Отложенный спрос на недвижимость: затянувшееся ожидание.
Отложенный спрос на недвижимость: затянувшееся ожидание.
В свете общеэкономической ситуации и всего того, что происходит вокруг последнее
время, закономерно возник вопрос: а на самом ли деле на рынке недвижимости присутствуют
столь значительные ожидания? Словосочетание <<отложенный спрос>> последнее время
повторяется вслед за первой нашей публикацией 2007 года столь часто, что иногда
кажется, что большинство из цитирующих перестало понимать, а кого же конкретно
они имеют в виду.
Когда говорят, что отложенный спрос на недвижимость в России колоссален, часто
за громкой фразой стоит всего лишь отсутствие реального разделения его на спрос
платежеспособный и неплатежеспособный. Отложенный спрос стал всего лишь громкой
фразой, которые так любят журналисты. Причем, вторая категория неплатежеспособного,
и поэтому отложенного на неопределенный срок спроса на недвижимость увеличивается
все больше и больше за счет первой, ранен плтежеспособной. Можно винить в этом
ипотеку, но, по сути, дело в доходах граждан.
<<Лебедь, рак и щука>>. Отложенный неплатежеспособный спрос действительно колоссален.
По сути это означает, что каждый из нас, даже тот, кто имеет мизерный доход,
был бы не против новой благоустроенной квартирки большей площади. Согласитесь,
что в рамках перспектив рынка недвижимости рассматривать такой спрос абсурдно.
Отложенный спрос, временно неподкрепленный ипотекой, т.е. временно неплатежеспособный
- категория несколько иная. Таких потенциальных покупателей стоит принимать во
внимание при анализе рынка недвижимости. Правда, и здесь есть факт, незаметно
увеличивающий свое значение в последнее время. Помимо процентных ставок. Многие
из тех, кто раньше мог оформить ипотеку, сейчас уже не смогут это сделать в силу
уменьшившихся доходов или снижения доли официальных. Рынок недвижимости же продолжает
считать их потенциальными покупателями.
Наконец, отложенный спрос теоретически платежеспособный. Это, во первых, те,
кто ждет снижения цен, во-вторых те, кто пока пытается продать имеющееся. В-третьих
- те, кто ждет каких-либо личных событий, дат или обстоятельств.
Все три категории нашего с вами отложенного спроса, как лебедь, рак и щука заинтересованы
в несколько иных тенденциях развития рынка. Первой без разницы, так как их отложенный
спрос так и останется отложенным. Навечно. Вторые ждут ипотеку и беспокоятся
о стабильном месте работы с официальным доходом. Третьи ( платежеспособный спрос)
ждут кто чего, кто-то не ждет, и это и есть наш потенциальный рынок.
Из этого всего напрашивается один нелицеприятный вывод. С одной стороны, отложенный
спрос должен расти с течением времени, так как рынок недвижимости пока не видит
его <<выплеска>> в реальный. С другой стороны, сам по себе отложенный спрос сейчас
уменьшается за счет перетока его в неплатежеспособный. Реальные масштабы того
и другого процесса оценить очень сложно, и, не исключено, что темп накопления
его гораздо ниже темпа превращения в неплатежеспособный. По крайней мере, в последнее
время.
Думаю, что начало осени косвенным образом продемонстрирует нам, каково же на
самом деле вышеуказанное соотношение. Типичный сезон на рынке недвижимости либо
<<выплеснет>> на рынок порцию сделок, либо не сделает этого. Соответственно,
и роста цен на недвижимость ожидать пока не стоит.
Двухлетняя рецессия. Аналогичные ожидания были у риэлторов Уфы в начале 2008
года, после того, как весь 2007 после бурного 2006 утомил всех ожиданием активности
покупателей. Тогда и возникло понятие отложенного спроса на недвижимость. В
то время неактивность рынка недвижимости объяснялась насыщением спроса. Сейчас
же причины - в экономических проблемах. Рецессия насыщения плавно перетекла в
рецессию неплатежеспособности. Причем риэлторы в 2008 году так и не дождались
большой активизации рынка.
Новая система отсчета. Только не употребляйте слово ОБВАЛ. Никакого обвала на
рынке недвижимости быть не может. Тем более случившегося за 2 дня, даже за неделю.
Так как не могут все собственники разом снизить цену и успеть выставить ее во
всех источниках. Да точно также и все застройщики разом не договорятся о демпинге....Никому
из продавцов это не нужно, каждому хочется продать дороже.
Обвал применительно к рынку недвижимости есть всего лишь манипуляция общественным
мнением и ожиданиями людей. <<Прогибание>> рынка его же собственными силами.
Скажите <<обвал>>, и все покупатели в панике отложат свои покупки недвижимости.
Но такие аргументы сейчас не воспринимаются рынком адекватно. Поэтому приведу
более доходчивый.
Скажите << бум, цены подскочат завтра>>, убедите в этом население, и случится
обратное - количество сделок резко увеличится. А затем и цены, которую продавцы
с радостью поднимут.
Но мы за объективность процессов. Новая ценовая система отсчета рынка недвижимости
давно намекает на то, что следует надолго оставить в прошлом пиковые цены 2006
года. Казалось бы, чем ниже сейчас опускается цена на недвижимость, тем лучше.
Но парадокс рынка недвижимости, единственного рынка в этом роде среди всех, заключается
в следующем: активные покупки совершаются именно на росте цен, а не на падении.
Потому что в силу инертности и менталитета и ценовых процессов, ожидания <<перегорают>>
и запаздывают. Поэтому давайте подождем роста цен, если вам так угодно....
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru
