Пресса о недвижимости

2001-12-25

Сегодня в номере:

"Непосильные налоги и ипотека несовместимы"
Бизнес-недвижимость Московской области
Время жить в Подмосковье
Бесплатную приватизацию никто не отменял
ДИПС объявляет о повышении цен в жилом комплексе "Кунцево"

"Непосильные налоги и ипотека несовместимы"

Во многих ныне процветающих странах именно массовое развитие ипотечного кредитования строительства жилья повысило уровень благосостояния нации, дав средства на развитие экономики. Это верно, но сказано пока не про нас. Воз нашей массовой ипотеки и ныне там. Причины топтания на месте хорошо известны. Это - непосильная для большинства граждан ставка кредита и непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Поэтому банки не спешат ввязываться в ипотеку, боясь невозврата кредита.

Ожидаются ли добрые перемены на ипотечном фронте? Почему за ипотеку в наших условиях приходится бороться? По просьбе редакции на этот и другие вопросы отвечает депутат Государственной Думы Иван ГРАЧЕВ, один из прародителей российской ипотеки и ее верный защитник.

- Картина сейчас такая. Из законов, которых не хватало и которые нужно было переделывать, четыре законопроекта идут на второе чтение в Госдуме. Назову их. Законопроект об изменениях и дополнениях к закону об ипотеке в части оборота закладных средств. Был разработан большой пакет поправок к нему. Надеюсь, до Нового года этот законопроект успешно пройдет Госдуму.

Следующий закон - об изменениях и дополнениях закона о госрегистрации прав. В него вносим поправки, касающиеся обязательной госрегистрации незавершенного строительства, которым является и возведение жилого дома на паях, то есть с помощью финансирования инвесторов. Как известно, действующий закон о госрегистрации прав имеет где изъян, где не очень точную формулировку, что позволяет в настоящее время не регистрировать "незавершенку". А стало быть, и прав на строящуюся квартиру у инвесторов нет. Мы предложили установить обязательную госрегистрацию ипотеки как обременение и ограничение.

Внесен на второе чтение законопроект о вторичных эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Наконец-то после долгих споров и обсуждений получено положительное заключение правительства на этот законопроект. Следовательно, перспектива у него хорошая.

Активно готовим проект закона о защите прав инвесторов при финансировании строительства дома, в котором покупается квартира. Речь идет о защите прав тех самых пайщиков или дольщиков, которых не раз обманывали инвестиционно-застроечные компании, которые собирали средства граждан и исчезали, прихватив денежки.

Мы пишем такой закон, нормы которого позволят отделить добропорядочных застройщиков от обманщиков. Работаем вместе с экспертами Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации-гильдии риэлторов. Риэлторы утверждали, что иные положения законопроекта помешали бы им в работе на рынке жилья, будь они приняты. Мы учли их объективные замечания. Но считаю нужным еще раз проконсультироваться с риэлторами, потому что им работать по нормам этого закона. Я придерживаюсь позиции, которую считаю строго обязательной для законодателя: мнение тех, для кого делается закон, должно быть выслушано и учтено, если оно объективное и по делу. Иначе хорошо не получится.

Все четыре закона, о которых я рассказал, - для классической массовой ипотеки и для некоторых ее вариантов, например, - накопительных ипотечных систем.

- Иван Дмитриевич, а строительно-сберегательные кассы для накопления денег на покупку квартир разве не могут смошенничать?

- Конечно. Поэтому нужен еще и пятый закон - о стройсберкассах. Он будет регламентировать процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья.

- В Москве, как известно, правительство города поручило разработать программу развития ипотеки по опыту стройсберкасс в Западном административном округе. Накопление средств позволит гражданам избежать неподъемного процента по ставкам кредита. Ваше отношение к такому варианту ипотеки?

- На мой взгляд, путь избран верный. Но все стройсберкассы нужно загнать в строгие рамки закона, который мы готовим. Иначе на благодатной ниве накопления расплодятся мошенники, которые соберут средства с инвесторов, а строить ничего не будут. В законе должно быть положение о стройсберкассе. Если компания объявляет себя таковой, то она обязана вложить собранные с инвесторов средства только в строительство жилья. Именно такой закон мы делаем.

- Получили ли поправки и дополнения в перечисленные вами законы положительное заключение Правительства России?

- К сожалению, в отношениях законодателей и правительства не все так, как хотелось бы в интересах дела. Например, наше предложение выделить отдельной строкой в федеральном бюджете средства на ипотечное кредитование не получило поддержки правительства. Предложение утонуло в спорах о том, кто будет главным ответственным за ипотечные деньги. Но сейчас, в конце года вроде бы выделяют 200 миллионов рублей на ипотечное кредитование. Оно будет осуществляться через компанию МФК (кажется, так она называется), которая обслуживает Агентство ипотечного жилищного кредитования в части вторичных ценных бумаг. Такое решение позволит, не дожидаясь принятия закона, отрабатывать механизм кредитования.

К сожалению, произошла девятимесячная задержка с принятием законов, нужных ипотеке. Но теперь уже сделан верный шажок. И есть еще один положительный момент. Немецкие банки всерьез стали интересоваться нашей системой предварительного накопления средств в стойсберкассах. И отечественные кредитные учреждения - тоже. У меня на столе лежит проект по накопительным ипотечным программам для молодых московских семей.

- И все же, как быть с непомерно высокой ставкой ипотечного кредита?

- Проблема массовости ипотеки не только в этом. Главным препятствием является непосильное бремя налогов. Вот, считайте. Подоходный налог 13 процентов, да плюс еще все социальные отчисления в пенсионный фонд, медицинский фонд и соцстрах, что в сумме составляет более 46 процентов от дохода. Ясно, что ни работодатель, ни работник не показывают всех своих доходов. Налоговое законодательство не оставило гражданам средств на улучшение жилищных условий за счет получаемого дохода. По этой причине часть дохода остается теневой, а потому доказуемый доход граждан всегда получается меньше, чем требуется для выплачивания взятого кредита с процентом. Вот банки и осторожничают с ипотекой, не зная всех источников дохода граждан, желающих получить кредит, да еще долгосрочный, на приобретение жилья.

- У законодателей, говорят, есть намерение освободить ипотечные договоры или контракты от обязательного нотариального удостоверения. Почему? Было бы демократичнее предоставить гражданам право выбора, как при регистрации договоров купли-продажи жилья. Хочешь - пользуйся услугой нотариуса, не хочешь - можешь заключать договор в простой письменной форме, его и зарегистрируют. Выбор всегда лучше запрета.

- Это - моя позиция. Я убежден, что расходы граждан на услугу нотариуса, а это 1,5 процентов от сделки, - очень большие. Нужно либо снижать эту сумму, либо предоставить возможность гражданам обойтись без нотариуса. Госрегистраторы обязаны отвечать за правовую чистоту и надежность гарантии сделки. Нотариальное удостоверение не дает на деле гарантии надежности. Даже в Германии. Будучи там, я спрашивал в нотариальной палате, был ли случай, когда нотариус ответил своим имуществом за сделку, признанную в суде недействительной. Мне не смогли назвать такого. И там случается, сделки оказываются недействительными. Люди несли убытки, которые компенсировали им страховщики и другие компании, но не нотариусы. А если нет гарантии надежности, то зачем лишние затраты для весьма небогатых граждан? Я внесу поправку о праве выбора: с нотариусом или без него.

В начало

Бизнес-недвижимость Московской области

Рынок нежилой недвижимости Подмосковья является, пожалуй, самым непростым из всех секторов рынка этого региона. Связано это, прежде всего, с особенностями административного устройства Подмосковья, географическим положением различных районов и уровнем их экономического развития. В отличие от Москвы, представляющей собой единое экономическое пространство с многомиллионным населением, Московская область, скорее, похожа на некое подобие сотовой сети, ячейками которой являются муниципальные образования с расположенными на их территории городами. Экономически эти ячейки вполне самостоятельны, в большинстве случаев мало связаны друг с другом, и, по сравнению с Москвой, мало населены - численность даже самых крупных подмосковных городов едва превышает 200 тысяч человек. Но именно там, в центрах этих ячеек, и расположено большинство объектов, относящихся к нежилой недвижимости: офисы, магазины, помещения для организации производства.

Офисы
До последнего времени специализированных офисных центров не было практически ни в одном подмосковном городе. Предприниматели арендуют офисы в домах культуры, клубах, в административных зданиях различных предприятий, общежитиях, научно-исследовательских институтах, гостиницах. Впрочем, такая картина характерна и для Москвы. Но Подмосковье от нее отличается уровнем цен и еще тем, что в каждом муниципальном образовании есть свой крупный арендодатель - комитет по управлению имуществом, который сдает в аренду помещения, являющиеся муниципальной собственностью.

Стоимость аренды одного квадратного метра помещений для размещения офиса составляет в ближнем Подмосковье $130-200 за кв.м в год, в среднем Подмосковье (20-40 км от МКАД) - $60-120, в дальнем (50-80 км от МКАД) - $20-100 долларов. Но это на площади, находящиеся в частной собственности. Здесь цену определяет рынок.

Совсем другое дело - стоимость аренды муниципальных помещений. В этом случае цена определяется методом расчета по специальной формуле. Для расчета используется базовая ставка арендной платы, размер которой утверждается губернатором. Реальный же размер арендной платы будет зависеть от коэффициентов, которые учитывают местоположение помещения, состояние строения, вид деятельности предприятия и т.д.

Более сложную задачу представляет приобретение офисного помещения в собственность из-за значительно более узкой базы предложения. Как правило, сегодня можно купить офис в строящемся жилом доме на первом, нежилом этаже. Стоимость 1 кв.м при этом приблизительно будет равна стоимости 1 кв.м стоимости квартиры (для ближнего и среднего Подмосковья $300-500, для дальнего $250-300). Однако, если дом расположен в месте, неудобном для размещения офиса (а тем более магазина), то цена может быть меньше на 10-20%, и наоборот.

Сейчас в некоторых городах Подмосковья проявляется тенденция организации специализированных офисных центров. Такой центр в виде 6-этажного современного здания возводится в центре города Раменское. Есть примеры, когда под специализированные офисные центры путем реконструкции преобразуются административные здания различных предприятий.

Магазины
Для магазина в Подмосковье можно взять помещение в аренду или выкупить право на нее. Ситуация здесь точно такая же, как и с офисами. То есть аренда помещения в неспециализированном строении - дворце культуры, административном корпусе предприятия и т.п. Да и цены примерно те же. Дешевле муниципальные помещения, но они в большом дефиците.

На рынке помещений под магазины в Подмосковье, наряду с муниципальными образованиями, тоже есть свои крупные арендодатели. Это бывшие прод- и промторги, управления бытового обслуживания и общественного питания. Сегодня в любом городе Московской области - это крупнейшие владельцы торговой недвижимости и недвижимости для организации ресторанов и кафе. Цены за аренду у них - рыночные. Продаются такие помещения крайне редко.

Можно купить помещение под магазин на первом этаже дома-новостройки (как правило, без отделки). Это обойдется в $300-500 за кв. м в зависимости от города, типа дома и его местоположения.

Самый трудоемкий способ - построить отдельно стоящий магазин или торговый павильон. Главная проблема - выбор выгодного места и решение вопроса о выделении земельного участка под строительство. Цена вопроса будет складываться из стоимости самого строительства и стоимости так называемых технических условий, т.е. условий контракта с местной администрацией.

Последний способ - просто купить готовый магазин. Здесь есть одна особенность. По нормальной цене (имеется в виду такая цена, которая позволит окупить затраты на покупку магазина за срок 4-5 лет) магазины продаются достаточно быстро и обычно без рекламы. А вот на публичную продажу уже попадают помещения и отдельные строения для магазинов, которые имеют, как правило, завышенную цену. Такая недвижимость может "висеть" в базе риэлторской фирмы месяцами, а бывает и годами до тех пор, пока владельца не удается убедить привести цену в соответствие с рыночными реалиями. Средняя цена типичных для подмосковных городов магазинов с площадью 50-200 кв.м составляет $15-75 тысяч.

Промышленная недвижимость
К этой категории объектов относятся отдельные производственные корпуса, базы, а также помещения, пригодные для организации производства. К наиболее характерным примерам таких объектов можно отнести участки земли 0,3-2,0 гектара с расположенными на них 1-2-этажными строениями капитального или временного типа. Цена на них колеблется от $20 тыс. до $200 тысяч. Обычно такие объекты используются для производства строительных материалов, организации автосервисов, моек и т.п.

