Проблема государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества в свете принятия и изменения Федерального закона от 30.12.2013 N
302-ФЗ
30 декабря 2012 г. Президент РФ подписал
Федеральный закон N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2,
3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее -
Закон N 302-ФЗ). Этот Закон представляет собой первый пакет изменений в
Гражданский кодекс
РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского
законодательства.
Одной из ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения норм
Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию
договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).
Положения о государственной регистрации
договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам,
заключенным после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).
4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и
официально опубликован Федеральный закон
от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений
законодательных актов Российской Федерации", который вступил в силу в
день официального опубликования. В соответствии со ст.
3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.
Таким образом, обязанность государственной
регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных
ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время
сохранилась. Данная обязанность не действует только в отношении договоров,
заключенных 2 и 3 марта 2013 г.
Правовые риски в отношении договоров
аренды недвижимости, заключенных сторонами 2 и 3 марта 2013
г.
В отношении договоров, заключенных сторонами в
указанные дни, существуют следующие правовые риски.
1. Исходя из буквального толкования ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ в первоначальной редакции,
можно заключить, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в
эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой
регистрации не влияет на их заключенность.
Однако еще до вступления в силу ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ в первоначальной редакции
было обнародовано Письмо
Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному
законодательству Государственной Думы от 22.01.2013 N 3.3-6/94 (далее -
Письмо), в котором указано следующее.
В действующем законодательстве отсутствуют
какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной
регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. И отмена
государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным
законом (Федеральный закон
от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации прав)
процедуры регистрации аренды как обременения.
Требование этого Закона
регистрировать в ЕГРП аренду как обременение сохранено, и оно содержится в
п.
1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
Таким образом, с позиции, выраженной в
указанном Письме,
аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной
регистрации.
Обозначенная позиция (далее - позиция Комитета
ГД) противоречит разъяснениям Президиума ВАС РФ, который в п.
6 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" указал, что положения Гражданского кодекса
РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого
имущества. В связи с этим регистрация порождаемого договором аренды
недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на данное
имущество правами арендатора производится на основании ст.
26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора
аренды недвижимого имущества. Этот же вывод следует и из буквального
прочтения п.
1 ст. 26 Закона о регистрации прав, согласно которому государственная
регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством
государственной регистрации договора аренды этого недвижимого
имущества.
Тем не менее имеются свидетельства,
указывающие на то, что органы Росреестра поддержали позицию Комитета ГД и
толковали ее следующим образом: после 1 марта 2013 г. необходимо подавать
документы для государственной регистрации права аренды в качестве
обременения права собственности <*>.
-------------------------------- <*> Карибов К., Чайковская О. Отмена
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества //
Слияния и поглощения. N 3. 2013. С. 21. Авторы данной статьи ссылаются на
устные мнения сотрудников Росреестра и ответы Росреестра на их
запросы.
2. Также нельзя не отметить, что ввиду
кратковременности периода отмены государственной регистрации договоров
аренды недвижимости может возникнуть риск того, что заключение данных
договоров в указанные дни может быть квалифицировано как злоупотребление
правом (ст.
10 ГК РФ), если, например, это заключение привело к нарушению прав и
законных интересов третьих лиц.
Таким образом, можно прогнозировать
возникновение спорных ситуаций в отношении договоров аренды недвижимости,
заключенных сторонами 2 и 3 марта 2013 г.
Данные правовые риски могут быть
минимизированы благодаря последним разъяснениям Пленума ВАС РФ, который в п. 14 Постановления от
17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды" разъяснил следующее. Между сторонами договора аренды существует
обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон,
если:
- стороны достигли соглашения в требуемой
форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит
государственной регистрации, но не был зарегистрирован;
- собственник передал имущество в пользование,
а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- соглашение о размере платы за пользование
имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и
исполнялось ими.
В таком случае пользование имуществом не
образует неосновательного обогащения, поскольку основано на указанном выше
обязательстве.
В то же время у арендатора по такому договору
не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного
заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в
силе при смене арендодателя и др.).
Представляется, что данное разъяснение Пленума
ВАС РФ способно нивелировать риски, связанные с отсутствием государственной
регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок не
менее года. Согласно п.
3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено
законом. Однако при соблюдении указанных в п. 14 Постановления от
17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), условий незарегистрированный договор
аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, тем не менее
порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому
договору.
С более подробной информацией по данной
проблеме можно ознакомиться в следующих аналитических продуктах компании
"КонсультантПлюс":
Об отмене государственной регистрации в
отношении сделок с недвижимостью, кроме аренды, см.: КонсультантПлюс:
Правовые новости. Специальный выпуск "Комментарий к Федеральному закону
от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации" >>>
Рекомендации по заключению договора аренды
здания и сооружений в связи с новыми положениями о госрегистрации см.:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации
по заключению договора >>>
Судебную практику по спорам, связанным с
отсутствием государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой
регистрации, см.: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие
положения. Статья 609 ГК РФ >>>
КонсультантПлюс: "горячие" документы