Цены сравнялись...
Впервые за все время наблюдения за рынком недвижимости Уфы цены на вторичном
рынке сравнялись с первичным рынком.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир готового жилья на 20 апреля
2009 г. составила 43,07 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%:
А в это время средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем
типам квартир в марте 2009 года составила 43,0 тыс.рублей, изменения за месяц:
-0,5%.
Цены сравнялись, что это означает для нашего рынка сейчас и какие последствия
в будущем?
Еще раз напомним о ценовых тенденциях западных рынков недвижимости, когда цена
на новое строящееся жилье превышает цены на старое. Видимо, мы практически достигли
стадии той самой цивилизованности рыночных механизмов, когда цену действительно
формируют спрос и предложение.
Две основные объективные причины такого соотношения цен:
- характеристики жилья. Новое жилье всегда лучше старого. Оно комфортабельней,
планировки удобнее, технические требования к новым домам также иные. Такое жилье
должно стоить дороже.
Причины же того, что у нас строящееся жилье дешевле в том, что оно сдается без
отделки, и в рыночной переоценке вторичной недвижимости. Покупатель должен сам
вложить еще значительную сумму в доделку, если не сказать, переделку квартиры.
В зарубежных же странах квартиры принято сдавать не просто с чистовой отделкой,
но и с оборудованием и даже некоторой мебелью.
- различный механизм ценообразования, по-разному реагирующий на рыночную ситуацию
и соотношение спроса-предложения. Цена на строящийся объект определяется себестоимостью
строительства и аппетитами застройщика по получению прибыли. Стагнация спроса,
конечно, вынуждает застройщиков снижать цены и давать дополнительные скидки.
Но возможности ограничены достаточностью финансовых потоков и дальнейшими инвестициями.
Ценовая политика застройщиков. Можно со статистической уверенностью сказать,
что реальные цены сделок на вторичном рынке жилья отличаются от начальных цен
предложения примерно на 10% торга к уменьшению. Чтобы быстрее продать объект
при наличии у покупателя других вариантов, собственник идет на значительное снижение
цены. Такую же тактику пытались использовать и застройщики, предоставляя скидки.
Скидочная политика продолжалась почти полгода. Но она не привела к значительным
результатам, просто снизив прибыль. Поэтому большинство застройщиков сейчас пересматривают
ценовую политику в направлении отказа от скидок и задумываются даже о компенсационном
повышении цен.
Отказ от скидок приведет к еще большему удорожанию строящегося жилья.
Строящаяся недвижимость почти исчерпала резервы падения цен, в то время как вторичное
жилье продолжает снижаться. Вернулся интерес к дешевым <<хрущевкам>>. Но в силу
активизации рынка вторичного жилья снижение цен на нем почти остановилось. Этот
факт сейчас должны принять во внимание те, кто планирует покупку жилья. Повышение
цены на строящееся жилье приведет к перетоку платежеспособного спроса во вторичный
сегмент. А при росте спроса цена не падает.
Износ и цена жилья. Что означает для рынка недвижимости такое соотношение цен
готового и строящегося жилья? Для доведения только что построенной квартиры <<до
По оценочной стоимости БТИ, износ начисляется в размере 1 % в год. Большинству
же существующих домов сейчас 30-50 лет, соответственно, их износ составляет от
30 до 50% по сравнению с новым жильем. Означает ли это, что вторичка должна стоить
на 30-50% дешевле?
Учетная стоимость БТИ не равна рыночной и составляет сейчас в среднем 25% от
нее. Учитывая процент износа, можно предположить, что вторичка должна стоить
в зависимости от новизны дома от 5 до 15% ( 0,25*0,3-/-0,5) дешевле аналогичной
первички. Даже несмотря на черновую отделку. Так как при покупке старой хрущевки
ремонт все равно приходится делать. Но в меньших объемах и постепенно, поэтому
и затраты на него не кажутся столь ощутимыми. В итоге разница в цене покупки,
если она есть в зависимости от состояния квартиры, и выльется в этот ремонт.
Также можно упомянуть и косвенные факторы - <<качественный>> состав соседей,
изменение первоначального градостроительного плана, в результате чего пятиэтажки
становятся <<зажаты>> среди высоток и т.п.
Ждет ли нас дефицит нового жилья? Многие аналитики рынка недвижимости сейчас
прогнозируют в ближайшие 2-3- года дефицит строящегося качественного жилья. Застройщики,
во-первых, замораживают стройки, а, во-вторых, переходят на типовые проекты маленьких
квартир, цена которых для покупателя более доступна.
Такая тенденция вполне вероятна, либо государство будет выкупать такие объекты.
Но со стороны государства это еще не решенный вопрос, да и бюджет не выдержит
всех <<реанимационных>> предприятий.
Как уже указывалось выше, при сокращении строительства и соответствующего предложения
спрос перейдет в сегмент вторичной недвижимости. А поскольку покупателю нужно
будет более комфортную квартиру, чем имеющаяся, спрос активизируется на квартиры
в относительно новых домах - высотках, например. Поэтому вполне возможно, что
цены на такие квартиры будут расти большими темпами.
Несмотря на то, что доходы людей сократились, жилищные вопросы все равно требуют
решения в силу жизненных обстоятельств и сделки с недвижимостью совершаются.
2006 год был годом <<вторички>> 2007 год был годом <<первички>> и ипотеки, 2008
год - годом загородной недвижимости, а 2009 год можно образно назвать годом
наследств, дарений, узаконений и приватизации. Кризис побудил многих начать <<разгребать>>
неурегулированные проблемы. Тому послужило также то, что приватизация и упрощенный
режим узаконения домов (так называемая <<дачная амнистия>>), должны закончиться
в 2010 году, хотя вероятность продления велика.
Но после решения населением всех этих проблем, заканчивающихся собственностью
на объект, начнутся операции с недвижимостью. Новоявленную собственность начнут
продавать, менять, улучшать и т.д. Поэтому стоит ожидать в 2010 году значительной
активизации операций с недвижимостью. Соответственно, и роста цен.
Единственным решающим фактором <<против>> может стать общеэкономическое состояние
и доходы людей. Если состояние экономики улучшится, то активизируется и коммерческий
сектор, приводя в движение рынок коммерческой недвижимости, который сейчас пестрит
объявлениями на фасадах <<аренда>> и <<продажа>>. Это запустит кредитно-финансовый
<<двигатель>>, который потащит за собой и доходы и покупательную способность.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru
