<<Антириэлторские>> риэлторские технологии. Часть 3. О базах объектов.

Клиента набазарим,
Базу набузим.....

Из риэлторских технологий

В погоне за клиентом для многих действенны все способы. Разовый результат, достигаемый
быстро, но отрезающий путь к долгосрочному позитивному имиджу, прельщает многих.
Мы решили познакомить читателей нашего портала с <<изысканиями>> нерадивых специалистов
по недвижимости, которые своими грязными технологиями не достигают ничего, кроме
антириэлторских настроений у населения.
Статья будет интересна собственникам для того, чтобы они не попадались на уловки,
и самим риэлторам, для учения на ошибках чужого, а не своего опыта.

Ну кто бы мог подумать, что грязные технологии рынка аренды жилья и продаж коммерческой
недвижимости практически идентичны. Настолько различны эти два сегмента и своими
объектами, и типами клиентов. Но на разводки и те и иные <<ведутся>> совершенно
одинаково.
Сначала о коммерческой недвижимости. Любому покупателю нужен выбор. Даже если
не нужен, то приятно, если есть.
Вывод: выбирают фирму, предлагающую большую базу объектов. А как агентству набрать
такую базу, если собственники не хотят работать с риэлторами? Ответ - <<набузить>>.
Тавтология, конечно, если учесть еще то, что речь здесь идет о вполне реальной
ситуации, когда покупатель искал производственную базу
Большая <<база баз>> оказалась у известного на рынке отпрыска московский риэлторской
компании. Странность была в том, что практически ни в одном объекте не было подробного
описания, сходные предложения массово содержали по несколько вариантов цен. Как
говорится, ловцы ценовых категорий покупателя.
Коммерческтие объекты такого типа немыслимы без подробных описаний и, как минимум,
фото или примерного адреса ( понятие Промзона слишком расплывчато). Далее покупатель
звонит в агентство, где в итоге ему не описывают объект из объявления под номером
No ( вы же уже поняли, что объекта-то у агентства нет), а выспрашивают, что же
клиенту нужно и, главное, за сколько. Если клиент терпелив и неискушен в риэлторских
технологиях, то он радостно все рассказывает.
Нетрудно догадаться, что далее агентство начинает судорожно искать на рынке что-то
подобное, а, чтобы удержать клиента, периодически позванивает ему с предложениями,
аналогичными, но повыше по цене. Ладно, если еще на договор не уговорят, якобы
имея объект, который после подписания договора куда-нибудь девается. Но мы об
этом уже писали...
На рынке аренды жилья также происходит примерно то же. Но не всегда, так как
квартиры в аренду действительно сдаются очень быстро, в отличие от продаж коммерческой
недвижимости, которой сейчас бери - не хочу. Квартиры уходят из базы объектов
иногда очень быстро, и иногда действительно сложно отличить ушедший вариант от
выдуманного.

Вывод из всего это следующий. Да, клиенту нужен выбор, нужна реальная, а на <<надутая>>
база объектов недвижимости. Чтобы ее создать, набрать, как хотите, назовите этот
процесс, нужна реальная работа многих людей, затраты сил, эмоций и т.д. Конечно,
многим агентствам это не под силу, и они пытаются обманывать потенциальных клиентов,
<<набузив>> в базу нереальных объектов, а клиенту <<набазарив>> уши.
Страдает в итоге клиент, стойко переставая верить и риэлторам, и рынку недвижимости.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

<<Антириэлторские>> риэлторские технологии. Часть 2. Жилая недвижимость.
Разведи меня ты, разведи, риэлтор.
Чтобы не было в глазах печали, чтобы
взгляд был полон превосходства....
(перефразирована песня А.Б. Пугачевой <<Фотограф>>)

В погоне за клиентом для многих действенны все способы. Разовый результат, достигаемый
быстро, но отрезающий путь к долгосрочному позитивному имиджу, прельщает многих.
Мы решили познакомить читателей нашего портала с <<изысканиями>> нерадивых специалистов
по недвижимости, которые своими грязными технологиями не достигают ничего, кроме
антириэлторских настроений у населения.
Статья будет интересна собственникам для того, чтобы они не попадались на уловки,
и самим риэлторам, для учения на ошибках чужого, а не своего опыта.

Предположим, вы хотите продать квартиру. Конечно, вы хотите продать подороже.
Приходите в известное агентство, заключаете договор на продажу. Так как рынок
недвижимости в застое, то риэлтор убеждает вас в том, что цена не должна быть
слишком высока, иначе квартира будет продаваться очень долго, так как выбор на
рынке есть.

Далее начинаются показы. И вот тут вступают в действие грязные технологии конкурирующих
агентств. В Уфе таких агентств несколько. Одно из них - <<Комфорт>>, располагающееся
по адресу ул. Пекинская, 24.
Риэлторы агентства, увидев в рекламе нашего агентства привлекательный для них
объект, под видом покупателей напрашиваются на просмотр. Потом они, уже зная
дорогу, приходят к владельцу квартиры сами. Ходят обычно по двое.

Придя к собственнику, который им рад, они же с его точки зрения потенциальные
покупатели, дельцы устраивают хозяину <<полифоническое песнопение>> на два голоса,
содержание которого следующее.
Уже зная самую большую ценность - повышение цены, они убеждают собственника,
что в агентстве ему установили пониженную цену. А вот они-де продадут ну прям
сильно дороже. Такие <<убеждалы>>, как и все мошенники, обычно хорошие психологи,
и тонко манипулируют диалогом. Увидев, что глаза собственника загорелись предвкушением,
они переходят в окончательное наступление.
Клиент бежит расторгать договор с нашим агентством. Он даже готов уплатить штрафные
санкции ( клиент вычисляет, ну, уплачу 5 тыс, а получу-то на 200 больше).

