<<Коммерческий криз>> Уфы еще впереди?
<<Коммерческий криз>> Уфы еще впереди?
В залоге у 20 российских банков оказалось имущества на $300 млрд, подсчитали
в консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). В основу исследования
легли ежемесячные данные оборотных ведомостей по счетам бухгалтерского учета
банков, которые публикуются на сайте ЦБ. Для анализа авторы взяли 20 банков,
у которых наибольший объем активов принят в залог (не считая ценных бумаг и драгметаллов)
на 1 февраля 2009 года. Среди них оказались Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Банк Москвы.
<<Примерно половина объема залогового имущества приходится на Сбербанк, остальное
- на 19 других банков>>, - подсчитал главный эксперт <<Интерфакс-ЦЭА>> Алексей
Буздалин.
Не менее половины коммерческой недвижимости, расположенной в крупных городах
России, находится в залоге, говорит аналитик ИК <<Финам>> С.Фильченков.
Основной риск, при развитии кризиса, очевиден - банки будут выставлять на продажуобъекты
коммерческой недвижимости для покрытия кредита. Это повлечет рост предложения
в данном сегменте недвижимости, и плавное снижение его цены превратится в обвал.
Подобные прогнозы делаются относительно крупнейших городов России. Ждет ли подобная
ситуация недвижимость Уфы?
В случае если банк не может реализовать залог и тем самым компенсировать свои
расходы, то структура приобретает статус банковской <<дочки>>, рассказывает Буздалин.
Так, банк, например, <<скрещивается с торговой сетью>>. <<Каждый банк в такой
ситуации выбирает из двух зол - появление непрофильного актива на балансе или
оставление кредита на балансе банка, реструктуризация его. Во втором случае банк
вынужден создать под этот кредит резерв, вычтя его из капитала банка>>, - говорит
Буздалин. Поэтому банки, видимо, будут оставлять непрофильные активы. <<Снижение
капитала всегда плохо для банка, так как рано или поздно это снижает его рейтинг,
а если капитал снизится сильно, банк может потерять лицензию. В нынешней ситуации,
когда риски растут, банки все больше и больше навешивают на себя непрофильные
активы>>, - отмечает Буздалин.
Крупные банки и дальше будут получать госпомощь по всем уровням поддержки>>,
-считает старший аналитик компании <<Рус рейтинг>> Виктория Белозерова.
Коммерческая недвижимость Уфы уже показывает значительное падение даже по ценам
предложения. Не говоря уже о стоимости реальных сделок, когда собственник готов
на значительную скидку.
Если говорить об аренде, то и в торговых центрах, и в бизнес-центрах свободных
площадей становится все больше. Помещения с отдельными входами, магазины и небольшие
офисы предлагаются уже, как говорится, <<в ассортименте>>.
Если говорить о кредитовании бизнеса под залог недвижимости в Уфе, то речь, безусловно,
идет о крупных предприятиях. Дело в том, что для оформления крупного коммерческого
кредита необходимо предоставление большого пакета документов, в том числе финансового
характера. Мелкому предпринимателю проще было взять нецелевой кредит под залог
жилья.
Насколько описываемая ситуация возможна на рынке Уфы? Вряд ли банки, выдающие
подобные кредиты в Уфе, и имеющие головные структуры в Москве, будут брать на
свой баланс предприятия и объекты должников, так как это слишком тяжелое бремя.
Быстро, не говоря уже о желаемой цене, продать коммерческую недвижимость сейчас
практически невозможно. Даже до кризиса срок экспозиции коммерческих объектов
составлял не менее полугода, а по крупным - еще дольше. Когда же речь пойдет
о продаже обремененного имущества, то мотивом для покупателя может быть только
выгодная цена. Правда, в этом случае вырученная сумма от продажи может не покрыть
кредита. Банк также практически ничего не заработает на этой операции. Поэтому
и банку, по большому счету, выгодно, чтобы бизнес продолжал действовать и погасил
и кредит, и набегающие проценты, которые только и являются доходом банка.
В свое время точно также предрекали выброс на рынок большого количества дешевых
квартир должников по ипотеке. Но пока этого не происходит. Несмотря на то, что
продажа многих ипотечных квартир, особенно купленных с маленьким первоначальным
взносом и на максимуме цен, сейчас даже не покроет сумму кредита. Но усилиями
банков и заемщиков, которым совсем не хочется расставаться с купленным жильем,
ситуация пока остается под контролем. Возможно, в случае <<обострения>> долговых
проблем с коммерческой недвижимостью, ситуация останется относительно стабильной
в силу тех же причин.
Многие аналитики предрекают, что произойдут серьезные изменения в структуре собственников
в промышленности, что рейдеры давно активизировались и << вышли на охоту>>. Когда
мы достигнем дна, мы увидим очень серьезные банкротства и скупку бизнесов в итоге
заинтересованными группами. Так считают те, кто предрекает кризису дальнейшее
развитие, и считающие, что << дно>> еще впереди.
Но есть несколько <<но>>, которые позволяют считать, что развитие событий пойдет
несколько не так. Выкупы собственности и капитала, скупка имущества у банкротов
и полубанкротов предполагает, что есть значительное количество тех, кто не просто
располагает свободным капиталом для таких инвестиций, но и готов реально вложить
его, принять на себя и риски и хлопоты по поддержанию действующего бизнеса и
т.д. Но <<лакомые>> куски вряд ли окажутся на рынке долговых залоговых обязательств.
<<Проблемные>> же объекты не будут настолько востребованы инвесторами.
В итоге даже тому же банку будет выгодно поддержать заемщика каким-то иным способом,
дав отсрочку, продлив срок и т.п.
Как бы кто вас не убеждал, но кризис затронул практически все сферы бизнеса,
за исключением, может, самых насущных необходимостей людей и естественных монополий.
Причина тому - глобальное снижение потребительского спроса. Соответственно, и
возможностей для дополнительных инвестиций не прибавилось.
Банк, выдающий кредит под 30% годовых, не должен в условиях кризиса считать,
что предприятие легко его вернет. Рентабельность большинства видов бизнеса, особенно
производства, должна быть как минимум более 30%, чтобы покрыть проценты, не говоря
уже о возврате основных сумм кредита. Но кредитовать нужно, поэтому банки примут
дополнительные меры по работе с предприятиями заемщиками. И меры эти не будут
ограничиваться процентными ставками и пенями за просрочку. Крупные кредиты согласовываются
индивидуально, соответственно, индивидуален будет подход и в дальнейшем.
Кредиты должны быть более дешевыми, иначе возникнет серьезная угроза стабильности
именно банковского сектора, нежели чем собственности предприятий. Так как дефолтные
кредиты серьезно влияют на показатели и рейтинги банков. Предприятиям же грозит
скорее потеря покупательского потенциала и конкурентоспособности на кризисных
рынках сбыта.
Если вернуться к вопросам цен на коммерческую недвижимость, то их снижение будет
продолжаться до момента хотя бы начала активизации потребительского спроса. Этот
момент будет <<дном>> цены на коммерческую недвижимость, связанную с потребительским
сектором. Это торговые, офисные городские помещения. Динамика же потребительского
спроса связана не только с уровнем доходов, но и с психологическими факторами.
Промышленная недвижимость - совершенно иной сегмент. Как правило, это предполагает
акционерный капитал, а в крайних случаях - кризисных управляющих. Скупка таких
объектов может вестись с помощью скупки акционерного капитала. А это уже иной
механизм, лишь опосредованно связанный с рынком недвижимости.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru
