость затрат на такую рекламу
и личное отношение к такой рекламе самого рекламируемого специалиста.

Основные требования к рекламе специалиста следующие:
- обязательно размещаем позитивное фото с четко различимыми чертами лица.
- описание профессионального опыта и основной сферы занятий в настоящее время,
причем исключительно правдивое. Не нужно расписывать несуществующие преимущества,
так как сам же специалист << спалит>> себя сам при ответе на вопрос клиента по
несуществующим компетенциям
- особые успехи или сферы, в которых специалист проявляет себя лучше всего
- контактная информация можеть включать и собильный телефон и электронную почту.
Не нужно бояться размещать такие данные, так как, если ваш специалист - изначально
не приверженец вашей фирмы и <<смотрит налево>>, <<подстраховка>> только офисным
номером все равно не поможет.
- отдельно надо сказать о необходимости краткой характеристики личностных черт.
Казалось бы, зачем это нужно, если клиенту нужны профессиональные знания. Но
изначальная посылка такой рекламы - личный подход, соответственно мы должны раскрыть
личность риэлтора потенциальному его клиенту во всех аспектах.
Клиенту интересней изучать резюме специалистов, если они раскрывают человека
с нескольких сторон, так как профессиональные описания все однотипны. Особенно
часто встречается типичная ошибка: все резюме примерно одинаковы, все чудесные
и лучшие в своем роде специалисты, все умеют одно и то же. Выглядит не просто
скучно, но даже подозрительно.
Сопровождение описания личными характеристиками, увлечениями и целями в жизни
делает специалиста как бы ближе к вам, <<роднее>>, если такие увлечения совпадают
с вашими. С другой стороны, кто лучше всего знает вас, как ни вы сами, знаете,
с каким типом людей вам проще общаться, какие качества вам импонируют. Соответственно,
и специалиста вы будете подбирать исходя из его необходимых характеристик. Для
особо продвинутых, можно попытаться даже описать тип клиента, с которыми данному
специалисту легче всего или предпочтительнее работать.
Обычно руководителю сложно составить, например, 20-30 таких резюме, каждое из
которых должно быть и привлекательным и не похожим на другие, и, все-таки, делающим
упор на профессиональные качества. Одним из способов может быть поиск в каждом
из сотрудников одной какой-то особенной характеристики, не присущей никому другому.
Причем не важно, профессиональной или личной. В этом случае мы избежим однообразия
и подчеркнем уникальность каждого.

Теперь о НО. Руководители боятся, что такая реклама даст специалисту определенные,
выходящие за рамки регламента возможности, влекущие потерю контроля за деятельностью
Здесь существует рекомендация, которую тоже нужно суметь вписать в рекламное
сообщение. Подчеркивать нужно не просто принадлежность специалиста к фирме, но
и исключительное преимущество принадлежности, например, карьерный рост именно
в этой фирме, работа по т с применением ресурсов фирмы, которая особо удобна
клиенту. Тогда клиент будет заинтересован, помимо сотрудничества с понравившимся
ему специалистом, еще и сотрудничать с фирмой.

Личное позитивное отношение специалистов к такой рекламе можно сформировать убеждением.
Несмотря на то, что специалисты по недвижимости - народ общительный, и хорошие
психологи, часто их смущает описание их собственной личности. Но это смущение
моментально проходит, как только появляется первый клиент, который выбрал именно
их благодаря личной рекламе.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Риэлторские технологии: как правильно составить рекламное объявление.

Реклама - основная часть в структуре затрат агентства недвижимости. Конкуренция
высока, и правильно составленное объявление и рекламный призыв часто определяют
выбор клиента именно в сторону вашего объекта или вашей услуги. Другими важными
целями правильно составленных объявлений являются снятие недоверия клиента, многие
из которых просто боятся позвонить или прийти в агентство, и информационная.
Т.е. из объявления клиент должен прежде всего получить четкую, достаточную для
первичного решения и однозначную информацию. Причем ту, которую хочет узнать
он, а не преподнести вы.
В этом и заключается искусство составления правильного рекламного объявления:
составить его так, чтобы донести до клиента информацию, нужную вам, но так, чтобы
клиент считал, что она нужна ему.
В сфере недвижимости существуют два основных типа рекламных объявлений: реклама
услуг и реклама объектов. Принципы их составления совершенно различны. В последнее
время риэлторские компании становятся все более открытыми, и появляется третий
вид рекламы - реклама конкретных специалистов.
Реклама объекта. При ее составлении, как и при составлении рекламы второго вида,
исходить нужно из того, какова потребность читающего ее клиента. А клиенту в
данном случае нужен конкретный объект недвижимости. Например, ДОМ. Кому-то нужен
именно КОТТЕДЖ, хотя различия очень условны.
Очень часто такие объявления начинают со слова ПРОДАМ, но это неверно, так как
подобные объявления размещаются в соответствующих рубриках, и читателя гораздо
больше напрягает высматривание второго в объявлении слова, по которому он узнает,
что же там на самом деле продается.
Объявление должно содержать подробное, правдивое, четкое, недвусмысленное и привлекательное
описание. Если первые характеристики объявления понимаются всеми, то последняя
часто недооценивается. Особенно профессиональными риэлторами, которые, оперируя
риэлторским жаргоном и терминами, забывают, что рядовому гражданину часто сложно
понять, что же означает 1-к.к. п\м, 5\9 б\балк б\тел для ЗОЖ.
Чем дальше развивается рынок недвижимости, тем требовательнее становятся покупатели.
И, как производитель заворачивает обычную конфетку в красивый фантик, так и мы
должны суметь <<завернуть>> продаваемый объект недвижимости в яркое и привлекательное
описание.
Единственное НО: нужно не перестараться в составлении таких <<серенад>>, чтобы
не вызвать разочарование при просмотре, а тем паче и обвинений во лжи.
Помимо этого, реклама объекта должна содержать привлекательное и качественное
фото. Так вы оказывает клиенту ( да и себе) неоценимую услугу - экономите его
время и на стадии просмотра объявлений, и уменьшаете необходимые просмотры, что
особенно актуально в мегаполисах и для загородной недвижимости. Т.е. происходит
отсев искомых объектов и на стадии текстового описания, и при визуальном изучении
и по фактору цены и т.д.
Для сравнения: представьте каталог одежды без фото. Разве что профессиональная
швея сможет понять, что же это продается.
Важно уметь находить преимущества объекта и правильно их преподносить. Особый
прием также применяют, когда преимущества типичны, а вот какой-либо недостаток
- существенный. Типичный прием - описать этот недостаток как преимущество. Например,
отсутствие на объекте чего-либо можно преподнести как возможность сделать это
по-своему, тем более, что большинство покупателей переделывают покупаемые объекты
по-своему все равно.
Важный аспект присущ именно рекламе объектов недвижимости, в отличие от рекламы
услуг: клиент выберет объект рационально и по конкретным техническим и ситуационным
характеристикам объекта, которые вы как риэлтор не можете изменить никак ( в
отличие от характеристик услуги). Т.е. ваша реклама, конечно, не заставит клиента
купить объект, если он не соответствует его потребностям. Но именно неправильная
реклама сделает ваш объект незаметным среди других или не сумеет выделить именно
те характеристики, которые как раз и нужны покупателю.
Контактная информация также важна. Если это телефон - поднимайте трубку всегда,
либо запрограммируйте телефон так, чтобы при сбросе звонка вами, звонящему отправлялось
сообщение о том, что вы перезвоните, или чтобы перезвонил он. И перезванивайте.

Реклама услуги. Здесь принцип составления следующий. Что ищет клиент? Определенную
услугу, услугу, которая лучше, чем у других, услугу, которая либо дешевле, либо
имеет особые преимущества. Вот и объясните ему это. Вы ведь знаете четко, зачем
приходит к вам клиент и какой это клиент. Если вы работаете с определенным социальным
слоем, то и общаться с ним нужно на их языке.
Но если реклама объекта уникальна, так как уникален каждый конкретный объект,
то с рекламой услуг сложнее. Даже если фирмы отличаются, технология обслуживания
отличается, то для непосвященного клиента мы все одинаковы как специалисты и
фирмы, а разницу в небольшом рекламном модуле объяснить сложно. Точно также для
клиента одинаковы и все объявления. Поэтому, во-первых, объясните кратко свое
отличие и преимущество. Во-вторых, сделайте так, чтобы ваше объявление <<цепляло>>
сначала взгляд, а потом и разум.
Именно поэтому <<ушлые>> рекламисты и придумывают различные креативные способы
привлечения и захвата внимания.
Ваше объявление должно <<зацепить>>. Часто для этого используют эпитеты в превосходной
степени: лучший, самый. Но это давно приелось клиентам, они не верят, да и закон
о рекламе заставляет нас привести доказательства того, что мы лучшие.
Второй способ - временной, <<именно сейчас>>, <<только с даты по дату>>. Третий
способ - интригующий, например << а вы знаете, что...?>>
Можно привести массу вариантов, но услуги в недвижимости однотипны не в силу
нашей риэлторской НЕкреативности, а, как говорится << в силу закона>>. Поэтому
привлечь внимание сложно, но нужно. Проанализируйте все подобные объявления,
они наверняка все похожи, и сделайте по-другому, выделите другим цветом, шрифтом,
вставьте особую графику и т.п.
Основное правило рекламы, да и сферы услуг тоже: пусть вы делаете то же, что
и все, но делайте это лучше и по-другому.

Реклама специалистов - тема отдельная. Здесь гораздо более важен эмоциональный
подход, личное восприятие и симпатии. Мы ищем не просто профессионала, но и специалиста
<<под себя>>. Об это - в продолжении этой статьи....

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Момент аренды - момент истины: не упустите месяц май.

Май месяц - не сезон в недвижимости, как принято считать, но не во всех ее сегментах.
Речь пойдет об аренде жилья.
Когда вы хотите арендовать квартиру, вам необходим выбор, т.е. база объектов,
среди которых вы найдете хотя бы несколько подходящих вариантов, из которых будете
выбирать. Соответственно, основная задача агентства недвижимости - заблаговременно
собрать эту базу объектов и предоставить для вашего выбора. Это если речь о долгосрочной
аренде.

Теперь представим, что квартира вам нужна всего лишь на летние месяцы. Например,
для поступления в ВУЗ или просто для проведения каникул в городе. Тогда тем более
вы будете выбирать квартиру с высоким уровнем комфорта, так как вряд ли будете
на такой срок перевозить свой скарб или покупать мебель. Соответственно вы, как
арендатор-клиент, пойдете в такое агентство недвижимости, которое предложит вам
максимальный выбор, или, по крайней мере, у которого есть хоть какая-то база
объектов, причем реальных, а не <<пустышек>> для привлечения внимания. А если
это еще и элитные квартиры или квартиры с <<евро-обстановкой>>, то такое агентство
- именно то, что вам нужно.

Если же вы арендодатель, то вам выгоднее всего работать с агентством, которое
такой обширной базой и обладает, так как, см. выше, именно туда и обратится арендатор.
Особый же момент, как гласит заголовок статьи, сейчас потому, что буквально через
месяц, после окончания учебного года (а основная масса арендаторов - студенты),
квартиры начнут массово освобождаться.
Мы уже не раз писали о том, что предложение квартир на рынке аренды жилья в первые
месяцы этого года значительно повысилось за счет отказов от продажи собственниками.
Поэтому сейчас - самый лучший момент для арендодателей выставить свои квартиры
на рынок, возможно, даже заранее, если вы знаете, что ваш арендатор через пару
недель выедет из квартиры. Так как чуть позже предложений на рынке станет очень
много, и арендатор может предпочесть уже и не ваш объект.

Арендодателей мы приглашаем предоставить свою квартиру нашим специалистам для
поиска арендатора. Услуги для арендодателей - бесплатны! Отдел аренды жилья:
(347) 277-76-69, 225-69-66.
Начальник отдела аренды жилья - Рассамахина Анита Викторовна, тел. 2990-222
Услуга по поиску подходящей квартиры для арендатора стоит от 50 до 100% от стоимости
арендной платы в месяц, в зависимости от сложности ваших предпочтений. Максимальную
стоимость арендной платы, которую вы способны платить, устанавливаете вы как
арендатор.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Антикризисные технологии: несколько видов бизнеса при агентстве недвижимости:
плюсы и минусы.

Пока рынок недвижимости то ли стоит, то ли медленно раскачивается, а впереди
- лето под знаком вопроса активности сделок, собственники агентств недвижимости
ищут другие варианты дополнительного заработка. При этом раиэлторский бизнес
продолжает вестись, и речь идет о наиболее оптимальном способе совмещения направлений.

Помимо того, что необходимо развивать различные направления работы на рынке недвижимости
и сегментов рынка, можно подумать и о других видах бизнеса, лишь косвенно связанных
с недвижимостью или не связанных с ним вообще. Но использовать для этого материально-техническую
и информационную базу агентства, и возможно, его сотрудников.
Такими видами могут быть и нотариат, и оценка, кредитный брокеридж как связанные
с недвижимостью сферы, так и туризм, посреднические услуги, распечатка и копирование
текстов, страхование, как виды, использующие те же ресурсы и аналогичные технологии
клиентского обслуживания.
Каковы бы ни были направления диверсификации, все они имеют аналогичные плюсы
и минусы.
Плюсы:
- использование имеющейся материальной базы, в том числе, помещений. Особенно
важно, когда помещения находятся в аренде
- использование имеющегося кадрового потенциала и удержание сотрудников
- дополнительный доход
- освоение новых сфер может дать дополнительные преимущества для существующего
бизнеса, в частности, создать поток клиентов.
- сглаживание сезонности, присущей многим сферам, соответственно, более равномерные
доходы.
Минусы:
- сложность освоения новых сфер, требующих иного подхода, учета и т.д.
- если новая сфера покажется более простой, то возможно нежелание сотрудников,
да и вас, потом возвращаться к предыдущей сфере, стремление идти по пути наименьшего
сопротивления, так как сфера недвижимости сложна
- риск ухода специалистов <<по призванию>> сохраняется
- недостаточный после привычного в прошлом, уровень доходов
- необходимость ведения раздельного учета, как минимум, управленческого.

Такая диверсификация риэлторского бизнеса иными направлениями, помимо освоения
различных сегментов рынка, сейчас видится как временный вариант для того пережить
кризис.
Для того, чтобы использовать подобную идею в вашем агентстве, необходимо всего
несколько условий. Во-первых, умение проработать и прояснить все детали других
направлений. Во-вторых, стараться подобрать те сферы, технология которых максимально
похожа и понятна. Безусловно, что речь может идти только о сфере услуг. В-третьих,
правильно расставить приоритеты в направлениях. Это условие важно, так как сфера
недвижимости изменчива, и велика вероятность, увлекшись освоением новых просторов
бизнеса, потерять квалификацию и интуицию в происходящих процессах и прогнозах.
Иными словами, нос нужно продолжать <<держать по ветру>>.

На сегодняшний день всем операторам рынка недвижимости стало ясно, что те агентства,
который на настоящий момент сохраняют жизнеспособность, и есть выжившие в кризис
и сильнейшие. Перспектива оживления рынка в будущем все равно не вернет нас в
2006 год, с тоской вспоминаемый многими риэлторами. Риэлторское будущее уже потребует
новых технологий, прозрачности и динамичности, нового клиентского подхода. Если
ранее это был фактор конкурентоспособности, то в будущем это будут необходимостью
выживания. Уже один этот факт отсеет <<второй волной>> многих из снова вылезающих
на рынок <<послекризисников>>.
Первомайские праздники - ежегодное и, надеемся, последнее испытание на прочность
для действующих фирм.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю снизились на 1,3%. ФРС отмечает
значительную активизацию по сделкам


В связи со снижение цен ФРС отмечает сильную активизацию покупателей и продавцов,
сделок стало регистрироваться в апреле-мая в 1,5-2 раза больше, чем в феврале-марте.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 18 мая 2009 г. составила
41,44 (+/-0,66) т.р./кв.м., изменения за неделю -1,3%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 44,42 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,9%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 40,55 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,2%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 39,30 т.р./кв.м., изменения за неделю -4,1%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 42,19 т.р./кв.м., изменения
за неделю -5,8%;
- средняя цена на элитное жилье составила 68,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).

Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 18.05.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 18.05.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -18,2% -16,0%
1 к.кв. 54,07 51,56 -17,8% -13,8%
2 к.кв. 49,35 48,83 -17,8% -17,0%
3 к.кв. 48,32 47,13 -18,7% -16,6%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -16,9% -16,9%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 18 мая 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 18 мая 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 18 мая
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в мае 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Борисоглебского, площадью 16 кв.м.
за 600 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м.,
за 1300 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. рублей находится
в п. 8 Марта, площадью 300 кв.м, 7 соток в собственности.

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>


При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Риэлторы в поиске перспектив.

Как будет развиваться рынок недвижимости дальше? Какие сегменты недвижимости
будут приносить реальную прибыль, а какие - время от времени или сезонно быть
привлекательными для покупателя? Возникнут ли новые перспективные направления
деятельности и сегменты.
Эти вопросы сейчас особенно беспокоят операторов рынка недвижимости.
Ожидаемое весеннее оживление наступило, но его масштабы не столь привлекательны,
и всем понятно, что это лето на рынке недвижимости не будет <<жарким>>. Возможно,
лишь к осени стоит ожидать всплеска покупательского спроса.

Многие годы основным сегментом, приносящим основную долю дохода, была вторичная
недвижимость. В момент кризиса в силу ее большей доли в операциях агентства,
в процентном соотношении по сравнению с докризисным периодом этот сегмент пострадал
более всего. Риэлторы прогнозировали длительную его стагнацию в силу резкого
снижения платежеспособности населения. Но, с другой стороны, именно сегмент жилой
недвижимости быстрее всего начал восстановление из кризиса, так как жилье - необходимость.
В отличие, например, от загородной недвижимости, от покупки которой сейчас многие
отказываются.

То же можно сказать и о ценовой динамике готового жилья, которая оказалась наиболее
мобильно реагирующей на соотношение спроса и предложения. Также это и наибольший
потенциал рынка, отложенного спроса и ожиданий.

Активизация рынка вторичной недвижимости, которая рано или поздно последует,
все равно выведет этот сегмент на первое место и по количеству операций, и вкладу
в прибыль агентств недвижимости. Но пока этого не произошло, какого развития
стоит ожидать сегментам?

Регион региону рознь, и речь идет прежде всего об Уфе и Республике Башкортостан.
Сегмент коммерческой недвижимости ждет сейчас начала периода инвестиционной привлекательности,
держась, в основном, на <<миграциях>> арендаторов в более дешевые и удобные помещения,
<<выбрасываемые на рынок пачками>>. Покупки коммерческой недвижимости сейчас
интересуют предпринимателей, решающих перспективные задачи. Пока цены низки,
они готовы делать инвестиции с расчетом на создание бизнеса будущего.

В сегменте загородной недвижимости - застой, так как именно загородная недвижимость
- показатель уровня доходов населения. По сути, она не является объектом первой
необходимости, поэтому ее покупку многие отложили до лучших времен. В этом сегменте
собственники только сейчас начали понимать необходимость снижения высоких цен
на свои объекты. Но не все, так как остается надежда на осень, а потом и на следующую
весну, когда, возможно, возрастут доходы.
Такой менталитет собственников объясняется тем, что не только покупка загородной
недвижимости не является первой необходимостью, но и ее продажа. Особенно, если
это самострой. Авось, к весне будет лучше, рассуждает собственник и откладывает
продажу.
Все это приведет к тому, что в течение этого лета и осени цены на загородную
недвижимость будут падать вплоть до уровня себестоимости создания объекта. Либо
многие объекты будут <<висеть>> с завышенными ценами, на которые не готов покупатель.

Строящаяся недвижимость остается популярной даже сейчас, единственное ограничение
- уровень цен, который стал выше, чем цены на продолжающее снижаться готовое
жилье. Дальнейшего падения цен на строящееся жилье, со слов застройщиков, уже
не предвидится, а многие объекты строящегося жилья с низким уровнем риска уже
раскуплены.

Девелопмент же стал самым уязвимым звеном в сфере недвижимости. Финансовые потоки,
поддерживаемые за счет продаж строящихся квартир и коттеджей, стали минимальными.
С одной стороны, перспективно приобретение больших земельных участков под коттеджные
поселки и микрорайоны по низким сейчас ценам. С другой стороны, строительство
требует полного собственного финансирования по западной схеме. И риски непродаж
в будущем уже выстроенного объекта остается высоким.

Какие еще тенденции готовит нам рынок недвижимости, покажет время. А пока выжившие
в кризис риэлторские фирмы пытаются найти приемлемые для себя уровни диверсификации,
поддерживая работу во многих сегментах рынка и развивая услуги, не новые для
рынка, но сейчас приносящие некоторый доход. И в настоящий момент это является
лучшей рекомендацией.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Закон Парето в недвижимости: 8 правил 20 на 80.

