Пресса о недвижимости

2001-12-04

Сегодня в номере:

Превращение
Нет договору инвестирования! Даешь договор купли-продажи!
Аварийным дом по приказу не становится
"Птичка" превратится в зооботанический центр
Не работайте в фиолетовых стенах

Превращение

Риэлтеры занялись строительством

Все больше риэлтерских фирм хотят стать полноценными участниками инвестиционного рынка. Вкладывая в строительство, они хотят стать менее зависимыми от ведущих строительных компаний Москвы. Однако помешать их планам может столичный стройкомплекс.

Риэлтерские фирмы поделились на две категории. Одни изначально кормились за счет услуг на вторичном рынке. Столичные старожилы, как правило, предлагают помочь как с арендой, так и с продажей квартир, коттеджей и коммерческой недвижимости. В таких компаниях работают специалисты, имеющие подчас богатейший опыт, вынесенный из бесчисленных житейских коллизий, с какими приходится сталкиваться риэлтеру.

В последние годы наметилось формирование другой категории риэлтеров - компаний, специализирующихся на новостройках. Здесь канонический путь становления бизнеса выглядит совершенно иначе. Главная задача - не охватить все виды заработка сразу, а получить побольше товара, который можно сбыть. Самый простой путь для достижения этой цели - подружиться с застройщиком номер один, каковым исторически является городской стройкомплекс. Сначала риэлтеры всячески пытались попасть в число уполномоченных правительством Москвы, затем быть поближе к свите бывшего Департамента внебюджетной политики строительства (ныне ДИПС). А потом выяснилось, что многие фирмы уже сами способны работать на инвестиционном рынке, не нуждаясь в каком-то особом статусе.

Жить трудно, дай квартиру…
Особенность рынка новостроек в том, что до недавнего времени цены на жилье, находящееся в начальной фазе строительства, значительно отличались от цен на готовые метры. А московские комбинаты работают, как известно, очень быстро. К примеру, крупнейший из них - ДСК-1строит в среднем 80 квартир за день. Из взаимодействия этих двух факторов и возник новый риэлтерский бизнес. Понятно, что каждый, кто оказывался на этом рынке, сначала ограничивался небольшими масштабами. Но затем под операции с новостройками стали брать заемные средства. Банки охотно кредитовали риэлтеров, тем более уже имеющих опыт - работа с недвижимостью давала очень высокую доходность и для финансовой структуры, и для посредника.

Как следствие бизнес на новостройках рос с каждым годом, причем так, что со временем городские структуры сочли его слишком быстрым. ДИПС, в свое время контролировавший большую часть московского рынка, однажды даже пошел на отмену розничных продаж, дабы разного рода "спекулянты" не наживались на городском деле.

Однако вскоре многие компании выросли из привычной схемы. Работа по принципу "купил 5 (10, 50...) квартир "в нуле" (на стадии инвестирования), подержал и продал людям" имеет один недостаток. Объемы твоих операций фактически контролируются застройщиком: если он захочет, то предоставит 50 квартир, а если нет - то не даст ничего. Единственный выход - самим создавать товар. И вот сезон-другой назад в Москве начался бум девелоперских компаний.

Инвесторы от сохи
"Новые инвесторы", как правило, начинали работу с типовой панелью. С появлением перспектив развития собственного бизнеса экс-риэлтеры столкнулись с необычной для себя ситуацией. Строя самостоятельно, невозможно получить земельные ресурсы, достаточные для того масштаба метров, что инвестировался на панельном рынке. В то же время точечная застройка очень выгодна. Кроме того, выяснилось, что девелопмент - это не просто финансы на входе и продажи квартир на выходе. А еще целый ворох забот: подготовка площадки (то есть общение с местными властями), сбор и согласование исходно-разрешительной документации (общение с избалованными московскими чиновниками), наконец, сама стройка, требующая живого и постоянного участия (общение со специфическими представителями строительных организаций-подрядчиков). При этом монолитные дома с полуэлитным позиционированием дают гораздо более высокую рентабельность.

Но работать с "эконом-классом" бывшим посредникам, ранее работавшим с массовой застройкой, оказалось гораздо труднее. Порою даже самые заметные на рынке дома испытывают проблемы с реализацией - например, комплекс ЗАО "Тема" в Кунцеве (проект, который выжил исключительно с помощью вошедшего в него соинвестором ДИПСа) или многоэтажной башни компании "Редан".

Однако главной проблемой для новоявленных инвесторов оказались отношения с городскими властями. Возможно, удачные проекты многих столичных компаний не остались незамеченными в московском стройкомплексе. А, может быть, частным инвесторам просто не повезло: город, ощущая грядущий дефицит земли на выселках, стал присматриваться к внутренним районам. Первая "черная метка" была передана застройщикам, концентрирующимся в Северном округе Москвы. В конце года московские власти объявили, что север станет едва ли не главной стройплощадкой ближайшего будущего, и здесь только в будущем году планируется построить более 800 тыс. кв. м жилья.

Финал
Возможно, одним из результатов поворота в городской политике станет появление еще одной волны "тоже девелоперов", которые вырастут при новой строительной элите. То есть фирмы такие уже существуют (например, при СУ-155 или при Мосглавстрое), но пока предпочитают не светиться, дожидаясь команды своего покровителя. Теневым фаворитам придется придумывать новые механизмы наращивания капитала, поскольку все чаще начальная и конечная цена метра жилья застройщиков почти не отличается. Все равно все раскупают. "Раньше мы торговали по $700 за метр на нуле и по $780 - 800 - перед сдачей дома госкомиссии. А недавно попробовали выставить по $780, когда только начинался монтаж. И ничего, купили, даже динамика не просела", - рассказывает глава риэлтерской фирмы. А значит, финансистам становится невыгодно кредитовать посредников - надо искать другие инструменты вложений в недвижимость.

Источник: "Компания"

В начало

Нет договору инвестирования! Даешь договор купли-продажи!

Какие только договоры не приходится заключать гражданам при покупке жилья на первичном рынке! Эти соглашения называют то договором инвестирования, то договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, об уступке права требования и так далее, и тому подобное. В то же время суть отношений между сторонами совершенно ясна: одна сторона продает объект недвижимости, а другая покупает.

Зачем же нужна вся эта маскировка? Во-первых, потому, что в большинстве случаев жилье продается на стадии строительства и либо еще не существует в природе, либо право продавца на него еще не зарегистрировано. А во-вторых, потому, что при заключении договора купли-продажи продавец несет определенные обязательства, которые регулируются законодательством о защите прав потребителей. И эти обязательства гораздо более серьезны, чем при других видах договоров.

Если обе стороны выполняют свои обязательства и не имеют друг к другу претензий, то юридические аспекты договора не столь важны. Но, увы, так бывает далеко не всегда. И если дело доходит до судебного разбирательства, то крайне важной становится каждая запятая в подписанных документах, а предмет договора вообще приобретает решающее значение.

Очень любопытный документ был представлен участникам семинара "Развитие законодательства о недвижимости", который в конце ноября проводился Российской академией правосудия, ГРМО и МАГР. Это аналитическая справка по проблемам защиты прав потребителей при заключении договоров, связанных с приобретением жилья, которая подготовлена Министерством по антимонопольной политике. Необходимость в такой справке назрела из-за большого количества конфликтных ситуаций, которые возникают в результате того, что покупатели недвижимости на первичном рынке вводятся продавцами в заблуждение относительно характера договора. Антимонопольные органы, обеспокоенные обращениями возмущенных граждан, провели свое собственное исследование. Результаты его оказались вполне предсказуемыми, а вот выводы…

Но начнем с результатов. Они свидетельствуют о том, что фирмы, ведущие строительство, разрабатывают разнообразные схемы привлечения средств граждан и используют различные договоры: инвестирования, долевого участия в строительстве и так далее. Права и обязанности сторон в этих документах, как правило, формулируются нечетко, а общая площадь квартиры зачастую указывается лишь приблизительно. Здесь ничего неожиданного нет, это все знают и с этим мирятся.

Ну а теперь о выводах антимонопольного министерства, которые потрясают устои первичного рынка недвижимости. Самое главное: большинство договоров вводят граждан, не обладающих юридическими познаниями, в заблуждение относительно природы договора, прав и ответственности сторон. А судебные органы, запутанные расплывчатыми формулировками, исходят из буквального значения слов и выражений и не признают такие договоры потребительскими. Одним словом, гражданин, заключающий договор инвестирования (или подобный ему), считается не покупателем, а инвестором (участником товарищества и т.д.) и поэтому не может пользоваться правами потребителя.

Но ведь люди, заплатившие деньги за свою будущую квартиру, несмотря на название договора, считают себя не кем-то, а покупателями! И, в соответствии с выводами антимонопольных органов, они совершенно правы не только с житейской, но и с юридической точки зрения. Ведь правовое содержание возникающих отношений состоит в следующем: гражданин передает контрагенту деньги, а взамен получает квартиру.

В аналитической справке приводятся все юридические доводы, по которым принятые сейчас типы договоров не могут использоваться для операций на первичном рынке недвижимости. Не будем приводить всю аргументацию по каждому из этих договоров, а ограничимся общими позициями, которые очень ясно обозначил на семинаре ректор Российской академии правосудия Валентин Ершов.

Придумывая различные формы договоров, их создатели руководствуются тем положением Гражданского кодекса РФ, которое говорит о свободе заключения договоров, не противоречащих закону. Но при этом то ли случайно, то ли умышленно забывают о том, что эта свобода возможна только тогда, когда суть отношений сторон не регламентируется все тем же Гражданским кодексом. А купля-продажа недвижимости - самая что ни на есть стандартная ситуация, подробно описанная ГК РФ.

Исходя из этого должны разрешаться и споры, связанные с договорами на первичном рынке недвижимости. Коль скоро стороны должны были заключить договор купли-продажи, а было заключено иное соглашение, то эта сделка признается недействительной. Суд должен обязать стороны привести сделку в первоначальное положение и заключить договор, так, как положено, со всеми вытекающими последствиями. А последствия эти таковы: при разрешении споров должен применяться Закон "О защите прав потребителей", что так не нравится продавцам недвижимости.

Но возникает резонный вопрос, а можно ли продать то, чего еще нет в природе? Валентин Ершов считает, что можно. По крайней мере, в Гражданском кодексе нет прямого запрета на продажу еще не существующих объектов. В соответствии с законом продавец при заключении договора купли-продажи обязуется передать, а не передает товар в собственность покупателя, а дата заключения договора не обязательно должна совпадать с датой его исполнения. Другое дело, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно определить продаваемое, а описать еще не построенную квартиру вполне реально. Более того, стороны по взаимному согласию могут изменить условия договора, если, к примеру, реальная площадь квартиры окажется несколько иной, чем предполагалось изначально.

Безусловно, право на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, так что на момент строительства объект не существует не только физически, но и юридически. Но и здесь нет противоречия с ГК РФ: можно продавать товар, который имеется в наличии на момент заключения договора, а можно продавать товар, который будет создан позднее. Продавец, заключая договор на стадии строительства, подразумевает, что по окончании строительства получит права на объект недвижимости и передаст их покупателю, после чего договор будет считаться исполненным.

Все логично и просто. Нет никаких непонятных договоров инвестирования, есть ясные и четкие договоры купли-продажи. Права покупателя защищены, продавец несет определенную ответственность. Вопрос только в том, сумеет ли эта красивая на бумаге схема юридических рассуждений стать общепринятой? Будут ли суды в массовом порядке применять для решения споров на первичном рынке недвижимости положения Закона "О защите прав потребителей"?

Антимонопольные органы настроены решительно и готовы подавать иски в защиту интересов потребителей. Возможно, им удастся повлиять на ситуацию и облегчить жизнь покупателя новостроек. Если же нет, значит в сложной ситуации ему по-прежнему останется рассчитывать только на себя. Впрочем, теперь у граждан есть новые аргументы в свою защиту.

В начало

Аварийным дом по приказу не становится

Госстрой России разработал целевую программу "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилого фонда". До 2010 года все россияне должны покинуть такие дома и переехать в новые квартиры.

Московские власти намерены обогнать регионы, а расходы будут покрываться за счет самих жильцов, пишет "ГаЗеТа" (www.gzt.ru). Издание указывает на то, что "аварийными" власти готовы объявить практически все дома с деревянными перекрытиями, изношенность которых превышает 60 процентов. Из таких домов - большей частью в центре города, в престижных и дорогих районах - жильцов переселяют в Бутово или Марьино. На таком "обмене" жильцы теряют от 5 до 10 тысяч долларов.

В этом году цены на столичную недвижимость растут из месяца в месяц. Скачок цен подогревает интерес инвесторов к строительству престижных домов в центре - и власти не прочь на этом заработать. Именно потому, пишет издание, в последнее время активизирsовались работы по расселению трех домов в Варсонофьевском переулке. Дома расположены в самой дорогой ценовой зоне Москвы. Сотка земли здесь сдается в аренду по 7 тыс. долларов в год, а квадратный метр в этом районе стоит 1,5-3,5 тыс. долларов.

Главным инвестором на объекте является "Сибнефтегаз". Компания несколько лет строит на Кузнецком мосту бизнес-центр - на месте зданий, которые должны были отреставрировать. Дома в Варсонофьевском переулке нужны "Сибнефтегазу" под стоянки, и потому их неожиданно решили признать аварийными.

Первые справки о техническом состоянии домов были подготовлены МосжилНИИпроектом еще в 1998 году, однако дефолт нарушил все планы. В 1999 году дома были отремонтированы, однако в октябре 2000 года жители с удивлением узнали, что здания вновь попали в список аварийных.

Жителям неприватизированных квартир предложили покинуть жилплощадь и переехать в Южное Бутово. А вот с собственниками договориться не удалось. Летом Департамент муниципального жилья принял решение о принудительном выселении несговорчивых жильцов, а в сентябре суд принял заочные решения о выселении и запустил исполнительное производство.

Жители дома подали в Мосгорсуд иск о признании этих решений недействительными. Принятое решение покажет, насколько реально независима судебная власть.

Год назад суд уже признал незаконным выселение жильцов дома No 8 по Пятницкой улице: после бесчисленных жалоб и судебных разбирательств правительство отменило постановление об аварийности дома и приостановило процесс выселения.

В начало

"Птичка" превратится в зооботанический центр

Проект реконструкции территории, на которой расположен знаменитый Калитниковский (Птичий) рынок, одобрен на заседании градостроительного общественного совета при мэре Москвы. Как сообщил главный архитектор столицы Александр Кузьмин, проект реконструкции этой территории будет носить комплексный характер. Он предусматривает, в частности, строительство зооботанического центра с зоомаркетом и выставочными павильонами для торговли декоративными и домашними животными, фитоцентра по продаже целебных растений, клуба любителей птиц, центра юннатов, театра зверей общей площадью 13,8 тыс. кв. м, а также подземной автостоянки на 500 машино-мест. Одновременно намечено очистить близлежащий Калитниковский пруд и благоустроить его прибрежную территорию, создать в этом месте рекреационную зону отдыха, детский роликодром на открытом воздухе. Кроме того, планируется организовать водно-оздоровительный комплекс площадью 4 тыс. кв. м на базе реконструкции Калитниковских бань и построить административное здание УВД Центрального административного округа площадью 20 тыс. кв. метров. В соответствии с проектом должна быть реконструирована и прилегающая к территории рынка устаревшая 5-этажная застройка. На ее месте предлагается возвести современные высотные жилые дома общей площадью около 35 тыс. кв. м с подземными гаражами и благоустроенными дворами. Всего в ходе реконструкции Птичьего рынка будет благоустроена территория площадью 43,6 га в границах Нижегородской, 2-й Скотопрогонной, Малой Калитниковской и Воловьей улиц. Птичий рынок предполагается перенести на территорию рынка "Садовод", расположенного возле МКАД.

В начало

Не работайте в фиолетовых стенах

При оформлении интерьера квартиры ведущие роли принадлежат свету и цвету. Современные дизайнеры предлагают массу интересных, заманчивых, неординарных решений по убранству жилища. Но все ли они приемлемы для каждого из нас?

Выбирая цвет будущих стен, мебели, занавесей, а также столь модных сегодня цветовых прожекторов, важно помнить не только об украшении квартиры, но и о том, с каким настроением вы будете в ней жить. Не говоря уже о вещах более серьезных.

Давно доказано, что цвет влияет на психофизиологическое состояние человека. Одни цвета вызывают ощущение легкости, другие - тяжести.

Свет и цвет воздействуют даже на слепых. Факт из учебника по психологии. В одной из канадских школ для незрячих детей заменили люминесцентные светильники на лампы накаливания, а стены перекрасили из оранжевого в голубой. Через некоторое время у всех школьников понизилось кровяное давление.

Окрашенный свет, получаемый врачевателями древнего Китая с помощью цветных минералов, использовался ими для лечения многих заболеваний.

Современным врачам известно, что красный цвет обладает стимулирующим воздействием на психику, активизирует деятельность внутренних органов. В Древней Индии человека, выздоравливающего после тяжелой болезни, помещали в комнату со стенами, на которые вешали красные полотна. Цветотерапевты лечат красным болезни сердца, сосудов, почек, кишечника.

Укрепляет организм и оранжевый цвет, положительно влияя на интеллектуальную деятельность и на перистальтику толстого кишечника. В то же время он действует возбуждающе на нервную систему.

Голубой цвет повышает работоспособность и улучшает настроение.

Поддерживает настроение и зеленый цвет. Кроме того, замечено, что он расслабляет и успокаивает, снимает спазмы сосудов и нормализует работу внутренних органов.

Положительно влияет на душевное состояние и желтый цвет, увеличивая интеллектуальную и физическую активность. В древности врачеватели Индии лечили им болезни желудка и желчного пузыря.

Фиолетовый цвет уменьшает раздражительность, но не способствует работоспособности.

У каждого - свое отношение к цвету. Какие-то любимы, какие-то - нет. Дошколята, к примеру, отдают предпочтение красному. У людей зрелого возраста часто появляется любовь к синему, на склоне лет - красному, а в глубокой старости - серым пастельным тонам.

О сочетании цветов написано немало трудов. Дени Дидро считал, что "есть цвета дружественные друг другу и цвета, враждебные друг другу. Существуют цвета, настолько плохо сочетающиеся, так режущие глаз в соседстве друг с другом, что даже воздух и свет - и те с трудом могут их примерить".

Точных указаний мы давать не будем. Заметим лишь, что при длительном нахождении в интерьере, "выстроенном" на ярких контрастных тонах, быстро утомляются и взрослые, и дети.

Лучшим же советом в решении "цветового" вопроса при ремонте квартиры и обновлении внутреннего убранства будет знание, личный опыт и интуиция.

Источник: КДО-Проспект

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки

---

---

http://subscribe.ru/ E-mail: ask@subscribe.ru

Отписаться Убрать рекламу

---

В избранное