В итоге цену все равно диктует рынок, по завышенной цене квартира не продается,
цену все равно приходится снижать.
Результат для <<Комфорта>> - полученный << нахаляву>> обработанный клиент, который
готов платить за услуги.
Результат для клиента - потеря времени, нервов и денег, упущенные варианты.
Результат для нашего агентства - потерянный клиент и нервы, полученные нарекания.
Результат для рынка недвижимости - негативный имидж риэлторов как <<класса>>.
И <<классовая борьба>> в ее хрестоматийном понимании.

P.S. Информация получена от клиентов компании.
Далее расскажем про уловки на рынке аренды жилья.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

<<Антириэлторские>> риэлторские технологии.
Часть1. Коммерческая недвижимость.

В погоне за клиентом для многих действенны все способы. Разовый результат, достигаемый
быстро, но отрезающий путь к долгосрочному позитивному имиджу, прельщает многих.
Мы решили познакомить читателей нашего портала с <<изысканиями>> нерадивых специалистов
по недвижимости, которые своими грязными технологиями не достигают ничего, кроме
антириэлторских настроений у населения.
Статья будет интересна собственникам для того, чтобы они не попадались на уловки,
и самим риэлторам, для учения на ошибках чужого, а не своего опыта.
Про грязные технологии на рынке коммерческой недвижимости мы уже писали, но напомним.
Далее в следующих частях расскажем про уловки ни рынке жилой недвижимости и аренды
жилья.

Пока в сегменте жилой недвижимости все вяло и скучно, с коммерческой недвижимостью
операции продолжают совершаться несколько активнее. Свободных площадей много,
и кто-то пытается воспользоваться ситуацией. Иные в силу кризисных течений, сокращают
площади и стоимость квадратного метра аренды, переезжая в более дешевые районы.
Третью категорию составляют собственники коммерческой недвижимости, которая долгое
время была для них удобной инвестицией, либо приносила стабильный доход. Уже
не секрет, что даже самых удачливых и прозорливых бизнесменов кризис не пощадил.
Видя, как все больше и больше проседают цены на недвижимость, а то и просто
почувствовав необходимость и финансах, собственники выставляют свои объекты на
продажу.

Риэлторы до кризиса отмечали тенденцию: чем серьезнее собственник коммерческой
недвижимости, тем с меньшей охотой он обращается к риэлторам, так как часто имеет
собственный штат юристов, коим и поручает продажу. Но коль рынок недвижимости
не радует быстрыми продажами, то сейчас собственник идет именно к риэлторам,
понимая, где есть сосредоточение потенциальных клиентов и технологий продажи.
На фоне сплошь и рядом закрывающихся агентств недвижимости оказывается, что не
так уж много фирм на рынке специализируются именно на коммерческой недвижимости,
требующей как особых технологий продажи, так и квалификации специалистов. Но
серьезный собственник не склонен принимать на веру первые обещания даже этого
небольшого количества фирм. Ему нужны доказательства, демонстрация <<могу>>.
Поэтому и возникают типичные для данного сегмента и фирм, специализирующихся
именно на коммерческой недвижимости <<разводки первого покупателя (арендатора)>>.

Проблема также заключается в том, что коммерческая недвижимость, в отличие от
жилой, часто требует нестандартного подхода и, как минимум, затрат на рекламу.
Причем, чем крупнее и серьезнее объект, тем бОльших затрат на рекламу он требует.
Конечно, за счет клиента, которого еще нужно суметь убедить в необходимости таких
затрат. Лучший способ, как оказалось - показать <<как бы>> потенциального покупателя.

<<Первый покупатель>> может вдруг появиться или <<уже быть>> еще до того, как
клиент заключит договор с агентством, например, назовем его <<Лион-групп>>. Особенно,
если клиент не очень желает подписывать этот договор. Начинаются переговоры,
покупатель приценивается, осматривает объект, изучает документы. Все по-серьезному.
На втором этапе всего этого цирка наш собственник пытается <<поработать>> с покупателем
напрямую. Но покупатель, аргументируя все своей честностью и тем, что услуги
агентства все равно оплачивать собственнику, однозначно отказывается. Собственник
дозревает до << оформления отношений>> с агентством.

Как только договор заключен, а он стандартный и предполагает определенный объем
рекламы за счет клиента, у покупателя вдруг начинаются проблемы. Бизнес есть
бизнес, ничего не поделаешь. Собственник может верить, может и не верить, но
договор-то уже заключен, а может и доверие уже заслужено.

Что получается в итоге? Собственник уверен в быстрой продаже, так как вот же
он, покупатель только что был, но продажа затягивается. Так как договор с условием
о рекламе уже подписан, на объекте или где-то в нужном месте появляется растяжка
или рекламный плакат с рекламой то ли его объекта, то ли фирмы <<Лион-групп>>.
Благодаря таким <<перворазовым>> покупателям плакатов становится все больше,
и фирма в глазах других, еще необработанных собственников начинает выглядеть
известной и серьезной. Вот только темпы продаж объектов будут зависеть не от
количества плакатов, а от финансовых возможностей покупателей...

Вышеописанная технология в риэлторском бизнесе не нова. То ли к сожалению, так
как на нее все еще <<попадаются>> собственники, то ли к счастью, так как в жилой
недвижимости риэлторы уже осознали ее неприемлемость для цивилизованного рынка
недвижимости, основывающегося на достоверной и открытой информации.
Далее- о жилой недвижимости (квартирах)

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

По состоянию на 24 августа 2009 г. цены на вторичном рынке жилья г. Уфы снизились
на 0,2%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 24 августа 2009 г.
составила 38,63 (+/-0,67) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,2%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 41,69 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 37,52 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,1%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,20 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,4%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 37,8 т.р./кв.м., изменения
за неделю -0,7%;
- средняя цена на элитное жилье составила 61,3 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 24.08.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 24.08.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -23,8% -21,7%
1 к.кв. 54,07 51,56 -22,9% -19,1%
2 к.кв. 49,35 48,83 -24,0% -23,2%
3 к.кв. 48,32 47,13 -23,0% -21,1%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -25,6% -25,5%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 24 августа 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 24 августа 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 24 августа
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в июле 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 800 рублей
по ул. Спортивная (Шакша), площадь 26,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Свободы, площадью 12 кв.м. за 530 тыс.руб.,
а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м., за 1150 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. руб., в п.
8 Марта, 297 кв.м, 7 соток в собственности.



Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Свершилось! Цены теперь не имеют значения! Давайте просто меняться (обменивать)
свое жилье

Серьезных теоретических изысканий в области искусства продажи недвижимости существует
не так уж много. Но все как один сходятся на одном: мы продаем МЕСТО, МЕСТО и
МЕСТО, или, как говоря, <<правило 3L>> (LOCATION, LOCATION, LOCATION).
Думаю, что никто из риэлторов не поспорит с этим утверждением. Среди изобилия
однотипных квартир сначала выбирают район. Мотивация - жить в нужном месте: школа,
работа, магазины, спорткомплексы, экология и т.д.
Но тогда почему рынок недвижимости в нашей стране так зациклен именно на цене
квартиры? Ведь 90% граждан сначала продают свою квартиру, чтобы купить другую?
Этот факт - явное противоречие с мотивацией при покупке квартиры в такой ситуации.
В итоге всех потенциальных покупцов-продавцов на рынке следовало бы разделить
на 2 категории: те, кому важен жилищный вопрос и те, кто хочет заработать, поймать
выгоду на разнице цен. Мы в этой статье имеем в виду первых.

Сейчас для тех, кому прежде всего важен жилищный вопрос, и у кого есть какое-то
жилье и доплата, совершенно не важно, какова рыночная стоимость квартиры, которая
постоянно меняется.
Зачем путаться в цифрах?
Давайте просто меняться!

В чем суть? Вы хотите переехать, например, из <<двушки>> в <<трешку>>, имея небольшую
доплату, либо сменить район.
Имея такое желание, вы ведь не думаете цифрами стоимости квартир, а думаете о
качественных характеристиках - районе, месте, типе дома, ремонте, площади, планировке.
Взамен вы отдаете существующую у вас квартиру.

Как же происходит обмен?
Происходит это так. Риэлтор осматривает вашу квартиру, так как на нее он прежде
всего должен найти желающего, т.е. того, кто туда в итоге переедет. Согласитесь,
что если такого желающего не будет, то и вы переехать не сможете. Поэтому ВАШУ
квартиру риэлторы осматривают прежде всего. В этом состоит основная ошибка собственников,
не желающих пускать риэлтора на осмотр, но хотят, чтобы им предлагали варианты.
Но вас невозможно переселить, если прежде всего не найти желающего на вашу квартиру.
Вы ведь тоже будете выбирать придирчиво?
Далее риэлтор начинает предлагать вам варианты. Вы будете выезжать на просмотры.
Параллельно риэлтор ищет желающих на ваш вариант - показывает вашу квартиру
желающим в вашем присутствии.
Большая городская база обменов, собранная в ЭКСПЕРТе позволяет быстро проводить
все обменные операции, на 20 августа 2009 г. наша база насчитывает 700 обменных
вариантов.
При подборе вариантов для вас, конечно, учитывается реальность ваших пожеланий
и суммы доплаты. О реальности воплощения ваших запросов риэлтор скажет вам сразу.
Вместе вы сможете найти компромиссное решение.

При осуществулении обменов риэлторы работают только с собственниками.
С каждым приходящим вариантом обменная база становится еще больше, а значит,
и клиентам будет предлагаться больше квартир на выбор.
Звонок и обработка заявки БЕСПЛАТНЫ!

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

По состоянию на 17 августа 2009 г. цены на вторичном рынке жилья г. Уфы снизились
на 0,5%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 17 августа 2009 г.
составила 38,69 (+/-0,66) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 41,8 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 37,57 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,3%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,05 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,0%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 38,07 т.р./кв.м., изменения
за неделю +2,2%;
- средняя цена на элитное жилье составила 59,0 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 10.08.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 10.08.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -23,7% -21,5%
1 к.кв. 54,07 51,56 -22,7% -18,9%
2 к.кв. 49,35 48,83 -23,9% -23,1%
3 к.кв. 48,32 47,13 -23,3% -21,4%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -25,0% -25,0%
В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.
Индекс доходности жилья Уфы на 17 августа 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 17 августа 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 17 августа
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в июле 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 800 рублей
по ул. Спортивная (Шакша), площадь 26,5 кв.м, а самую дорогую <<элитную>> 6 комн.кв,
площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Свободы, площадью 12 кв.м. за 530 тыс.руб.,
а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м., за 1150 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. руб., в п.
8 Марта, 297 кв.м, 7 соток в собственности.



Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Риэлторские суеверия кризиса. Верим и проверим.

Все мы суеверны в той или иной степени, просто кто-то это скрывает, а кто-то
- нет. И риэлторы в этом плане не исключение.
Риэлторская практика сложила типичные для риэлторов суеверия. Типичные в чем-то
для многих отраслей и ситуаций. Например, не мыть голову перед сделкой ( сравните,
перед экзаменом). И вообще , поменьше говорить о предстоящей сделке или удачном
течении работы.
Но это, когда сделки как таковые есть, и в достаточном количестве. Стагнация
большинства региональных рынков недвижимости породила суеверия новые. Но связаны
они теперь с тем, как суметь продать объект недвижимости при минимальном количестве
покупателей. И как сделать так, чтобы немногочисленный покупатель выбрал именно
ваш объект.

Недавно, например, сотрудники одного из наших офисов вычитали в неплохой книжке
Г.Парусовой <<Секреты риэлторского мастерства>> самый важный <<секрет>>-суеверие,
который якобы способствует быстрой продаже объекта недвижимости. Определенный
ритуал, заключающийся во вбивании гвоздика в порог в определенное время с определенными
словами, в общем-то никак не отражался ни на состоянии объекта, ни на качестве
обслуживания. Но буквально через несколько дней объект был продан. Понимайте,
как хотите.
Опытные риэлторы также рассказывают о 100% работающих правилах:
- Перед сделкой, или намечающимся авансом, дополнительным соглашением в нашу
пользу или подобными событиями НЕЛЬЗЯ: менять телефонный аппарат и даже мелодию
на имеющемся, нельзя менять обои на рабочем столе компьютера и картинку на телефоне.
- Никогда нельзя стричься и красить голову перед сделкой.
- При работе с документами нужно примечать, не теряются ли они как-то случайно,
между других бумаг и папок, как будто кто-то специально прячет их от вас. Если
теряются - плохой признак. Нужно в таких случаях, да и вообще не помешает, класть
в папки с документами небольшие иконки на ночь.
- По любому заключаемому вами договору с клиентов в момент его заключения нужно
попросить благословления у Бога. И если вы честны сами с собой в отношении результатов,
и не делаете лишнего, то это поможет.
- Когда риэлтор принимает заявки по объектам недвижимости, также важно соблюдать
некоторые правила. Заявки нужно записывать на бланки одного цвета, <<счастливого>>
лично для него. А уже дальше переписывать в надлежащие формы документов.
Также риэлторы примечают особо удачно сложившиеся дни, удачно и легко прошедшие
сделки. А потом анализируют, например, каким маршрутом шли утром до офиса, или
в какой одежде были. В следующий раз надо одеть то же самое и пойти той же дорогой.
- О показах объектов: из показанной квартиры нужно выходить задом.
- Акт выполненных работ со своей стороны никогда не нужно подписывать заранее.
Например, чтобы к приезду клиента ему осталось только подписать его. Всегда нужно
дождаться его подписи в первую очередь.
- Другое кризисное даже и не суеверие, а правило, следующее: не строить заранее
финансовых планов на потенциальную сумму получаемого вознаграждения. Так как
сделка в этом случае может сорваться. Суеверие это или нет? Скорее, житейская
мудрость смутных времен.
- И наконец, об удачно и быстро намечающейся сделке или хорошем адекватном клиенте
уж точно никогда нельзя рассказывать тем коллегам, с которым у вас натянутые
или конкурентные отношения. Потому что сглазят.

Будучи как и все люди, также отчасти суеверной, я не всегда разделяю такие подходы,
как говорится, в чистом виде. Смысл в другом. Совершая определенные действия,
связанные с суеверием и направленные, прежде всего на объект и клиента, риэлтор
повышает свое внимание и к объекту и к тому клиенту. В итоге объект недвижимости
как предмет основной деятельности становится чуть больше проработан ( например,
вы подмели порог?), а клиент ощущает на себе также больше внимания (например,
вы бережно проследили и даже поддержали под ручку, когда он этот порог переступал).
Вот и результат появляется от того, что очередной показ или контакт с клиентом
уже не проходит как стандартная и рутинная операция. А проходит сугубо индивидуально,
с личным подходом, << облизыванием>> потенциального покупателя и особым вниманием
к продаваемому объекту недвижимости. Что и требовалось доказать.

Так что кто бы и что бы ни говорил, но определенная доля суеверий имеет в себе
хоть небольшое, но зерно истины: чем больше внимание к клиенту и объекту - тем
лучше и быстрее желаемый результат вашей работы.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

Недостроенные долгострои: чужими руками, но за ваш счет.

Уже для многих не секрет, что достаточное количество строительств многоэтажных
жилых домов заморожено на некоторый срок. В большинстве случаев это, конечно,
касается строек, которые находятся на начальной стадии, но дольщикам, успевшим
приобрести такую <<первичку>>, от этого не легче.

В некоторых случаях застройщики вполне официально приостановили строительство
на несколько месяцев, уведомив всех дольщиков. И иных случаях стройки просто
стоят, а застройщик разводит руками: денег нет.
Те дольщики, которых << по-честному>> уведомили о нескольких месяцах отсрочки,
пока особо не беспокоятся, надеясь, что через указанный срок стройка возобновится.
Но им тоже стоит прочитать эту статью.

Отдельная категория - это дома, которые практически готовы. Здесь бдительность
дольщиков усыплена практически полностью, так как вот-вот же, вот прямо завтра
достроят. Но при ближайшем рассмотрении ситуация может повернуться совершенно
не ожидаемым вами способом. Такие дома, как правило, застройщик пытается побыстрее
сдать, т.е. подписать акт ввода в эксплуатацию. Пропуская тему собственно, способов
подписания такого акта, отметим, что во всех без исключения случаях такие дома
сдаются с недоделками. Вот тут и наступает самое интересное.
Обрадованные дольщики бегут подписывать акты приемки квартир, чтобы успеть поскорее
оформить свидетельство о собственности и, конечно, налоговый вычет.
Так как до сдачи в эксплуатацию дом строится относительно нормальными темпами,
дольщики и не подозревают, что, как только будет подписан акт ввода в эксплуатацию,
застройщик и не подумает достраивать объект. Благо, что ставшее уже практически
волшебным слово << кризис>> оправдывает все.

Почему спешит застройщик? Причины тут две. Первая - сдать объект и поскорее избавиться
от больших арендных платежей за землю. Вторая - не допустить, чтобы бдительные
дольщики заподозрили неладное.
Конечно, не все дольщики принимают квартиры с недоделками. Есть категория особо
дотошных, которые принципиально не подписывают акт приемки, то таких не слишком
много. Так как нужно свидетельство, прописка, надо где-то жить, и дальнейшие
действия дольщиков уже спланированы: документы, ремонт, новые приобретения и
долгожданный переезд.

При получении же акта приемки квартиры дольщик имеет только один экземпляр, соответственно,
сдает на регистрацию в Регпалату дело с приостановкой, так как Регпалата требует
два экземпляра. Затем он бежит за вторым экземпляром акта. И вот тут наступает
самый интересный момент, на который дольщики просто не обращают внимания. <<совершенно
случайно>> выдача акта совпадает с обязательством(!) дольщика подписать документы
о передаче дома в управляющую компанию. Вот какой молодец застройщик, думает
в это время дольщик, позаботился и о дальнейшем коммунальном обслуживании, нашел,
видимо, хорошую управляющую компанию. В любом случае, акт ему нужен для Регпалаты,
и он подписывает документы для УК, даже не подумав о том, что без такой подписи
второй экземпляр акта ему бы просто не дали, и соответственно, все его документы
на получение свидетельства о собственности просто зависли бы в Регпалате.

Но дом не достраивается еще какое- то время, и дольщики и вновь зарегистрированные
собственники начинают подозревать неладное. Причем, вложив уже энную сумму в
ремонт. Застройщик разводит руками, мол, получаю кредит, подождите немного, но
продолжает тихонько собирать подписи для управляющей компании, аргументируя тем,
что управление коммунального хозяйства в виде близлежащих ЖЭУ просто не принимает
недоделанный объект. Поэтому от УК деваться якобы некуда.

Так тянется достаточно долго, пока дольщики не сообразят, что если в течение
календарного года после официальной сдачи дома они не создадут ТСЖ, товарищество
собственников жилья, они не создадут его вообще, и их судьба перестанет быть
в их руках. Обратившись к застройщику за списком дольщиков для создания ТСЖ,
они получают благовидный отказ и понимают, что что-то тут не так. Ведь фактически
дольщики хотят освободить застройщика от хлопот, а он почему-то этому не рад.

Такая <<схема>>, к сожалению, уже отработана застройщиками в стольном граде Москве,
где умы изощреннее, и дела делаются быстрее. Но вот, кажется, кризисные технологии
достройки дошли и до Уфы. Что же происходит дальше?
Проходит год после сдачи объекта, ТСЖ не создано, ЖЭУ не принимает недостроенный
объект, и появившаяся ранее управляющая компания, даже если первое время она
упорно не хотела принимать недостроенный объект, вдруг принимает его. Естественно,
заботами застройщика, естественно, исключительно в интересах и заботах дольщиков.
Самое страшно, что деваться дольщикам некуда. Дом стоит и промерзает, ветшает
без должного содержания, жить где-то надо, да и многие уже живут в недострое,
так как жить-то где-то, повторюсь, надо.

А вот далее псевдонезависимая управляющая компания предлагает дольщикам постепенно
доделать дом, небольшими суммами перекладывая затраты на их коммунальные платежи.
И опять дольщикам деваться некуда. Ведь и так и так им платить, либо достраивать
самим вскладчину, так как от застройщика ничего не добиться ( вспомним микрорайон
<<Седьмое небо>>, в котором имеет место быть такая ситуация, хотя реальный прообраз
настоящей статьи - объект совершенно другой и конкретный, об адресе которого
ПОКА умолчим).

Но не надо забывать, что любая управляющая компания - это прежде всего бизнес,
направленный на получение дохода. Т.е. доход, поясняю, получается за счет дольщиков
и собственников дома, не важно, достроенного или нет. А недострой - еще один
источник потенциального дохода, уже теперь на строительных работах. В практике
г. Уфы известны случаи, когда жильцы, случайно узнавая о раздутости затрат управляющей
компании и финансовых злоупотреблениях, просто <<свергали>> такую УК и создавали
ТСЖ. Особенно нужно обратить на это внимание жителям так называемых элитных микрорайонов.
Самолюбие таких собственников, в большинстве своем бизнесменов, не позволяет
признать, что лишние 500-1000 руб в счете за квартиру удивляют, и переплачивать
не хочется. Да и УК вроде бы вот - асфальт положила, двор чистит, не придерешься.
Но рано или поздно тайное становится явным.

Возвращаясь к теме, можно резюмировать. Кризис кризисом, но изобретенная застройщиками
схема достройки домов за счет дольщиков, оказывается, далеко не нова. Ранее дольщики
боялись, что с них просто возьмут какие-то деньги при фактической приемке квартиры.
Так бывало часто и вызывало массу конфликтов. Но, по сравнению с вышеописанным
вариантом развития событий, доплата - просто цветочки. Так как дом фактически
достроен и все как будто бы по-честному.
Самое же страшное в том, что у дольщиков есть только один альтернативный вариант
- достроить дом самим.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru

-
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expert-russia.ru

Квартиры в регионах будут дешеветь до осени. Дальнейшее развитие будет зависеть
от цены на нефть и доступности ипотечных кредитов

На российском рынке недвижимости продолжается падение цен. Быстрее всего
в июле дешевели квартиры в Новосибирске (-9,6%), Москве (-4,7%), Волгограде (-3,1%),
Красноярске (-3%). Единственный город <<миллионник>>, где цены повысились -
это Казань (+0,1%).
Лидеры снижения за 7 месяцев 2009 года
- Волгоград -35% (с 57 тыс. руб. до 37,7 тыс. руб. за кв.метр);
- Пермь - 28% (с 57 тыс. руб. до 41,1 тыс. руб. за кв.метр);
- Москва -27% (со 168 тыс. руб. до 122 тыс. руб. за кв.метр);
- Челябинск -25% (с 47 тыс. руб. до 37 тыс. руб. за кв.метр);
- Липецк -21% (c 47 тыс. руб. до 37 тыс. руб. за кв.метр);
- Уфа, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону -20%

В среднем по России стоимость квадратного метра по сравнению с началом года уменьшилась
на 17%

Аналитики Сети агентств недвижимости <<Эксперт>> (г.Уфа) ввели в обиход индексы
цен на жилье в России и измеряют их с января 2009 года.
Россия 9 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 9 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек,
за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 03.08.2009 г. Россия 9 = 43 400 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц составило
2,4%. С начала 2009 г. индекс снизился на 19%.

Россия 33 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 33 крупнейших городах Российской Федерации, с населением от 500 тыс. человек
и выше, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 03.08.2009 г. Россия 33 = 40 200 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц
составило 1,2%. С начала 2009 г. индекс снизился на 17,7%.

<<Хроника пикирующего бомбардировщика>>
Как отмечают аналитики САН <<ЭКСПЕРТа>>, различная глубина падения стоимости
жилья в городах <<миллионниках>> России связана с целым комплексом факторов,
в том числе объемом спроса на жилье и его изменением с осени прошлого года, интенсивностью
удорожания квартир, возможностью получения ипотечного кредита, локальными особенностями
экономики и конъюнктуры рынка.
Кроме того, на первичном рынке причиной удешевления жилья стало и тяжелое финансовое
положение застройщиков, добавляют специалисты.
Компании, реализующие свои проекты на заемные средства, в целях своевременного
возвращения кредитов вынуждены были стимулировать продажи посредством более значительного
снижения цен на квартиры, которое привело в некоторых случаях к продаже <<ниже
себестоимости>>.
Продажа застройщикам по цене ниже себестоимости является не чем иным, как попыткой
получить <<дешевый кредит>> от покупателя жилья. Чтобы пережить <<яму>> кризиса,
застройщику необходимы денежные средства, которые на падающем рынке можно получить
только <<демпингуя>> на рынке недвижимости.

Все регионы снижаются одинаково, кроме тех, кто уже достиг <<дна>>
В разных городах цены на жилье падают одновременно, кроме тех городов, которые
достигли ценового дна, который на вторичном рынке жилья прослеживается на уровне
29-35 тыс. руб. за кв.метр.
В городах с населением больше 500 тыс. жителей, 30 тыс. руб. за 1 кв.метр стал
серьезным <<уровнем поддержки>>. Только в Ульяновске, Набережных Челнах цены
ушли ниже. В других городах этот уровень пока не пробит.
Если в начале 2009 года в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой
корректировки составляли 4-5%, то в конце лета снижение цен замедлилось до 1,5-2,5%
в месяц, что свидетельствует о приближении фазы стабилизации.

По словам руководителя аналитического центра САН <<ЭКСПЕРТ>> Степановой Айгуль,
российский рынок недвижимости в городах Ульяновск, Небережные Челны, Ижевск,
Пенза, Астрахань, Оренбург очень близок ко <<дну>>. Темпы падения резко сократились,
и через пару месяцев уже можно будет говорить о неустойчивом равновесии.
Автор: Аналитический центр САН <<ЭКСПЕРТ>>
Исчточник: www.expert-russia.ru

Эксперт. Российские индексы жилья Россия 9, Россия 33 на 3 августа 2009 года.
По большинству городов наблюдается снижение цен. Лидеры снижения: Новосибирск
(9,6%), Москва (4,7%), Волгоград (3,1%), Красноярск (3%). Единственный город-миллионник,
где цены повысились назначительно, это Казань (+0,1%).


Россия 9 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 9 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек,
за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 03.08.2009 г. Россия 9 = 43 400 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц составило
2,4%. С начала 2009 г. индекс снизился на 19%.

Россия 33 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость
в 33 крупнейших городах Российской Федерации, с населением от 500 тыс. человек
и выше, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

На 03.08.2009 г. Россия 33 = 40 200 (руб. за 1 кв. метр), снижение за месяц
составило 1,2%. С начала 2009 г. индекс снизился на 17,7%.

Город Уфа с ценой 38900 руб. за 1 кв.метр на 03.08.2009 г. занимает 18 место
в списке 35 городов Российской Федерации с численностью населения от 500 тыс.
жителей и выше.

Сильная коррекция цен на жилье зафиксирована в городе Новосибирске, где цены
за 1 месяц снизились на 9,6%.
В Москве цены снизились за 1 мес. на 4,7%.
В Волгограде на 3,1%, в Красноярске на 3%.

В городах, где цены достигли 33 тыс. руб. за 1 кв. метр и ниже наблюдается стабилизация,
там цены не падают. Можно констатировать тот факт, что в городах Ижевск, Набережные
Челны, Ульяновск цена на рынке вторичного жилья достигла локального дна.

No Город Численность жителей, тыс. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке
(руб. за 1 кв.метр) 01.07.2009 Средняя стоимость жилья на вторичном рынке (руб.
за 1 кв.метр) 03.08.2009 Изменения за месяц,%
1 Москва
10433 128000 122000 -4,7
2 Санкт-Петербург
4571 85800 83700 -2,4
3 Владивосток
581 57000 56000 -1,8
4 Краснодар
709 57000 56000 -1,8
5 Екатеринбург
1315 54800 53700 -2,0
6 Самара
1139 50000 49000 -2,0
7 Нижний Новгород
1278 48000 47500 -1,0
8 Иркутск
576 47500 46600 -1,9
9 Ростов-на-Дону
1052 47000 46500 -1,1
10 Новосибирск
1392 51200 46300 -9,6
11 Тюмень
550 45000 44600 -0,9
12 Хабаровск
577 44000 44000 0,0
13 Тула
504 43000 42000 -2,3
14 Пермь
990 42000 41100 -2,1
15 Кемерово
520 41000 40400 -1,5
16 Ярославль
604 40500 40000 -1,2
17 Красноярск
927 40200 39000 -3,0
18 Уфа
1024 39000 38900 -0,3
19 Саратов
841 39000 38500 -1,3
20 Рязань
512 38200 37800 -1,0
21 Волгоград
986 38900 37700 -3,1
22 Челябинск
1092 38300 37200 -2,9
23 Казань
1116 37000 37050 0,1
24 Липецк
503 37600 37000 -1,6
25 Новокузнецк
561 37500 37000 -1,3
26 Тольятти
705 36800 36000 -2,2
27 Барнаул
649 35500 35500 0,0
28 Воронеж
841 35200 35100 -0,3
29 Омск
1135 35000 35000 0,0
30 Оренбург
530 34000 34000 0,0
31 Пенза
509 33000 33000 0,0
32 Астрахань
500 32000 32000 0,0
33 Ижевск
616 32000 32000 0,0
34 Набережные Челны
506 31000 31000 0,0
35 Ульяновск
612 29000 29000 0,0

Допущения и ограничения.
В выборке не учитываются индексы городов Москва и Санкт-Петербург, т.к. ситуация
на этих рынках недвижимости отличается от общероссийской и цены на жилье превышают
более чем на 30% общероссийские показатели. Согласно правилам статистики, такие
значения должны отсекаться и не принимаются в расчет индикаторов, т.к. они вносят
большую погрешность.
Аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время достигает от 5 до 15% в зависимости от региона
и вида жилья. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи
с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи.
Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения
на рынке недвижимости.
Все данные получены из открытых Интернет источников (irn.ru, bn.ru, ns-k.ru,
upn.ru, nrn.ru, adress55.ru, expert-russia.ru, tatre.ru, chelreal.ru, realtitul.ru,
rezon-realty.ru, gbi-1.com, inform24.ru, vrx.ru, topmetr.ru, realty-krasnodar.ru,
antril.ru, dom-realt.ru, dom18.ru, uln.real-estate.ru, 76.ru, vladhome.ru, domdv.ru,
dom-irk.ru, megapolis-nk.ru, realty72.ru, ners.ru, vn42.ru, domostroymedia.ru,
centrealty.ru, alliance-realty.ru, chelny-realt.ru, megapolis-tula.ru, sun48.ru,
n30.ru, isn-saratov.ru).

Источник: www.expert-russia.ru

Квартиры в Уфе дешевеют. Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю снизились
на 0,4%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 27 июля 2009 г. составила
39,15 (+/-0,64) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,4%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 41,44 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 38,56 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,40 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 39,1 т.р./кв.м., изменения
за неделю +1,2%;
- средняя цена на элитное жилье составила 62,8 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается
в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 27.07.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 27.07.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -22,8% -20,6%
1 к.кв. 54,07 51,56 -23,4% -19,6%
2 к.кв. 49,35 48,83 -21,9% -21,0%
3 к.кв. 48,32 47,13 -22,6% -20,6%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -23,0% -23,0%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание,
что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца,
реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать
аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой
оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся
практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.


Индекс доходности жилья Уфы на 27 июля 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита.
Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не
дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен
на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) -- это средняя эффективная
процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим
лицам на покупку жилья под его залог. На 27 июля 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности
ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными
брокерами <<ЭКСПЕРТ>>. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит
от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 27 июля
2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным
брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально
и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки.
Дальше - полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН <<ЭКСПЕРТ>> отмечают, что 9 из 10 сделок в июне 2009 г. - это альтернативные
сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой.
Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата
составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов
в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 950 т.р.
в Черниковке по ул. Кремлевская, площадь 31 кв.м, а самую дорогую <<элитную>>
6 комн.кв, площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Сельская, площадью 9 кв.м. за 400 тыс.руб.,
а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м., за 1150 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. руб., в п.
8 Марта, 297 кв.м, 7 соток в собственности.





Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств
недвижимости <<Эксперт>> обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком <<Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52

Риэлторы Уфы переходят на обмены
На рынке недвижимости Уфы увеличилось число обменов. Так как 90 процентов
граждан продают недвижимость, чтобы потом приобрести большую или меньшую квартиру,
вместо альтернатив (продал свою жилплощадь, а на вырученные деньги купил другую)
практикуются обмены.
Основное отличие обменов от купли-продажи заключается в том, что не нужно
искать покупателя - достаточно лишь подобрать обмениваемый вариант. И самое главное
- не нужно знать цену продаваемой недвижимости и постоянно ее корректировать,
ведь цены снижаются по полпроцента в неделю.
Доплата при обменах зависит от нескольких факторов: района, метража, состояния
дома, квартиры, социального окружения.
Хороший вариант могут помочь найти риэлторы, кстати, они же значительно
облегчат поиск квартиры в другом городе.
При обмене риэлторы "ЭКСПЕРТа" берут твердый тариф, который составляет
20 тыс.рублей, в отличие от продажи, где действует правило "2 процентов".
Почему твердый тариф? Потому что для обмена нужен стандартный пакет документов.
И не важно, что меняется, комната, 1 ком.квартира, 2 ком. квартира, 3 ком. квартира
или многокомнатная.

"ЭКСПЕРТ" создал Городскую Базу Обменов, заявки принимаются БЕСПЛАТНО,
не требуется заключение никаких договоров. Это просто! Позвони и внеси в Городскую
Базу Обменов свой вариант!
Тел. (347) 298-04-08
Тел. (347) 299-51-51
Мы обработаем Вашу заявку, внесенную в Базу обменов и подберем необходимый Вам
вариант обмена!

Ипотеке быть, но заемщика миновать..

Когда речь идет о так называемой <<недоступной>> ипотеке, в первую очередь все
вспоминают о процентных ставках самого кредита. Процентная ставка ипотечного
кредита - это основной фактор его конкурентоспособности относительно других аналогичных
предложений банков, а также относительно иных способов привлечения необходимых
денег. По привычке докризисных времен ипотеку оценивают именно по этому показателю.
Квартиры на рынке недвижимости, правда, продолжают дешеветь на фоне тех самых
высоких ставок. Дешевеют значительно, и выбор их велик. Но, поскольку роста
продаж квартир с применением ипотечного кредита не происходит, все винят в этом
недоступность ипотеки.

Все применяемые банками возможные и невозможные способы стимулирования спроса
на ипотеку не приносят результата. В целом получается, что как бы сильно сейчас
не снижались цены на недвижимость, покупателей они не активизируют. Кризисная
ипотека потерпела провал даже с учетом стараний АРИЖР, а может, и с его помощью...

Когда говорят, что ипотеку сейчас взять невозможно, или ее нет, то это неправда.
Ипотека существует, хотя и с более высокими ставками. Взять ее можно, конечно,
если у вас есть соответствующий доход, который вы можете подтвердить банку. А
иначе стали бы вы брать кредит, если бы вам было нечем его отдавать. Проблема
же заключается в другом.

Даже в самых больших оптимистов сформировано убеждение в том, что последствия
кризиса затронут нас еще не на один месяц, как снежный ком, утянув за собой практически
все аспекты нашей жизни. По наблюдениям, нет ни одного человека, которого бы
не затронул кризис. Даже, как говорится в той рекламе, среди тех, у которых <<денег
все равно нет>>.
Получается как раз наоборот, что тех, у кого были, средства, возможности и планы,
кризис затронул сильнее всего. А кто потенциальные покупатели жилья? Те, кто
имеет деньги и стабильные доходы.

Думаю, что, пусть даже и покривив душой, но подавляющее большинство из нас побоится
сейчас назвать свои доходы стабильными. Если проранжировать все условия возможности
ипотеки для заемщика ( именно заемщика), то получится примерно следующее:
1. общий доход, получаемый на руки
2. стабильность и своевременность его получения, риски просрочек
3. доля платежа в доходе, которая должна давать возможность еще и платить обязательные
платежи ( ежегодные страховки, коммунальные услуги и прочие обязательные платежи,
например, за школу, детский сад), питание и повседневную одежду. Банк оценивает
сумму ипотечного платежа не выше 50% дохода, заемщик же склонен рисковать до
25-30%
4. срок <<ипотечного мучения>>. Здесь принимаются во внимание исключительно личные
жизненные цели людей, их долгосрочные планы. Правда, не все, как оказалось,
могут задумываться на такой длительный срок.
Для банка же важно в первую очередь подтверждение доходов и их сумма.
Как показывает ранжирование, то в последний год риски ипотечных заемщиков (мы
не говорим про банки сейчас) по самым главным для них критериям возросли значительно.
Т.е., оформляя ипотеку, заемщик боится теперь уже не просто форс-мажора с квартирой
и здоровьем, как раньше, а риска потерять свой доход, или получать его не вовремя.
Долгосрочные риски всегда выше, чем краткосрочные, так как просчитать ситуацию
на несколько лет вперед сложно. Экономическая ситуация продемонстрировала это
нам как нельзя лучше. Если же в жизни краткосрочные риски становятся значительны
настолько сильно, насколько каждый из нас с вами сейчас ощущает на себе, то
нецелесообразно создавать для себя риски новые. Исключение, конечно, ситуации,
когда новые риски устраняют старые и слабее их.

Под новыми рисками можно понимать и ипотечный кредит, взятый в финансово сложное
время. Другой фактор - нестабильная стоимость залога, снижающаяся уже длительное
время. Риск <<крайней ситуации>> с ипотекой - это когда денег у вас нет, а заложенная
квартира стоит дешевле суммы кредита.

Все вышеперечисленные причины и приводят к тому, что мало кто из покупателей
квартир сейчас оформляет ипотеку. Основная причина с роста процентных ставок
сместилась на личные ситуации покупателей квартир. Если ранее некоторая сумма,
имеющаяся в наличии, тратилась на первоначальный взнос, а имеющееся жилье продавалось
сейчас или потом, то сейчас, экономически целесообразнее совершить обменную операцию.
Правда, желать слишком многого здесь не получится. Но и издержки будут минимальны.
А всех ипотечно-экономических рисков вы вообще избежите.

Безусловно, ипотека нужна как одна из альтернатив операций с недвижимостью, доступной
и понятной обывателю ей быть нужно, и снижаться ипотечные ставки должны. Но заголовок
этой статьи говорит сам за себя.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru
.