Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Азы оценки активов и инвестиций" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Пресса о недвижимости
Пресса о недвижимости
2001-12-26
Сегодня в номере:
Рост или спад?
Доверяю свою квартиру
Как сэкономить на налогах при купле-продаже недвижимости
Главный аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР) Г.Стерник считает, что рост цен на недвижимость сохранится в будущем году. Переход к стабилизации возможен только через год.
Рост или спад?
Если в Москве посткризисное падение цен на жилье составило порядка 35%, то и вырасти они должны примерно на 30-35 процентов. И не остановятся, пока не дойдут до прежнего уровня. Главный аналитик РГР оговорился, что точность данного прогноза зависит от макроэкономических показателей: стабильности цен на нефть, финансовой политики правительства и ряда других экономических и политических факторов.
На научном семинаре в ЦЭМИ РАН, прошедшем в конце ноября, Г.Стерник выступил с докладом "Рынок недвижимости России после кризиса 1998 года: тенденции и перспективы". Некоторые выдержки из этого доклада опубликовала "Вечерняя Москва"
Еще в декабре 1999 г. был составлен прогноз изменения цен в городах России на 2000-2001 гг. В соответствии с ним, в начале-середине 2000 г., рынок жилья должен был перейти от стадии послекризисного спада к стадии депрессивной стабилизации, а со второй половины 2000 г. должены были начаться устойчивый подъем рынка и рост цен на жилье. Так и произошло.
Пусковым механизмом начала подъема рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. В начале 2000 г. начали расти цены на жилье в таких городах, как Екатеринбург, Пермь, Красноярск. В середине года - в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Барнауле, Москве, Твери. Затем к концу года - в Петербурге и Калининграде. И лишь в середине 2001 г. - в Нижнем Новгороде.
В результате, к концу 2000 г. уровень цен на жилье (в долларовом выражении относительно декабря 1999 г.) вырос в Екатеринбурге, Красноярске и Перми на 39-58%, в Новосибирске, Ульяновске и Омске - на 17-25%, в Барнауле и Твери - на 7-9%, в Москве и Нижнем Новгороде - на 1-2 процента. В связи с этим многие аналитики в Москве предсказывали продолжение снижения цен в 2001 г. и не верили в начало и последующее продолжение их устойчивого роста.
В результате анализа статистических данных по ряду городов России была выдвинута гипотеза о том, что темпы роста цен связаны с глубиной их падения после кризиса: чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке (которую к концу 2000 г. все города уже прошли), тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут.
Тенденция к росту сохранится, пока, в конце концов, цены не приблизятся к докризисному уровню.
Таким образом, прогнозируется, что и в дальнейшем закономерности роста и последующей стабилизации цен в различных городах будут близки, хотя и сдвинуты по времени. Графики поведения цен похожи: рост цен (сначала с возрастающими, а затем снижающимися темпами) - и переход к стабилизации на уровне, характерном для данного города.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Перми стабилизация цен наступит уже этой зимой. В Омске, Ульяновске, Твери сохранятся высокие темпы роста - стабилизация ожидается через полгода. В Москве и Петербурге темпы роста увеличиваются - переход к стабилизации возможен примерно через год. Калининград и Нижний Новгород задержались с началом роста, и им предстоит подъем цен в течение полутора-двух лет.
Степень роста цен на стадии стабилизации также будет зависеть от предыдущей глубины спада после кризиса августа-98: ожидается, что повсеместно будет достигнут уровень 0,85-0,95% от докризисного, а в отдельных городах возможен кратковременный "перебег" цен выше докризисного уровня с последующим "откатом".
В началоЖелающих сдать или снять квартиру в Москве сегодня немало. К сожалению, не все участники рынка жилой аренды готовы к официальному заключению сделки. И это, в первую очередь, относится к хозяевам квартир, так как юридическое оформление договора влечет за собой выплату налогов. Такое желание сэкономить, а также спешка, надежда на русское "авось" играет на руку аферистам. Поэтому не стоит забывать: чем надежней сделка, тем меньше шансов у одной стороны поживиться за счет другой.
Доверяю свою квартиру
Если вы решились обратиться за помощью к специалистам, то вам следует знать, что на сегодняшний день существует три варианта сотрудничества с агентствами недвижимости.
Первый вариант подразумевает достаточно самостоятельные действия. Купить газету, найти 10-20 информационных агентств, оставить им свою заявку и ждать звонков. В этом случае номер телефона владельца квартиры попадает в объединенную компьютерную базу данных, и он обеспечен звонками на ближайшие несколько лет с восьми утра до двенадцати ночи. Если же хозяин пытается схитрить, оставляя в качестве контактного телефон сдаваемой квартиры, это тоже выходит ему боком. Квартиросъемщики попросту не выдерживают такой телефонной атаки и быстро съезжают с квартиры.
Во избежание этих неудобств несколько лет назад на рынке недвижимости была создана услуга под названием "Эксклюзивный договор". Основная суть его - в дополнительном сервисе для хозяина квартиры. После заключения договора к квартире прикрепляется агент, риэлторская компания дает на свой номер телефона рекламу в печатные издания, в компьютерный банк данных и т.п. Владельца квартиры в таком случае никто не беспокоит, вся работа по подбору клиента выполняется агентством. Это второй вариант.
Не так давно, около полугода назад, на рынке недвижимости возникла новая услуга - доверительное управление недвижимостью. Такой договор выгоден, в первую очередь, для клиентов, у которых нет времени или желания самостоятельно сдавать свою квартиру.
Схема доверительного управления следующая. С хозяином квартиры заключается "Договор поручения с наймодателем", составленный в соответствии с Гражданским кодексом. Далее действия агентства те же, что и в предыдущем варианте (реклама, поиск клиента и т.д.). За это время хозяин квартиры, в принципе, может даже не появляться в Москве. Ведь к этому моменту он уже заключил официальный договор, выписал агентству доверенность с ограниченным перечнем функций: на право сдавать его квартиру внаем, получать все причитающиеся платежи, проводить финансовые взаиморасчеты, контролировать состояние квартиры и следить за соблюдением договора со стороны наемщика.
Право собственности в этом случае не переходит к агентству, и в этом отличие доверительного управления от субаренды. Агентство не имеет права самостоятельно предпринимать какие-либо действия, а действует только по поручению хозяина. Когда риэлторская компания находит клиента на квартиру, с ним заключается договор найма от имени хозяина, но в лице агентства.
Для наемщика такой договор тоже выгоден, так как он гарантирует защиту от произвола хозяев. То есть, если в договоре написано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь срок действия договора, значит, так оно и будет. Или, если в договоре указано, что хозяин имеет право посещать квартиру один раз в месяц с предварительным уведомлением, то будет именно так. Но и клиенты должны в этом случае исправно придерживаться условий договора: платить в срок, не приводить посторонних личностей, соблюдать порядок по отношению к имуществу, соседям и т.п. Любое нарушение влечет за собой штрафные санкции и выселение в официальном порядке.
Агентство выступает третьим независимым официальным свидетелем в конфликтных ситуациях, которые могут возникнуть между хозяином и квартиросъемщиком. Приведем пример.
Хозяева дорогих квартир сдают их, как правило, с техникой: стиральной, посудомоечной машинами, телевизором, пылесосом, кондиционером и прочими благами цивилизации. Случается, что-то из этого ломается. Конечно, квартиросъемщику чинить технику за свой счет не хочется. В этом случае вызывается мастер-специалист, который может подтвердить, в результате чего произошла поломка. Если она случилась по причине неправильной эксплуатации, то виноват проживающий и он, соответственно, оплачивает ремонт. Если же это брак завода-изготовителя или следствие естественного износа, платить придется хозяину квартиры. Разумеется, его в это время может не быть в Москве, и тогда решение этого спорного вопроса берет на себя агентство.
Что касается финансовых взаиморасчетов, то здесь тоже все продумано до мелочей. Владельцу квартиры сумма ежемесячной платы за нее может переводиться на расчетный счет. Второй вариант - получать деньги в кассе лично в руки или через доверенное лицо.
Оплата за квартиру, коммунальные услуги и абонентская плата за телефон может производиться хозяином заранее, авансом. Или, опять-таки, через доверенное лицо. Можно поручить эти расчеты агентству.
А переменные затраты уже несет проживающий человек. Естественно, их сумма зависит от того, сколько набежало счетов за телефон и сколько нагорело электричества.
Когда квартиросъемщик решает съезжать, он предупреждает агентство (примерно за месяц), которое по акту приемки-передачи принимает у него квартиру: оборудование, имущество; проверяет оплату всех междугородних счетов. Если возникают какие-то проблемы, то компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, которую клиент вносит при вселении в квартиру. Если все в порядке, залог возвращается.
Сотрудничество агентства с хозяином квартиры на данном этапе не заканчивается - в задачу компании с этого момента входит поиск нового квартиросъемщика.
Итак, схема новой услуги доверительного управления недвижимостью в общем виде такова. Остался один невыясненный вопрос: сколько же она будет стоить хозяину квартиры. Вознаграждение агентства составляет до 10% от суммы ежемесячной платы за квартиру.
В началоНалоговым кодексом установлено, что покупателям и продавцам недвижимого имущества (квартир, коттеджей, земельных участков) может быть возвращен налог на доходы. Если, конечно, он уплачен.
Как сэкономить на налогах при купле-продаже недвижимости При продаже недвижимости
Продавец недвижимости имеет право на получение имущественного налогового вычета, то есть фактически на возврат налога, уплаченного в текущем налоговом периоде (за календарный год). Сумма, с которой налоговые органы могут вернуть налог, зависит от времени, в течение которого продаваемое имущество принадлежало налогоплательщику. Налог возвращается с полной продажной стоимости имущества только в тех случаях, если жилье и земля принадлежали ему на праве собственности не менее пяти лет. В противном случае налог может быть возвращен лишь с определенной суммы дохода. Так, при продаже она не должна превышать 1 млн. рублей независимо от того, продается ли только квартира или еще и дача. То есть, по какой бы цене ни продавалось жилье, вернется не более 130 000 руб. налога на доходы (13% от 1 млн. рублей).
Покупатель недвижимости может возвратить налог, либо просто уменьшить налогооблагаемую базу (т.е. сумму, с которой уплачивается налог). В обоих случаях необходимо представить в налоговую инспекцию соответствующее заявление и документы, подтверждающие фактически произведенные расходы, связанные с получением дохода от продажи имущества.
Кстати, если проданное имущество находилось в общей долевой собственности, то налоговый вычет распределяется между сособственниками пропорционально их долям. Если же продаваемое имущество находилось в общей совместной собственности, например, у супругов, то вычет будет предоставляться по договоренности между ними.При приобретении недвижимости
В данном случае налоговые вычеты распространяются не только на случаи покупки жилья, но и на его строительство. Кроме того, вычет применяется и к денежным суммам, направленным на погашение ипотечных кредитов, полученных в российских банках и фактически израсходованных на строительство или приобретение жилья. При этом налог может быть возвращен только с суммы, непревышающей 600 000 рублей (без учета средств, направляемых на погашение ипотечных кредитов).
Налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни, да и то не во всех случаях. В частности, он не положен тем, кто покупает (строит) жилье за чужой счет. Например, когда затраты компенсируются работодателем или жилье приобретается у родственников. Суд по иску налогового органа может признать стороны этих сделок взаимозависимыми и лишить их права на налоговый вычет.Порядок предоставления вычетов
Налог на доходы возвращается только после государственной регистрации права собственности. Основанием для этого являются письменное заявление налогоплательщика, документы, подтверждающие право собственности на жилье, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денег за покупку или строительство жилья.
Важно: если налоговый вычет полностью не использован в налоговом периоде (за календарный год), то остаток этого вычета может быть перенесен на следующие налоговые периоды. Причем переноситься он может до тех пор, пока не будет использован полностью. Пример: ваш годовой доход составляет 100 000 рублей, а на покупку квартиры вы истратили 600 000 рублей. Следовательно, за текущий год вам возвратят сумму налога с вашего дохода полностью. Но налоговый вычет не будет полностью использован - останется еще 500 000 рублей. За следующий год вы заработали 150 000 рублей, с них вам вернут налог. Значит, останется еще 350 000 рублей вычета. И так до того момента, пока вычет не будет использован полностью.Источник: КДО-Проспект
В начало
Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости
Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий
По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru
| http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
Отписаться
Убрать рекламу |
| В избранное | ||