Все наслышаны о Законе Парето, основной смысл которого заключается в том, что
лишь 20 % усилий определяет 80% результата. Практическое его применение заключается
в том, что нежно суметь выделить эти 20% усилий и поддерживать их максимальную
жизнеспособность.
Ошибка же его применения следующая: 80% оставшихся усилий, те самые, которые
приносят лишь 20% результата, многими воспринимаются как не слишком важные. Как
результат, они могут недостаточно финансироваться, контролироваться и развиваться.
На самом же деле Парето показывает нам одномоментную ситуацию, т.е. не рассматривает
перспективу. В следующий же период жизни фирмы усилие из 80% может стать усилием
20% и начать приносить 80% результата.
Как проявляет себя закон Парето в недвижимости, показывают 8 правил, выявленных,
конечно же, не на одной -двух фирмах, а на большой выборке :

- 20% самых успешных агентов приносят 80% от общей прибыли. Это факт заметили
уже многие руководители агентств.

- лишь 20 % основного штата агентов не подвержены постоянной текучке и на 80%
определяют стратегическую стабильность фирмы

- лишь 20% агентов обладают максимальным объемом знаний по деталям специфики
работы. И этот объем составляет 80% от максимума, так как очень сложно в постоянно
меняющейся отрасли достичь показателя 100%.

- в каждый момент рынком поддерживается 20% сегментов недвижимости, которые дают
80% прибыли. На развитом рынке недвижимости это показывает необходимость диверсификации
работы с сегментами недвижимости, демонстрируя и сезонность, и различную цикличность
развития сегментов и внимания к ним покупателей.

- в течение календарного года активность рынка проявляется в течение 20% времени,
которое мы называем <<сезонами>> или <<сенокосами>>, давая 80% от общего годового
количества сделок в среднем по всем сегментам. Обычно это 2 половина августа-октябрь
и март-апрель.

- на рынке любого региона максимум 20% риэлторских фирм более-менее известны
и занимают 80% рынка. Остальные 80% фирм мелки и малозаметны.

- максимум 20 % риэлторских фирм существуют более одного цикла рынка недвижимости.
Т.е. цикла, включающего не только рост цен и бум спроса, на котором легко зарабатывать,
но и периоды спада и стагнации. В среднем на настоящий момент это 5-7 лет. Остальные
80% фирм создаются, закрываются, сливаются или теряются, соотвественно, будучи
малозаметными на рынке.

- на рынке кадрового потенциала в недвижимости, известном большой текучкой и
постоянным перебеганием сотрудников из фирмы в фирму, заметны 20% риэлторов,
которые, в силу личных качеств и создают на 80% это движение, не приживаясь до
конца в итоге ни в одной фирме.

P.S. Не правило, но также демонстрация закона Парето: эти 8 правил составляют
не более 20% общих закономерностей рынка недвижимости, но на 80% в настоящий
момент определяют его развитие и внутреннюю динамику процессов в отрасли.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Обзор рынка загородной недвижимости Уфы и пригорода.
В апреле цены на дома, коттеджи выросли на 1,5%, а на зем.участки снизились на
1,1%

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков, на которые отмечен наибольший
спрос и которые были рассмотрены в настоящем анализе:
Демское направление - Дема, Баланово - Ново-Александровка
Затонское направление - 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, Кушнаренково, мкр.
Сафроновский
Нагаевское направление - Акбердино, Жилино, Нагаево
Северное направление - Иглино
Южное направление - Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Булгаково,
Чесноковка, Юматово
Уфа и пригород - Уфа, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна

Среднее значение удельной цены предложения по всем домам, коттеджам, таун-хаусам
составило 26,6 тыс.руб./кв.м,
изменение за месяц составило +1,5%,
изменение с начала года составило -6,3%.
Минимальное значение удельной цены предложения -1 млн. 500 тыс.руб. (дом в Иглино,
площадь 67 кв.м), максимальное - 18 млн.руб. (коттедж п. 8 Марта, площадь 300
кв.м).

Распределение цен предложения на дома, коттеджи по направлениям:
Затонское - средняя цена предложения 1 кв.м. 24,9 т.р.,
Южное - средняя цена предложения 1 кв.м. 28,5 т.р.
Уфа, пригород - средняя цена предложения 1 кв.м. 27,2 т.р.


Среднее значение удельной цены предложения по всем зем.участкам составило 56,2
тыс.руб./сотка,
изменение за месяц составило -1,1%,
изменение с начала года составило -19,0%.
Минимальное значение удельной цены предложения - 250 000 руб. (участок в п. Иглино,
10 соток), максимальное - 1 млн. 500 тыс.руб. (участок в п. Чесноковке, 15 соток).

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком
<<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52,
Все материалы в Интернете на нашем сайте http://www.expert-russia.ru
При перепечатке материала ссылка на авторство обязательна!

ФРС отметила оживление на рынке вторичной недвижимости
Федеральная регистрационная служба (ФРС) по Москве опубликовала данные, согласно
которым, в первые весенние месяцы этого года в столице было зарегистрировано
почти вдвое больше сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, чем в январе-феврале:
9124 против 4626

И все же в общем, по сравнению с прошлым годом, за четыре месяца этого года число
сделок сократилось в среднем на 26% ( т.е. в 1,35 раза). В январе 2008 года была
зарегистрирована 1951 сделка, 2009 - 2674, в феврале эти цифры - 3655 и 1952,
в марте - 6174 и 4360, в апреле - 6733 и 4764. Ипотечных сделок за первый квартал
2009 года зарегистрировано 1094 против 3622 за тот же период прошлого.

Подробнее: [Ведомости]
Как Вы прокомментируете показатели, предоставленные ФРС Москвы? Чем, по Вашему
мнению, вызвано увеличение количества сделок с недвижимостью на вторичном рынке
в марте-апреле? Могут ли эти данные являться результатом отложенного спроса?
Будет ли тренд роста устойчивым? Следует ли, на Ваш взгляд, ожидать восстановления
активности на первичном рынке?
Можно ли сегодня говорить о приостановлении падения цен на жилую недвижимость
в России? Стоит ли ожидать возобновления их роста в кратко- и среднесрочной перспективе?
Происходит ли оживление рынка в регионах? Если да, то на недвижимость какой ценовой
категории заметно увеличение спроса?
Комментарий Андреевой Е.Я, Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>:
Конечно, мой комментарий основывается, прежде всего, на рынке недвижимости Уфы.
Но тенденции Москвы к нам приходят обычно чуть позже. На нашем рынке недвижимости
оживление началось в апреле 2009.
Многие покупатели недвижимости, которые еще сохранили свою покупательную и кредитоспособность,
откладывали покупку по двум основным причинам: экономической нестабильности и,
соответственно, не прогнозируемости будущего, во-вторых, ожидали снижения цен.
С момента, когда прекратилась девальвация рубля и все те, кто вложил средства
в валюту, зафиксировали свою прибыль, постепенно начал появляться интерес к недвижимости.
Но, поскольку недвижимость - сфера довольно инертная, результаты стали появляться
несколько позже.
Другим важным моментом послужила обычная весенняя активизация спроса, которая
подкрепилась новостями аналитики: цены остановили свое падение, по крайней мере,
временно.
Конечно, это результат отложенного спроса, но только небольшая его часть, которая
на настоящий момент реально платежеспособна.
Надо учесть, что на рынке недвижимости Уфы в течение последних лет приобрели
недвижимость всего несколько процентов населения - 3-5% максимум. Но хотели бы
сделать это, наверное, все 100%. Конечно, все 100% нельзя считать потенциальными
покупателями и учитывать как отложенный спрос. Но размеры реального отложенного
спроса еще очень велики. Значительная часть его - <<ипотечные ожидальщики>>,
которые ждали не только падения цен на недвижимость, но и пока ждут снижения
ставок по ипотеке.
Кто-то отложил приобретение на год-два до момента восстановления экономики, бизнеса
и финансовых потоков.

Пока об устойчивости тренда говорить нельзя, скорее, это коррекция, сезонная
в том числе.
Восстановление первичного рынка - вопрос гораздо более сложный, так как здесь
все зависит не сколько от покупателей, сколько от уровня риска строительств.
Интерес покупателей к первичному жилью значителен, так как оно новое, более комфортабельное
и красивое. Но на настоящий момент цена его становится выше вторичного. А основная
масса покупателей с отложенным спросом - все-таки <<средний класс>>.
Сейчас мы отмечаем некоторое оживление спроса на строящееся жилье, готовое бюджетное
(недорогое) жилье. Идут сделки по коммерческой аренде, в основном за счет <<миграции>>
арендаторов в более дешевые или удобные помещения.
К сожалению, не произошло ожидаемой сезонной активизации спроса на загородные
объекты. Так как для многих - это объекты не первой необходимости, часто приходится
слышать, что <<в настоящий момент это не приоритетная покупка, с которой можно
повременить>>. Пока сильного падения цен на загородную недвижимость нет, но собственники
уже идут на значительный торг. Возможно, с осени, когда рынок окончательно ощутит
и осознает <<загородную стагнацию>>, мы будем наблюдать значительное снижение
цен на загородные дома.
Поэтому пока мы не можем говорить об окончательной остановке ценового падения.
Сейчас, скорее всего, будут коррекционные движения, <<нащупывание>> каждым сегментом
своего <<дна>> или того, что это дно еще не достигнуто. Точно так же и покупатели
будут нащупывать <<свою цену>> и возможность ее уплатить по сравнению со своими
доходами. Поэтому возможно и дальнейшее небольшое снижение в некоторых сегментах.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Экономический кризис как форма психологического терроризма.

Всю свою историю люди с чем-то боролись: болезнями, друг с другом, с природой.
В природе человека учиться на опыте. В итоге мы выработали иммунитеты и способы
борьбы. Как бы это печально не звучало, но мы уже умеем воевать, приручать хищников,
покорять природу и лечить большинство болезней. Но ищем новые приключения, помимо
тех, которые появляются сами, которые нам бы позволяли нескучно жить.
Одни создают бактериологическое оружие, другие - бомбы, но человечество давно
знает в теории и на практике, что это такое. Т.е., мы как бы готовы к тому, что
такие средства имеют место быть и действовать. Правительства разрабатывают стратегии
на случай << если вдруг>>. Другие правительства разрабатывают ответные стратегии
на случай, <<если вдруг>> первые применят свои. И т.д.
Но лучшим способом дезорганизации людей является фактор, которого они не ожидают.
И обязательное условие, когда мы не знаем способов противодействия.

Экономический кризис превратился в социально-психологическое явление. Социальными
явлениями сложнее всего управлять, так как вступает в действие практически неуправляемая
психология толпы.
Паника - самый страшный психологический фактор из всех кризисных проявлений.
Поскольку заставляет видеть все не в том свете, что есть, а в свете субъективном.
Именно это и произошло с большинством из нас. Кто-то поддается панике, а кто-то
использует это в своих целях.

Согласитесь, куда уж проще посеять панику, оказывающую деморализующее воздействие
на поколение, помнящее время дефицита, 1998 год и прочие прелести постсоветского
пространства.
Не спорю, что экономическая сторона кризиса затронула многих граждан. Но это
не значит, что панике должны подаваться все остальные и во всех вопросах своей
жизни. Всеобщая истерия всегда становится одним из последствий.

Есть известный закон Форрестера или <<эффект хлыста>>: небольшое возмущение в
одной части системы может привести к очень большому - в другой. Или даже к краху.
На этом и основывается суть психологического терроризма. Закинув сомнения или
страхи в небольшую кучку людей, нужную кучку, с нужными поведенческими характеристиками
и прогнозируемой реакцией, можно добиться <<потрясающих>> результатов, т.е. результатов,
которые <<потрясут>> в буквальном смысле весь регион, страну или мир. Часто подобные
технологии используются в предвыборных процессах.

Психологический терроризм, несмотря на его страшное название- явление массовое.
Мы, сами об этом не задумываясь, применяем его постоянно в своих мини-социумах
- семьях, коллективах, компаниях. Мы воздействуем друг на друга психологически,
вызывая необходимые, ожидаемые соответствующие реакции и <<дергая за ниточки>>.
То есть учить-то нас не нужно, и часто мы не щадим друг друга. Правда, называем
это чуть мягче. Но при этом мы весьма охотно << ведемся>> на подобные массовые
и политические воздействия.

Посеянная среди нас в конце 2008 года паника в итоге привела к цепной реакции,
населения (боимся и ждем невесть чего), его покупательной способности (даже если
есть деньги, тратить их не будем), реакции ритейлеров, закрывающих магазины,
работодателей, сокращающих зарплаты и увольняющих и т.д., как в призказке <<в
доме, который построил Джек>>.
В определенный момент наступает стадия, когда, уже независимо от стадии экономического
состояния, этот, по сути, психологический процесс, становится необратимым, и,
как снежный ком вызывает цепную и нарастающую реакцию - тот самый эффект хлыста.

<<Обрадую>> вас тем, что у нас стадия эта наступила уже давно и необратима. Но
как только каждый из нас осознает это, это будет шагом к выздоровлению.
Страх и паника дестабилизируют нас и заставляют действовать так, как мы бы никогда
не действовали в другой ситуации. Основной фактор, который теряется - это умение
трезво анализировать положение вещей.

Статистические исследования говорят о том, что среди среднего класса доходы уменьшились
в среднем на 10-20%. Так ли это много. Причем накопления граждан по оценкам специалистов
значительны. Но мы боимся, боиМСЯ, БОИМСЯ.

Точно такая же психологическая реакция происходит и на рынке недвижимости. Хотя
влияние уровня доходов здесь гораздо значительнее. Единственный положительный
фактор кризисной ситуации - то, что цены на недвижимость значительно снизились
и продолжают снижаться.
Но у каждой ситуации есть две стороны: положительная и отрицательная, и две тенденции:
краткосрочная и долгосрочная. Приятное глазу краткосрочное снижение может обернуться
далее возвращением 2006 года. Конечно, это не произойдет прямо завтра, сначала
падение цен остановится и начнется ценовая коррекция. Но, насколько интенсивнее
сейчас паника и застой, настолько интенсивным может стать обратный откат рынка.
Так как помимо фактора цены, накапливается и потенциальный спрос, при выбросе
которого может произойти и скачок цен. Поскольку рынок недвижимости инертен,
влияние <<эффекта хлыста>> может происходить здесь непредсказуемым размахом и
в сторону стагнации и падения цен и в сторону роста цен и бума.

Даже если предположить, что все вышеуказанное может произойти не ранее, чем через
2 -3 года, задуматься об этом стоит сейчас. В настоящий момент кажется, что все
остановилось в развитии, замедлилось и пошло как бы вспять, назад. Но время
- не группа точек, прямая или ломаная линия. Время - это многомерное пространство,
которое, возвращая назад и останавливаявое течение на какой-то период, в следующий
момент перемещает в будущее и в новые надежды. Мы сейчас не стагнируем, не стоим
на месте, не деградируем. Мы готовимся к новому и сильному движению вперед.
Все вокруг, и природа, и процессы, и мы, медленно накапливает силы, готовясь
к началу нового движения. Как только большинство из нас осознает это, эффект
хлыста, действуя уже в обратном направлении, рано или поздно приведет нас на
новый виток истории и нашего внутреннего пространства саморазвития.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю выросли на 0,6%. После пробития
средней цены в 43 тыс. руб. за кв.метр заметно активизировались сделки на рынке
недвижимости Уфы

Аналитики <<ЭКСПЕРТ>>, проведя теханализ рынка недвижимости Уфы, отмечали важность
рубежа в 43 тыс.руб. за 1 кв.метр. Снижение ниже 43 тыс.руб. привело к резкой
активизации покупателей на рынке вторичной недвижимости. Станет ли рубеж в 40
тыс. руб. за кв.метр <<локальным дном>> - покажет время.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 1 мая 2009 г. составила
42,52 (+/-0,59) т.р./кв.м., изменения за неделю +0,6%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 44,46 т.р./кв.м., изменения за неделю +1,0%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 41,68 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,3%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 41,37 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,2%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 45,0 т.р./кв.м., изменения
за неделю +3,7%;
- средняя цена на элитное жилье составила 66,0 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 01.05.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 01.05.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -16,1% -13,8%
1 к.кв. 54,07 51,56 -17,8% -13,8%
2 к.кв. 49,35 48,83 -15,5% -14,6%
3 к.кв. 48,32 47,13 -14,4% -12,2%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -11,4% -11,3%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

Индекс доходности жилья Уфы на 1 мая 2009 года ИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 1 мая 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 1 мая
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в апреле 2009 г. - это
альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для
покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось.
Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Шакше по ул. Советов, площадь 31,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Борисоглебского, площадью 16 кв.м.
за 600 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Г.Горбатова, площадью 25,4
кв.м., за 1100 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. рублей находится
в п. 8 Марта, площадью 300 кв.м, 7 соток в собственности.

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Юмагулов Ильшат. На вторичном рынке жилья Уфы произошло знаковое событие, пробит
важный уровень сопротивления 43 тыс. руб. за 1 кв.метр

Аналитики <<ЭКСПЕРТ>>, проведя теханализ рынка недвижимости Уфы, отмечали важность
рубежа в 43 тыс.руб. за 1 кв.метр.
Снижение цен на жилье ниже 43 тыс.руб., по словам аналитиков, открыло дорогу
к уровню 40 тыс. руб. за 1 кв.метр.
Мы попросили прокомментировать данную ситуацию директора по развитию сети агентств
недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Юмагулова Ильшата Ирековича.

Ильшат Ирекович, какие важные события произошли на рынке недвижимости Уфы за
апрель 2009 года ?
Первое важное событие произошло в 20 числах апреля 2009 года. Впервые, за все
время наблюдения аналитиками <<ЭКСПЕРТ>> за рынком недвижимости Уфы, цены на
вторичное жилье (средняя цена по городу) опустились ниже средней цены на первичное
жилье.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир готового жилья на 20 апреля
2009 г. составила 43,07 т.р./кв.м., изменения за месяц -0,5%. А в это время средняя
цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила
42,5 тыс.рублей, изменения за месяц: -2,5%.
Второе важное событие произошло 27 апреля 2009 года. Средняя цена на вторичном
рынке жилья Уфы ушла ниже 43 тыс. руб. за 1 кв.метр. Тем самым был пробит важный
уровень сопротивления и, по нашим прогнозам, в мае месяце мы увидим 40 тыс. руб.
за 1 кв.метр. При пробитие этого важного психологического уровня, цены уйдут
еще ниже.

Ильшат Ирекович, цены на вторичное жилье стали ниже цен на первичное, что это
означает для рынка недвижимости сейчас и какие последствия нас ждут в будущем?
Я бы сказал, что восторжествовала <<экономическая справедливость>>. В развитых
странах цена на новое строящееся жилье превышает цены на старое. Видимо, мы практически
достигли стадии той самой цивилизованности рыночных механизмов, когда цену действительно
формируют спрос и предложение.
Есть три основные объективные причины такого соотношения цен:
1. Характеристики жилья. Новое жилье всегда лучше старого. Оно комфортабельней,
планировки удобнее, технические требования к новым домам также иные. Такое жилье
должно стоить дороже.
2. Различный механизм ценообразования, по-разному реагирующий на рыночную ситуацию
и соотношение спроса-предложения. Цена на строящийся объект определяется себестоимостью
строительства и аппетитами застройщика по получению прибыли. Стагнация спроса,
конечно, вынуждает застройщиков снижать цены и давать дополнительные скидки.
Но возможности ограничены достаточностью финансовых потоков и дальнейшими инвестициями.
3. Износ и цена жилья. Что означает для рынка недвижимости такое соотношение
цен готового и строящегося жилья? Для доведения только что построенной квартиры
<<до ума>> от состояния черновой отделки требуется около 3-5 тыс. руб. на 1 кв.м.
По оценочной стоимости БТИ, износ начисляется в размере 1 % в год. Большинству
же существующих домов сейчас 30-50 лет, соответственно, их износ составляет от
30 до 50% по сравнению с новым жильем. Поэтому с экономической точки зрения не
может старая <<вторичка>> стоить дороже <<первички>>.

Ильшат Ирекович, ждет ли нас дефицит нового жилья в связи со спадом темпов строительства?
Аналитики рынка недвижимости прогнозируют в ближайшие 2-3- года дефицит строящегося
качественного жилья.
Застройщики, во-первых, замораживают стройки, а, во-вторых, переходят на типовые
проекты небольших по метражу квартир, цена которых для покупателя более доступна.
Возможно, что государство будет выкупать такие объекты, что приведет к еще большему
дефициту.
Наше мнение: при сокращении строительства и соответствующего предложения спрос
перейдет в сегмент вторичной недвижимости. А поскольку покупателю нужно будет
более комфортную квартиру, чем имеющаяся, спрос активизируется на квартиры в
относительно новых домах - высотках, например. Поэтому вполне возможно, что цены
на такие квартиры в будущем будут расти большими темпами.

