Пресса о недвижимости

2001-03-30

Сегодня в номере:

Право собственности: хождение по мукам
Квартиры получат не все
Московская земля оказалась золотой
Способ собрать деньги подскажет закон об ипотечных ценных бумагах
Хорошо там, где нам по карману
Тушино: все выше и выше!
Темы для обсуждения: ипотека и доходные дома.
"Инвестиции-Строительство-Недвижимость-2001"

Право собственности: хождение по мукам

Редкой семье не доводилось иметь дело с государственной регистрационной палатой. Оформляете ли вы наследство, дарите ли дочке садовый участок или приватизируете квартиру - договоры "утверждаются" в этом учреждении. Создание или ликвидацию предприятия, "рождение" предпринимателя без образования юридического лица, имущественную сделку тоже фиксируют сотрудники регистрационных палат. Одной из них - Московской областной - исполняется пять лет. Наш корреспондент встретился с ее руководителем, Главным государственным регистратором Вячеславом ОГОРОДНИКОВЫМ.

- От тех, кто оформляет сделки по поводу собственности на имущество, иной раз слышишь, что это - круги ада, потому что бюрократических барьеров приходится преодолеть несметное число…

- И мы это знаем по себе, потому что к нам люди приходят уже обессиленные от этих хождений. Года два назад мы выступали инициаторами так называемой "системы одного окошка", при которой люди сдавали бы нам заявление на приобретение, скажем, определенного земельного участка, и у нас же получали бы свидетельство о собственности. Весь оборот документов и все согласования, которые сейчас выматывают силы у граждан, проводились бы без их участия и в короткие сроки. Но видно, не судьба. Оказалось, что организации, через которые проходит путь оформления,- вроде БТИ, земельных комитетов - применяют свои тарифные расценки. Появились и другие препоны. Словом, объединение всех регистрационных действий в одну цепочку пока не состоялось. Мы надеемся, что в будущем это все-таки станет возможно…

- Много ли в Московской области малых предприятий?

- Действующих юридических лиц сегодня зарегистрировано около 75 тысяч, большинство из них - предприятия малого бизнеса. Свыше 100 тысяч человек имеют статус предпринимателя без образования юридического лица. Ежегодно регистрируется по 10 -15 тысяч новых предпринимателей, особенно много их было в 2000 году.

- Вячеслав Васильевич, в Московской области очень много построенных коттеджей не зарегистрировано. В печати называли сумму - 90 процентов от их общего числа. Действительно ли это так?

- Не знаю, сколько их на самом деле, но проблема такая есть. Человек построил дом, но не оформил право собственности на него. Дом годами числится недостроенным, хозяин уходит от налога. Но административными мерами исправить положение непросто. Дело в том, что регистрация имущества - дело добровольное. Таков закон, он исходит из естественных интересов людей: каждый сам заботится о том, чтобы недвижимость его была надлежащим образом за ним закреплена. Но люди не вечны, и случись что - наследнику практически невозможно будет приобрести право на то, чего формально нет. Незарегистрированный дом вы не сможете продать, подарить, заложить. Но у нас мало кто задумывается о завтрашнем дне.

- И ведь бюджет теряет немалые деньги… Какой вы видите выход?

- Думаю, надо в законодательстве предусмотреть налог с фактической стоимости недвижимости. Тогда у владельцев земли и недостроенных домов отпадет желание затягивать строительство и регистрацию, и все встанет на свои места.

- Ваше учреждение не входит в структуру местной власти, вы - подразделение Министерства юстиции. Случается ли вам в чем-то противодействовать местным руководителям?

- Когда они превышают свои полномочия, мы без обиняков говорим, что такую сделку зарегистрировать не можем. Часто такое происходит с выделением земли. Есть список категорий граждан, которым земельный участок может быть предоставлен бесплатно, этот список утвержден законом. Но главы администраций этот перечень самовольно "расширяют". В таком случае мы предлагаем решить дело в суде. Как правило, суды "в виде исключения" сделку разрешают, и нам не остается ничего иного, как зарегистрировать право нового землевладельца.

- А "самострой", силой захваченные участки вам приходилось регистрировать?

- Бывает, что к нам приходят с просьбой зарегистрировать дом, который построен на земле, никем не отведенной. Что тут делать? Объясняем, что нужны исходные документы, мы их называем правоустанавливающими. Отправляем разбираться к местной администрации. Там "захватчиков" привлекают к административной ответственности, обязывают снести постройки. Если же человек не подчиняется, "самострой" сносят без его ведома, а с виновника взыскивают сумму расходов. Но это в идеале. На практике дело часто кончается "амнистией" самозванному застройщику: немного побушевав, местная власть принимает решение об отводе уже присвоенного участка, хотя по Гражданскому кодексу такое дело решается не иначе как судом.

- Много ли доставляют хлопот земельные споры? Ведь законодательство в этой области содержит много пробелов.

- В Дмитровском районе коммерсанты скупили по дешевке свидетельства о долевой собственности на землю, еще недавно принадлежавшую государственному хозяйству. Дело в том, что в момент приватизации совхоза каждому его работнику выдали своеобразное свидетельство о собственности. Но такой документ означает, что человек имеет право не на конкретный клочок земли, а на все земельное имущество бывшего совхоза, и в то же время лишь на малую его толику. А "скупщики" воображали, что зарегистрируют свое право собственности на хороший кусок земли, на нем построят коттеджи и с прибылью их продадут. Но они не учли реалий нашего законодательства. Замысел сорвался. Самое большее, на что они могут рассчитывать, - это доля прибыли с доходов от земли. Они стали кем-то вроде акционеров. Только какая нынче прибыль с земли! Деньги оказались затрачены впустую. И это - типичный случай для Московской области. Здесь в период приватизации селянам выделяли не землю в натуре, а, как мы говорим, долю в праве. И когда наследники находят такое свидетельство в бумагах умершего родственника, вслед за радостью их постигает большое разочарование. Бывает трудно объяснить, как мало значит на практике эта бумага. Люди чувствуют себя одураченными.

- Говорят об оживлении в экономике. Заметно ли оно через призму вашей деятельности?

- Резко нарастает число сделок и регистраций прав собственности - со 140 тысяч в 1997 до 736 тысяч в 2000 году. Готовимся к тому, что в нынешнем году в реестр Московской области будет внесен уже миллион записей.

В начало

Квартиры получат не все

Жилищный вопрос, как известно, способен испортить жизнь кому угодно. Но в большей степени следует опасаться тем, кто безоглядно доверчив и готов подписать любой договор о купле-продаже квартиры или ее строительстве.

Похоже, что в большинстве так называемых "нестоличных" городов России на новое жилье могут рассчитывать лишь счастливчики. В элитных домах цены за квадратный метр столь заоблачны, что они по карману только обладателям тугих кошельков. Правда, последние предпочитают строить коттеджи, виллы и другие подобные им архитектурные изыски. Представителей среднего класса, рискнувших приобрести жилье через долевое участие в строительстве, ждет масса разочарований. По крайней мере, об этом свидетельствует опыт тех, кто с подобными проблемами уже столкнулся.

Квартиру в новом доме Ростова-на-Дону Александр Качесов должен был по договору получить еще в 1997 году. Новоселом же стал лишь в 2000-м. Переселенец с Украины, три с лишним года он вынужден был снимать частные углы. Кроме прочего, фирма, строившая дом, обещала 5-процентную скидку в случае, если деньги за квартиру будут внесены досрочно. Поверив обещаниям, Качесов подзатянул пояс и опередил нормативные сроки оплаты. Выгодное предложение на деле оказалось блефом. Не объяснив причин, хозяева фирмы в скидке ему отказали, как отказали и в выплате компенсации за дополнительное время ожидания, растянувшееся на несколько лет.

- К сожалению, - отмечает руководитель юридической службы областного Союза потребителей Владислав Степанов, - Александр Качесов обратился в наш "Донской союз" уже после подачи апелляции по проигранному в суде делу. Неточно сформулированное исковое заявление не позволяет эффективно отстаивать его права.

Почти на 20 тысяч рублей различных недоделок "подарила" строительная фирма другому ростовчанину, рискнувшему заключить с ней договор. При оформлении с ней отношений он не обратил внимания на то, что в договоре указан чересчур маленький процент не­устойки за несоблюдение сроков строительства - 0,1 процента от объема работы. По Закону "О защите прав потребителей" ему полагается значительно больше - 3 процента за каждый день просрочки. Получается, что данная фирма облапошила своего клиента дважды.

Вступая в договорные отношения с каким-либо ООО или ЗАО, гражданин выступает в роли заказчика, а фирма-исполнитель является подрядчиком. Об этом не стоит забывать, если вдруг по какой-либо причине исполнитель заказа в одностороннем порядке пожелает изменить подписанный ранее документ, как это случилось с 35-летней жительницей Ростова-на-Дону. Когда после "уточнения" договор ей вернули, он выглядел уже совершенно иначе. Поскольку копии первоначального варианта у нее не было, в суде пострадавшая не смогла доказать, что подлинным был первый вариант. В результате вместо обещанного пятого этажа она была вынуждена поселиться на одиннадцатом. Квартира имела не приемлемую для хозяйки планировку, а ее площадь оказалась на 4 квадратных метра меньше той, что была обещана ранее. Кроме того, через ее квартиру проходит вентиляционная труба, доставляющая дополнительные неприятности.

Будущих новоселов юристы предупреждают о том, что в построенные дом или квартиру не стоит вселяться, не получив на руки такой важный документ, как акт о приемке жилья. Бдительность не должны усыпить бодрые обещания наподобие следующего: "Вы вселяйтесь, перевозите вещи, а акт мы подготовим и вручим вам попозже". Вручение может растянуться на годы, как это произошло с офицером, уволившимся в запас, решившим доверить возведение небольшого коттеджа строительной компании с солидной биографией. Устав ждать окончания работ, хозяин за свой счет вынужден был проводить электричество, штукатурить стены, устанавливать сантехническое оборудование. Кроме того, без наличия указанного выше документа у него возникли проблемы с правами собственности на жилье.

В последнее время различные фирмы предлагают квартиры в так называемом "стройварианте", без окончательной отделки. Легковерные граждане, прельстившиеся несколько сниженной ценой на такое жилье, легко заглатывают приманку. После вручения ключей они ощущают себя пойманными на крючок. Вместо ожидаемых нормальных стен, на которые предстоит лишь наклеить обои, хозяин долгожданной квартиры обнаруживает серую бетонную коробку без перегородок, канализации, водопровода, отопления и других жизненно важных коммуникаций. Если в договоре о строительстве жилья не указано, какие именно работы и за чей счет будут производиться, подписавший его может легко оказаться в роли жертвы. Долевое строительство обернется для него надувательством.

Нельзя не сказать и об ипотеке. Прибегнуть к ставшему ныне модным виду кредитования стоит тем, кто не боится риска. Но в любом случае вначале следует узнать, насколько приемлемы предлагаемые условия. Подсчитав при помощи калькулятора, какую сумму вместе с процентами придется выплатить в течение обозначенного в договоре срока, вы сами сделаете вывод о том, стоит ли решаться на подобный шаг. Иногда процент ипотечного кредита столь велик, что проще подождать, скопить дополнительную сумму и купить квартиру, не прибегая к рассрочке платежа.

…В последнее время в Ростове-на-Дону появились слухи о том, что среди нескольких строительных фирм, широко рекламирующих свою деятельность, есть те самые пирамиды, которые напоминают пресловутую "МММ". Собрав деньги, они исчезнут, как мартовский снег на солнце. Квартиры достанутся лишь первым в списке. Тем, кто наверху пирамиды, - то есть самим учредителям. Возможно, это всего лишь слухи. "Но быть настороже не помешает никому", - комментирует появившиеся в местной печати сообщения юрист "Донского союза" Владислав Степанов.

Источник: "Труд"

В начало

Московская земля оказалась золотой

Вчера на пресс-конференции первый вице-премьер столичного правительства Олег Толкачев заявил, что в 2001 году имущественно-земельный комплекс Москвы заработает для столичного бюджета более 15 млрд руб. А московские власти будут противостоять враждебным планам ввести в Москве продажу земли по невыгодной для них схеме.

Свою речь Олег Толкачев начал с оценки деятельности имущественно-земельного комплекса Москвы. Получилось это у него так: от аренды площадей в государственных помещениях федеральный бюджет получает в год всего около 2,3 млрд руб., Санкт-Петербург -- 400-500 млн руб. Москва по той же статье в прошлом году заработала более 5 млрд руб.

Доходы имущественно-земельного комплекса каждый год как минимум удваиваются. Источники доходов обозначены в первоначальном плане московских бюджетных поступлений. Всего доходов запланировано 13 млрд руб.: 7 млрд руб.-- от работы департамента государственного и муниципального имущества, примерно 1,5 млрд руб.-- от продажи недвижимости и 5 млрд руб.-- от аренды земли. Правда, теперь, по словам господина Толкачева, ясно, что доходы составят не 13 млрд руб. а 15 млрд руб. Но пропорции останутся прежними.

Все эти цифры сам московский вице-премьер оценил как "просто оглушительные". При этом он отметил, что "успехи Москвы для некоторых -- как кость в горле". Поэтому сейчас эти "некоторые" (имеются в виду представители федеральных властей) готовят закон, разрешающий предприятиям выкуп городской земли в собственность.

Конечно, признает московское правительство, продажа земли может стать для московского бюджета дополнительным источником дохода. Но в том варианте, который сейчас готов к рассмотрению в Госдуме, жалуются в мэрии, "закон направлен против Москвы, против каждого москвича в отдельности". Все дело в цене на землю, определенной законодателями: один гектар в центре Москвы они предлагают продавать по цене, равной троекратной ставке земельного налога (около $50 тыс.) В то время как рыночная стоимость ее равна $7-7,5 млн.

Олег Толкачев заявил, что в столичном правительстве не собираются отказываться от продажи земли в Москве. Но продавать согласны только по рыночной цене, не навсегда (а только на 49 лет) и с правом в любой момент принудительно выкупить землю обратно.

Не меньшее возмущение у Олега Толкачева вызывает намерение загадочных "некоторых" убрать с поста мэра Юрия Лужкова и развалить тем самым команду столичного правительства, сплоченную этим "талантливейшим руководителем". Впрочем, как заявил господин Толкачев, все эти враги московского бюджета и мэра, "это не какие-то абстрактные темные силы, а вполне конкретные люди. Я могу даже назвать их фамилии". Но потом господин Толкачев называть фамилии почему-то раздумал.

Источник: "Коммерсантъ"

В начало

Способ собрать деньги подскажет закон об ипотечных ценных бумагах

Около 15 процентов российских семей - потенциальные клиенты ипотеки. Это приблизительно 8 млн. семей. Чтобы удовлетворить их потребности, стройкомплексу России придется работать около 5 лет, для чего потребуется привлечь 15 млрд. долларов. Соответственно, нужны инвесторы, которые должны откуда-то придти, кому-то поверить и куда-то вложить свои деньги.

Путь этим инвесторам и должен указать будущий закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Проект закона представили журналистам депутат Государственной думы, председатель Комиссии по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев и президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.

Самый известный способ сбора средств - с помощью рынка вторичных ипотечных бумаг. Ипотечные договоры собираются в пул, и на основе этого пула выпускаются вторичные ценные бумаги, которые позволяют задействовать инвесторов. Инвесторы, в будущем приобретающие эти бумаги, - все очень разные. Это и граждане со своими "чулковыми" сбережениями, это пенсионные фонды и страховые компании, заинтересованные в эффективном вложении своих средств. Очень кстати грядет пенсионная реформа, которая предполагает переход на накопительную систему. По некоторым оценкам, уже в первый год этой реформы средства пенсионного фонда могут составить 3 млрд. долларов. Их надо куда-то вложить, желательно надежно и выгодно.

Таким образом, будущий закон направлен на то, чтобы создать надежный финансовый инструмент, привлекательный для инвесторов и позволяющий профинансировать выдачу долгосрочных ипотечных кредитов.

Деньги на ипотечный рынок через ценные бумаги привлекают во всем цивилизованном мире. Америка, как водится, впереди - из 4 трлн. долл. задолженности по ипотечным кредитам более половины (52%) финансируется через выпуск ценных бумаг. В Европе общая сумма задолженности по ипотечным кредитам - 3 трлн. долларов. Из них 20 процентов обеспечивается средствами, привлекаемыми через ценные бумаги. Но эта доля растет.

Чем отличается ипотечная ценная бумага от любой другой? Это специальная бумага, обеспеченная ипотечным кредитом. Как говорят профессионалы - специальным "покрытием", в состав которого включаются денежные требования по обязательствам, возникающим из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченныех ипотекой жилой недвижимости, а также - закладные. К этому "покрытию" законом предъявляются и специальные требования, прозрачные для всех инвесторов.

Во-первых, "покрытие" по ценным бумагам должно полностью обеспечивать и даже превосходить объем обязательств по выпускаемым ценным бумагам, во-вторых, сроки платежей по кредитам должны быть скоординированы со сроками платежей по ценным бумагам, и в-третьих, - все кредиты, которые войдут в обеспечение по ценным бумагам, должны отвечать установленным стандартам.

Ожидается, что на нашем рынке появятся два основных вида ценных бумаг: закладной лист (и его подвид - сквозной закладной лист), а также ипотечный сертификат участия.

Закладной лист определяет права инвестора на получение номинальной стоимости этого листа и процентов по нему. В случае банкротства эмитента обладатель листа будет иметь преимущественное право перед другими кредиторами на получение стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг.

Сертификат участия - совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за минусом вознаграждения управляющего. У закладного листа и у сертификата - разные риски, разные сроки выплат, и они могут быть интересны самым разным инвесторам.

Проект закона пока только внесен в Думу, и на пленарных заседаниях еще не рассматривался. Но судя по всему, разработчики уверены в том, что этот документ пройдет все положенные стадии и будет принят. Иван Грачев не раз доказывал, что он опытный политик, проводя нужные для развития ипотеки законы и поправки в уже существующее законодательство сквозь фракционно -партийные рифы и течения. Думская комиссия по ипотеке будет продолжать расчищать правовую дорогу ипотеке, то есть поправлять законы: об ипотеке, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об оценке, и, как выразился Иван Грачев, "чистить Налоговый кодекс". "Мы хотим, чтобы наша правовая система заполнила все существующие пустоты", - заявил Иван Грачев. А по мнению Надежды Косаревой, представленный законопроект заполняет наиболее крупную брешь в законодательстве.

В начало

Хорошо там, где нам по карману

Покупателей дешевого жилья больше привлекает не Москва, а ближнее Подмосковье.

Дефицит дешевого жилья в Москве подвигнул покупателя обратить взоры к Подмосковью. И это вполне объяснимо.

Во-первых, между столицей и областью уже давно действует договор о взаимном признании прописки.

Во-вторых, пригородное жилье по определению дешевле столичного.

Ну и наконец, третий фактор, склоняющий москвичей к покупке жилья в "ближней" области: у многих в последние годы появился автомобиль. А путь до центра, к примеру, из Реутова (область) и Ново-Косино (Москва) одинаков. Эти два жилых массива разделяет всего лишь шоссе. Но при этом реутовские новостройки почти вдвое дешевле новокосинских ($320 против $600 за метр в панельном доме).

В самых дешевых районах массовой застройки, а также в отдаленных от центра Москвы спальных районах минимальная стоимость квадратного метра в панельных новостройках не опускается сейчас ниже $420. За эти же деньги в ближнем Подмосковье можно приобрести жилье принципиально иного качества - в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту.

Риэлторы подразделяют все Подмосковье на три территориальных пояса. В первый пояс входят города, расположенные не далее 10-15 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью. Самые крупные из них - Одинцово, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Реутов, Балашиха, Люберцы.

Ко второму относятся города, расположенные приблизительно в часе езды от Москвы общественным транспортом - автобусом или электричкой: например, Нахабино, Истра, Электросталь, Электроугли, Железнодорожный, Домодедово, Подольск. Цена на однокомнатную "хрущобу" в городах Подмосковья, которые пользуются повышенным спросом, - 13 тысяч долларов. "Однушка" в шестнадцатиэтажном доме - 17-18 тыс. долларов. Самый дешевый рынок жилья ближнего Подмосковья - в Балашихе, Люберцах (и город грязный, и транспорт неудобный), Подольске (здесь проблемы с питьевой водой). В этих городах квартиру в хрущевке можно купить за 10-11 тысяч "зеленых", в шестнадцатиэтажной башне - за $14 тысяч.

Третий пояс - города на границе Московской и других областей: Орехово-Зуево, Дубна, Серпухов, Можайск, Волоколамск.

В городах первого пояса телефоны имеют московские номера, второго и третьего пояса - только междугородные с пригородными тарифами.

В городах Подмосковья центром цивилизации является железнодорожная станция, поэтому и ценность жилья определяется прежде всего близостью к железной дороге. Стоимость одинаковых квартир в пределах одного города в Подмосковье может отличаться примерно на 10% в зависимости от того, насколько близко дома расположены к железнодорожной станции или автобусной остановке.

Самым дорогим и престижным является по традиции западное (в широком смысле слова - тут и юго-запад, и просто запад, и северо-запад) направление: Одинцово, Красногорск ($420-450 за кв.м в типовой панели). Самым дешевым - восточное и юго-восточное (Люберцы, Мытищи, Электросталь, Серпухов - $205-310 за кв.метр).

В Одинцово квартиру в панельном доме "правобережья" можно купить не дешевле, чем по $450 за кв.метр. За каждый метр жилья в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту придется заплатить на $100 дороже.

В Красногорске квартиры в монолитно-кирпичном доме стоят $420 за кв.метр.

В Истре (20 минут на электричке от платформы "Тушинская", 35 км от МКАД) квартиру в недавно построенной кирпичной многоэтажке можно приобрести по $400 за кв.метр. (Для сравнения: кирпичное жилье в расположенном на полпути к Истре городе Нахабине, не обладающем природной красотой Истры, аналог стоит всего от $280). А вот цены на типовую панель в Истре - в рамках средних для городов второго пояса - $230 за кв.метр.

Панельные новостройки в Подмосковных Химках, начинающихся сразу за МКАД, идут по $350-440 за кв.м. Ценовая разница определяется близостью к автобусной станции, откуда уходят маршруты на Москву.

Жилье в новом доме, возведенном из кирпича на основе монолитного каркаса, без всяких инфраструктурных "излишеств" стоит здесь $500 за кв.метр.

Далее по Ленинградскому шоссе расположен город Крюково. Цены здесь ниже на 30-40%: в Крюково современная типовая панель идет по $350 за кв.м, а в Зеленограде - не менее $500.

Из расположенных к востоку (опять-таки в широком смысле слова, включая северо-восток) от Москвы пригородов наиболее интенсивное строительство ведется в Мытищах (7 минут на маршрутке от станции метро "Медведково").

"Старый" город весь застроен. Новое строительство ведется на территории вблизи ТЭЦ и Осташковского шоссе; имеются еще новостройки в лесу недалеко от станции "Перловская" (25-30 минут на электричке от Ярославского вокзала). В основном новостройки возводятся из кирпича или монолитного каркаса с заполнением кирпичом. Их стоимость в зависимости от стадии строительства от $390 (на нулевом цикле) до $490 (в готовом доме) за кв.метр.

До расположенного поблизости Королева добираться на 5 минут дольше, чем до Мытищ (с Ярославского вокзала 30-35 минут электричкой до станций "Подлипки", "Болшево"). Новые кирпичные дома с видом на Лосиный остров, но в отдалении (25 минут пешком от платформы "Подлипки") продаются по цене $460 за кв.метр. В Королеве, в отличие от Мытищ, нет вредных производств таких, как "Мосстройпластмасс", НПО "Химволокно".

Город Реутов (примыкает к Москве с востока) состоит из двух частей: старой, более близкой к станции метро "Новогиреево", и новой - южной, новостроечной части. Строго восточное расположение Реутова делает его малопривлекательным для потенциальных покупателей: восток считается самым экологически неблагополучным направлением Подмосковья. Стоимость "квадрата" в панельном доме серии П111 в Реутове - $320, аналогичная новостройка в соседнем Ново-Косино - $550-600.

В Домодедово (южное направление) новостройки возводятся по соседству с зеленой зоной - рядом дома отдыха, санатории. И цены в Домодедово умеренные - $225-400 за кв.м в зависимости от степени готовности дома.

Нынешний уровень цен в ближнем Подмосковье вряд ли будет резко меняться в ближайшие полгода-год. В области около 100 недостроенных домов, и соотношение спрос-предложение составляет 1 к 2.

Самая дорогая земля - в радиусе до 20 километров от МКАД. За сто километров от столицы можно купить неплохую дачку (с удобствами на улице, скромным домиком и участком в шесть соток) за тысячу долларов, а если поискать, то и за 500. Но из каждого правила есть исключения. Например, коттедж в районе Большой Волги (120 км на север от Москвы) стоит 150 тысяч долларов. Это капитальное сооружение на берегу реки.

Дорогая земля вдоль Рублево-Успенского шоссе. В пределах 25 километров от МКАД цена за одну сотку (с коммуникациями, магистральным светом и газом) колеблется от 8 до 12 тысяч долларов. Новый надел (участок лесного массива, выделенный под застройку, без коммуникаций) дешевле - 2-3 тысячи.

Гораздо большим спросом пользуются земельные участки по Минскому, Калужскому, Киевскому, Ярославскому шоссе. Северное, северо-западное и западное направления в представлении москвичей - самые экологически чистые районы Подмосковья.

Цены здесь примерно такие: стоимость одной сотки на участке с коммуникациями (под коттеджное строительство) - от 2,5 до 3 тысяч долларов. Земля без коммуникаций в два (иногда и больше) раза дешевле.

Интерес к Дмитровскому и Ленинградскому направлениям примерно одинаковый - 8-10-е место в неофициальном рейтинге подмосковной недвижимости. Восточное направление, например вдоль Горьковского шоссе, пользуется еще меньшим спросом. Здесь участок недалеко от Москвы стоит 300-600 долларов за сотку. А надел земли в чистом поле еще дешевле - сто баксов за сотку.

Коттеджи (с участком не меньше 20 соток) по Минскому шоссе в пределах 15 километров от МКАД стоят до 300 тысяч долларов. По Киевскому и Калужскому - 100-150 тысяч долларов. Дома с участком в южном направлении - от 50 до 100 тысяч долларов. На юге Московской области есть несколько так называемых стародачных мест, которые пользуются спросом, - Малаховка, Кратово, Салтыковка.

Самая предпочтительная (для москвичей с доходом выше среднего) цена на недвижимость - от 100-150 тысяч долларов. Самый любимый размер дома (то есть площадь) - 300 квадратных метров. Планировка дома примерно такая: на первом этаже - свободный холл и гостиная. На втором - спальни, тренажерный зал, детская.

Сейчас более популярны деревянные дома, а не кирпичные. Размеры участка не должны быть меньше 15 соток. Обязательно - централизованные коммуникации. Владельцы такого имущества большое внимание уделяют соседям. Приличный дом не должен соседствовать с хибарой.

Многие предпочитают жить в коттеджных поселках, где есть детский сад, магазины, бассейн, служба быта, аптека, почта, спортзал. Правда, цена такого коттеджа несколько дороже - до 300 тысяч долларов.

В начало

Тушино: все выше и выше!

В мае 1937 года Москва праздновала открытие канала Москва-Волга. Это грандиозное сооружение разрешило сразу три важнейшие для столицы проблемы: открыло прямое и сообщение между реками Москвой и Волгой, в изобилии обеспечило город прекрасной питьевой водой и наполнило обмелевшие, почти высохшие русла рек в центре города. В праздничной суете как-то не обратили внимания на то, что южный отрезок канала - от Химкинского водохранилища до Москвы-реки - напрочь отрезал от столицы рабочий поселок Тушино, который два года спустя превратится в город.

Тогда еще никто даже не думал о сооружении кольцевой автодороги, и единственным путем сообщения с Тушино стал проложенный под каналом тоннель. Это вызывало некоторое недоумение - обычно водные преграды преодолевают с помощью мостов, а тут вдруг решили зарыться под землю и под воду. Столь нетривиальное решение было обусловлено особенностями местного рельефа.

Крутой уклон заставил устроить на этом коротком отрезке канала сразу два шлюза под номерами 7 и 8, причем не простых, а двухкамерных! Таких больше нет на остальной трассе канала. Через них суда поднимаются или спускаются в два приема, сначала в одной, а потом в другой камере - в каждой на 9 метров. Вместо обычных четырех башен управления тушинские шлюзы получили по шесть - по паре на каждые ворота. Торцевые фасады нижних башен украсили барельефами, посвященными посещению канала вождями Коммунистической партии и торжеству открытия канала.

Но как бы быстро ни спускался канал вниз по шлюзам-ступенькам, он все равно не успевал за крутым падением рельефа. Потому-то часть канала пришлось проложить выше поверхности земли - в высокой насыпи. А раз так, то тоннель, конечно же, удобнее моста.

Пробуренная под каналом "дырка" стала единственной (если не считать железной дороги) связью Тушино со столицей. С этим можно было мириться, пока Тушино оставалось самостоятельным городом. Но вот в 1960 году его включили в новые границы Москвы. И сразу же оказалось, что новый московский район прочно отрезан от остальной городской территории Химкинским водохранилищем, южным отрезком канала имени Москвы и Москвой-рекой.

Для Москвы Тушино стало прямо-таки "островом", главной проблемой которого сразу же стала транспортная. Трамвайные поезда, шедшие до Тушино с ближайшей станции метро "Сокол", состояли из трех вагонов. Сказать, что в часы пик они были набиты доотказа спешащими на работу или с работы тушинцами. Значит ничего не сказать. При таком потоке тоннель мгновенно стал тесен - рядом с двумя существующими пришлось пробить третий пролет, но и его хватило ненадолго. Немного помог Краснопресненский радиус метро, в 1975 году дотянувшийся до Тушино. И тут же Ждановско-Краснопресненская линия, частью которой он стал, превратилась в самую загруженную (точнее, перегруженную).

Неудобств добавила и удивительная планировочная структура района. Если все Тушино целиком является "островом" в переносном смысле, то в его середине лежит настоящий остров - в самом что ни на есть буквальном смысле этого слова. Он образовался из-за того, что рядом с судоходным каналом пролег еще один - деривационный, предназначенный для постоянного сброса воды из Химкинского водохранилища в речку Сходню, впадающую в Москву-реку. Вот эта пара каналов вместе со Сходней и Москвой-рекой окружает со всех сторон солидный кусок земли. На нем расположен Тушинский аэродром, известный по проводимым там воздушно-спортивным праздникам.

И первые постройки будущего города также появились на острове. Здесь около железнодорожной станции (в нынешнем проезде Стратонавтов) в 1935 началось сооружение сразу семи жилых домов по проекту архитектора А.Васильева. Спустя два года архитекторы 9-й мастерской Моссовета А.Карпов, Г.Гурьве-Гуревич, В.Крылов разработали первый генеральный план Тушино.

Стремительное развитие города объяснялось просто - рядом на берегу Деривационного канала начал работу настоящий гигант индустрии. Но упоминания об этом огромном предприятии довольно редки. Оно и понятно - Тушинский машиностроительный завод входил в число предприятий авиакосмического комплекса. Именно его строительство в тридцатых годах дало жизнь городу Тушино, именно с этим заводом связаны яркие страницы истории советской авиации и освоения космоса. Только создание кораблей многоразового использования "Буран" (один из них сегодня нелепо торчит в Парке культуры) уже навеки обеспечит заводу место в летописи самых славных свершений человечества.

Уготовано заводу место и на скрижалях истории Москвы. В трудные послевоенные годы тушинцы спроектировали и освоили производство унифицированных трамвайных и троллейбусных вагонов. Уютные, компактные и тихие коробочки (трамваи - под маркой МТВ-82, троллейбусы - МТБ-82) совершили настоящую революцию в пассажирском транспорте столицы, до того основывавшемся на громыхающих и воющих чудовищах времен царя Гороха.

Так что тушинцам есть чем гордиться. Но вот беда: в этом северо-западном углу Москвы, столь богатом выдающимися инженерными сооружениями, в области жилой застройки нет ничего сколько-нибудь заметного! Это кажется еще более странным, если учесть, что в целом Тушино оставляет отрадное впечатление. Вся его южная часть сохранила милый, несколько наивный облик провинциального городка средней руки, на который не слишком повлияло его вхождение в один из крупнейших городов мира.

Выстроившиеся вдоль улицы Свободы пятиэтажные дома образуют настоящую экспозицию, наглядно иллюстрирующую изменение представлений московских зодчих пятидесятых годов об обычном городском жилье. Довольно четко выдержан и хронологический порядок "экспонатов", только в обратном порядке. Застройка велась от завода, ближе к нему расположены дома постарше, подальше - помоложе. Поэтому въезжающие на улицу Свободы со стороны московского центра вынуждены изучать "экспозицию" с конца.

Перед самым Деривационным каналом на правой стороне улицы стоят дома 24 и 20, выстроенные в начале пятидесятых. Они выглядят очень нарядными и, несмотря на небольшие размеры (все те же пять этажей), даже в наше время кажутся весьма внушительными благодаря эркерам, выделяющим их в ряду соседних плоских фасадов. Рядом с ними - один из первых домов (Й18), в отделке которых применялась керамическая плитка, совершившая полвека назад настоящий переворот в облике московских домов. Проектировщикам, очевидно, трудно было отойти от старых приемов штукатурной отделки "под классику", и на фасаде вполне современного дома налепили изображения каких-то пилястров.

Между последними двумя домами - широкий дворовый проезд, открывающий вид на очень забавное сооружение. Маленький трехэтажный домик, попавший в окружение пятиэтажных "гигантов", как бы пытается придать себе побольше значительности, выставляя перед своим фасадом бутафорский портик - совсем как настоящий!

Особая роль отводилась шестиэтажному дому на Большой Набережной улице у шлюза номер семь - он должен был стать первым в ряду крупных зданий, создающих парадный фасад города, выходящий на канал Москва-Волга. Недаром и дом, и шлюзы проектировал один и тот же зодчий - В.Кринский. Еще один шестиэтажный дом стоит сразу за мостом через Деривационный канал с правой стороны улицы Свободы (Й9 по Лодочной улице). Это неуклюже-торжественное сооружение начинало строиться еще в тридцатые годы и явно замышлялось как элемент внушительного оформления городского центра.

Все грандиозные планы скомкала война, заставив перейти к строительству малоэтажных домиков. Целые массивы такого жилья в конце сороковых годов возникли и в Москве и в подмосковных Перово и Люблино. Не осталось в стороне и Тушино. По тылам завода, на правой стороне Сходненской улицы под номерами от 2 до 30 выстроилась целая шеренга коттеджей. Эти милые двухэтажные крошки вызывают умиленную улыбку, так как оформлены с претензией на настоящий классицизм. Сделанные всерьез пилястры и фронтоны напоминают набор архитектурных игрушек для взрослых дядей-зодчих, тешившихся игрой в "освоение классического наследия".

Домики-невелички - последние экспонаты тушинского "музея". К северу от завода лежат кварталы обычной типовой застройки шестидесятых-семидесятых. Эпохальным рубежом среди них проходит уже упоминавшаяся Сходненская улица. К востоку от нее преобладают пятиэтажки - вперемежку кирпичные и блочные, среди которых одиноко торчат "высотные акценты" в восемь и девять этажей. Западная сторона улицы застраивалась позже, и здесь средний рост домов поднимается до девяти-двенадцати этажей.

Кажется, дома на любой вкус. Но все они, как один, заурядны донельзя. И потому понятно, что путеводители по Тушино из всех жилых домов выделяют лишь один, которому, кстати, уже около двухсот лет. Это усадьба Братцево, некогда гордо возвышавшаяся над тихой речкой Сходней, а ныне с ошарашенным видом взирающая на вечное кипение распростертой перед ней Московской кольцевой автодороги.

Несмотря на утраченную поэзию своего окружения, братцевский дом сохранил свое очарование. Предельная ясность композиции, отличные пропорции и простая, но выразительная обработка даже при сравнительно небольших размерах выделяют его среди однообразных классических зданий, привычно выставляющих вперед то шести, то восьмиколонные портики. Оригинальное строение никак не дает покоя всевозможным историкам архитектуры, которым очень бы хотелось видеть его автором какую-нибудь знаменитость, Некоторые даже выдают желаемое за действительное и смело приписывают проект усадьбы Братцево А.Н.Воронихину, прославленному выстроенным им на питерском Невском проспекте Казанским собором.

К сожалению, иного выдающегося жилья в Тушино так и не появилось. Но сегодня, кажется, наметился некоторый положительный сдвиг. Корпорация "Социальная инициатива и компания" взялась за сооружение в Тушино, на Большой набережной улице жилого комплекса, спроектированного мастерской Й2 Московского института типового и экспериментального проектирования. Три двадцатипятиэтажные башни, хотя и достаточно традиционных очертаний, способны стать заметным высотным акцентом района. Особую пикантность проекту придают завершения башен, напоминающие огромные сыроежки. По идее, шляпки этих грибов должны служить площадками для посадки вертолетов. Зачем? А на всякий пожарный случай. Ведь до двадцать пятого этажа не дотянется никакая пожарная лестница.

В 1980 году сгорело 26-этажное здание "Гранд-отеля" в Лас-Вегасе (США). Пламя появилось в нижних этажах и сразу же отрезало пути спасения большинству постояльцев. Их ждала страшная смерть, если бы не оборудованная на крыше вертолетная площадка. За несколько часов вертолеты сняли с крыши около 1000 человек.

Совсем иначе закончилось аналогичное происшествие в сеульской гостинице "Дай-Юн-Как" в 1971 году. Крыша 22-этажного здания не была приспособлена для посадки, и лишь самым сильным из искавших там спасения людей удалось ухватится за спасательные канаты, поданные с вертолетов. В результате погибло 163 человека.

Вот во избежание подобных трагедий и вырастают на крышах тушинских небоскребов грибы-сыроежки...

В начало

Темы для обсуждения: ипотека и доходные дома.

В мае этого года в Кремле пройдет всероссийская конференция "Жилище-2001". Как сообщил первый вице-премьер столичного правительства Владимир Ресин, соответствующая договоренность достигнута с администрацией президента. В.Ресин отметил, что эта всероссийская конференция пройдет по инициативе Чувашии, Татарстана, Московской области и Москвы. По мнению первого вице-премьера, темами для обсуждения должны стать развитие ипотечного кредитования жилищного строительства, а также такое новое направление, как доходные дома. Москва уже несколько лет нарабатывает опыт строительства жилья с использованием ипотечных кредитов, заявил В.Ресин. В то же время он отметил, что запустить ипотеку в полную силу не удалось из-за последствий кризиса 1998 года. Строительство доходных домов предполагает, что после возведения они будут сдаваться в аренду и через пару лет окупят затраты на их сооружение.

Первый доходный дом появится в Москве в конце этого года в Серебряническом переулке недалеко от набережной Яузы. Строит доходный дом департамент внебюджетной политики строительства Москвы. По словам главы ДВПС Леонида Краснянского, стоимость строительства составляет $8 млн., окупаемость проекта - 5-6 лет. Это будет монолитный кирпичный четырехсекционный дом общей площадью более 10 тыс. кв. метров, в том числе жилой площади - 6 тыс. кв. метров. В доме будет 47 квартир: 6 двухкомнатных площадью 84 кв. м, 19 трехкомнатных (130 кв. м), 21 четырехкомнатная (170 кв. м) и 1 шестикомнатная (300 кв. м). Предусмотрен цокольный этаж, в котором разместятся фитнес-центр, клубные помещения, детская комната, компьютерный зал, мини-маркет, помещение для охраны и администрации дома. Проект предусматривает строительство двухуровневой автостоянки на 58 машин. По словам Л.Краснянского, предполагается, что стоимость аренды одного квадратного метра составит $170-300 в год в зависимости от квартиры. Он отметил, что это существенно ниже, чем цены в частном секторе. Как заявил Л.Краснянский, если этот эксперимент удастся, в ближайшие два-три года ДВПС готов возвести десяток доходных домов, причем не только в центре города, но и в районах массовой застройки. Первый вице-премьер Москвы Владимир Ресин поддержал инициативу ДВПС и напомнил, что "эта идея витала в воздухе еще с конца 80-х годов".

В начало

"Инвестиции-Строительство-Недвижимость-2001"

С 23 по 26 мая в Москве в Центральном выставочном зале "Манеж" пройдет международная выставка "Инвестиции-Строительство-Недвижимость-2001". Основной целью выставки является улучшение инвестиционного климата города, привлечение дополнительных средств российских и зарубежных компаний для реализации городских программ. Заявки на участие в выставке принимаются Москомархитектурой до 30 апреля. В мэрии отметили, что количество ее участников - строительных, риэлторских, инвестиционных компаний, дизайнерских фирм - по предварительным данным, составит несколько сотен. Предполагается, что на выставке будут представлены различные проекты, финансируемые из городского бюджета. Организатором выставки выступит компания "M.S.I.", которая будет финансировать это мероприятие как за счет собственных средств, так и привлеченных от участников выставки.

Источник: "КДО-проспект"

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.RealtInfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ═ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки