∙ ГОСУДАРСТВО

Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ
"Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

На территории Новой Москвы изменились правила изъятия земельных участков

19 апреля 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 43-ФЗ).

Законом N 43-ФЗ установлен упрощенный порядок изъятия земельных участков для размещения ряда объектов федерального и регионального значения на территориях, присоединенных к Москве 1 июля 2012 г. Полный перечень таких объектов должен быть утвержден Правительством РФ и Правительством г. Москвы соответственно. Закон N 43-ФЗ содержит только общие требования к подобным объектам: "они должны обеспечивать реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач".

Таким образом, после вступления в силу Закона N 43-ФЗ на территориях, присоединенных к Москве в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ, порядок изъятия земельных участков будет зависеть от того, для каких объектов они предназначены. Для размещения объектов, перечисленных в ст. 49 ЗК РФ, земельные участки будут изыматься в общем порядке, предусмотренном Земельным и Гражданским кодексами РФ, а для размещения объектов, поименованных в Законе N 43-ФЗ, установлен упрощенный порядок изъятия земельных участков.

До вступления в силу Закона N 43-ФЗ возможность ускоренной процедуры изъятия земельных участков была предусмотрена следующими нормативными актами:

- Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ);

- Федеральным законом от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 93-ФЗ).

Отличительной особенностью всех названных законов является ограниченный срок применения норм об ускоренном изъятии земельных участков. Соответствующие положения Закона N 93-ФЗ действовали до 31 июля 2012 г., а нормы Закона N 310-ФЗ будут применяться до 1 января 2014 г. Порядок изъятия земельных участков, установленный Законом N 43-ФЗ, также будет действовать ограниченное время - до 1 января 2020 г.

Закон N 43-ФЗ содержит как положения, аналогичные правилам, установленным в Законе N 310-ФЗ, так и большое количество новых норм.

Стоит отметить, что правила изъятия земельных участков, установленные Законом N 43-ФЗ, применяются также и в отношении иных объектов недвижимости.

Особенности изъятия земельных участков по Закону N 43-ФЗ

1. Выявление лиц, обладающих правами на недвижимое имущество

В Законе N 43-ФЗ впервые детально урегулирована процедура, позволяющая выявить лиц, которым принадлежат земельные участки или иные объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию.

Орган исполнительной власти, уполномоченный принимать решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия такого решения обязан провести мероприятия по выявлению лиц, которые обладают правами на указанное имущество. Для этого он обязан сообщить о планируемом изъятии посредством публикации в определенных Законом N 43-ФЗ СМИ и разместить информацию в Интернете, направить запрос в ЕГРП относительно зарегистрированных прав на имущество, подлежащее изъятию. Если сведения о правах на недвижимое имущество отсутствуют, то запрос также необходимо направить в архивы, органам государственной власти, органам местного самоуправления и предполагаемым правообладателям.

Если в результате проведения указанных мероприятий правообладатели недвижимого имущества не будут выявлены, уполномоченный орган государственной власти в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона N 43-ФЗ сможет обратиться в суд с заявлением о признании такого имущества бесхозяйным. Указанное заявление может быть подано в течение двух месяцев с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии. Бесхозяйные (а также выморочные) объекты недвижимого имущества подлежат принятию в собственность города Москвы. Напомним, что по общему правилу бесхозяйную недвижимую вещь сначала необходимо поставить на учет, и только через год после этого уполномоченный орган сможет обратиться в суд с заявлением о признании ее бесхозяйной (п. 4 ст. 225 ГК РФ).

2. Принятие решения об изъятии недвижимого имущества

Согласно Закону N 43-ФЗ допустимо принять решение об изъятии недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП, а также об изъятии земельных участков, подлежащих образованию. Схожие нормы содержатся и в Законе N 310-ФЗ (ч. 15, 17 ст. 15 Закона N 310-ФЗ).

Если сведения о земельном участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, это не является препятствием для его изъятия. Такой участок можно не ставить на кадастровый учет - достаточно отразить его на схемах земельных участков (ч. 6 ст. 9 Закона N 43-ФЗ). Отметим, что к моменту подготовки настоящего материала порядок подготовки и утверждения названных схем еще не утвержден.

Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч. 17 ст. 9 Закона N 43-ФЗ). Такое же требование соблюдается и при осуществлении изъятия земельных участков в общем порядке (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

При изъятии земельных участков по общему правилу соответствующее решение подлежит госрегистрации лишь, если право на изымаемый земельный участок зарегистрировано в ЕГРП (см. разъяснения по данному вопросу в Письме Минэкономразвития России от 26.05.2011 N Д23-2241). Закон N 43-ФЗ позволяет проводить регистрацию решения об изъятии и в тех случаях, когда в ЕГРП отсутствуют сведения о правах на недвижимое имущество или когда земельный участок не образован.

Общий срок обжалования решений государственных органов составляет три месяца (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Закон N 43-ФЗ устанавливает сокращенный срок для оспаривания решения об изъятии объекта недвижимого имущества - два месяца.

3. Изъятие недвижимого имущества

По общему правилу между уведомлением собственника о принятом решении об изъятии земельного участка и непосредственным изъятием участка должен пройти минимум один год (п. 2 ст. 63 ЗК РФ). Закон N 43-ФЗ предусматривает осуществление такого изъятия в более сокращенные сроки - в течение пяти месяцев с момента уведомления собственника.

Изъятие осуществляется либо по соответствующему соглашению с собственником недвижимого имущества, либо по решению суда.

В суд уполномоченный орган имеет право обратиться, если стороны не заключили соглашение в течение трех месяцев со дня, когда собственнику недвижимого имущества был направлен проект такого соглашения. Отметим, что общий порядок изъятия земельных участков не ограничивает срок для согласования условий соответствующего соглашения, в то время как Законом N 310-ФЗ на это отводится один месяц с момента направления собственнику земельного участка проекта соглашения (ч. 31 ст. 15 Закона N 310-ФЗ).

Предельный срок для обращения с иском об изъятии земельных участков и иного недвижимого имущества составляет три года с момента принятия решения об изъятии такого имущества. Отметим, что общий порядок изъятия земельных участков допускает возможность обратиться в суд в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

4. Компенсация потерь, вызванных изъятием недвижимого имущества

В Законе N 43-ФЗ указано, что права на изымаемое имущество прекращаются только после возмещения стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием. Соответствующие выплаты производятся либо за счет бюджета, либо за счет лица, которое будет возводить объекты федерального или регионального значения на изымаемых участках (ч. 1, 2 ст. 13 Закона N 43-ФЗ).

При изъятии земельных участков и жилых помещений Закон N 43-ФЗ позволяет компенсировать вызванные изъятием потери не только посредством выплаты денежных средств. Если изымаются земельные участки, допускается перераспределение земельных участков, а при изъятии жилых помещений взамен утраченных могут быть предоставлены иные жилые помещения (в некоторых случаях и земельные участки).

Закон N 43-ФЗ подробно описывает процедуру согласования выкупной цены земельного участка. Первоначальная выкупная цена указывается в проекте соглашения о выкупе, который направляется собственнику земельного участка. Тот, в свою очередь, может представить свой расчет рыночной стоимости недвижимого имущества, подтвердив его соответствующими документами.

Отметим, что Закон N 43-ФЗ, в отличие от Закона N 310-ФЗ, не содержит правила, по которому выкупная цена объектов недвижимости не может превышать размеров, установленных в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и убытков, вызванных их изъятием (ч. 26 ст. 15 Закона N 310-ФЗ). Однако уполномоченный орган обязан соблюдать правила определения рыночной стоимости изымаемого имущества, предусмотренные Законом N 43-ФЗ. Так, не подлежит возмещению стоимость имущества и возникшие в результате изъятия убытки, явившиеся следствием:

1) строительства, реконструкции и иных улучшений недвижимого имущества, произведенных после принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка, за исключением случаев, когда такие улучшения должны были быть произведены для текущего содержания недвижимого имущества или предотвращения либо устранения последствий аварий;

2) строительства, реконструкции и иных улучшений недвижимого имущества, произведенных вопреки установленному виду разрешенного использования изымаемого земельного участка или решению о резервировании земель;

3) сделок, заключенных после принятия решения об изъятии недвижимого имущества, целью которых является только увеличение размера убытков, причиненных изъятием, а также иных сделок и (или) действий правообладателя, заключенных (осуществленных) правообладателем изымаемого имущества после принятия решения об изъятии недвижимого имущества, если такие сделки и (или) действия влекут за собой увеличение размера убытков, причиненных изъятием.

Закон N 43-ФЗ устанавливает те же правила, что и Закон N 310-ФЗ, при оценке стоимости земельных участков, принадлежащих юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Последнее оценивается как право арендатора объекта недвижимого имущества, переданного в аренду на сорок девять лет. Кроме того, Закон N 43-ФЗ содержит положения, аналогичные нормам Закона N 310-ФЗ в части оценки стоимости земельного участка, на котором расположены здания или сооружения и в отношении которого у собственника названных объектов недвижимости отсутствуют правоустанавливающие документы.

Закон N 43-ФЗ утверждает также особый порядок резервирования земельных участков для публичных нужд, специальные правила установления сервитутов и некоторые другие нормы в сфере земельных и градостроительных отношений. Кроме того, он содержит поправки более чем в десять федеральных законов.

Ознакомиться с другими изменениями, содержащимися в Законе N 43-ФЗ можно в материале "КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 23 АПРЕЛЯ 2013 ГОДА. Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".