∙ ЭКОНОМИКА

Краткий обзор актуальных Постановлений Президиума ВАС РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 09.09.2013.

В настоящем обзоре представлены постановления Президиума ВАС РФ, опубликованные в августе 2013 г. Правовые позиции, представленные ниже, могут иметь существенное значение при разрешении гражданско-правовых, земельных и жилищных споров.

Гражданское право

1. Даны разъяснения в части толкования и применения судами положений ст. 274 ГК РФ, регулирующих отношения ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) при рассмотрении иска, содержащего требования об установлении сервитутов

2. Разрешен вопрос о возникновении денежного обязательства в случае просрочки уплаты взысканной по решению арбитражного суда суммы договорной неустойки

Земельное право

3. Разрешен вопрос о моменте возникновения у покупателя объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) права собственности на земельный участок, на котором расположен данный объект

4. Даны разъяснения о порядке использования земельного участка, в отношении которого установлено два или более видов разрешенного использования, если один из видов использования является условно разрешенным

Жилищное право

5. Разрешен вопрос о моменте перехода бремени несения расходов на содержание и ремонт общего имущества муниципального многоквартирного жилого дома от органов местного самоуправления к физическим лицам (нанимателям)

Гражданское право

1. Даны разъяснения в части толкования и применения судами положений ст. 274 ГК РФ, регулирующих отношения ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) при рассмотрении иска, содержащего требования об установлении сервитутов

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам)

Спорная ситуация

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю об установлении сервитута в отношении принадлежащего данному предпринимателю соседнего (служащего) земельного участка. В обоснование своих требований общество указало, что установление постоянного права ограниченного пользования (сервитута) в отношении соседнего земельного участка требуется для обеспечения обслуживания инженерных сетей, находящихся на данном земельном участке и принадлежащих обществу на праве собственности. Обеспечить обществу доступ к инженерным сетям в добровольном порядке предприниматель отказался.

Правовая проблема

- вопрос реализации собственником недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, права ограниченного пользования (сервитута) в отношении данного земельного участка.

Правовые позиции

1.1. Положения п. 1 ст. 274 ГК РФ предоставляют собственнику недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, право требовать установления двух сервитутов:

- прохода (проезда) по территории соседнего земельного участка до объектов недвижимости;

- эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся на соседнем земельном участке.

Если из обстоятельств дела следует, что в отношении одного земельного участка целесообразно установление сервитута проезда, а в отношении другого земельного участка - сервитута эксплуатации, суду следует принять решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках.

1.2. При рассмотрении иска, содержащего требования об установлении сервитутов, арбитражному суду следует:

- оценить необходимость установления сервитута эксплуатации недвижимого имущества (господствующей вещи), находящегося на служащем земельном участке. Применительно к инженерным сетям Президиум ВАС РФ указал, что установление сервитута эксплуатации данных объектов недвижимости невозможно без пользования служащим земельным участком, на котором они находятся, даже если подъезд к нему возможен также через альтернативный служащий земельный участок;

- исследовать все возможные варианты проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), в том числе через другой участок (альтернативный служащий земельный участок). С целью соблюдения баланса интересов сторон суду надлежит выбрать вариант, наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка;

- в случае установления нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу привлечь к участию в деле собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков) в качестве соответчиков на основании ч. 5 ст. 46 АПК РФ;

- в случае необходимости определить размер платы за сервитут. При определении размера платы за сервитут эксплуатации инженерных сетей следует учесть факт их продажи собственником господствующего земельного участка собственнику соседнего (служащего) земельного участка;

- исследовать все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута. При этом собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком.

Значение правовых позиций

Даны разъяснения в части толкования и применения судами положений ст. 274 ГК РФ, регулирующих отношения ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) при рассмотрении иска, содержащего требования об установлении сервитутов.

2. Разрешен вопрос о возникновении денежного обязательства в случае просрочки уплаты взысканной по решению арбитражного суда суммы договорной неустойки

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18429/12 по делу N А41-10107/12 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам)

Спорная ситуация

В связи с длительным неисполнением решения суда, обязывающего должника уплатить сумму договорной неустойки и возместить судебные расходы, кредитор (сторона, в пользу которой было вынесено данное решение) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с должника суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

Правовая проблема

- вопрос о возникновении денежного обязательства в виде уплаты процентов в порядке ст. 395 ГК РФ в случае просрочки уплаты взысканной по решению арбитражного суда суммы договорной неустойки и судебных расходов.

Правовая позиция

2.1. Неисполнение или неправомерная задержка исполнения денежного обязательства, предусмотренного судебным актом, влечет:

- невозможность использования кредитором взысканных в его пользу денежных средств и, как следствие, несение им финансовых потерь, компенсирование которых судебным актом не предусмотрено;

- необоснованное извлечение должником выгоды от неисполнения обязательства по уплате денежных средств.

В таком случае кредитор с целью компенсации вызванных действиями должника финансовых потерь вправе использовать меры судебной защиты и обратиться с иском о взыскании с должника в порядке ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неисполненного обязательства. Просрочка уплаты взысканной по решению арбитражного суда суммы договорной неустойки и судебных расходов сама по себе создает денежное обязательство.

Значение правовой позиции

Разрешен вопрос о возникновении денежного обязательства в случае просрочки уплаты взысканной по решению арбитражного суда суммы договорной неустойки. Приведенная правовая позиция расширяет и дополняет подход, изложенный Президиумом ВАС РФ в Постановлениях от 28.07.2009 N 6961/09 и от 08.06.2010 904/10.

Земельное право

3. Разрешен вопрос о моменте возникновения у покупателя объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) права собственности на земельный участок, на котором расположен данный объект

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам)

Спорная ситуация

Между обществом и банком заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, на основании которого банк передал обществу данный объект, а также принадлежащее ему право постоянного бессрочного пользования (далее - право ПБП) земельным участком, на котором расположен объект. На момент совершения сделки право ПБП не было зарегистрировано за прежним собственником земельного участка. Общество, полагая, что в связи с приобретением в собственность объекта незавершенного строительства оно приобрело также право ПБП спорным земельным участком, пришло к выводу о наличии у него права на оформление этого земельного участка в собственность на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ. Отказ администрации города в предоставлении спорного земельного участка в собственность стал основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

Правовая проблема

- вопрос о моменте возникновения у покупателя объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) права собственности на земельный участок, на котором расположен данный объект.

Правовая позиция

3.1. Моментом возникновения у покупателя объекта недвижимости (в том числе объекта незавершенного строительства) права ПБП земельным участком является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем. Отсутствие государственной регистрации права ПБП земельным участком за продавцом, владевшим им как до начала действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может служить препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.

Значение правовых позиций

Президиумом ВАС РФ дополнена правовая позиция, изложенная в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее.

Президиум ВАС РФ также обратил внимание на необходимость применения правовой позиции, изложенной в Постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом, несмотря на принятие совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс РФ.

4. Даны разъяснения о порядке использования земельного участка, в отношении которого установлено два или более видов разрешенного использования, если один из видов использования является условно разрешенным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 71/13 по делу N А67-4294/2012 (оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам отсутствует)

Спорная ситуация

В ходе проведения внеплановой выездной проверки управление Росреестра (далее - управление) выявило фактическое использование обществом части земельного участка не по целевому назначению. В связи с этим управление вынесло постановление о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Обществу назначено наказание в виде административного штрафа. Полагая, что постановление было вынесено незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Правовая проблема

- вопрос о возможности эксплуатации части земельного участка с условно разрешенным видом использования в отсутствие соответствующего разрешения, при условии что другая часть земельного участка используется в соответствии с целевым назначением.

Правовые позиции

4.1. Действующие нормы земельного и градостроительного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. Исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием) отсутствуют.

4.2. Если в пределах одного земельного участка установлено два или более видов разрешенного использования и один из видов является условно разрешенным, то использование такого участка (его части) в соответствии с данным видом допускается только при наличии соответствующего разрешения. Следовательно, независимо от того, используется такой земельный участок частично или полностью, его эксплуатация без специального разрешения нарушает целевое назначение земельного участка как единого объекта и является основанием для привлечения землепользователя к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Значение правовых позиций

Даны разъяснения о порядке использования земельного участка, в отношении которого установлено два или более видов разрешенного использования, если один из видов использования является условно разрешенным.

Жилищное право

5. Разрешен вопрос о моменте перехода бремени несения расходов на содержание и ремонт общего имущества муниципального многоквартирного жилого дома от органов местного самоуправления к физическим лицам (нанимателям)

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12 по делу N А55-21717/2011 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам)

Спорная ситуация

Муниципальное образование в лице мэрии города (принципал) и управляющая компания (агент) заключили договор, по условиям которого управляющая компания обязуется от своего имени за счет мэрии и нанимателей жилых помещений осуществлять функции, связанные с управлением, содержанием и ремонтом жилого дома. Помещения в жилом доме переданы мэрией во владение и пользование физическим лицам (нанимателям). Управляющая компания, сочтя, что мэрия должна возместить ей сумму понесенных расходов на содержание и ремонт общего имущества жилого дома, обратилась в арбитражный суд с иском об их взыскании.

Правовая проблема

- вопрос о субъекте, на которого может быть возложено бремя несения расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, находящегося в муниципальной собственности.

Правовая позиция

5.1. Наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, обязаны нести расходы (вносить плату) за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, а также уплачивать коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Несение указанных расходов возлагается на органы местного самоуправления только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда. Следовательно, требование о взыскании с органов местного самоуправления таких расходов после заселения жилых помещений фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.

Значение правовых позиций

Разрешен вопрос о моменте перехода бремени несения расходов на содержание и ремонт общего имущества муниципального многоквартирного жилого дома от органов местного самоуправления к физическим лицам (нанимателям).