Отдельная категория объектов - это имущественные комплексы или отдельные строения предприятий-должников. Продаются такие объекты по конкурсу и по инициативе службы судебных приставов. Объявления о таких конкурсах помещаются в местных газетах, но бывают они достаточно редко. Цена объектов зависит от очень многих факторов и, в конечном счете, является результатом конкурсных торгов.

Еще одним видом объектов нежилой недвижимости, вызывающим интерес у крупных инвесторов в последнее время, являются корпуса высокотехнологичных предприятий, строительство которых не было завершено по причине финансовых трудностей последних лет. Такие объекты обладают всем необходимым для организации современного производства: отличными подъездными путями, необходимыми мощностями коммуникаций, хорошим проектом самого здания и т.п. Стоимость таких объектов очень индивидуальна, но обычно находится в пределах $70-150 за кв.метр.

В начало

Время жить в Подмосковье

К концу года цены на столичную недвижимость перестали расти быстрыми темпами. Трудно сказать, как они поведут себя дальше, но очевидно одно - спрос на комфортное и удобное жилье постепенно перемещается за пределы МКАД. Покупателей подмосковных квартир пока устраивают сложившиеся здесь цены, которые заметно ниже московских. Видимо, это связано с потеплением общего инвестиционного климата региона, а значит и сокращением бюрократических издержек в процессе строительства, существенно влияющими на окончательную стоимость квадратного метра.

Дальше - дешевле
От чего зависит цена подмосковного жилья? Прежде всего, от удаленности от столицы. Издавна риэлторы поделили Подмосковье на три территориальных пояса. В первый входят города, расположенные не далее 10-15 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью (Химки, Одинцово, Красногорск, Королев, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Балашиха и др.) - здесь жилье самое дорогое. Несколько дешевле квартиры, которые продаются в городах, относящихся ко второму поясу. До них примерно час езды от Москвы общественным транспортом (Истра, Нахабино, Электросталь, Железнодорожный, Домодедово, Подольск). Здесь жилищное строительство развивается очень интенсивно, что, кстати, не всегда радует местных чиновников. Так, по мнению заместителя главы администрации Домодедовского района Д.Городецкого, в последние годы в районе "произошел небольшой перекос" в капитальном строительстве. Жилья на душу населения в Домодедово строится в три раза больше, чем в Москве. И если этот процесс не урегулировать, то через некоторое время здесь появится много новоселов из других регионов, увеличится нагрузка на социальную инфраструктуру, коммунальное хозяйство. Так, уже в прошлом году в городе не хватало воды, переполнена новая школа.

Ну, а самое дешевое жилье в городах третьего пояса - Орехово-Зуево, Дубне, Серпухове, Можайске, Волоколамске. Сюда пока протоптали дорожку лишь отдельные девелоперские компании.

Следующий важный фактор, который влияет на цену квартиры в подмосковной новостройке, - тип дома. Интересно, что типовое панельное строительство в Подмосковье не очень распространено. Здесь больше строят домов из монолита или кирпича (последние считаются самыми экологичными). Кроме того, в области лучшее, чем в Москве, соотношение цена-качество. В монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту можно купить жилье, которое значительно дешевле квартиры в "панельном" доме на окраине столицы. Самая низкая цена квартир в московских новостройках сейчас составляет порядка $550 за кв.м, тогда как первичный рынок Подмосковья оперирует значительно более низкими ценами.

В пределах отдельного города стоимость одинаковых квартир может отличаться примерно на 10% в зависимости от того, насколько близко они расположены к железнодорожной станции или автобусной остановке.

Домик в деревне - тоже неплохо
Те, кто хочет иметь за городом собственный дом, а не квартиру, могут построить дом своими силами или купить готовый. Лучше - в обустроенном коттеджном поселке. В зависимости от месторасположения, окружающей природы и материалов, из которых возведен дом, цена сильно меняется, и у покупателя есть возможности для маневра.

Наиболее популярными направлениями в Подмосковье считаются западное, северо-западное и юго-западное. Это, в первую очередь, объясняется тем, что московские ветры не заносят сюда выбросы столичных промышленных предприятий.

Самыми престижными и дорогими считаются дома по Рублевке (в пределах 15 км от МКАД) и Ново-Рижскому шоссе. Чуть дешевле - Киевское, Калужское, Пятницкое, Ленинградское, Волоколамское, Щелковское направления. Ну, а самые недорогие - дома по Горьковскому, Каширскому и Рязанскому направлениям. Однако в каждом конкретном случае стоимость участка (и, соответственно, построенного на нем дома) может существенно отличаться.

Что касается конструктивных особенностей строения, то дешевле всего продаются брусовые или рубленые дома с минимальным уровнем отделки. Дороже - кирпичные под чистовую отделку или уже готовые, кирпичные с высоким уровнем отделки, брусовые или бревенчатые дома (в том числе изготовленные зарубежными фирмами).

В начало

Бесплатную приватизацию никто не отменял

Об этом сообщил руководитель Департамента муниципального жилья и жилищной политики столицы Петр Сапрыкин. По его словам, проводимая в городе бесплатная передача жилья в собственность горожанам осуществляется на основе Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", в котором сроки ее окончания не установлены, а никаких изменений и дополнений относительно прекращения приватизации Госдума не принимала. В то же время П.Сапрыкин напомнил, что правительство столицы обеспечивает бесплатным жильем социально незащищенные категории москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. По его словам, для этого необходимо иметь жилищный фонд социального использования, который, как во многих городах мира, являлся бы собственностью Москвы, не подлежащей приватизации. В этой связи городская Дума внесла соответствующий законопроект в нижнюю палату российского парламента. П.Сапрыкин подчеркнул, что эти предложения касаются "только граждан, которые встанут на очередь и получат бесплатное жилье по социальному найму из городского фонда после изменения федерального законодательства". За этой категорией москвичей остается право бессрочного проживания на занимаемой площади при условии, что собственником данного жилья останется город.

В начало

ДИПС объявляет о повышении цен в жилом комплексе "Кунцево"

С 15 января 2002 года средняя цена 1 квадратного метра в ЖК "Кунцево" будет составлять $1460.

"Такое решение было принято на последнем заседании Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, построенной по городскому заказу", - заявил руководитель Департамента инвестиционных программ строительства г.Москвы Л.Краснянский.

Напомним, что в октябре этого года Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы расторг ранее заключенный договор об эксклюзивной реализации жилья в ЖК "Кунцево", так как продажи шли крайне низкими темпами. Для сравнения: за четыре месяца действия договора в ЖК "Кунцево" было реализовано всего 10 квартир общей площадью 1620,9 кв.м, а с 28 ноября 2001 года самим департаментом было продано 22 квартиры общей площадью 3732,3 кв.метра. Еще 10 квартир общей площадью 1568,4 кв.м находятся на стадии оформления.

Учитывая рыночную ситуацию на момент расторжения договора, департамент определил среднюю цену за квадратный метр в квартирах ЖК "Кунцево" в $.1350.

Дом сдан Государственной комиссии и полностью готов к заселению. Генеральным подрядчиком строительства выступал шведско-немецкий консорциум "SKANSKA"-"Hochtief". При строительстве были использованы высококачественные импортные материалы, новейшие строительные технологии и современное оборудование. Руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Л.Краснянский высоко оценил качество работ европейских строителей: "Их черновая отделка - как наша чистовая".

Темпы продаж полностью подтвердили ожидания специалистов департамента, что с учетом уровня комфортности и насыщенности инфраструктуры комплекса, квартиры в этом жилом комплексе будут пользоваться устойчивым спросом.

Принимая во внимание превышение расчетных темпов продаж, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы принял решение повысить цены на квартиры в элитном жилом комплексе "Кунцево" сразу на $100 за 1 кв. метр.

В зависимости от месторасположения, этажности, вида из окон и других характеристик квартир диапазон цен составляет $1010-2050 за 1 кв. метр.

Если уровень реализации квартир в ЖК "Кунцево" сохранится, то ДИПС сможет окончательно продать квартиры во II-III квартале 2002 года.

Источник: КДО-Проспект

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки

---

---

http://subscribe.ru/ E-mail: ask@subscribe.ru

Отписаться Убрать рекламу

---

В избранное