Ильшат Ирекович, все вокруг заговорили о еще более сильном расслоении цен, в
зависимости от районов города и типа жилья. Так ли это ?

Да, цены на окраинах и на старое жилье снижаются сильнее, чем на элитное жилье
и на жилье в центре. Так цены сделок на вторичном рынке в мкр.Шакша, в <<Яме>>
(створ улиц Вологодская - Ушакова) достигли 25-30 тыс. руб. за 1 кв.метр. В то
же время в центре города мы фиксируем цены сделок в 60-70 тыс.руб. за 1 кв.метр
в домах повышенной комфортности и в сегменте элитного жилья.
Это вполне закономерно, покупателей не так много и те, у кого есть деньги, выбирают
жилье в более престижных районах, с более благоприятной социальной средой и экологией.

Ильшат Ирекович, как кризис отразился на агентствах недвижимости города Уфы?
Агентств недвижимости стало меньше. На пике цен (декабрь 2006 г.) насчитывалось
270 агентств недвижимости. В апреле 2009 года аналитики <<ЭКСПЕРТ>> насчитали
59 агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, которые работают
в офисах. Более 1 тысячи маклеров работают на дому, в режиме <<хоум-офис>>.
Можно констатировать, что в кризис выживут только сильнейшие. Это - положительная
сторона кризиса. Идет очищение, всеобщая чистка. Причем чистит и расставляет
все на места не <<сильная рука>>, а рынок. И это нас очень радует!
Что касается <<ЭКСПЕРТа>>, то только в апреле у нас открылись офисы в городах
Березники (Пермский край) и в Орле. Так что даже в кризис мы не стоим на месте,
а развиваемся, что подтверждает правильность выбранного нами пути развития.

Автор: Татьяна Иванова
Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

Потребительское поведение на рынке недвижимости: все по-новому.

Можно было бы начать эту статью опять с темы кризиса, пытаясь объяснить все его
влиянием. Но происходящие с нами сейчас процессы можно и, наверное, следует рассмотреть
с другой стороны. Как процесс развития, сопровождающийся шоковым болевым синдромом.....А
потом - качественный скачок на новый уровень отношений.... Надеюсь....

Ожидать, что все, что происходит с нами: течение и развитие бизнеса, отношение
и потоки клиентов, будет происходить одинаково в течении многих лет, согласитесь,
глупо. Просто наше нежелание менять привычную жизнь заставляет оправдываться
тем, что <<мы этого не ожидали>>.

Но вернемся к теме. Поведение потребителей на рынке недвижимости изменилось.
Причем настолько значительно, что потребовало изменить многое и не в одной сфере:
ценообразование, рекламную политику, технологию обслуживания. Приходится вносить
коррективы и в клиентские договора. Почему речь не о покупателях недвижимости,
а о потребителях в целом, - так как потребителями услуг в сфере недвижимости
являются и покупатели, и продавцы, и те, кто оформляет документацию. У них совершенно
разные потребности, мотивация, финансовые возможности и стоимость их услуг, но
изменение потребительского поведения одинаково прослеживается у всех категорий:

- повышение знаний населения. В том числе и наша просветительская работа дала
результаты. Проблема осталась лишь в том, что знания эти поверхностны и приводят
к самонадеянности. В значительной степени это усложняет работу специалиста, так
как клиент пытается поучать его, не верит объяснениям по принципу << я сам знаю
получше вас>> и подвергает все сомнениям.
С другой стороны, появился значительный сегмент клиентов ( часто это клиенты,
пришедшие благодаря рекламе в Интернет), которые приходят в агентство недвижимости
после того, как сами все изучат и окончательно определятся с пожеланиями. На
практике это - самые мотивированные клиенты. Они не задают лишних вопросов, без
лишних уговоров понимают, что для правильных отношений с агентством необходимо
подписание договора с обязательствами обеих сторон.

- самостоятельность или попытки самостоятельно решать проблемы. Многие клиенты,
как в целях экономии, так и считая, что могут сами, пытаются решить свои проблемы
самостоятельно. Кому-то это удается, а кому-то нет. Если пару лет назад рынок
недвижимости для многих был этаким <<черным ящиком>>, то в последнее время позиция
открытости, по крайней мере, нашей компании, да и наконец-то наступающая <<цивилизованность>>
сферы недвижимости делают операции с недвижимостью прозрачными и простыми в глазах
многих потребителей.
Любая услуга - прежде всего аутсорсинг. Исключений немного, например, медицина,
но и то во многих случаях присутствуют альтернативы. И всем известно, что любая
кризисная экономия начинается с отказа от аутсорсинга. В итоге такие стратегические
ошибки в недвижимости могут стоить потребителю гораздо дороже, чем, например,
отказ от услуг химчистки. Так как кризис, помимо отказа от аутсорсинга, еще и
плодит мошенников и рвачей, жаждущих легких, и, самое главное, чужих денег.

- высокая чувствительность к цене услуги. Причем часто происходит это не из-за
того, что стало меньше денег. Просто у большинства из нас включился <<кризисный>>
образ мышления, и мы рассуждаем и экономим <<на всякий случай>>. Но ведь покупка
недвижимости - операция крайне дорогостоящая, хорошо сэкономить тут вряд ли получится.
30-40 тыс. руб составляют от стоимости квартиры едва ли 2 %. А как же с наценками
в магазинах?
Самые крайние и участившиеся в агентствах случаи - когда клиент намеренно не
хочет оплачивать стоимость уже выполненной услуги, пытаясь найти любые зацепки.
Наиболее типичный случай. Квартира продана, другая найдена, куплена, и он туда
переехал и живет и ремонтируется. Радостно. Не является ли это доказательством
нашей хорошей работы? Может и является, но почему бы не сэкономить, думает клиент,
не заплатив риэлтору за работу...

- нежелание брать на себя договорные обязательства. В начале 2008 года мы уже
почти начали считать, что внедрили в понимание наших клиентов необходимость заключения
договора на услуги с агентством. Чтобы прописать обязательства не клиента, а
обеих сторон. Но кризисное мышление опять поселило страхи. Вернее даже не страхи,
а как бы это жестко не звучало, обострило проблемы порядочности. У каждого резко
обострилась <<своя правда>>, отличная от правды согласно законодательству, экономическим
принципам и обычаям делового оборота.

- недостаточная мотивация к продаже в силу непонятности ценовых перспектив. То
есть мы вроде бы хотим продать, но вдруг в следующий понедельник нам показалось,
что цены завтра вырастут, и мы сомневаемся, срывая сделку потенциального покупателя.
Во вторник цены так и не выросли, и мы снова хотим продавать. Возникает вопрос,
а хотим ли мы вообще решить свои проблемы с недвижимостью.
Работа с такими частично мотивированными клиентами, которых сейчас много,- сплошная
нервотрепка. Конечно, потребителя понять можно, и риэлторы пытаются это делать.
Проблема лишь в том, что потребитель не хочет понимать риэлтора и взятых на себя
обязательств.
О мотивации к покупке можно сказать примерно то же, так как остается надежда
на дальнейшее снижение цены. Результат тот же - срыв сделки и работа риэлтора
насмарку.

- перемены переменами, но одна весомая характеристика нынешнего потребителя,
к сожалению, остается пока нерушимой: непонимание состава услуги в недвижимости
сохраняется, равно как и непонимание того, что никто, в том числе и они сами,
не будут работать бесплатно или за 2-3- тыс. руб. в течение нескольких месяцев.
Экономической подготовки у нашего населения не хватает. Мы способны понять свой
<<бизнес-план>>, но упорно не хотим понимать, что такое затраты агентства, стоимость
рекламы объекта, необходимая госпошлина и т.п. Может быть, это скорее нежелание
понять.

Далеко не все грустно на рынке недвижимости. Весна активизировала покупательскую
способность. Среди агентств недвижимости выжили сильнейшие, и потребители, кажется,
начинают это понимать. Правда, обратной стороной этой <<золотой медали>> остается
мнение, что у сильнейших и цены на услуги максимальные.
Думаю, что потребители скоро поймут и то, что у сильнейших операторов рынка недвижимости,
прежде всего, лучшие качество услуги и максимальные возможности.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Впервые за все время наблюдения за рынком недвижимости Уфы цены на вторичном
рынке сравнялись с первичным рынком.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир готового жилья на 20 апреля
2009 г. составила 43,07 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%:
А в это время средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем
типам квартир в марте 2009 года составила 43,0 тыс.рублей, изменения за месяц:
-0,5%.
Цены сравнялись, что это означает для нашего рынка сейчас и какие последствия
в будущем?
Еще раз напомним о ценовых тенденциях западных рынков недвижимости, когда цена
на новое строящееся жилье превышает цены на старое. Видимо, мы практически достигли
стадии той самой цивилизованности рыночных механизмов, когда цену действительно
формируют спрос и предложение.
Две основные объективные причины такого соотношения цен:
- характеристики жилья. Новое жилье всегда лучше старого. Оно комфортабельней,
планировки удобнее, технические требования к новым домам также иные. Такое жилье
должно стоить дороже.
Причины же того, что у нас строящееся жилье дешевле в том, что оно сдается без
отделки, и в рыночной переоценке вторичной недвижимости. Покупатель должен сам
вложить еще значительную сумму в доделку, если не сказать, переделку квартиры.
В зарубежных же странах квартиры принято сдавать не просто с чистовой отделкой,
но и с оборудованием и даже некоторой мебелью.
- различный механизм ценообразования, по-разному реагирующий на рыночную ситуацию
и соотношение спроса-предложения. Цена на строящийся объект определяется себестоимостью
строительства и аппетитами застройщика по получению прибыли. Стагнация спроса,
конечно, вынуждает застройщиков снижать цены и давать дополнительные скидки.
Но возможности ограничены достаточностью финансовых потоков и дальнейшими инвестициями.

Ценовая политика застройщиков. Можно со статистической уверенностью сказать,
что реальные цены сделок на вторичном рынке жилья отличаются от начальных цен
предложения примерно на 10% торга к уменьшению. Чтобы быстрее продать объект
при наличии у покупателя других вариантов, собственник идет на значительное снижение
цены. Такую же тактику пытались использовать и застройщики, предоставляя скидки.
Скидочная политика продолжалась почти полгода. Но она не привела к значительным
результатам, просто снизив прибыль. Поэтому большинство застройщиков сейчас пересматривают
ценовую политику в направлении отказа от скидок и задумываются даже о компенсационном
повышении цен.
Отказ от скидок приведет к еще большему удорожанию строящегося жилья.
Строящаяся недвижимость почти исчерпала резервы падения цен, в то время как вторичное
жилье продолжает снижаться. Вернулся интерес к дешевым <<хрущевкам>>. Но в силу
активизации рынка вторичного жилья снижение цен на нем почти остановилось. Этот
факт сейчас должны принять во внимание те, кто планирует покупку жилья. Повышение
цены на строящееся жилье приведет к перетоку платежеспособного спроса во вторичный
сегмент. А при росте спроса цена не падает.

Износ и цена жилья. Что означает для рынка недвижимости такое соотношение цен
готового и строящегося жилья? Для доведения только что построенной квартиры <<до
ума>> от состояния черновой отделки требуется около 3-5 тыс. руб. на 1 кв.м..
По оценочной стоимости БТИ, износ начисляется в размере 1 % в год. Большинству
же существующих домов сейчас 30-50 лет, соответственно, их износ составляет от
30 до 50% по сравнению с новым жильем. Означает ли это, что вторичка должна стоить
на 30-50% дешевле?
Учетная стоимость БТИ не равна рыночной и составляет сейчас в среднем 25% от
нее. Учитывая процент износа, можно предположить, что вторичка должна стоить
в зависимости от новизны дома от 5 до 15% ( 0,25*0,3-/-0,5) дешевле аналогичной
первички. Даже несмотря на черновую отделку. Так как при покупке старой хрущевки
ремонт все равно приходится делать. Но в меньших объемах и постепенно, поэтому
и затраты на него не кажутся столь ощутимыми. В итоге разница в цене покупки,
если она есть в зависимости от состояния квартиры, и выльется в этот ремонт.
Также можно упомянуть и косвенные факторы - <<качественный>> состав соседей,
изменение первоначального градостроительного плана, в результате чего пятиэтажки
становятся <<зажаты>> среди высоток и т.п.

Ждет ли нас дефицит нового жилья? Многие аналитики рынка недвижимости сейчас
прогнозируют в ближайшие 2-3- года дефицит строящегося качественного жилья. Застройщики,
во-первых, замораживают стройки, а, во-вторых, переходят на типовые проекты маленьких
квартир, цена которых для покупателя более доступна.
Такая тенденция вполне вероятна, либо государство будет выкупать такие объекты.
Но со стороны государства это еще не решенный вопрос, да и бюджет не выдержит
всех <<реанимационных>> предприятий.
Как уже указывалось выше, при сокращении строительства и соответствующего предложения
спрос перейдет в сегмент вторичной недвижимости. А поскольку покупателю нужно
будет более комфортную квартиру, чем имеющаяся, спрос активизируется на квартиры
в относительно новых домах - высотках, например. Поэтому вполне возможно, что
цены на такие квартиры будут расти большими темпами.
Несмотря на то, что доходы людей сократились, жилищные вопросы все равно требуют
решения в силу жизненных обстоятельств и сделки с недвижимостью совершаются.
2006 год был годом <<вторички>> 2007 год был годом <<первички>> и ипотеки, 2008
год - годом загородной недвижимости, а 2009 год можно образно назвать годом
наследств, дарений, узаконений и приватизации. Кризис побудил многих начать <<разгребать>>
неурегулированные проблемы. Тому послужило также то, что приватизация и упрощенный
режим узаконения домов (так называемая <<дачная амнистия>>), должны закончиться
в 2010 году, хотя вероятность продления велика.
Но после решения населением всех этих проблем, заканчивающихся собственностью
на объект, начнутся операции с недвижимостью. Новоявленную собственность начнут
продавать, менять, улучшать и т.д. Поэтому стоит ожидать в 2010 году значительной
активизации операций с недвижимостью. Соответственно, и роста цен.
Единственным решающим фактором <<против>> может стать общеэкономическое состояние
и доходы людей. Если состояние экономики улучшится, то активизируется и коммерческий
сектор, приводя в движение рынок коммерческой недвижимости, который сейчас пестрит
объявлениями на фасадах <<аренда>> и <<продажа>>. Это запустит кредитно-финансовый
<<двигатель>>, который потащит за собой и доходы и покупательную способность.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Реализация жилья, купленного по договору ипотеки.

Кризис стал причиной того, что для многих граждан выплата процентов по ипотеке
стала непосильным бременем. Увольнения, сокращения зарплат и ослабление российской
валюты создали ситуацию, в которой заемщики вынуждены задумываться о продаже
ипотечного жилья.
Возможна ли на практике реализация ипотечного жилья? Велико ли количество предложений
о продаже квартир, купленных по ипотеке, сейчас на рынке? Пользуются ли они спросом?
Какие существуют механизмы продажи недвижимости с ипотечным обременением? При
каком из вариантов материальные потери заемщика будут минимальными? Какой из
способов реализации, на Ваш взгляд, является наиболее реальным и простым для
осуществления потребителем, а какой из них оптимален для банков?

Действительно, у нас появилось некоторый процент неплательщиков по ипотечным
кредитам. Различные банки называют разный процент, от 1,5 до 10. Все здесь зависит,
прежде всего, от строгости андеррайтинга, который ранее использовался банком.
Если кредиты выдавались <<направо-налево>>, то этот процент больше.
Также имеет значение, как банк работает с платежами. В практике некоторых банков
есть обязательные напоминания о платеже заемщику. Это позволяет обеим сторонам
принять меры еще до того, как плательщик строго нарушил условия кредитного договор
( прострочка платежа более 3 раз в течение года).
Причина неплатежей, правда, у нас в другом - сокращение доходов, в то время как
в США причиной было резкое повышение плавающих ставок. Нашим плательщикам, конечно,
от этого не легче. Но, по крайней мере, есть возможность найти другую работу,
и сумма ежемесячного платежа остается прежней.
К нам действительно обращается много людей с просьбой продать обремененную квартиру.
В целом их можно разделить на несколько категорий:
- те, кто потерял работу вообще или у кого существенно снизились доходы
- те, кто в свое время, пользуясь возможностью, взял большие кредиты с очень
большими платежами, которые платить сейчас тяжело. Такие собственники хотят снизить
кредитное бремя, продав существующий объект и купив объект дешевле.
- бывшие или пока еще настоящие бизнесмены, бизнес которых подкосил кризис. Будучи
уверенными в своей платежеспособности в докризисные период, они приобретали дорогие
и статусные объекты. Суммы кредитов также значительные.
- не, кто считает, что, поскольку их объект стал стоить сейчас гораздо дешевле,
то нет смысла платить за него такие платежи. Они считают, что смогут продать
его по высокой цене, снять ипотечное обременение и купить замену по низкой цене.
На деле же такие объекты приходится продавать еще и ниже рынка, а вырученной
суммы может и не хватить на погашение кредита.
Спрос. На такие квартиры есть спрос, так как стоят они обычно значительно дешевле.
Есть так назывемые <<чистые покупатели>>, которые специально ждут такие дешевые
квартиры. Другое дело, что воплощение этого спроса часто становится нереальным,
так как обременение снимается долго. Для этого покупатель должен дать большой
аванс для погашения ипотеки, закладная на квартиру должна быть найдена банком,
а это тоже время. Покупатель боится, что за этот период найдет квартиру лучше
и дешевле. Помимо этого, если у покупателя присутствует предварительная продажа
своего объекта и разрешение РОНО, то такая покупка очень сложна.
Процесс продажи обремененных квартир. Квартира может быть продана только двумя
способами: по соглашению банка и заемщика-собственника, или по решению суда,
если заемщик злостно нарушает условия кредитного договора. Решение суда может
быть и отрицательным. Многие считают, что если в квартире зарегистрированы дети,
а жилье - единственное, то выселение невозможно. Но на самом деле это не так.
Если заемщик регулярно нарушал условия кредитного договора, суд может и вынести
такое решение. Другое дело, что однократная просрочка платежа может быть признана
несоразмерной <<наказанию>>.
Если рыночная стоимость квартиры оказалась ниже суммы невыплаченного кредита,
то взыскание может быть направлено на другое имущество заемщика-неплательщика,
но только по решению суда. Поскольку последнее время заемщики брали кредиты с
большим соотношением кредит\залог, то такие ситуации на настоящем рынке очень
вероятны.
Такая процедура общая, так происходит, если закладная принадлежит банку, выдавшему
кредит, или банку, который купил закладную, и находится в регионе нахождения
квартиры.
Продажа такой квартиры неубыточна для банка до тех пор, пока стоимость квартиры
не меньше суммы выданного кредита, так как главное для него - вернуть свои деньги.
Иные условия определяются кредитным договором, который нужно внимательно прочитать.

Падение цен. Другое дело, что в силу падения цен на недвижимость, составляющее
для обремененных квартир с конца 2006 года более 25%, продажа квартиры с большим
кредитом сейчас может даже не покрыть сумму кредита. Надо также не забывать о
том, что по сути аннуитетный ипотечный платеж предполагает в начале срока преимущественное
погашение процентов в сумме платежа, и лишь к концу кредита - наоборот. Поэтому,
если заемщик захочет продать такую квартиру, то с удивлением заметит, что за
это 2 года, которые он платил кредит, сумма его долга почти не уменьшилась, и
кредит придется возвращать почти полностью. Причем, чем больше сумма кредита,
в том числе и по отношению к стоимости квартиры, тем сильнее эта зависимость.
Что делать таким заемщикам? Либо обращаться за реструктуризацией, либо пытаться
искать дополнительный доходов, либо растягивать срок кредита по соглашению с
банком. В любом случае, необходимо сначала тщательно все просчитать.
Поскольку процесс продажи обремененной квартиры сложен, лучше обращаться к специалистам,
а сначала посоветоваться с банком, предоставившим кредит.
Продажа закладных. Большинство закладных банки продают в качестве ипотечных ценных
бумаг, обращающихся свободно на рынке. Т.е. в дальнейшем ваша закладная может
быть продана еще и еще. В этом случае приходят уведомления.
Когда закладная выкупается, предмет залога, квартира, уходит с баланса банка.
Банк получает стоимость закладной, которая может быть больше, меньше, равна стоимости
выданного кредита, равна сумме кредита с процентами и т.д. По соглашению сторон.
Поэтому иногда закладную на ипотечную квартиру банку еще нужно и искать.
Продажа дефолтной квартиры банком. Как происходит продажа квартиры с перепроданной
закладной. Выставить на продажу ее может и агент, выкупивший закладную, если
неплательщик злостный, либо сам заемщик по согласованию с банком.
Но в реальности так происходит не всегда. Причина тому - незнание местного рынка.
Поэтому агенту в некоторых случаях выгодно отдать на продажу это квартиру тому
банку, который изначально выдал ипотечный кредит.
Но нужно ли это банку? Эта операция должна быть чем-то выгодна банку, так как
он должен выкупить закладную. Цена выкупа опять-таки будет определяться ситуацией
на рынке и соглашением сторон.
Когда цены на недвижимость снижаются, а количество неплательщиков растет, логично
предположить, что рыночные котировки ипотечных ценных бумаг ( пакетов закладных
по сути), снижается. Т.е. выкупить закладную, которую когда-то продал, банк может
уже по гораздо более низкой цене.
Но, во-первых, выкупать снова приходится весь пакет закладных.
Во-вторых, определяющим фактором являются цены на недвижимость на рынке нахождения
дефолтных квартир. Если цены на рынке недвижимости упали гораздо сильнее, чем
упала стоимость ипотечных ценных бумаг, банк выкупает закладную и затем продает
квартиру как бы себе в убыток. Тем более, что обремененная квартира должна продаваться
дешевле рынка
Каковы цифры в реальности, судить сложно, это коммерческая тайна банков.
Так как ценообразование на ипотечные ценные бумаги исключительно рыночное, пакеты
закладных могут покупаться и по выгодным ценам, особенно в инвестиционно непривлекательных
регионах.
При этом возможен еще и такой скрытый момент.
Закладная может быть выкуплена банком обратно с таким дисконтом, который теоретически
может покрыть убыток от сильного снижения цен на недвижимость в регионе, при
котором цена проданной квартиры стала меньше суммы непогашенного кредита.

Обремененная квартира. Покупка такой квартиры у банка ( не у заемщика) - операция
очень удобная для покупателя тем, что юридическая чистота квартиры не вызывает
сомнений, а также тем, что такая квартира обычно продается дешевле.
Именно поэтому, по аналогии с американским кризисом ипотеки, многие ждут, что
на рынке недвижимости скоро появятся дешевые и << чистые>> квартиры от банков.
А в силу того, что количество неплательщиков растет, количество квартир возрастет,
и цены снизятся еще и еще. Но...

Конечно, дефолтные квартиры появляются у банков и по непроданным закладным, и
по выкупленным, а также когда заемщик сам находит покупателя на такую квартиру.
Но эти случаи не приобрели массового характера.
Просто потому, что это невыгодно никому, кроме покупателей таких квартир.

Выгодно ли банкам снижение цен на недвижимость? Можно ли говорить о том, что
в свете всего вышесказанного, банкам, продавшим свои закладные, выгодно снижение
цен на недвижимость, так как пакеты закладных могут выкупаться обратно по дешевке?
На первый взгляд может показаться, что так.
Но рассуждения выше показывают, что процедура обратного выкупа закладных зависит
от многих факторов. Основная роль в регулировании этого процесса может принадлежать
только государству с его финансовыми вливаниями, как показывает опыт США.
Но опыт США показывает также и то, что именно такое госвмешательство дало толчок
ипотечному коллапсу рынка и личных банкротств заемщиков.
На самом деле банку нужно получить доход и\или вернуть кредит как минимум, без
провоцирования специальных продаж обремененных квартир.

Рекомендации заемщику. Ну и менталитет наших заемщиков, обычно покупающих квартиры
раз в жизни, тоже нужно принять во внимание. Если ваша квартира приобретена в
ипотеку с большим платежом, нужно очень аккуратно относиться к финансовому планированию
своей жизни и семейному бюджету, чтобы не попасть в ситуацию, когда вы не можете
дальеш платить кредит. Так как ваши издержки все равно будут несоизмеримы, не
говоря уже о падении цен, необходимости дальше где-то жить, стоимости переезда
и нервах.
А при планировании покупки нужно просчитать и самые пессимистичные варианты развития
событий.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Готовимся к лету: все виды загородной недвижимости.

Погода то балует нас солнцем и теплом, то напоминает дождем, что до лета еще
далеко.
Но садово-огородный сезон начинается у самых рьяных садоводов уже тогда, когда
сойдет снег. То же самое относится и к владельцам загородной недвижимости. Как
только становится возможным проезд до места назначения, собственники едут проверять
сохранность своих владений.
Настоящее время - самый подходящий сезон для приобретения загородной недвижимости
во всех ее видах. А виды могут быть следующие:

- самый простой вариант - обычный садовый, дачный участок в садовом товариществе.
Из плюсов - обработанная земля, водоснабжение и электричество, наличие хоть какого-то
строения и относительно дешевая цена, доступный общественный пригородный транспорт
до места. Тем более, что такие товарищества находятся вблизи от города.
Минусы: участок маленький, земля может быть истощена, природы рядом может и не
быть - сплошные сады, контингент соседей может быть различным. Часто также садоводы
пытаются продать такую дачу не как собственность, а как << садовую книжку>>,
причем не по самой дешевой цене. При этом вопросы узаконения ложатся на нового
<<садокнижника>>.

- земельный участок, прикупленный где-нибудь вблизи пригородных поселков, выделенный
под индивидуальное жилищное строительство. Строиться на нем нужно будет самостоятельно.
Плюсы: вас может окружать прекрасная природа, вы можете выбирать размер участка,
самостоятельно планировать его застройку и создавать проект по своему вкусу.
Минусы: затраты на создание <<рая>>, условная доступность коммуникаций, так как
все равно их приходится тянуть до участка самостоятельно, плохие дороги и долгий
срок до момента наслаждения природой и отдыхом.

- готовый коттедж. Предложений по продаже готовых коттеджей сейчас очень много.
Но, в отличие от жилой городской недвижимости, собственники которой снижают цену
в целях быстрой продажи, собственники загородных коттеджей этого не делают. Особенность
ценообразования на загородные дома вообще имеет особенности. Во-первых, цену
они формируют не от рынка, а от простой суммы своих затрат, умноженной на два.
Во-вторых, типизация загородного жилья очень условная, в отличие от городского,
где квартиры делятся по количеству комнат, типу домов, ограниченному количеству
районов и т.п. Также собственника загородного коттеджа очень сложно убедить в
том, что то, что нравится ему, может быть совершенно неприемлемым для покупателя.
Он будет ждать удобного ему покупателя до последнего, не снижая цену. Покупатель
таких объектов тоже, как правило, достаточно привередлив.
Помимо причин такой привередливости той и другой стороны, есть еще условие, способствующее
долгому выбору. Если речь идет о городском жилье, то вопрос стараются решить
как можно скорее, так как жить где-то нужно, вещей собирать и перевозить много,
ремонт делать нужно - а это все ежедневный дискомфорт. Также могут поджимать
сроки предоставления кредита, детей нужно устраивать в школу и т.п. В загородном
же варианте самое большое ограничение - календарный сезон, даже если вы не собираетесь
высаживать сельскохозяйственные чудеса.
Плюсы готового коттеджа: в большинстве случаев, в таком коттедже готово все,
отдыхать можно практически сразу, последние годы такие объекты старались строить
в местах с красивой природой, близкими водоемами для купания, соседи обычно приличные,
если проблемы с плохой дорогой, вскладчину обычно этот вопрос решается быстро.
Минус: цена, цена и цена. Рядом может не быть вообще никакой инфраструктуры,
например, магазина. Необходима большая машина, чтобы всей семьей выезжать на
такую дачу. Она может располагаться не близко от города, так как вблизи мегаполисов
сыскать кусочек нетронутой природы все сложнее.

- недострой. Недостроенный дом, который может быть как узаконен, так и нет. Выгодность
и удобство такой покупки зависит как от степени <<недостроенности>>, так и от
прочих характеристик.
Плюсы: многое вы можете сделать по своему вкусу, за счет <<недостроенности>>
такой вариант может быть значительно дешевле. Круг покупателей недостроев несколько
уже, так как не все возьмутся за строительство. Это может сподвигнуть продавца
на скидку для вас.
Минусы: процесс строительства и непредсказуемые вложения в этот процесс. Пока
вам предоставится возможность по-настоящему отдохнуть на своей новой даче, может
пройти очень много времени. Другой минус - постройка может не быть даже узаконена,
а срок действия упрощенного режима узаконения заканчивается в конце 2009 года.
Так что поторопитесь.

- дом в деревне. Готовый дом, в котором люди жили постоянно. Цены на такие дома
различаются значительно. Процессы миграции населения в крупные города сейчас
оставляют практически пустыми целые деревни, и небольшой дом можно найти по доступной
цене.
Плюсы: цена, коммуникации и инфраструктура в деревне, предполагающая, как минимум,
продуктовый магазин, наличие общественного транспорта, окультуренная земля для
садоводства, насаждения. Участки при сельских домах обычно не бывают меньше 20
соток. В таком доме вы можете получить даже прописку. Деревенский дом может быть
хоть и старым, но добротным и удобным, в отличие от садового.
Минусы: так как в доме жили, в нем может быть много грязи и барахла. На участке
будет присутствовать либо бывший коровник со всеми послдствиям, либо огромный
сарай с сельским хламом. Нужен вам будет такой сарай или нет, но усилий по <<зачистке
территории>> придется затратить много. Деревенская жизнь с ее устоями и особенностями
поведения жителей тоже может вас первое время шокировать. Вариации могут быть
от излишнего дружелюбия и хождения как к себе домой, до откровенного непонимания
и воровства. А с соседями в деревне надо дружить.

- коттедж или таунхаус в организованных коттеджных поселках. Это вариант <<2
в 1>>. Можно там жить постоянно, можно время от времени. В поселках предусматривается
и инфраструктура, и охрана и прочие ландшафтные прелести. О плюсах можно говорить
долго. Но практически единственный минус - это цена, и покупки и дальнейшего
содержания.

- наконец, самые необычные варианты. Например, собственное озеро с карпами. В
наше время возможно и такое. Копаете озеро рядом с естественным источником, узакониваете
и заводите в него рыбу. Затраты, конечно, большие, и финансовые и технологические.

- небольшая лесопилка-цех в отдаленном лесном районе. Ват вам и бизнес, вот вам
и отдых. Правда, прибыль может быть копеечная, а поддержание бизнеса потребует
практически проживания на ней, но зато каков процесс.

- объект так называемого экологического туризма. Для этого покупаются старые
дома в красивых природных местах, организовываются условия, и привлекаются отдыхающие,
замученные городскими джунглями.

- небольшая частная пасека. Это один из самых сложных технологически вариантов,
позволяющих объединить приятное с полезным. Но зато какая романтика.

- наконец, просто небольшое фермерское хозяйство. Несколько гектаров, небольшое
количества сельхозтехники, сельский дом для проживания и желание удалиться от
дел городских.
Теплого наступающего лета вам и приятного отдыха на природе в своем загородном
варианте из всех вышеперечисленных. Обращайтесь к нашим специалистам за помощью
в покупке и оформлении загородной недвижимости.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Теперь и в Орловской области открылось отделение Сети Агентств Недвижимости <<Эксперт>>.

Новый офис компании расположился в самом центре города, недалеко от того места,
с которого, собственно, и начинался город Орел - так называемой <<стрелки>>,
слияния двух рек: Оки и Орлика. Находится офис в здании торговых рядов, которое
является архитектурным памятником и украшает город с середины XIX века.
Адрес офиса: 302019, г. Орел, ул. Инженерная, д. 7. (4862) 54-22-22, 54-10-10
Руководитель офиса: Зайтинов Вячеслав
e-mail: expe***@o*****.ru
Что касается самой Орловской области, она достаточно велика, здесь насчитывается
7 городов и 24 района. Общая площадь - 24,7 тыс.кв.км. Область находится в самом
сердце Центральной России, на юге Центрального экономического района. Ее соседями
являются Брянская, Тульская, Калужская, Липецкая и Курская области. По численности
населения Орловщина - одна из небольших областей - около 860 тыс. человек, население
Орла - 342 тыс. жителей (2007г.)
Орловщина - это срединная Русь, центр и сердце России. Этот край играл и до сей
поры играет заметную роль в жизни страны.
Город Орел основан в 1566 г. по повелению царя Ивана IV как сторожевой пункт
для защиты южных рубежей Русского государства от набегов крымских татар. Орловский
край не раз становился местом сражений с татарскими кочевниками, здесь разворачивались
события Смутного времени в начале XVII века. Орловские жители были служилыми
людьми на неспокойном пограничье, которое противостояло татарским набегам, прикрывало
Москву от лютого врага. С расширением и укреплением Российского государства окружающие
Орел земли крестьянским трудом были превращены в плодородную житницу, составившую
Орлу славу хлебного города. Не одно столетие шли отсюда речные струги и санные
обозы с хлебом, пенькой, салом, со всеми прочими припасами.
В годы правления Петра I Орел получил статус центра Орловской провинции, а в
конце XVIII века - центра Орловской губернии.
В XX веке Орловский край был местом ожесточенных боев во время Великой Отечественной
войны - по территории области в течение двадцати двух месяцев проходила линия
фронта. В честь освобождения Орла 5 августа 1943 года в Москве был дан первый
за годы войны салют. Орловщина - родина 179 Героев Советского Союза.

Замечательная среднерусская природа, мудрые крестьянские традиции и исконная
народная культура стали той почвой, на которой взросла целая плеяда известных
не только в России, но и во всем мире талантов. Орловщина - родина писателей
И. С. Тургенева, Н. С. Лескова, Л. Н. Андреева, поэтов А. Н. Апухтина, А. А.
Фета, философов С. Н. Булгакова, М. М. Бахтина, историка Т. Н. Грановского. С
Орловским краем связаны жизнь и творчество Ф. И. Тютчева, И. А. Бунина, М. М.
Пришвина.

Ныне Орловщина - одна из успешно развивающихся областей. Здесь есть предприятия,
известные не только по целой России, но и наладившие сотрудничество с заграничными
партнерами. Например, ЗАО <<Велор>>, которое специализируется на выпуске керамической
плитки для внутренней облицовки стен и полов и является одним из крупных экспортеров
и импортеров города Орла.
Кстати, на Орловщине действует особый режим инвестиционной деятельности. Итальянцы
наладили выпуск керамической плитки (ЗАО <<Велор>>), американцы -- линию прохладительных
напитков (Coca-Cola). Орловский завод ООО <<Кока-Кола>> сейчас обслуживает весь
регион. В последнее время в Орле открыто алмазное производство (ЗАО <<Золотой
Орел>>), ООО <<Фригорекс-Евразия>> по выпуску холодильного оборудования. Укрепляется
производственная база и легкой промышленности.
Основная часть объемов отрасли легкой промышленности приходится на ОАО <<Гамма>>.
От состояния производства на этом предприятии во многом зависит и отрасль в целом.
<<Гамма>> - крупный российский производитель чулочно-носочных изделий в широком
ассортименте и цветовой гамме для всех слоев населения.

Одним из приоритетов социально-экономического развития Орловской области является
аграрный комплекс. В общей земельной площади области, составляющей 2,47 млн.
га, более 84%, занимают сельскохозяйственные угодья, из которых 1,6 млн. га или
свыше 77% - пашня. Параллельно с реформированием аграрного производства в области
реализуются областные социальные программы строительства жилья на селе <<Славянские
корни>>.
С 1990-х гг. ключевые сельхозпредприятия области были объединены в крупнейший
агрохолдинг <<Орловская нива>>. Сейчас <<Орловская нива>> распалась на ряд более
гибких и эффективных холдингов.
Затрагивая вопрос образования в области, нужно заметить, что особенностью Орловщины
является еще и то, что по числу студентов на 10 тысяч жителей Орловская область
занимает второе место в России, уступая только Москве. Здесь сложилась действительно
мощная система профессионального образования: Орловский государственный университет
- старейший вуз Орла, Орловский государственный технический университет - сейчас
входит в тройку лучших технических вузов России, Орловский государственный аграрный
университет - целый научно-образовательный комплекс по подготовке кадров, и
др. Всего насчитывается около двух десятков только высших учебных заведений.
Крупнейшей достопримечательностью области является Национальный природный парк
<<Орловское Полесье>>, территория которого занимает около 85 тысяч гектаров.
В парке встречаются различные типы лесов, болот, водной флоры и лугов. Отмечены
220 видов животных, из них 69 видов являются редкими. Из 130 видов редких растений
31 вид встречается в Орловской области только здесь. В Полесье действует программа
создания вольноживущей популяции европейского зубра - самый удачный пример спасения
вида, стоящего на грани исчезновения. В настоящее время в парке насчитывается
более 90 голов зубров. Ежегодно появляются на свет зубрята.
Вот в таком интересном живописном городе открылось наше новое отделение. Здесь,
как и в ряду других городов, во многом нужно начинать работу <<с нуля>>, преодолевая
массу препятствий, прежде всего в умах жителей города, поскольку многие фирмы
уже пробовали себя на рынке недвижимости, и, как следствие, репутация агентств
недвижимости не идеальна.
Конечно, каждый человек, пришедший в агентство, ждет прежде всего внимания и
понимания, надеясь, что квалифицированный сотрудник, способный искренне проникнуться
его проблемой, решит ее честно и качественно. И в том, что сотрудниками ООО
<<Эксперт-Орел>> такие проблемы будут решены, можно быть уверенным. Наши специалисты
вкладывают в дело много души и сил. Недаром говорят, что хороший риэлтор на
90 процентов психолог и лишь на 10 процентов юрист. Мы стараемся создать очень
теплую атмосферу для каждого клиента, даже если он просто обращается за консультацией,
ведь жилье для каждого - самая большая материальная ценность, и любые решения
даются с трудом.

У нас все ориентировано на клиента, начиная с расположения офиса - центр города,
до нас очень легко добраться, можно зайти за консультацией, просто проходя мимо,
тем более, что мы работаем и в выходные дни. Кроме того, в отличие от небольших
агентств, в нашем распоряжении все корпоративные ресурсы и коммуникации <<Эксперт>>:
Интернет-портал, общая база объектов недвижимости, Единая Информационная Служба
и др.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Риэлторские технологии в кризис: бунт на корабле или проблемы мотивации.

Сфера недвижимости оказалась наиболее уязвимой перед кризисом. По самой сути
бизнеса, но также и из-за некоторых организационных моментов, присущих типичным
агентствам недвижимости. Риэлторы уходят из агентств в частные маклеры. Уходят
либо при попытке сделать левую сделку, либо уходят с обидой на весь мир, что
прежде благодатная почва не приносит должного урожая. Те собственники агентств,
которые не свернули бизнес еще в начале кризиса, пытаются удержать агентов, страховые
запасы которых за 3 месяца этого года себя исчерпали. Надо дальше как-то жить,
жить хочется по-старому, причем не прилагая больше действий. Такова уж наша природа.
В чем же реальные причины конфликтов и недовольства риэлторов, возникающих сейчас
в агентствах недвижимости?
Первый фактор - размер агентства и его ресурсы. В кризис агентства стали сжиматься
в размерах. Достигнув критического минимума и по составу и по затратам, агентства
столкнулись с проблемой отсутствия необходимых ресурсов для того, чтобы суметь
оказать качественную услугу или вызвать доверие клиента. На привлечение клиентов
ресурсов не хватает тем более. Проходящие в ожидании клиента дни безрезультатны.
Агентство больше не может формировать поток клиентов для своих сотрудников.
Второй фактор - принятая система мотивации. На стадии активного рынка такая
система самоуправляема и саморегулируема- хочешь процент, больше работай, больше
работаешь, больше получаешь. Не делаешь необходимый объем - начинаешь получать
меньше. Но именно эта, казалось бы, идеальная система в кризис дает сбой. Гонор
агентов на тему того, что именно они облагодетельствовали собственника бизнеса,
принося ему деньги, если не гасится <<на корню>>, приводит к распаду коллектива.
При этом агент забывает о том, что именно он сам когда-то выбрал себе такие условия
работы, систему мотивации и уровень ответственности. А за свои решения нужно
отвечать.
Третий фактор - стиль управления. Если мотивация в агентстве выстроена правильно,
а агентство предоставляет сотрудникам ресурсы, такие, каких нет на открытом рынке,
или они слишком дороги, не надо забывать еще и о банальном менеджменте персонала.
С людьми нужно общаться, их нужно поддерживать морально, разъяснять сложности
нынешнего периода, учить, наконец, занимать их нужными занятиями и подсказывать,
направлять.
В большинстве же небольших агентств недвижимости управляющий сам занят сделками
с недвижимостью. В итоге на вопросы администрирования просто не остается времени.
Агенты брошены на произвол рынка, над головой как Домоклов меч висит ежемесячный
план, а результата нет, и настроение все хуже.
Дальнейшая логика агентов, проистекающих из первых трех факторов, такова: раз
толку нет, а я тут сижу и трачу время, пойду я сам поработаю частным маклером.
Но не всем дано быть волками-одиночками на рынке недвижимости.
Четвертый и самый важный фактор - нежелание жить и думать по-новому. Мы не привыкли
принимать ситуацию такой, какая она есть, и не привыкли быть требовательными
к себе, заниматься самокопанием и самоанализом. Нам проще винить ситуацию, а
еще проще - кого-то, кто рядом: товарищей, руководителей, правительство.
К сожалению, жизнь устроена так, что она иногда создает такие условия, которые
заставляют нас менять поведение. Сначала нам кажется, что мы должны превзойти
самих себя, но лишь сделав усилие и получив результат, мы начинаем понимать,
что такое превосхождение самих себя - ничто иное, как так необходимый каждому
из нас прогресс. Так как прогресс всегда происходит через усилие и боль.
В любом конфликте, говорят, виноваты обе стороны. Но вот готовы ли обе стороны
анализировать свои действия и ошибки?
Не теряйте себя, своих товарищей и смотрите в <<корень проблемы>>, а не в <<верхушки
последствий>>. Прогрессируйте и будьте едины.

Автор: Андреева Е.
www.expert-russia.ru

АРИЖК смягчит требования стандартов реструктуризации ипотечных займов . Мнение.

Вчера совет Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК)
принял решение о пересмотре стандартов реструктуризации ипотеки.

Пока Агентство не называет количество ипотечных заемщиков, обратившихся в АРИЖК
за реструктуризацией кредитов, но отказы получили 52% из них, пишет <<Ведомости>>
со ссылкой на генерального директора АРИЖК Андрея Языкова. По этой причине было
принято решение смягчить условия предоставления помощи.

Так, например, согласно выдвинутым предложениям, реструктурировать ипотечные
кредиты смогут покупатели не только квартир, но и комнат, будет предоставлена
возможность реструктуризации для заемщиц, доходы которых снизились по причине
ухода в декретный отпуск. Также, предполагается отмена требования обязательной
регистрации заемщика в квартире или комнате, купленной в ипотеку.

Подробнее: [Ведомости]
Как Вы оцениваете предложенные нововведения? Изменят ли они ситуацию для значительного
числа заемщиков, испытывающих трудности с выплатой ипотечного кредита?
Как Вы считаете, по каким причинам процент отказов в реструктуризации ипотечного
займа достигает 52%? Означает ли это, что предложенные ранее меры были неэффективными,
а схема реструктуризации займов не работает?
Какие, по Вашему мнению, меры стоит предпринять, помимо озвученных, для оптимизации
работы системы реструктуризации ипотечных займов?

Комментарий ген. директора Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> Андреевой Е.Я.

В своих комментариях я уже писала о том, что начальные требования стандарта слишком
жесткие. Учитывая, что по наблюдениям специалистов нашей компании, примерно 8
из 10 потенциальных ипотечных заемщиков получают отказ в банках в силу ряда
причин, цифра в 52 % даже кажется оптимистичной. Помимо этого, ограничивающим
требованием является максимальная площадь квартиры.
Те лимиты, которые предполагались, учитывали среднестатистический жилой фонд,
небольшие квартиры. Но, во-первых, многие старались приобрести квартиры улучшенной
планировки, и по параметрам теперь не укладываются в разрешенную квадратуру.
Во-вторых, существуют целые микрорайоны, и даже молодые города, где, например,
не существует <<хрущевок>>, где застройка велась согласно новым проектам жилья.
В третьих - это опять сбор кучи документов, а практика показывает, что чем их
больше, тем больше вероятность не предоставления, либо ошибок.

Наконец, та самая годовая рассрочка, о которой шла речь, тоже явление временное.
Когда заявитель обращается за реструктуризацией, и приносит те или иные документы
о доходах, расчет все равно ведется с учетом того, что через год заемщик будет
должен погашать уже накопленные суммы и ипотеки и отсрочки. При этом не факт,
что указанного дохода достаточно, и не факт, что кризис в экономике закончится,
и наш заемщик найдет себе высокооплачиваемую работу.
Также есть большая вероятность того, что, проверяя заявителя, во внимание принимается
основная его специализация по профессии. Точно также поступают сейчас и банки,
выдавая, вернее, не выдавая кредиты тем, кто, сих точки зрения, работает в наиболее
уязвимых перед кризисом отраслях - строительство, банки, недвижимость. А пострадали-то
от кризисных последствий, сокращений и увольнений в первую очередь именно эти
заемщики, и именно у этих заемщиков до кризиса было больше всего возможностей
улучшить жилищные условия. В итоге получается, что большинство обратившихся в
АРИЖК могло быть отнесено к группе риска, и им выдан отказ в реструктуризации.

В любом случае, предложенные нововведения нужны. Речь идет и об облегчении некоторых
условий, и об отмене. Например, регистрация в купленной квартире не нужна тем,
кто купил жилье для детей, на будущее, особенно если речь идет о строящемся жилье.
Это условие как будто бы предполагает, что купленное жилье у заемщика единственное.
Но он может быть зарегистрирован и у родителей, и в жилье под снос, вариантов
много, и фактически закон ограничил некоторые права граждан по жилищным вопросам.

Если говорить о реструктуризации кредитов на комнаты, то, конечно, раз комнаты
покупаются, их собственники тоже должны иметь право на льготную возможность.
Но есть одно уточнение. Стоимость комнаты намного меньше стоимости квартиры,
соответственно, меньше и доступнее ипотечный платеж. А льготы нужны как раз тем,
у кого он высок.

Помимо этого нужно определиться и с таким вопросом. Если заемщик остался без
работы и встал на учет в службу занятости, принес справку об этом - это одна
ситуация. Но большинство остаются на прежнем месте работы, но с меньшим окладом.
К тому же из белого оклад превращается в <<серый>>. И вот уже эта причина может
служить поводом для отказа АРИЖК. Хотя, с точки зрения платежеспособности по
сравнению со ставшим на учет в службу занятости, такой заемщик более надежный.

Мы получили следующий результат: меры по поддержанию ипотечных заемщиков, возможно,
и были бы эффективными, если бы условия принятия были более лояльными к заемщикам.
Согласитесь, что в более благоприятной рыночной и кадровой ситуации, когда заемщик
брал кредит, существовали и более благоприятные кредитные условия. А сейчас и
рыночная ситуации сложная, и доходы заемщика упали и <<посерели>>, да еще и условия
реструктуризации фактически жестче, чем те, на которых изначально предоставлялся
кредит. Так как в таких условиях заемщик может получить положительное решение
и реструктуризации?

Основная задача сейчас - сделать меры реально работающими. Опасность может заключаться
только в мнимых проблемах заемщиков, например, кагда человек просто хочет отдохнуть
от кредита, хотя реально мог бы его выплачивать. Конечно, помощь из ограниченного
бюджета должна выделяться только действительно нуждающимся.. И часто отсутствие
большого официального дохода не является тому реальным подтверждением.

Аренда элитных квартир: мы идем своим путем.

Рынок аренды жилья последние несколько месяцев насыщен предложениями как никогда.
Собственнику стало сложно продать свой объект. Либо рыночная цена его не удовлетворяет.
Поэтому на рынке сейчас так много так называемых отложенных продаж, превратившихся
в предложения по аренде.
Подавляющее большинство их них - квартиры среднего класса, цены на продажу которых
особенно снизились за последние месяцы. Их типичные арендаторы - это те, кто
копят на первоначальный взнос по ипотеке, те, кто по тем или иным причинам не
могут оформить пока ипотеку, студенты.
В силу общеэконмических причин доходы всех этих категорий граждан несколько снизились.
Возросшее же предложение дало им возможность выбирать и торговаться. В результате
этого, т.е. возросшего предложения квартир, средняя стоимость аренды снизилась,
причем происходило это даже тогда, когда, по статистике, должно быть сезонное
повышение - время приезда студентов.

Но арендные квартиры, так же, как и продаваемые, делятся на несколько сегментов.
Помимо меблировки, типа ремонта ( например, так называемые <<евровые>> квартиры>>),
района и количества комнат, которые являются основными критериями сегментации
и цены, выделяют еще элитные арендные квартиры.
Аренда элитной недвижимости - тема отдельная. Возможно, где-то в Москве или Питере
это явление обычное и масштабное. Но в Уфе все несколько сложнее. Причин тому
несколько:
- в отличие от столиц, элитной недвижимости у нас не так уж много. Большинство
из называемых элитными квартир притянуто до этого сегмента, и хотя бы по одному
признаку <<не дотягивают>>. Например, квартира находится в районе, который в
целом элитным не считается, но дом - считается.
- цены на элитные квартиры в Уфе упали меньше всего. Это объясняется и узостью
выбора, и спецификой покупателя и целями, собственника.
- арендодатель элитной квартиры отличается от арендодателя обычной по многим
параметрам, впрочем, как и арендатор.

Об арендодателе можно сказать основное - ему нужно, чтобы его недвижимостью фактически
управляли. Т.е. агентство должно обеспечить качественного арендатора, оформить
отношения надлежащим образом и все предусмотреть. Так как аренда таких квартир
стоит от 30 тыс. руб в месяц и выше, то и рекламировать такие объекты агентство
должно особенными способами, рассчитанными на целевую аудиторию. Именно поэтому
масса агентств и частных маклеров занимается арендой обычного жилья, и лишь единицы
- арендой элитных квартир.

Специалисты по аренде Сети <<ЭКСПЕРТ>> отмечают сейчас, что спрос на элитные
квартиры значительно выше предложения. Есть потенциальные арендаторы, и они часто
обращаются к нам. Но в силу узости рынка элитных квартир Уфы, мы не можем предложить
им большую базу объектов для выбора подходящего. Причем арендаторы обращаются
именно в фирму еще и по следующим причинам:
- им нужна безналичная оплата, счета и акты выполненных работ, что они не могут
получить у собственника.
- им проще работать с агентством, составив определенные критерии отбора, согласно
которым агентство и ищет объект
- квартиры часто арендуются крупными организациями для своих сотрудников, как
временно проживающих, так и командировочных. Управления таких организаций находятся
в других городах, поэтому нужно использование электронных технологий, предложение
большого выбора объектов, что под силу даже и далеко не каждому агентству.
- стоимость аренды высока, но, тем не менее, находятся те, кто готов ее платить.
Но взамен высокой цены арендатору нужна определенная защита как с точки зрения
оформления договора аренды, описи имущества и т.д., так и с точки зрения некорректного
поведения арендодателя в будущем.
В Уфе всего несколько агентств недвижимости занимаются арендой элитного жилья

Арендодателей элитных квартир мы приглашаем для внесения вашей квартиры в нашу
базу по аренде элитных квартир.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

<<Буратины>> на волшебном поле недвижимости.

<<Заройте ваши денежки...>>. Как выбрать строящееся жилье, не зарыв деньги в
котлован незаконченной стройки навсегда? Риски покупки строящегося жилья возросли
одновременно с появлением значительных скидок от застройщиков. Как при таких
противоположных тенденциях сделать правильный выбор?
Дешевая привлекательная цена квартиры на стадии << котлована>> противоречит риску
того, что застройщик либо не достроит объект, либо заморозит строительство до
лучших времен. На что стоило обращать внимание раньше и на что стоит посмотреть
сейчас при покупке строящегося жилья?
В силу всех перечисленных обстоятельств не все то, что ранее казалось привлекательным
в строящейся квартире по <<хрестоматийным>> характеристикам, сейчас достойно
вашего внимания. Фактор неопределенности настолько широк, что иногда лишь деловая
интуиция может подсказать вам итоговое правильное решение.

На что мы рекомендовали обращать внимание раньше:
- более ранний этап строительства объекта гарантировал более низкую цену.
- репутация застройщика определялась количеством построенных ранее объектов
- сроки сдачи ранее построенных объектов предопределяли вероятную сдачу рассматриваемого
объекта, т.е. потенциальный срок задержки.
- при оформлении документов на покупку предпочтителен был договор о долевом участии
с регистрацией в регпалате.
- необходимо было осторожно относиться к переуступкам и тщательно их проверять
во избежание двойных продаж. По переуступке часто продавали квартиры подрядчики
застройщика, с которыми последний рассчитывался квартирами. За счет этого такая
квартира иногда стоила дешевле рынка.
- ценовые уровни различных стадий строительства значительно различались, поэтому
покупать нужно было как можно раньше. Оптимальной покупкой считался уровень 2
этажа, который обеспечивал пока еще низкую цену, в то же время демонстрируя темп
строительства.
- покупка строящегося жилья была значительно дешевое покупки строящегося жилья.
Разницы от продажи своего жилья хватало либо на ремонт, либо на расширение.

То, что мы рекомендуем сейчас:
- цена не является показателем. Застройщики с начала кризиса отрабатывают различные
схемы продвижения, как говорится, кто во что горазд, и кому какие ресурсы позволяют.
Кто-то предоставляет скидки, а кто-то нет, поэтому на рынке присутствуют различные
предложения. Иногда по минимальной цене продаются последние считанные квартиры
в почти законченном объекте, а иногда минимум цен сигнализирует о полном отсутствии
продаж в силу непривлекательных для текущего покупателя качественных характеристик
объекта или о <<стадии котлована>>
- средняя цена строящегося жилья приближается к средней цене вторичного рынка.
Поэтому при выборе покупатели обращают внимание не на дополнительное количество
квадратных метров, а на лучшую планировку, район и качественные характеристики.
- темп изменений объекта, темп строительства, иными словами. Самый рациональный
способ сейчас - в течение определенного периода отслеживать, насколько ретиво
осуществляется строительства, как подвозятся стройматериалы, сколько человек
работает на стройке, и осуществляются ли работы в выходные дни. Также важно обратить
внимание на охрану объект днем и ночью, хранение стройматериалов. Так как сохранность
определяет и бюджет и дисциплину застройщика и дальнейшие физические характеристики
этих материалов уже при эксплуатации.
- репутация и опыт застройщика остаются важными факторами, но .уже не определяющими.
Наличие крупномасштабных незаконченных проектов в сочетании с неправильной политикой
в области финансирования может распылять драгоценные средства.
- переуступка начинает принимать различные цели. Дольщики начинают продавать
ранее купленные квартиры по личным <<кризисным>> обстоятельствам, иногда из-за
задержек строительства. Кризис ликвидности также увеличивает число квартир от
подрядчиков и поставщиков стройматериалов для застройщика. Причем такие квартиры
могут предлагаться со значительным дисконтом. Это совершенно законные схемы,
но проверять документы на покупаемую квартиру все равно необходимо.
- покупать строящиеся квартиры желательно на <<более уверенной>> стадии строительства,
на стадии возведения объекта под крышу или достройки последних этажей, конечно,
при соблюдении активности строительства.
- попытка форсировать продажи, оптимизировать прочие затраты, а также демонстрация
рынком <<узких мест>> закона о долевом участии толкает застройщиков снова на
применение различных форм оформления приобретения квартиры с покупателем. Это
может быть и не договор долевого участия.
- финансовая ситуация. Реальное финансовое состояние застройщика определить очень
сложно. В офисе продаж самого застройщика вам могут сказать как чистую правду,
так и умолчать о некоторых моментах. Поэтому необходимо собирать из всех возможных
источников информацию о реальном финансовом состоянии застройщика. Где-то смогут
помощь ваши знакомые, а какие-то важные факты бывают известны риэлторам.

Строящихся объектов меньше пока не стало, но стало меньше строящихся квартир
с маленькими рисками, т.е. квартир в почти достроенных и готовых домах. Риэлторы
отметили в течение марта 2009 года спрос покупателей именно на такие квартиры.
Такой спрос часто сопровождается продажей имеющегося вторичного жилья. Благоприятным
фактором также являются значительные скидки от застройщиков. Правда, в настоящий
момент еще больше глобально снижать цены застройщики не готовы, либо предоставляют
значительный дисконт при покупке больших объектов. Но на рынок вышли другие схемы,
выгодные покупателю, например, скидки от поставщиков стройматериалов и подрядчиков.
При этом, в отличие от сходных ситуаций 2006 года, договор на покупку, не важно,
в какой форме, оформляется с застройщиком, а не по переуступке с поставщиком.
Это снижает риски для покупателя.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Не создай себе маклера.

Рынок недвижимости массово создает частных маклеров, не являющихся сотрудниками
агентств недвижимости. Уже не являющихся.
За последние кризисные полгода, по статистике Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>,
в Уфе закрылось большинство агентств недвижимости. Примерно то же происходит
во всех городах. Причина - слишком маленькое количество операций на рынке недвижимости,
которое не дает существовать фирмам и агентствам даже на уровне достаточного
для существования минимума. Мы, конечно, говорим, что опытный и квалифицированный
риэлтор все равно находит клиента даже на таком рынке, так как потребность в
услугах все равно есть. Но профессионалом высокого класса могут считать себя
многие, не факт, что ими при этом являясь, так как новый рынок требует нового
подхода к работе.
Однако, несмотря на узость рынка, на сегмент потребителей риэлторских услуг <<нацелилось>>
огромное количество частных маклеров, которые не теряют надежды найти в массе
отложенного спроса своего клиента.
Так если рынок стагнирует, и сделок слишком мало, почему же такое большое количество
маклеров не теряют надежды? Причины различные:

- большинство высвобожденных из агентств риэлторов не хотят терять квалификацию.
Знание и чувствование этого рынка можно сохранить, только живя в нем ежедневно,
и риэлторы с практикой это знают. Они понимают, что кризис не только на рынке
недвижимости, но и в экономике рано или поздно закончится, а операции с недвижимостью
будут осуществляться всегда

- многие пытаются заниматься недвижимостью <<между делом>>, оправдывая себя тем,
что попросили друзья, знакомые, никак не отказать и т.п.

- многие бывшие риэлторы привыкли к определенному рабочему графику. С одной стороны,
рабочий день не нормирован, но с другой стороны, ты не привязан к рабочему месту
с утра до ночи, и <<между делом>> можешь делать свои мелкие дела. Поэтому после
многих лет такой работы устройство на должность с фиксированным рабочим днем
часто воспринимается как каторга

- риэлторы со стажем на нашем рынке - выходцы из низкооплачиваемых в начале 2000-х
годов профессий. В настоящее время дела в этих сферах ( например, образование),
может, обстоят и получше, но возвращаться туда у работников уже нет желания.
Да и непрерывный опыт, необходимый в большинстве профессий, уже утерян.

- и, наконец, последняя и самая неприятная причина. Как для самих риэлторов,
так и для общества в целом. Это отношение к риэлторской профессии. Даже в отраслях,
смежных с продажей недвижимости, далеко не всегда будут рады видеть в рядах своих
сотрудников бывшего риэлтора. Предвзятость в отношении такого соискателя налицо.
Для работодателя на первый план выйдут не образование и прочие достижения сотрудника,
а негатив и попытка занизить профессиональные качества.

Проблема общества, в котором мы живем - неумение быть объективными. Мы любим
все обобщать и мыслить глобальными категориями, видимо, потому, что так проще
и не нужно напрягать мозги. В итоге общество само того не желая создает то, что
потом отвергается им же.
При этом мы говорим о создании цивилизованного рынка недвижимости, необходимости
законодательного регулирования, пытаемся обсуждать качество услуг.

В это же время в попытке экономии на мелочах потребитель обращается к частным
маклерам. При этом он дотошно будет выспрашивать у агента в агентстве о гарантиях,
обязательствах и выскажет массу подозрений в отношении агентства, но моментально
<< поведется>> на свойскую манеру общения частного маклера и его убеждения.
Другая причина такой потребительской лояльности к частным маклерам лежит в пережитках
советского прошлого. Мы очень боимся рыночных договорных отношений с прописанными
обязательствами. Видимо потому, что где-то задней мыслью оставляем себе возможность
схитрить. Подписывать договор с агентством нужно, а страшно. И проще не подписать
с частником. Странно и парадоксально то, что часто подписания договора клиенты
боятся больше, чем передачи денег. На этом и играют нечестные маклеры.
Бывший риэлтор и частный маклер в настоящем, если уж совсем откровенно, все равно
частично теряет свою квалификацию, так как лишен ресурсов агентства, направляемых
на техническую поддержку, самообразование и образование, развитие новых технологий.
Поэтому большинство частников работают по-старинке. И этот аргумент, как это
ни странно, тоже мотивирует клиентов на работу с ними. Потому что большинство
из нас - ретрограды в душе и с трудом принимаем все новое. Не только изменения
жизни, к которым нужно приспосабливаться, но и новые технологии, новые идеи,
новые мысли и отношения. Потому что признать их - это значит ( почему-то не заметив
пользы) принять то, что кто-то оказался умнее, правильнее и прогрессивнее нас.
А мы этого ох как не любим. Поэтому и сидим всю жизнь каждый в своей <<норе>>
физически и интеллектуально. Уж простите за прямоту нас, злобных риэлторов.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

<<Коммерческий криз>> Уфы еще впереди?

В залоге у 20 российских банков оказалось имущества на $300 млрд, подсчитали
в консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). В основу исследования
легли ежемесячные данные оборотных ведомостей по счетам бухгалтерского учета
банков, которые публикуются на сайте ЦБ. Для анализа авторы взяли 20 банков,
у которых наибольший объем активов принят в залог (не считая ценных бумаг и драгметаллов)
на 1 февраля 2009 года. Среди них оказались Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Банк Москвы.
<<Примерно половина объема залогового имущества приходится на Сбербанк, остальное
- на 19 других банков>>, - подсчитал главный эксперт <<Интерфакс-ЦЭА>> Алексей
Буздалин.
Не менее половины коммерческой недвижимости, расположенной в крупных городах
России, находится в залоге, говорит аналитик ИК <<Финам>> С.Фильченков.

Основной риск, при развитии кризиса, очевиден - банки будут выставлять на продажуобъекты
коммерческой недвижимости для покрытия кредита. Это повлечет рост предложения
в данном сегменте недвижимости, и плавное снижение его цены превратится в обвал.
Подобные прогнозы делаются относительно крупнейших городов России. Ждет ли подобная
ситуация недвижимость Уфы?

В случае если банк не может реализовать залог и тем самым компенсировать свои
расходы, то структура приобретает статус банковской <<дочки>>, рассказывает Буздалин.
Так, банк, например, <<скрещивается с торговой сетью>>. <<Каждый банк в такой
ситуации выбирает из двух зол - появление непрофильного актива на балансе или
оставление кредита на балансе банка, реструктуризация его. Во втором случае банк
вынужден создать под этот кредит резерв, вычтя его из капитала банка>>, - говорит
Буздалин. Поэтому банки, видимо, будут оставлять непрофильные активы. <<Снижение
капитала всегда плохо для банка, так как рано или поздно это снижает его рейтинг,
а если капитал снизится сильно, банк может потерять лицензию. В нынешней ситуации,
когда риски растут, банки все больше и больше навешивают на себя непрофильные
активы>>, - отмечает Буздалин.
Крупные банки и дальше будут получать госпомощь по всем уровням поддержки>>,
-считает старший аналитик компании <<Рус рейтинг>> Виктория Белозерова.

Коммерческая недвижимость Уфы уже показывает значительное падение даже по ценам
предложения. Не говоря уже о стоимости реальных сделок, когда собственник готов
на значительную скидку.
Если говорить об аренде, то и в торговых центрах, и в бизнес-центрах свободных
площадей становится все больше. Помещения с отдельными входами, магазины и небольшие
офисы предлагаются уже, как говорится, <<в ассортименте>>.
Если говорить о кредитовании бизнеса под залог недвижимости в Уфе, то речь, безусловно,
идет о крупных предприятиях. Дело в том, что для оформления крупного коммерческого
кредита необходимо предоставление большого пакета документов, в том числе финансового
характера. Мелкому предпринимателю проще было взять нецелевой кредит под залог
жилья.
Насколько описываемая ситуация возможна на рынке Уфы? Вряд ли банки, выдающие
подобные кредиты в Уфе, и имеющие головные структуры в Москве, будут брать на
свой баланс предприятия и объекты должников, так как это слишком тяжелое бремя.

Быстро, не говоря уже о желаемой цене, продать коммерческую недвижимость сейчас
практически невозможно. Даже до кризиса срок экспозиции коммерческих объектов
составлял не менее полугода, а по крупным - еще дольше. Когда же речь пойдет
о продаже обремененного имущества, то мотивом для покупателя может быть только
выгодная цена. Правда, в этом случае вырученная сумма от продажи может не покрыть
кредита. Банк также практически ничего не заработает на этой операции. Поэтому
и банку, по большому счету, выгодно, чтобы бизнес продолжал действовать и погасил
и кредит, и набегающие проценты, которые только и являются доходом банка.

В свое время точно также предрекали выброс на рынок большого количества дешевых
квартир должников по ипотеке. Но пока этого не происходит. Несмотря на то, что
продажа многих ипотечных квартир, особенно купленных с маленьким первоначальным
взносом и на максимуме цен, сейчас даже не покроет сумму кредита. Но усилиями
банков и заемщиков, которым совсем не хочется расставаться с купленным жильем,
ситуация пока остается под контролем. Возможно, в случае <<обострения>> долговых
проблем с коммерческой недвижимостью, ситуация останется относительно стабильной
в силу тех же причин.

Многие аналитики предрекают, что произойдут серьезные изменения в структуре собственников
в промышленности, что рейдеры давно активизировались и << вышли на охоту>>. Когда
мы достигнем дна, мы увидим очень серьезные банкротства и скупку бизнесов в итоге
заинтересованными группами. Так считают те, кто предрекает кризису дальнейшее
развитие, и считающие, что << дно>> еще впереди.

Но есть несколько <<но>>, которые позволяют считать, что развитие событий пойдет
несколько не так. Выкупы собственности и капитала, скупка имущества у банкротов
и полубанкротов предполагает, что есть значительное количество тех, кто не просто
располагает свободным капиталом для таких инвестиций, но и готов реально вложить
его, принять на себя и риски и хлопоты по поддержанию действующего бизнеса и
т.д. Но <<лакомые>> куски вряд ли окажутся на рынке долговых залоговых обязательств.
<<Проблемные>> же объекты не будут настолько востребованы инвесторами.
В итоге даже тому же банку будет выгодно поддержать заемщика каким-то иным способом,
дав отсрочку, продлив срок и т.п.

Как бы кто вас не убеждал, но кризис затронул практически все сферы бизнеса,
за исключением, может, самых насущных необходимостей людей и естественных монополий.
Причина тому - глобальное снижение потребительского спроса. Соответственно, и
возможностей для дополнительных инвестиций не прибавилось.
Банк, выдающий кредит под 30% годовых, не должен в условиях кризиса считать,
что предприятие легко его вернет. Рентабельность большинства видов бизнеса, особенно
производства, должна быть как минимум более 30%, чтобы покрыть проценты, не говоря
уже о возврате основных сумм кредита. Но кредитовать нужно, поэтому банки примут
дополнительные меры по работе с предприятиями заемщиками. И меры эти не будут
ограничиваться процентными ставками и пенями за просрочку. Крупные кредиты согласовываются
индивидуально, соответственно, индивидуален будет подход и в дальнейшем.
Кредиты должны быть более дешевыми, иначе возникнет серьезная угроза стабильности
именно банковского сектора, нежели чем собственности предприятий. Так как дефолтные
кредиты серьезно влияют на показатели и рейтинги банков. Предприятиям же грозит
скорее потеря покупательского потенциала и конкурентоспособности на кризисных
рынках сбыта.
Если вернуться к вопросам цен на коммерческую недвижимость, то их снижение будет
продолжаться до момента хотя бы начала активизации потребительского спроса. Этот
момент будет <<дном>> цены на коммерческую недвижимость, связанную с потребительским
сектором. Это торговые, офисные городские помещения. Динамика же потребительского
спроса связана не только с уровнем доходов, но и с психологическими факторами.
Промышленная недвижимость - совершенно иной сегмент. Как правило, это предполагает
акционерный капитал, а в крайних случаях - кризисных управляющих. Скупка таких
объектов может вестись с помощью скупки акционерного капитала. А это уже иной
механизм, лишь опосредованно связанный с рынком недвижимости.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

<<Недвижки-приколяшки>> к 1 апреля от САН <<Эксперт>>

Звонок в справочную <<Эксперт>>.
Клиент: <<Я хочу продать квартиру. Неприватизированную.>>
Оператор: <<Но продать можно только приватизированную квартиру в собственности>>.
Клиент: <<Нет, я хочу продать неприватизированную, а у вас что, нет отдельно
базы по продаже приватизированных и отдельно неприватизированных квартир. Если
так хотят клиенты>>
Риэлторские технологии идут навстречу рынку.... Поэтому специально к 1 апреля
мы создали базу неприватизированных <<недвижек-приколяшек>>:

1. Теперь объекты первичного жилья сдаются в срок. Условный и с конфискацией.

2. Во все времена были явления, про которые слагали анекдоты - нереальные истории.
В любое время были явления и вещи, являющиеся недоступным для многих дефицитом.
Вопрос к студии: ипотека - дефицит или анекдот?

3. Как сэкономить при покупке квартиры? Сэкономить покупку.

4. Что такое в символическом смысле риэлторская услуга на кризисном рынке недвижимости?
Это умение за 3 месяца срока договора на продажу объекта найти в безвоздушном
космическом пространстве выжившего покупателя с хорошей межгалактической кредитной
историей, полным звездолетом денег, одеть на него <<кислородную маску>> ипотеки,
реанимировать скидками от застройщика, отбуксировать в риэлторский офис в другой,
чуждой для покупателя, галактике на транспорте фирмы, устранить амнезию 10% торгом,
заново научить читать и писать с помощью договора купли-продажи. А потом постараться,
чтобы его звездолет оказался одноразовый, и назад дороги нет.

5. Объявление в лесу:
<<Продается элитная нора-дупло на 2 этаже 5 яруса 3 уровня джунглей бизнес-класса
<<7 небо>>.планировка свободная, баобаб+кирпич, год постройки....короче, баобабу
900 лет, еще крепкий, лифт работает только вниз, водопровод - только в сезон
дождей, возможно организация пентхауса, если выгоните белку, летом - подземный
паркинг, но зимой там спит медведь. Возможно провести газ с болота, из окон -
чудесный вид, если вырубить пару-другую деревьев. Санузел отдельный.... От норы.
Рядом находится чудесный тропический парк протяженностью 1000 км во все стороны.
Торг возможен, если не заблудитесь...А если найдете дорогу назад, то отдам бесплатно.>>

6. Научное.
Ученые физики давно пытаются совместить теорию относительности Энштейна и квантовую
теорию. Раньше физиков это доказали риэлторы с помощью показателя цены на недвижимость,
которая одновременно и относительно может расти, падать, идти волной, скакать,
<<пилить>>, <<динамить>>, служить мерой пространства (площадь) и времени (а
вот завтра будет дешевле).

Одновременно риэлторы решили и задачу средневековых алхимиков: из нематериальной
субстанции цена на недвижимость может трансформироваться практически в любую
физическую материю - деньги, документы, стройматериалы, пыль, нефть и золото.

7. Риэлторский тренинг. Теперь при продаже недвижимости необходима техника активных
прямых продажаж. Тренер к риэлторам: какие способы вы будете использовать на
кризисном рынке, чтобы продать объект быстрее?
Риэлтор 1: установим цену ниже рынка...
Риэлтор 2: опишем особые преимущества и уникальность...
Риэлтор Вася, бывший торговый представитель: нее.., мы прилепим скотчем подарок,
осуществим бесплатную доставку, сборку, установку, дадим гарантию от производителя
3 года исковой давности и сделаем эконом-упаковку 3 по цене 2...

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Чем дольше ждем, тем больше ужас. Парадоксы реал ьнос ти.

Как-то скучно стало не рынке недвижимости. Людям интереснее другое. Видимо, поэтому
друг Яндекс на запрос <<всякая разная хрень>>, выдает ну почти столько же найденных
страниц, как и на запрос <<Недвижимость Уфа>>, причем еще в картинках и видео
... Вот и пойми, то ли им недвижимость интересна, а то ли << всякая...>>

Экономика в стагнации, потребительский спрос снизился и ушел в более дешевые
сегменты товаров, нефть, курс доллара, инфляция 18-20%, кредиты 25-30% годовых,
а рынок недвижимости, как считается, на сегодняшний день может оживить только
ипотека. Отсутствие спроса продолжается, и если будет продолжаться до осени,
то дальнейшее падение цены возможно до 40 тысяч за метр. Хотя уже сейчас строительные
компании обращаются к госструктурам с предложениями о выкупе готовых квартир
по 30-32 тыс. руб. за метр. Вторичное жилье по многим параметрам не может конкурировать
с новым жильём, следовательно, падает сильнее. 70% клиентов хотят продать вторичное
жилье и купить строящееся на заключительном этапе строительства, пока оно еще
совсем не распродано. Но при этом продать то, что у них есть, не могут. В итоге
стоит все, а чистые покупатели, у которых есть хоть какие-то средства, ждут снижения
цен <<ниже плинтуса>>

А цены продолжают снижаться. Это касается и жилой недвижимости и коммерческой.
Здесь динамика уже давно понятна всем. Вполне вероятно, что май и апрель продемонстрируют
нам и падение загородной недвижимости. До сих пор этот сегмент <<стоял>> в ожидании
лучших времен, т.е. весны, сезона начала << охоты на загород>>.

Мы тоже не раз писали о своих надеждах на этот сезон. На улице потеплело, но
пока особого интереса к загородной недвижимости покупатель не проявляет. Может
быть, ждет окончания весенней грязи на дорогах, но интуиция подсказывает, что
причины здесь те же - экономический кризис ударил по карманам покупателей.

Правда, пока этого не поняли собственники продаваемых загородных домов. Хорошие
загородные дома и коттеджи стоят дороже квартир, и намного. Подавляющее большинство
их собственников представляют собой сегмент обеспеченных людей, владельцев бизнесов.
Пока их <<финансовое>> самолюбие не дает принять факт, что кризис затронул и
их материальное положение. Помимо этого, они, как бизнесмены, прежде всего, думают
о компенсации своих затрат на строительство, нежели чем о рыночном ценообразовании
на объект. Именно поэтому с такими собственниками сложнее всего и общаться покупателям,
и работать риэлторам.
Пока они готовы на торг, либо если им срочно нужны деньги, либо когда появляется
действительно реальный покупатель, <<ломающий>> цену. Но тотального снижения
цен на загородную недвижимость пока нет.
Март уже показал риэлторам свою не перспективность в продажах загородного сегмента
недвижимости. Если апрель покажет те же результаты, то в мае цены на загородную
недвижимость покатятся вниз. Либо собственники будут снимать объекты с продажи,
оставляя их на этот сезон для личного использования и отдыха.
Резервы снижения цен на загородные дома значительны, не смотря на себестоимость
строительства и массу сопутствующих неявных затрат при организации загородного
<<гнезда>>. Если цены жилой и коммерческой недвижимости принято сравнивать с
помощью цены за квадратный метр, то загородная недвижимость сравнивается объектами
в целом и их характеристиками. Это, конечно, усложняет сравнение и усложняет
сравнительный торг.

Настоящий рынок недвижимости вообще позволяет наблюдать много интересных моментов:
Парадокс 1: отложенный спрос и выложенный выброс. Насколько сильно замер спрос
и превратился в отложенный, настолько ли стоит ожидать при оживлении рынка, не
важно по каким причинам, выплеска его, сопровождаемого, как в 2006 году, началом
роста цен. И началом очередного цикла недвижимости. Настолько же массовое предложение
к продаже, которое мы видим сейчас, может быть снято с продажи, так только собственники
увидят начало повышательной динамики.

Парадокс 2 : чем дольше ждем, тем ниже цены, тем хуже нам. Потому что продать
становится все сложнее, денег у покупателей все меньше, выбор строящихся объектов
все уже. А думали, что низкие цены - это хорошо. Сейчас уровень средней цены
на жилье в Уфе соответствует июню 2006 года. При этом тогда цена реальной сделки
становилась выше, чем начальное предложение, а сейчас - совсем наоборот. Т.е.
цена сделки еще ниже, чем наша аналитическая. Но почему-то нам от этого не легче.

Парадокс 3: Чем ниже цены, тем ниже спрос. Причиной этому кризис. Вообще, рынок
недвижимости эластичен по цене. Т.е. при снижении цены растет спрос. В различных
сегментах эластичность разная. Сейчас же рынок демонстрирует полную неэластичность.
И даже отрицательную. Т.е. чем быстрее падает цена, тем больше люди ждут дальнейшего
ее снижения, останавливая покупки. Причина здесь кроется в общеэкономических
проблемах и ожиданиях.

Парадокс 4: <<Чем ближе влез, не факт, что вылез>>. О первичке. Чем ближе завершение
строительства объекта, тем, казалось бы, меньше риск, что его не достроят. Логика
верна, но <<кризисная поправка>> гласит, что зависит все сейчас от факторов застройщика,
которые не явны для покупателя.

Парадокс 5: от ипотеки все зависит, но ипотека не поможет. Все говорят, что операции
на рынке недвижимости активизируются, если ипотека будет стоить не 18, а 11 %
годовых. Так считает большинство, вспоминая ипотеку двухлетней давности. Но,
представьте себе, что это не так. Потому, что не просто проценты сейчас другие,
но и все прочие условия. Банки ужесточили условия выдачи и вряд ли облегчат их,
требуются доходы НДФЛ, выросли комиссии, усложнилась процедура проверки заемщика.
А доходы людей становятся все меньше и все <<серее>>.

Парадокс 6: <<арендно снимать>> или <<ипотечно сниматься>>. Ранее было практически
одинаково по цене снимать квартиру или платить ежемесячный ипотечный платеж за
такую же квартиру при среднем первоначальном взносе. Сейчас те ипотечники, которые
в силу личных обстоятельств не могут платить ипотеку, начали сдавать свое жилье,
чтобы арендой покрывать ипотечный платеж. Если квартира большая и ее можно сдать
за хорошую сумма. А самим пока можно снять что поменьше и подешевле или занять
уголок у родственников. Арендаторы и арендодатели в одном лице. Вот только стоимость
аренды падает, а продажа их ипотечной обремененной и значительно подешевевшей
квартиры часто не позволяет погасить взятый ранее кредит.

Непарадокс: надоело оправдываться. Риэлторы при этом пытаются доказать своим
клиентам, что именно эти парадоксы рынка требуют подходить к вопросу не так,
как два-три года назад, как в вопросах определения цены продаваемой недвижимости,
так и в целесообразности или нецелесообразности тех или иных действий.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Квартиры Уфы. Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю снизились на 1%

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 30 марта 2009 г. составила
43,96 (+/-0,58) т.р./кв.м., изменения за неделю -1%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 46,57 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,1%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 43,71 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,5%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 41,69 т.р./кв.м., изменения за неделю -2,6%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 43,58 т.р./кв.м., изменения
за неделю -5,2%;
- средняя цена на элитное жилье составила 62,1 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 30.03.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 30.03.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -13,3% -10,8%
1 к.кв. 54,07 51,56 -13,9% -9,7%
2 к.кв. 49,35 48,83 -11,4% -10,5%
3 к.кв. 48,32 47,13 -13,7% -11,5%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -14,2% -14,1%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

Индекс доходности жилья Уфы на 30 марта 2009 года ИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 30 марта 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
За неделю индекс увеличился на 1%.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 30 марта
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в феврале 2009 г. - это
альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для
покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось.
Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 1 млн.
100 т.р. по улице Кольцевая, площадь 32 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Баргузинская, площадью 14 кв.м. за
550 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Коммунистическая, площадью 14,7
кв.м., за 1050 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 24 млн. рублей находится
в п. Сафроновский, площадью 263 кв.м.

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>

При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Продажа недвижимости и восточная философия дзен...
Навеяно книгой Тадао Ямагучи <<Путь Торговли>>
Книга, внесенная в эпиграф, не дает четких инструкций и алгоритмов работы. Она
даже не учит продажам. Книга помогает найти свой путь и идти по нему, учит глубокому
пониманию процесса. Так указано в аннотации к изданию.
Каков дальнейший путь рынка недвижимости, и где искать то просветление, которое
создаст <<полный дзен>> на рынке в настоящих условиях?
Основа концепции дзен - положение о невозможности выразить истину человеческим
языком и образами, о бессмысленности слов, действий и интеллектуальных усилий
в достижении просветления. Согласно дзен, состояние просветления может быть достигнуто
внезапно, самопроизвольно, исключительно путем внутреннего переживания. Для достижения
состояния подобного переживания дзен использует практически весь спектр традиционных
буддийских методик.
Да, примерно то же самое демонстрирует нам рынок недвижимости, находясь вместе
со всеми его участниками в состоянии-антидзен. Для достижения дзен мы используем
все известные нам риэлторские методики, изобретаем новые, бесконечно разъясняя
нашим клиентам ситуацию на рынке. Мы уже практически левитируем <<в позе Лотоса
Недвижимости>>...Но дзен недостижим и непостижим сознанием, как учит философия...
Она сейчас показывает риэлторам бессмысленность их действий и усилий....

Так называемые коаны - <<трудные вопросы>>, на которые дзен дает не логические,
а спонтанные ответы, которые должны следовать не из мыслей отвечающего, а из
его внутреннего самоощущения.
На рынке недвижимости сейчас - сплошные коаны:
- почему покупатель был не рад высоким ценам на недвижимость, но и не рад низким?
Дзен отвечает: считай...
- почему, если откровенно объясняешь клиенту реальность, он тебе не верит, а
готов дать себя обмануть самому последнему маклеру-чернушнику? Дзен отвечает:
объясняй..
- почему клиент не готов сам работать за бесплатно, но считает, что это должен
делать риэлтор? Дзен отвечает: работай..
- почему все логически выверенные принципы поведения покупателя недвижимости:
сэкономить, купить побольше, подешевле и побыстрее; в итоге приводят к чему-то
иному в его действиях, а виноват риэлтор. Дзен отвечает: думай....
- почему, << о учитель, секрет продажи зависел не от того, что я знаю о доходах
и потребностях клиента, а от того, как зовут его собаку?>>. Дзен отвечает: потому,
что...
- почему мы никому не верим? Дзен смеется и покидает нас навсегда...

Непостижимость единым правилам и алгоритмом понимания - сущность рынка недвижимости,
так удачно позволяющая проводить дзен-параллели. Как бы происходящие на нем процессы
логически не зависели от объективных факторов, итоги и следствия - неисповедимы.
Нет ничего более неблагодарного, чем прогнозировать рынок недвижимости и догматировать
его поведение. Как текучая вода, одновременно существующая в трех состояниях,
рынок недвижимости не имеет единой формы и единого закона. Слишком много факторов
действует на его процессы.

Но объективное - субъективно, говорит дзен. Объективные факторы формируют субъективную
среду.

В области обрядности и догматики дзен дошел до крайней точки буддистского отрицания
авторитетов, нравственности, добра и зла, правильного и неправильного, положительного
и отрицательного. Так и рынок недвижимости, впав в дзен-кризис, начал отрицать
все: честность риэлторов, доверие клиентов, которого и раньше-то не было, правильность
цен на недвижимость, которые устанавливаем не мы, истинность законов, просто
потому, что <<а нам так не хочется, а хочется по-другому>>
Рынок изменился. Ваш ли это дзен-путь, спрашиваем мы нынешних риэлторов?
Когда-то, все, приходящие на рынок недвижимости, хотели мгновенного достижения
<<просветления>>, каждый - понимая это просветление по-своему. Но гармония бывает
единой для всех, либо ее нет вообще. Достижение <<дзен>> теперь требует нового
подхода к работе, к себе, и к тому, что нас окружает.
Философия дзен дает весьма толстый намек на то, что часто мы бессильны перед
условиями. Меняй отношение в таком случае - и мир изменится вокруг тебя. Иначе
сгоришь сам, сожжешь других. Меняй формы своей работы, отношение к клиенту. Готов
ли ты, как советует дзен, считать..., объяснять...., думать..., работать...,
чтобы в итоге смеяться, перед тем, как покинуть нас навсегда....
Надеюсь, что рынок недвижимости, аналогично дзен, не применит <<воинское искусство>>
как путь к совершенству, аналогичный медитации. Что мы с вами, уважаемые риэлторы,
покупатели и продавцы недвижимости, не дойдем до словесных ударов, документальных
атак, судебной артиллерии и танковой брони непонимания. Может, мы просто поймем
единство сущности друг друга, как учит дзен.
Дзэн, как и рынок недвижимости, можно только почувствовать, ощутить, пережить,
ее нельзя понять разумом, ей нельзя научить.

Мир - это мы. Поэтому, хватит философии, пора работать.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Цена -<<ниже кирпича>>. Строим и продаем дешевле.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> сейчас предлагает квартиры на рынке строящегося
жилья по ценам ниже, чем у застройщика.
Заключено корпоративное эксклюзивное соглашение с компанией <<Уфа Девелопмент
Групп>>, которая является генеральным поставщиком строительных материалов, ГСМ
и прочих товаров и услуг для строительных компаний. За счет чего появились возможности
снижения цены, достигающей 10-20% стоимости?

Кризис ликвидности возвращает нам взаимозачеты. Именно на этом принципе основаны
преимущества, которые подобная схема работы с застройщиком дает клиенту. Скидка
на квартиру фактически предоставляется поставщиком стройматериалов за счет своей
наценки.

Замедление оборачиваемости финансов, большие дебиторские задолженности поставщиков
стройматериалов заставляет их прекращать поставки застройщикам или отпускать
материалы по предоплате. В свою очередь застройщик столкнулся со стагнацией потребительского
спроса на свои объекты. Покупатели замечают, что темп строительства сокращается,
и стараются минимизировать свои риски, покупая только почти достраиваемые объекты.
Финансовый поток застройщика, направляемый на закупку стройматериалов, еще больше
сокращается.

Поставки по взаимозачету квартирами возвращают нас к технологии нескольких лет
давности, но с большими преимуществами и меньшими рисками. Преимущества для покупателя
заключаются в том, что предоставляемые скидки сейчас гораздо выше, чем 3 года
назад, так как спрос нуждается в более значительном стимулировании низкой ценой.

Самым же значительным преимуществом подобных предложений является то, что цены
дисконтируются не только на трудно продаваемые дома на окраинах, но и на строящиеся
дома точечной застройки в лучших районах. Такие объекты, часто по своим характеристикам
приближающиеся к элитной недвижимости, раскупаются быстро, и застройщики не склонны
давать покупателям какие-либо значительные скидки.

Другое важное преимущество, отличающее современную схему от схемы нескольких
лет давности - это то, что покупка оформляется не по переуступке, а напрямую
с застройщиком. Это позволяет избежать различных манипуляций: двойных продаж,
подделки документов, сложной цепочки договоров подряда и соинвестирования, которые
с трудом понятны рядовому потребителю. А если застройщик работает по закону о
долевом участии в строительстве, то и с регистрацией в Регпалате.
Ускорение же потоков стройматериалов не дает остановиться строительству.
При этом услуги риэлтора оплачивает застройщик! В итоге покупатель только экономит
на покупке значительную сумму.

Предлагаются квартиры в строящихся домах в центре Уфы, по ценам ниже, чем от
застройщика. Дополнительную скидку предоставляет поставщик стройматериалов.
Список предложений будет расширяться. По запросу клиента может осуществляться
подбор объекта в нужном доме или комплексе на тех же условиях.
Например, стоимость квартир со скидкой следующая:
Жилой дом литер 26 со встроено-пристроенным детским садом по ул. Коммунистическая

Кол-во комнат Этаж Площадь общая Площадь жилая Цена 1 кв.м. Стоимость
3 2 90,75 56,49 41 000 3 729 825
2 2 63,72 32,26 41 000 2 618 892
3 2 84,94 49,72 41 000 3 491 034
3 1 92,34 57,65 41 000 3 795 174
3 12 92,94 58,16 41 000 3 819 834
2 12 63,98 32,41 41 000 2 629 578

Ул. Ленина-Чернышевского, д.2. Дом находится прямо за комплексом <<Галерея Арт>>,
в самом центре города.
Секция Д
Кол-во комнат Этаж Площадь общая Площадь жилая Цена 1 кв.м. Стоимость
1 4 37,80 18,50 68 000 2 494 800
1 5 37,80 18,50 68 000 2 494 800
1 6 37,80 18,50 68 000 2 494 800
3 3 91,00 47,40 68 000 6 006 000
3 3 98,50 53,90 68 000 6 501 000
3 4 91,00 47,40 68 000 6 006 000
3 5 98,50 53,90 68 000 6 501 000
3 6 98,50 53,90 68 000 6 501 000
3 8 98,50 53,90 68 000 6 501 000
Секция Г
3 8 106,75 65,00 68 000 7 045 500
4 3 163,60 102,00 68 000 10 797 600

При покупке квартир большой площади может оговариваться дополнительная скидка
при условии полной оплаты.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Почему покупатели не верят риэлтору: семь причин.

Насколько же прочно в сознании наших граждан утвердился имидж <<бяки>>-риэлтора...
Даже подкрепляемые логическими выводами и объяснениями убеждения не способствуют
тому, чтобы предоставляемая информация воспринималась объективно. Я здесь вот
о чем: в сознании покупателей квартир до сих пор не может утвердиться понимание
того, что риэлтор оказывает услуги, продавая не свое, а чужое имущество.

Это непонимание приводит к тому, что покупатель квартиры считает, что именно
риэлтор <<задрал>> цену. Вот 7 причин, почему это непонимание так устойчиво существует:

- как уже указывалось выше, покупатель не понимает, что для клиента мы продаем
услугу по продаже объекта, и только потом сам объект. Многие даже не понимают,
что выставляется на продажу квартира принадлежит не нам. Как поется в известной
песне, <<первая причина - это ты>>.

- << а вторая - все твои мечты>>: приходя к нам, продавец объекта хочет получить
как можно больше и даже больше, чем реально. Продавца приходится убеждать в том,
что на снижающемся рынке квартира не продастся за эту сумму. Но мечты-то остаются.

- << третья - это все твои слова, я им не поверил едва>>:покупатель не понимает,
что право собственности на объект недвижимости не переходит к риэлтору, например,
так, как право собственности на продаваемые продукты в гастрономе. А собственник
в итоге принимает и решения, и деньги. Как бы риэлтор ни пытался убедить покупателя
в этом, покупатель ему не верит.

- <<четвертая причина - это ложь, кто прав, кто виноват, не разберешь>>. Продавец-собственник
( а не риэлтор) пытается завысить цену, где-то понимая, что слишком много хочет.
Покупатель же наоборот - хочет все сразу и дешево, тоже понимая, что так не бывает.
И тот прав со своей стороны, и другой, а виноват - риэлтор.

- <<пятая причина - это боль>>, оттого что в стране кризис, да и без кризиса,
когда цены на недвижимость падают уже на протяжении 2 лет, глупо пытаться продавать
квартиры на 100-200 тыс. руб. выше рынка, как часто считают наши клиенты. Так
как покупатель всегда может выбрать из обилия объектов то, что дешевле.

- избыток предложения по сравнению с покупательским спросом способствует только
снижению цены, а не повышению. Сейчас риэлторы говорят о том, что, чтобы продать
квартиру, нужно поставить на нее цены ниже рынка тысяч на 100 руб.

- наконец, седьмая причина банальна, но ее редко принимают во внимание - в 2006
году в фазу бурного роста цен на недвижимость, практика повышения цены (в то
время практически еженедельно) существовала и у риэлторов и у собственников.
Большинство же наших граждан улучшили свои жилищные условия как раз в этот период.
Рынок недвижимости и технологии деятельности риэлторов тогда были развиты однобоко,
с расчетом только не растущий рынок.
Спрос сильно превышал предложение, сами покупатели и предлагали за квартиру больше,
чтобы она досталась именно им. В интересах кого-то в том же духе действовали
и риэлторы. Тогда у покупателей и сложились эти предубеждения.

С тех пор мало кто вновь обращался к риэлторам за покупкой, так как квартиры
не покупаются ежегодно, поэтому и предпосылок для изменения убеждений и не возникло.
По собственному же желанию изучать тенденции рынка недвижимости столь подробно
никто не будет. Так как когда-то за недвижимость были уплачены большие деньги
плюс услуги, и сам процесс переезда и ремонта ассоциировался со стихийным бедствием,
состоявшиеся покупатели стали мнить себя экспертами рынка, распространяя сомнения.
А в неприятное почету-то как-то верится легче. Когда нужно платить большие деньги,
а не хочется, проще поверить, что тебя пытаются обмануть, и доказать это самому
себе. Наша глобальная мнительность - уже практически клинический диагноз.

Но времена-то те прошли. Странная и необъяснимая логика покупателей: с одной
стороны, они видят постепенное снижение цен и ждут еще большего снижения. Но
как только доходит до покупки, все почему-то считают, что цена растет именно
для них...
Может, стоит нашим гражданам поднапрячь мозги для изучения взаимодействия спроса
и предложения на рынке недвижимости, проанализировать динамику цен, собственные
подозрения и попытаться все это сопоставить в одну картину. А если не хватает
на это желания, знаний и , простите, ума, то попытаться доверять специалистам
на рынке. Так как выбора у вас все равно при этом нет: рынок останется рынком
вне зависимости от ваших желаний и подозрений.

Наш клиент в это время все пытается и пытается выйти напрямую то на подрядчика,
чтобы купить дешевле, то на застройщика, чтобы проверить цену, то на собственника,
непонятно зачем, так как собственник, даже если откажется платить агентству,
никогда не откажется взять с покупателя побольше.
В первом случае возможна нечистоплотность подрядчика, сложность оформления и
двойные продажи. Во втором случае вы убедитесь в том, что цены те же и что? Наконец,
если покупатель выходит напрямую на собственника объекта, готов ли он самостоятельно
собирать документы на объект недвижимости, проверять юридическую чистоту. Если
квартира находится на обслуживании агентства недвижимости, это означает, что
собственник перекладывает и продажу и оформление на агентство, так как не имеет
времени, знаний и возможности сделать это самостоятель
но.
К тому же не стоит забывать о том, что порядочность людей в отношении взятых
на себя обязательств проявляется обычно одинаково в отношении всех окружающих.
Поэтому, если ваш собственник легко и просто соглашается <<кинуть>> агентство,
нет никакой гарантии, что он точно также не кинет вас, если появится более удобный
покупатель или какой другой случай.
На настоящем же рынке ситуация такая, что ввиду сложности реализации объектов,
застройщики оплачивают юридическое сопровождение риэлторам сами, а клиент платит
только за сам объект.
Будет ли вам удобно и приятно отстаивать очереди в Регпалату и заниматься сбором
документов, беспокоиться за потерю денег при передаче немалых денежных сумм?
Или проще начать доверять хотя бы кому-то. Приведу одну древнюю притчу:

Однажды ученик пришел к учителю и говорит: <<Учитель, научи меня понимать, можно
ли доверять человеку>>. Учитель спрашивает: <<Скажи, а в скольких случаях ты
ошибаешься?>> Ученик ответил, что в 1 из 50. Тогда учитель сказал: <<Мне нечему
тебя научить, так как я ошибаюсь гораздо чаще>>.
Далее выяснилось из комментариев учеников этого учителя, что учителя и на самом
деле обманывали много раз, он часто терял деньги из-за того, что был слишком
доверчивым. И когда его спросили, почему, он ответил, что ему проще платить за
свое спокойствие, чем мучить себя мыслями, постоянно подозревая всех в нечестности.

Доверяйте, и вам поверят тоже.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Отказ государства от выкупа квартир у застройщиков: последствия и решения.

Государство отказалось выкупать квартиры у застройщиков по 30 т.р.за кв.м. Указанная
цена показалась слишком высокой для госбюджета вне зависимости от региональных
особенностей рынков недвижимости. Теперь указываются предположительные суммы,
которые несколько ниже.
Что думает по этому поводу застройщик? Ниже указанной суммы в 30 т.р., большинство
застройщиков снижать стоимость квадратного метра пока не готовы. Основной спорный
вопрос строительства жилья последних лет выходит на первый план: а какова же
на самом деле реальная себестоимость строительства. Теперь уже ситуация вынуждает
застройщиков открывать истинную информацию о структуре себестоимости. При этом
на схожих объектах себестоимость может отличаться значительно. Например, расселение
частного сектора формирует значительную статью затрат.
С затягиванием сроков строительства текущие затраты застройщика также сильно
не уменьшаются, так как существуют большие платежи за землю, налоги и т.п.
При больших объемах строительства на один объект, застройщику в настоящих условиях
достаточно небольшой нормы прибыли, например, 5 тыс. руб. за кв.м. Гораздо важнее
темп сдачи объекта и продажи квартир.
Однако, государство отказалось выкупать в социальных целях квартиры даже по
30 тыс. руб. за кв.м. Такая цена показалась дороговатой.

Проблемы госбюджета. Спасет ли настройщика рост цен на нефть? Видимо, нынешнее
состояние государственного бюджета не позволяет тратить подобные суммы на поддержание
строительной сферы. Если госструктура будет вкладывать средства в строительство
на ранней стадии, стоимость квадратного метра << котлована>> обойдется дешевле.
Возможно, при принятии общего государственного решения в этом вопросе сложно
учесть все региональные особенности, и <<золотое сечение>> цены, формирующее
стабильный экстремум эффективности госинвестиций, пока не представляется возможным.
Пока цены на недвижимости и нефть падают.

Госзаказ породит госсобственность. Чем удобна госсобственность на жилье? Скорее
всего, участие государства в строительстве в качестве инвестора, будет предполагать
выкуп секций или даже домов полностью. Это будет аналогично <<оптовой покупке>>
в вопросах цены, а также создаст сегмент новой жилой госсобственности.
Государство уже озвучило тему государственной аренды жилья, которая как раз и
может предоставляться в будущем из выкупленного жилого фонда.
Учитывая, что более 70% существующего муниципального жилого фонда уже передано
в частную собственность путем приватизации, таким способом этот фонд будет пополняться.

Последние годы квартиру можно было либо приобрести на свободном рынке недвижимости,
либо получить по социальным программам ( опять-таки купив, но по сниженной цене).
Лишь единицы предприятий продолжают обеспечивать работников жильем, да и то предоставляя
его часто временно, как служебное.
Возврат к возможности получить новое муниципальное жилье по договору социального
найма в порядке очереди, как это было в советские времена, - идея хорошая в социальном
аспекте. Если ориентироваться на затянувшиеся перспективы выхода из экономического
кризиса и, собственно, отсутствие реальных перспектив повышения доходов людей.
Также интересна идея государственной аренды, цена которой будет выше соцнайма,
но получение будет доступнее. Это сходно дореволюционным доходным домам, но
в госсобственности. Обе идеи не должны исключать друг друга, так как ориентированы
на различные категории граждан. Вопрос же пополнения государственного жилищного
фонда можно решить с помощью выкупа.

Правда, остается проблема. Те стройки и застройщики, которым сейчас необходим
выкуп государством недостроенных квартир, фактически могут не получить помощь.
В итоге проблема не будет решена, появятся обманутые дольщики, которые приобрели
квартиры в этих домах еще до кризиса.
Можно также предположить, что государство занял позицию <<продавливания>> застройщика
по цене. Пока стоимость вторичного жилья снижается, будут попытки исчислить и
минимум стоимости строящегося жилья для выкупа. Пока же эта цена <<нащупывается>>
путем отсечения якобы дутых затрат застройщика при формировании себестоимости.
До момента гармонизации общеэкономической ситуации, либо до момента увеличения
доходной части госбюджета госзаказ будет, скорее всего, продолжать <<нащупывать>>
минимум этой цены.

Что можно посоветовать застройщику? Пока продавать своими силами. Возможно, в
скором времени появятся проекты от застройщиков, которые сейчас находятся на
стадии разработки, которые изначально будут ориентированы на госзаказ. Застройщик,
который уже вложил значительные средства в разработку проекта, этим постарается
увеличить его ликвидность и реализуемость. Пусть с гораздо меньшей доходностью,
но проект будет осуществлен, риски меньше, и уже вложенные средства окупятся.

Уже существуют прецеденты инициативных предложений застройщиков строящегося жилья
для социальных целей, помимо нормы обязательного <<отчисления>> доли квартир
в строящемся объекте муниципалитетам. Расчет здесь идет на объем, так как рынок
недвижимости все равно не обеспечивает нужных продаж даже при значительных скидках.
Социальные очередники, в том числе обладающие жилищными сертификатами, являются
сейчас тем самым платежеспособным спросом, которого так не хватает на свободном
рынке. Так как даже в порядке социальной очереди, квартиру нужно выкупать по
льготной стоимости.
Но цены и объемы здесь диктует государство. И будет диктовать.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Ближе к природе: потребительские сегменты загородной недвижимости.

Солнце выглянуло, день стал длиннее. Душа и тело просит свежести, зелени, воздуха,
простора и чувства полета.
Рано или поздно мегаполис нас с вами задавит...Мы станем бледными, рыхлыми,
очкастыми, лысыми гипертониками. Наш день будет начинаться и заканчиваться передвижением
с работы и до работы. Выходные мы будем медленно приходить в себя на диване перед
монитором телевизора или того же компьютера, а с понедельника - все заново.
Мрачная картина, но мест, где вы можете отдохнуть и душой, и телом, и при этом
этот отдых будет <<здоровым>>, сопровождаемым свежим воздухом, в Уфе все меньше.
Вернее, вообще нет. Мы - дети технологии и научного прогресса, и мы забыли при
этом, что наша природа - биологическая. Я, конечно не претендуя на научную обоснованность,
считаю, что, согласно теории естественного отбора, мы все еще продолжаем постепенно
мутировать. Только мутации эти теперь проявляются в других вопросах - интеллектуальных,
биохимических, нейропсихологических, etc.
И если мы все уже потихоньку дошли до необходимости посещать спортивный зал с
целью поддержания физического тела, то с вышеуказанными изменениями не справимся
точно, так как сознанию эти процессы не всегда подконтрольны. Осталось только
вживить процессор, который сconnectит нас со всемирной сетью www, и мы готовы...

О тенденции покупок загородных объектов именно с целями отдыха от городской суеты
мы писали уже не раз, Абсолютно все из них совершаются, чтобы так или иначе быть
ближе к природе. Кому-то нужно спокойствие, тишина и уединенность, кому-то свежий
воздух и водоем, кому-то - грядки с помидорами. Для некоторых покупателей загородной
недвижимости важен еще и статус места проживания, таким подавай элитные коттеджные
поселки и трехэтажные хоромы. Но стремление к природе характерно для всех.
Потребительские предпочтения различны, и в целом их можно разделить на следующие
категории:

- Сады и дачи. Садоводы-огородники-дачники. Таких было много всегда. Правда,
последние годы экономические развитие и доступность товаров и продуктов стала
высокой. Поэтому в этом сегменте остались те, у кого сады и дачи уже были ранее.
Это категория среднего класса и ниже среднего по уровню доходов. В основном для
них дача важна и как место выращивания сельхозпродукции.
Но сейчас экономическая ситуация изменилась не в лучшую сторону. Известно, что
подавляющая доля продаваемой в магазинах сельхозпродукции была импортной. Соответственно,
цены на нее в этом году будут выше. Поэтому стоит ожидать от населения активизации
<<грядочных>> настроений.
Остаются, правда, транспортные расходы. Помнится, лет 10 назад я решила посчитать
экономическую целесообразность процесса выращивания картошки-моркошки на грядках
5 соток при условии отсутствия авто и поездки на автобусе всей семьей. Вышло
как-то не очень. Но, тем не менее, сады и огороды у нас имеет большая часть населения.
Да и импортная сельхозпродукция дорожает уже на глазах.
Начало весны этого года показывает оживление спроса на такие загородные объекты
недвижимости. Плюсы этого сегмента в основном заключаются в том, что дача в
организованных садоводческих товариществах обычно сравнительно недорога, у продаваемых
объектов имеются насаждения, постройки, коммуникации (вода, свет),и <<прямо завтра>>
можно начать и отдыхать там и выращивать урожай.
Минусы такого сегмента - небольшие участки, обычно в пределах 6-8 соток земли,
истощенные почвы, невозможность <<размаха>> и низкий статус обладания таким объектом.
Также существуют вопросы узаконения таких участков в собственность.

- Загородные коттеджи. Это и место постоянного проживания, и место летнего отдыха.
Это и коттеджные поселки с инфраструктурой и поселки участков под ИЖС, образовавшиеся
в последние годы. Если вы приезжаете только летом, остается вопрос присмотра
за таким домом зимой. Но для категории обладателей такими объектами это не является
большой проблемой.
Такие объекты имеют люди с доходами выше среднего, для них важно качество, статус,
большие площади. Здесь создается все для комфорта и отдыха. Сельхозпродукция
выращивается больше <<процесса для>>, высаживаются цветы, окультуриваются газоны,
используются различные виды ландшафтного дизайна. Такие коттеджи строятся по
индивидуальным проектам один другого краше.
Спрос на такие объекты сейчас существует также в силу того, что в 2010 году заканчивается
так называемая <<дачная амнистия>>, самостоятельно построенный дом будет узаконить
сложнее.
Основная цель покупателей здесь - отдых и <<подальше от города>>, даже если они
постоянно проживают в этом коттедже. Высока также стоимость содержания и необходимость
<<доведения до ума>>, если вы приобрели недострой.

- Дома в деревнях. Это сравнительно новый и промежуточный сегмент между первым
и вторым. Обычно в таких домах не живут постоянно. Появление их началось в связи
с массовыми миграциями сельских жителей в города. Такие дома можно купить и дешево
и дорого, и далеко и близко. Их состояние различно, особенно если хозяева еще
и держали свою скотину. Основной показатель при покупке - экологически чистое
место и соотношение цены\характеристик объекта.
Нахождение в существующем поселке, читай, деревне, имеет и плюсы и минусы. Такие
объекты покупаются, как говорится, на любителя.
Часто это сопровождается элементами экстрима, который дают сельские жители и
сопровождающие их жизнь процессы.
Но сельская экзотика для многих - способ разнообразить свою привычную городскую
жизнь.
Другой плюс: сельские поселения обычно возникали в местах, где рядом существует
удобный водоем, подходящий ландшафт, рядом располагаются грибные леса. Также
сельские дома имеют необходимые коммуникации, в поселке есть необходимая инфраструктура,
земельные наделы большие, так как селяне выращивают картофель гектарами и пасут
скот на личных наделах. Практически все деревни и села газифицированы, в отличие
от садоводческих хозяйств.

Берегите здоровье и проводите больше времени на природе. По моим подсчетам, абсолютно
все мои знакомые имеют хотя бы один из трех вышеперечисленных мест летнего отдыха
на семью.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Стиль одежды риэлтора: влияет ли <<прикид>> на результат

А как Вы одеваетесь на работу?
Одеваетесь ли по-разному на сделку или в офис?
Зависит ли ваша одежда от типа клиента, с которым собираетесь работать?
Бизнес. Конечно, одеваться надо к месту. Но то, что хорошо в одном месте - убого
или пошло в другом.
В понимании многих состоятельных и продвинутых людей сейчас слишком выпячивать
напоказ материальное благополучие в обычной жизни (на показе пусть даже очень
дорогой квартиры) -дурной тон и не к месту, что очень всегда выделяет именно
русских и многих раздражает.
Особенно заметна сейчас эта тенденция у иностранцев. Так что хотелось бы отделить
подзалежавшийся российский гламур <<с люрексом>> от реально состоятельных и
деловых, но свободно и просто одетых людей.
Такие клиенты мыслят совершенно другими категориями, и в большинстве случаев
даже не заметят вашего супербренда, а вы, кстати, тоже не уловите стоимости
их качественной одежды, насколько гармонично она будет на них выглядеть .
Другое дело, что в российской глубинке до понимания этого еще не дошло. Мы еще
оцениваем друг друга по <<обладанию>>, а не по <<состоянию <<могу>>. Поэтому
все зависит в итоге от того, с каким клиентом вам придется общаться.

Рыночные сегменты. В коммерческой недвижимости, например, все обстоит чуть-чуть
по-другому, на переговоры пойти без приличного костюма действительно неудобно.
Тем более, что переговоры обычно проводятся на территории заказчика, в офисах
и компаниях, где часто регламентируется форма одежды.
Однако, сложно, например, представить агента по аренде квартир эконом-класса
в костюме за несколько тысяч евро.
Тот же агент, но по купле продаже элитных квартир или коттеджей может себе позволить
одежду подороже, тем самым подчеркивая, что он умеет заработать, и тем самым
давая клиенту намек, что обладает высоким уровнем профессионализма. Однако, есть
категория клиентов, которых может задеть или смутить то, что вы выглядите лучше,
чем он. Ему будет некомфортно с вами не потому, что вы плохо работаете с ним.
Это будет его субъективное ощущение, но оно может серьезно повлиять на результат.

Наверное, самая лучшая рекомендация - выглядеть на близком уровне к клиенту.
Проблема, правда, в том, что вы можете не угадать, с какими клиентами вам сегодня
придется работать.
Многие известные компании поэтому стараются <<стандартизировать>> одежду агентов.
Мне сложно согласиться с этом полностью. С одной стороны, необходимы моменты,
подчеркивающие принадлежность к фирме. Но, в силу <<полевых работ>> риэлтора,
к вечеру потный и мятый костюмчик такого агента может выглядеть грустно.
Не одежда, а детали делают имидж - очки, портфель, часы, папка, ручка.
Дорогие (по крайней мере, не пошло дешевые) аксессуары (часы, ручка, портфель,
визитница), сумка и обувь - желательны. Все остальное - на вкус, не выходя за
рамки обязательного дресс-кода (только очень состоятельные люди могут позволить
себе выйти и за рамки него).
Для стажеров, конечно, - неприемлем совсем уж свободный стиль и никогда - плохой
запах, неопрятность. Конечно, не говоря уже о других важных для всех моментах
личной гигиены - ногтях, чистых волосах, <<бритости>> и т.п.

А что о моде. Конкретный предпочтительный стиль лично для каждого человека определить
очень сложно.
Кто-то хорошо смотрится в костюмах (классика), а кто-то - нет. Как и при выборе
из последних тенденций моды - лишь бы все было гармонично и со вкусом, несмотря
на то, что наши клиенты не за тем к нам пришли.
Один из первых вопросов, задаваемых богатыми иностранцами у нас: отчего у нас
так ярко и неприлично дорого одеваются люди на улицах? Невозможно объяснить,
что от этого мы чувствуем себя увереннее в завтрашнем и сегодняшнем дне. Так
как это - комплекс нашего российского общества.
Говоря о моде или стиле, в настоящее время, уделяется большое внимание аксессуарам
и прочим мелким деталям, которые могут очень хорошо охарактеризовать наше отношение
к нашему внешнему виду. Например, чистота одежды, цветовое соответствие, гармоничность
деталей и элементов костюма. Одежда, которая << идет>> и << сидит>> на вас,
выглажена и т.п.
Много зависит от того региона, где мы работаем. От менталитета, обычаев, наконец,
национальных или религиозных особенностей. Риэлтор - профессия ненормированного
рабочего дня и ненормированных расстояний передвижения. Используйте все красивые
законные и честные способы для облегчения осуществления вашей с клиентом целевой
сделки.
Не доказано, например, что так называемый <<сексуальный>> стиль может помочь
в продажах. Где-то поможет, а с кем-то сыграет наоборот. Вспомните стереотип
<<красивой длинноногой блондинки>>.
Но понимание необходимости выглядеть к месту и со вкусом всегда должно сопровождать
каждого из нас, не важно, предписан ли вашим работодателем дресс-код или нет.
Но личное обаяние в нашей работе просто необходимо!
Поэтому, улыбайтесь как можно чаще!

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Коммерческая недвижимость: распродажа вне сезона.

С 1 января 2008 года стоимость коммерческой недвижимости показала значительное
падение по всем сегментам. Особенно это коснулось торговой недвижимости, снижение
особенно заметно в последние пару месяцев. И стоимость покупки, и цена аренды
снизились примерно на 35% и более за прошедший год. Падение значительными темпами
началось уже в ноябре 2008, на начало же этого года пришлось до 20%.

До кризиса самые удобно расположенные помещения были нарасхват, цены на аренду
высоки, а в собственность предлагались единицы. Самыми востребованными были помещения
площадью от 50 кв.м. вблизи остановок, в так называемых <<проходимых>> местах.
И таких помещений катастрофически не хватало всем желающим.
После начала кризиса в сегменте таких коммерческих площадей начались движения
арендаторов. Такое движение продолжается и по сей день, и основная его причина
- массовая стагнация потребительского спроса.

Потребители стали меньше посещать магазины, предпочитая им немногочисленные торговые
центры, где можно разом приобрести все, в том числе и продукты. Ситуация усугубляется
тотальными распродажами, которые маленькие магазины не всегда могут себе позволить.
Сумма аренды не позволяет допустить сокращения выручки и маржи ниже некоторого
уровня.
Если вы заметили, то практически на каждом перекрестке висит объявление <<аренда>>.
Продавать такие помещения пока готовы далеко не все собственники, а только те,
у которых возникли срочные причины. Так как стоимость продажи сейчас может оказаться
ниже, чем стоимость покупки со всеми затратами.

Несмотря на кризис, активность рынка аренды коммерческих помещений вызвана следующими
процессами:
- те арендаторы, выручке которых кризис нанес непоправимый ущерб, ищут более
дешевые помещения
- те арендаторы, которые ранее не могли занять желаемое помещение, сейчас имеют
выбор и находят варианты с более удачным расположением, планировкой или ценой.
- высвобождаемые помещения ищут покупателей или арендаторов.
- бизнесмены пытаются найти высвобождаемые рыночные ниши, и пытаются открывать
новые точки как торговли, так и услуг.
- закрылось большое количество офисов сферы услуг. Клиента сохраняют пока аптеки,
количество которых даже увеличилось, магазины-дискаунтеры, салоны оплаты связи.
Поэтому активность на рынке аренды коммерческих площадей в удобных местах и с
наличием отдельного входа и вывески пока сохраняется. Изобилие высвобождаемых
торговых площадей ( не говоря уже об офисных в бизнес-центрах) в торговых центрах
усугубляет ситуацию арендодателей. Конкуренция идет за долгосрочного и платежеспособного
арендатора. В торговле их становится все меньше.
Помимо этого, многие сетевые ритейлеры, особенно это касается продавцов одежды
и обуви с раскрученными марками и приверженностью покупателей, сокращают количество
точек по городу. Если, например, ранее они старались иметь точку продаж в каждом
торговом центре, то теперь оставляют 1-2 на город в лучших местах.

По последним наблюдениям, в большинстве крупных торговых центров резко увеличилось
количество незанятых площадей. На первый взгляд, снижение даже критично, так
как отсутствие выбора еще сильнее отталкивает немногочисленных покупателей. Улучшается
разве что сервис, так как продавцы буквально <<облизывают << покупателей, скидки
на одежду достигают 70%. Правда, в некоторых случаях бывает и наоборот.
Управляющие компании сталкиваются со сложным выбором: снизить арендную ставку
или дать отсрочки платежей, которые могут затянуться. Так как ритейлер либо не
сможет заказать новую партию товара, либо заплатит аренду. Либо существует риск
потерять арендаторов вообще и не найти новых.

При покупке большого и дорогого помещения собственник может пойти на значительный
торг, исчисляемый семизначными цифрами, говорит начальник отдела коммерческой
недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>, Галимуллина Гузель Ахтямовна.
То же самое происходит и с арендой, отмечает Якушина Татьяна, риэлтор по аренде
коммерческой недвижимости. Выбор у арендатора есть сейчас даже в том сегменте
небольших помещений на <<красных линиях>>, которого еще полгода назад не было
вообще. Правда, на самые лучшие помещение собственники не готовы снижать цену,
пытаясь оправдать инвестиции. В итоге эти помещения продолжают пустовать, хотя
могли бы приносить хотя бы какой-то доход.

Подобная ситуация на рынке недвижимости создает предпосылки для усиления деловой
активности в будущем. Многие предприниматели скупают помещения с расчетом на
будущее на минимуме цен. Во время кризиса и тотального падения стоимости недвижимости
накапливается потенциал, и мировая практика показывала массу тому примеров.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Задолженности по ипотеке: грозят ли массовые дефолты заемщиков?

Задолженность россиян по ипотечным кредитам продолжает увеличиваться. Об этом
сообщает Интерфакс. По данным агентства, объем просроченных выплат по ипотечным
жилищным кредитам физических лиц в России вырос в 15 раз до 12,1 млрд рублей.
По данным, опубликованным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, просроченная задолженность
по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году увеличилась в 13,4 раза - до 5,8
млрд рублей, а по кредитам в валюте - в 17 раз, до 6,3 млрд рублей.

Наиболее интенсивный рост был зафиксирован в последние три месяца. Из всей просроченной
задолженности в валюте 70% пришлось именно на этот период, и 50% прироста показала
рублевая.

Всего россиянам в 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд
рублей, что на 14% больше, чем в 2007 году (556,5 млрд рублей). В то же время
общая задолженность по ипотечным кредитам в 2008 году увеличилась на 63% - до
995,2 млрд рублей. (Интерфакс)

Как Вы оцениваете ситуацию на рынке ипотечного кредитования сегодня? Каковы показатели
за первые месяцы 2009 года: что сейчас происходит в ипотечном секторе? Какие
главные тенденции этого года можно выделить уже сейчас?
Будет ли, на Ваш взгляд, увеличиваться объем задолженности в 2009 году? Если
да, то каковы темпы увеличения? Грозит ли нам обвал ипотечного рынка?
Какими темпами идет рефинансирование АИЖК уже полученных ипотечных кредитов?
Работает ли схема реструктуризации займов? Что можно посоветовать потребителям,
попавшим в тяжелую ситуацию в связи с невозможностью погашения взятых кредитов?
Проявляют ли активность российские потребители в получении новых ипотечных займов?
Каковы условия получения ипотечных кредитов сейчас?
Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>.

Ситуация сейчас. Рынок недвижимости сейчас ждет реально доступной ипотеки. Многие
из предлагаемых банками программ имеют практически заградительные процентные
ставки.
Рынок надеется на введение новых ставок по ипотеке, субсидируемых правительством.
Остается лишь надеяться, что прочие условия выдачи ипотеки не ужесточатся. Это
вторая по серьезности проблема рынка, так как в связи с кризисной ситуацией,
у многих граждан реально сократились доходы. Также банки сейчас очень придирчиво
относятся к отрасли, в которой работает потенциальный заемщик. Стали запрашиваться
дополнительные документы, подтверждающие, что заработная плата выплачивается
официально.
Многие работодатели, желая сохранить сотрудников и сократить издержки, увеличили
долю <<серых>> зарплат. Банк также теперь запрашивает трудовой договор, реестры
начислений и прочие бухгалтерские документы, вплоть до того, что они должны быть
с отметкой налоговой инспекции и предоставлены за последний год. А сотрудник
может проработать в фирме чуть меньше..
Позицию банков можно понять, они минимизируют свои риски. В какой-то степени
они снижают и риски плательщика от возникновения форс-мажора, когда он не сможет
в итоге платить вовремя кредит. Надежный работодатель - это хорошо.

Но не станет ли после введения новых ставок по ипотеке этот фактор первичным.
Если сейчас высоки ставки, то после снижения ставок <<неподъемной>> станут прочие
условия процесса получения кредита.
Главные тенденции:
- ожидание низких процентных ставок и влияние прочих потребительских ожиданий
и страхов - <<отложенный>> спрос и на недвижимости и на ипотечные кредиты.
- ужесточение процедуры выдачи и требований к заемщикам, работа только с официальными
доходами.
- снижение доверия банкам со стороны населения. Люди боятся, что банк в будущем
в одностороннем порядке повысит ставки, потребует срочно погасить кредит, что
в процессе выплаты окажется, что нужно платить дополнительные комиссии, платежи,
увеличатся суммы страховок и т.п.
- снижение спроса и на недвижимость и на ипотеку вследствие ухудшения экономической
ситуации и сокращения доходов. Поскольку есть все предпосылки того, что кризис
будет затяжным, то возможно, после снижения ставок бума спроса на ипотеку и не
последует.

Реструктуризация и неплательщики. Я пока не слышала о << воплощенной в жизнь>>
реструктуризации. У этой программы есть также значительное количество ограничений.
Помимо этого, стоимость этой отсрочки придется выплачивать в будущем, уже помимо
собственно кредита. Люди это тоже понимают. Поэтому проще << поднапрячься>> и
платить ипотеку вовремя сейчас. Тем же, кто оказался в действительно неразрешимой
с помощью реструктуризации ситуации, можно только посочувствовать и рекомендовать
не делать резких движений.
Также нужно принять во внимание, что затяжной характер экономического кризиса
не дает особых надежд на то, чтобы у населения выросли доходы к концу этого года.
Поэтому вынужденным неплательщикам <<временная пилюля>> реструктуризации ипотеки
может обернуться горьким послевкусием, когда отсрочка закончится.
Есть, правда, принципиальные неплательщики. Они считают, что если цены на недвижимость
сильно упали, и платеж по кредиту превышает тот, который бал бы сейчас, то кредит
платить не следует. При этом выселения они почему-то не боятся. Оставлю такие
случаи для комментариев специалистов из другой отрасли.
Задолженность же плательщиков по ипотечным кредитам напрямую будет зависеть от
общей динамики экономики страны и следующих отсюда доходов потребителей.
Но это не приведет к обвалу рынка недвижимости, так как <<шквала>> увеличения
количества неплательщиков все-таки не будет. Не нужно здесь проводить прямых
аналогий с США. Об этом мы часто писали в публикациях на нашем сайте. Продажа
дефолтных ипотечных квартир - не такой уж простой процесс, как кажется на первый
взгляд. И менталитет нашего населения, для которого квартира - главная ценность
в жизни, здесь не самый последний фактор.

Есть ли спрос на ипотеку. Спрос, безусловно, есть. Сейчас рынок активно осваивает
обменные операции с небольшими доплатами. Доплаты в виде ограниченного потребительского
кредита значительно сужают при этом выбор покупателей. После стабилизации валютных
курсов, банки постепенно начинают предлагать новые условия кредитов. Но значительно
чаще предлагается все-таки кредит под залог существующей недвижимости как целевой,
так и нецелевой. Но не у каждого потенциального заемщика есть такое обеспечение.
Также сложным, и, думаю, в ближайшее время не решаемым вопросом останутся ипотечные
кредиты на строящееся жилье. Риски слишком высоки и у покупателя-заемщика, и
у банка. Государственной программы пока не существует.

Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru