Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Азы оценки активов и инвестиций" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Пресса о недвижимости
Пресса о недвижимости
2001-03-19
Сегодня в номере:
У "быстрых домов" хорошая перспектива
Лицензирование оценочной деятельности - прерогатива Правительства России
У главы стройкомплекса Москвы Ресина появилось два заместителя
В Москве будут установлены границы особо охраняемых природных комплексов
Риск - к минимуму!
Сколько платить за двухкомнатную квартиру
Половину газовых плит в столице надо менять
Москва победила Московскую область
КДО уже сообщала о начале производства в России так называемых "быстрых домов". Фонд поддержки социальных инициатив достиг соглашения с американской инвестиционной группой о финансировании в России технологии быстрого производства объемно-модульных зданий (ОМЗ).
У "быстрых домов" хорошая перспектива
Деятельность этого благотворительного фонда направлена на поиск решений некоторых социальных проблем России, как то социальная защита пенсионеров и обеспечение людей дешевым и удобным жильем.
В процессе возведения ОМЗ строительство модулей будущего дома происходит на специальной фабрике, затем они транспортируются на строительный участок, где их собирают и устанавливают.
По мнению экспертов, перевозка этих модулей на расстояния до 1000 км не отразится существенно на стоимости зданий. Один модуль составляет приблизительно 40 кв. метров, а его сборка на фабрике занимает всего лишь час. Такая автоматизированная технология делает процесс строительства зданий похожим на сборку автомобилей. Для возведения полностью приспособленного и готового к заселению дома требуется приблизительно 24 часа.
Быстрота строительства - не единственное достоинство ОМЗ. Есть и другие преимущества: затраты на постройку одного квадратного метра вдвое меньше чем в зданиях, которые строятся прямо на площадке, материалы, используемые в строительстве модуля, более долговечны (75 лет) и предназначены для использования в температурном диапазоне от минус 60 до плюс 40 градусов Цельсия. Кроме того, построенные из них здания обладают сейсмической устойчивостью до восьми пунктов по шкале Рихтера, а расходы по их эксплуатации в четыре раза меньше, и дается гарантия на год после установки блоков.
Согласно официальным статистическим данным за 1998 год по жилью в США, каждый четвертый покупатель приобретал дом именно этого типа.
"Американские компании согласились вложить около 200 млн. долларов в этот проект, чтобы обеспечить всем необходимым российские заводы, которые будут производить модули, - сообщил Владимир Короселов, эксперт фонда по инвестициям. - В американских деловых кругах этот проект лоббировала Casidy & Associates, американская компания по связям с общественностью. А зарубежная частная инвестиционная корпорация OPIC (Overseas Private Investments Cooperation) гарантирует вложение американского капитала".
Другие высокопоставленные граждане США такие, как конгрессмен Курт Уэлдон и Арлингтон Джеймс Ейотт, исполнительный вице-президент по государственным делам института жилья США тоже поддержали проект. Но, по словам Короселова, одним из требований, выдвигаемых американской стороной, является наличие у фонда на реализацию проекта хотя бы 5% от той суммы, которую обещают вложить американцы. Короселов однако ничего не сказал о том, на сколько это условие выполнимо, и есть ли у фонда возможность найти для этих целей 10 млн. долларов.
По предварительным расчетам, для нормальной с точки зрения маркетинговой политики реализации проекта необходимо создание, по крайней мере, 40 специализированных фабрик, каждая из которых оценивается в 5 млн. долларов. Так, в США, например, работает более 300 таких фабрик.
В феврале на пресс-конференции, где был рассмотрен процесс инвестиций в производство на примере данного проекта, присутствовали высокопоставленные должностные лица из Комитета собственности Государственной Думы и члены Российского союза промышленников и предпринимателей, а также ведущие эксперты по недвижимости, страхованию и банковским делам. Они пришли к соглашению о формировании инициативной группы для получения официальной поддержки проекта со стороны федеральных и местных органов управления, которая, по их мнению, позволит запустить проект в более широком масштабе. В Ханты-Мансийске, на Камчатке и в некоторых других областях жилье по технологии ОМЗ будет стоить дешевле.
В качестве экспериментальной программы в июне прошлого года в Переславле- Залесском (Ярославская область) была основана специальная фабрика, работы над которой уже находятся в стадии завершения. Там будут изготовлены первые "быстрые здания" для демонстрации общественности.
"Результаты экспериментальной программы позволят нам приспособить технологию к нашим особенностям", - считает Короселов.
Илья Благодацких, глава Жуковского района Московской области, предложил построить первую фабрику в его районе в случае положительных результатов эксперимента. Поскольку там есть необходимая индустриальная база, древесина, дешевые энергетические и человеческие ресурсы, кроме того, у района и особый налоговый статус.
Преимущества метода блочного строительства по сравнению со строительством на участке в том, что плохие погодные условия не могут повлиять на календарный график работ, кроме того, удастся избежать воровства и ухудшения качества сырья, поскольку весь процесс сборки происходит в пределах фабрики.
В фабричном производстве, как правило, задействованы более квалифицированные рабочие, чем те, кто работает на обычных строительных участках. Использование компьютерной технологии при проектировании ускоряет темп предварительных работ над зданием и позволяет увеличить гибкость проектов, которые легко менять в соответствии со вкусами потенциальных владельцев. Все эти факторы, по мнению экспертов, существенно повышают качество готовых зданий.
Максим Довгялло, директор направления финансирования недвижимости Московского института экономики города, по поручению американской фирмы провел исследование уровня риска в проекте и возможных путей его минимизации. По итогам работы он порекомендовал американской фирме вложить в проект деньги, поскольку пришел к выводу, что в России его ожидают хорошие перспективы.
"За риск, являющийся результатом действий американской стороны, отвечать будет американская фирма, в то время как российские участники проекта будут нести полную ответственность за свою часть финансирования и реализации", - заявил Довгялло.
Вячеслав Смирнов, аналитик, занимающийся социально ориентированными инвестиционными программами компании Nikoil Investment & Banking Group, считает, что осуществление проекта поможет быстро разрешить жилищную проблему, что особенно актуально при выдаче сертификатов на государственное жилье.
Вышеупомянутые сертификаты, как правило, выдаются правительством уволенным служащим или жертвам природных или техногенных катастроф, чтобы они могли обменять их на квартиры. Однако главной проблемой обладателей сертификатов по-прежнему остается несоответствие между количеством сертификатов и государственных квартир.
"Это вынуждает людей обменивать сертификаты на наличные деньги и покупать квартиры на вторичном рынке жилья. Таким образом, первичный рынок недвижимости лишается дополнительной стимуляции и инвестиций", - заявил Смирнов.
Применение новой технологии, по его мнению, позволит построить большое количество жилья за более короткие сроки при относительно небольших затратах. Это поможет обеспечить квартирами уволенных служащих, беженцев и всех тех, кто остро нуждается в жилье. Кроме того, эти здания могут служить гарантией обеспечения банковских кредитов, облегчая, таким образом, процесс займов и инвестиций в недвижимость.
Джеральд Гэйдж, главный консультант по недвижимости агентства Arthur Andersen, считает, что ОМЗ может эффективно применяться в России, поскольку этому способствуют и стоимость, и рабочая сила.
ОМЗ имеет еще одно существенное преимущество. Поскольку блоки собираются на фабрике, это позволит осуществлять оптовую закупку строительных материалов и массовое производство, при котором будут учитываться индивидуальные проекты зданий. Таким образом, издержки производства сократятся, а сумма, которую будут платить конечные потребители, уменьшится, сообщил Гейдж.
Однако он отметил и ряд трудностей, которые могут возникнуть при массовом применении этой технологии в России. В отличие от обычных жилых домов, где есть общая система коммуникаций, в "быстрых" зданиях должна быть предусмотрена индивидуальная система канализации, водоснабжения, электричества и отопления. А в большинстве российских регионов сети инженерных коммуникаций развиты очень слабо или не являются централизованными. Поэтому системы инженерного обеспечения таких домов придется создавать отдельно на местах, заявил он.
К содержанию
Не утихают споры вокруг инициативы столичных властей регулировать оценочную деятельность в городе. Не так давно Московской городской администрации удалось доказать правомочность проведения аккредитации оценочных фирм для проведения оценки недвижимого имущества полностью или частично находящегося в государственной или муниципальной собственности г. Москвы, приобретаемого в собственность г. Москвы или предполагаемого к изъятию для государственных или муниципальных нужд. А вот отстоять лицензирование оценочной деятельности в столице не удалось.
Лицензирование оценочной деятельности - прерогатива Правительства России
По сведениям, полученным журналом "Appraiser.RU: Вестник оценщика" в Московской городской администрации, в конце 2000 г. Московский городской суд отказал в удовлетворении заявления заместителя прокурора города Москвы о признании недействительным распоряжения Мэра Москвы от 21 апреля 1999 года N 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве". Данное решение впоследствии было обжаловано в Верховном суде Российской Федерации. 2 марта 2001 года ВС РФ отменил решение Мосгорсуда и признал недействительным Распоряжение Мэра N 388-РМ, определив что лицензирование оценочной деятельности является прерогативой Правительства РФ.
В связи с этим в столице приостановлен прием документов для выдачи лицензий на оценочную деятельность. Аккредитация оценщиков недвижимости продолжает действовать.
Нам пока неизвестно, намерена ли Московская лицензионная палата добиваться отмены решения Верховного суда РФ. Возможно, это не имеет смысла, так как в конце марта ожидается появление федерального положения о лицензировании оценочной деятельности.
К содержанию
Мэр Москвы Юрий Лужков возложил обязанности заместителей руководителя стройкомплекса столицы на начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ Михаила Балакина и главу Департамента внебюджетной политики строительства города Леонида Краснянского.
У главы стройкомплекса Москвы Ресина появилось два заместителя
В соответствии с распоряжением Ю.Лужкова на М.Балакина возлагается координация взаимодействия организаций в обеспечении комплексной застройки Москвы, контроль за своевременным выполнением государственного заказа по вводу в действие объектов и мощностей, ходом работ по строительству объектов экспериментальной застройки и уникальных объектов. Кроме того, он будет отвечать за реализацию строительного развития, программы реконструкции и строительства жилых домов, объектов соцкультбыта и инженерного обеспечения. М.Балакину поручено координировать использование мощности строительных организаций, стройиндустрии и промышленности стройматериалов.
В свою очередь, Л.Краснянский будет заниматься проведением единой инвестиционной политики в области комплексной застройки, формированием целевых строительных программ Москвы, разработкой экономических механизмов. Он также координирует реализацию инвестиционных проектов по городским программам "Центр" и "Пятиэтажные дома", осуществление функций городского инвестора, организацию и проведение тендеров и инвестиционных конкурсов по объектам горзаказа, финансируемых за счет городских источников. Кроме того, Л.Краснянский руководит межведомственными комиссиями по реализации жилья, незавершенного строительства и по контролю за выплатой зарплаты, развитию социально-трудовых отношений.
Согласно распоряжению мэра эти обязанности М.Балакин и Л.Краснянский выполняют "на правах заместителя руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города". На период отсутствия В.Ресина исполнение его обязанностей возлагается на Л.Краснянского.
К содержанию
Московские власти намерены исключить практику предоставления земельных участков в пределах территорий природных комплексов до окончательного утверждения их границ. Соответствующее постановление подписал премьер столичного Правительства Юрий Лужков.
В Москве будут установлены границы особо охраняемых природных комплексов
Как сообщили "Интерфаксу" в московской мэрии, это решение принято "в целях сохранения особо охраняемых природных территорий города". Представитель мэрии отметил, что предоставление земельных участков на территориях природных комплексов будет прекращено, пока не будет утверждена документация, устанавливающая их границы и режимы регулирования градостроительной деятельности.
Всего городские власти планируют утвердить границы территорий 159 природных комплексов, среди которых, в частности, парк на Химкинском водохранилище на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, бульвар между Головинскими прудами и рекой Лихоборкой, усадьба "Михалково", лесопарк "Кусково", Старо-Симоновский монастырь, сквер на площади Гагарина.
Уже утверждены границы водоохранной зоны реки Яузы и ее прибрежной защитной полосы. В мэрии считают, что это позволит улучшить санитарное состояние, поддержать нормальный гидрогеологический режим и упорядочить использование земель в водоохранной зоне реки. Москомархитектуре поручено в течение трех месяцев установить линии градостроительного регулирования водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Яузы.
В соответствии с федеральным и городским законодательством в водоохранной зоне будет установлен ряд ограничений на ведение хозяйственной деятельности, в том числе на мойку автомобилей и возведение объектов, не соответствующих экологическим требованиям.
К содержанию
Посткризисная стабилизация отечественной экономики в значительной степени повлияла на формирование благоприятного инвестиционного климата в Москве, в том числе в таком секторе, как недвижимость.
Риск - к минимуму!
Инвестиционным бумом назвал сложившуюся сейчас в Москве ситуацию Андрей Ликефет, президент "Корпорации "Жилищная Инициатива". Реализуются и вводятся в эксплуатацию грандиозные коммерческие проекты, примером тому являются проект "Москва-Сити", многофункциональный комплекс "Царев сад" на Софийской набережной, офисный комплекс "Плотников Плаза", в текущем году планируется введение гостиничного комплекса под маркой компаний Hilton. В коммерческую недвижимость инвестируют наряду с отечественными, зарубежные компании. Среди крупных проектов следует отметить IKEA, сеть быстро растущих торговых центров Рамстор, и, конечно, широко известные Мак-Дональдсы. В корне отличается ситуация с жилищным строительством: иностранные компании работают на нем разве что в качестве подрядчиков.
По оценкам экспертов Российской гильдии риэлторов, сейчас в Москве строится порядка 3 млн. кв. м жилья в год. Из них примерно 1 млн кв. м приходится на частных инвесторов таких, как "Донстрой", "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" и "Корпорация "Жилищная инициатива".
В своей работе частные инвесторы в основном ориентируются на свои средства, иногда прибегают к банковским займам, которые возвращают вырученными после реализации построенного жилья средствами. "Сотрудничать сейчас мы предпочитаем с государственными банками, - говорит вице-президент Корпорации "Жилищная Инициатива" Иван Ищенко, - сводя риск к минимуму".
Особенность современного этапа в том, что квартиры реализуются в основном в процессе строительства. "К нам приходят люди, когда здание возведено до третьего этажа, - рассказывает генеральный директор МЦЖ Игорь Горский, - хотя бывают случаи, когда квартиры покупают "с колышка", то есть под еще не начатый к реализации проект. Но такое возможно лишь в том случае, если фирма давно и успешно работает на рынке недвижимости, пользуется большим авторитетом и имеет кредит доверия".
В "Корпорации "Жилищная инициатива" и МЦЖ считают, что сегодня наиболее выгодно строить современные дома, рассчитанные на кошелек среднего класса и работать на обороте.
"Для инвестора основная и первостепенная задача - привлечь как можно больше средств. Но сегодня лишь небольшая категория клиентов может позволить себе выложить 100% стоимости квартиры единовременно. Поэтому развитие рынка приводит к необходимости введения ипотеки и рассрочки в оплате жилья. Решение не ново: эта технология принята во всем цивилизованном мире и, поскольку экономические тенденции развития рынка неизменны, жизнь заставит заработать и ипотечное кредитование, и предоставлять долговременную рассрочку, - считает Андрей Ликефет".
Именно путям и возможностям привлечения внутренних и внешних инвестиций на рынок недвижимости Москвы и России и прогнозированию путей его дальнейшего развития будет посвящена I Международная Конференция 26-28 марта "Проблемы и перспектива развития рынка недвижимости в России. Инвестиционный климат". Неслучайно в работе Конференции изъявили желание принять участие представители государственных структур и правительств Москвы и регионов, отечественного и зарубежного бизнеса.
К содержанию
Для населения Москвы доля оплаты жилищно-коммунальных услуг в этом году увеличится до 43,6%. Как сообщил начальник Управления горзаказа Александр Удальцов, ранее горожане оплачивали примерно 35,5%. В структуре платежей расходы на содержание жилья составляют 13%, или 2 руб. 70 коп. за один квадратный метр. По словам А.Удальцова, если сегодня довести оплату жилкомуслуг до 100%, то город от людей со средним доходом более 10 тыс. рублей в месяц получит дополнительно порядка 6,7 млрд. рублей. Он отметил, что это больше, чем выделяется на капремонт жилищного фонда из муниципального бюджета в 2001 году. В этом случае, по словам А.Удальцова, за 2-комнатную квартиру площадью 54 кв. м, в которой проживает три человека, пришлось бы платить 1190 руб. в месяц, а за 100 кв. м жилья - 1720 руб. в месяц. Начальник управления считает, что для семьи с доходом порядка 30 тыс. рублей в месяц - "это вполне подъемная сумма".
Сколько платить за двухкомнатную квартиру
К содержанию
Правительство Москвы разрабатывает меры снижения потребления газа и повышения безопасности газового хозяйства города.
Половину газовых плит в столице надо менять
"Наша основная цель - не увеличить потребление газа. Нам нет резона превращать город в генератор электричества", - сказал мэр города Юрий Лужков. В частности, по мнению мэра, теплоэлектростанции, основным топливом для которых является газ, оказывают серьезную нагрузку на экологию Москвы. Для решения этой проблемы, считает он, необходимо при утверждении проектов новых жилых домов исключить использование газовых плит и газовых водонагревателей. Ю.Лужков поручил также рассмотреть возможность замены газовых плит на электрические в тех домах, где этот процесс должен происходить по плану. По его мнению, потребление газа можно уменьшить и за счет утепления домов при проведении реконструкции.
Мэр потребовал в этом году очистить участки, под которыми расположены газопроводы, от наземных построек, в первую очередь гаражей-ракушек. Он отметил также необходимость ускорить перенос газопроводов из подвалов жилых зданий и предусмотреть меры по восстановлению неисправной вентиляции. "Эти проблемы являются наиболее частыми причинами возгорания", - сказал мэр.
Ситуация с безопасной эксплуатацией газового оборудования в жилых домах Москвы беспокоит и Мосжилинспекцию. Как заявил начальник государственной жилищной инспекции Александр Стражников, "практически каждая проверка устанавливает те или иные нарушения". А.Стражников отметил, что наибольшую обеспокоенность вызывают газопроводы в подвалах жилых домов, газовые нагреватели проточной воды с неработающим автоматическим погашением пламени (по данным управления топливно- энергетического хозяйства Москвы, в столице из 145 тыс. газонагревателей воды 72% требуют замены), а также плохое техническое состояние дымоходов.
По словам начальника управления топливно-энергетического хозяйства Москвы Михаила Лапира, из 2 млн. газовых плит в столице около 50% нужно менять. В прошлом году городские власти поменяли за счет муниципального бюджета 10 тыс. плит и 8 тыс. газовых водонагревателей, а также переложили 100 км сетей газопроводов. М.Лапир отметил, что для поддержания газового хозяйства города в хорошем рабочем состоянии требуется ежегодно перекладывать 180-200 км газопровода, менять 50 тыс. устаревших газовых плит и 25 тыс. водных газонагревателей. На эти цели из городского бюджета необходимо направлять порядка 2,5 млрд. рублей в год, заявил он.
В 2001 году из бюджета Москвы на содержание газового хозяйства выделено 1,7 млрд. рублей. Правительство Москвы одобрило постановление, которое, в частности, предусматривает увеличение ассигнований на эти цели.
С 1 июля 2001 года Государственная жилищная инспекция столицы и "Мосгаз" будут проводить плановый осмотр и ремонт газового оборудования в квартирах москвичей.
Как сообщил директор "Мосгаза" Вячеслав Бусанкин, сейчас ремонт газового оборудования проводится на основе заявок собственников и арендаторов квартир. По его мнению, такой режим себя не оправдывает, так как многие москвичи продолжают пользоваться неисправным оборудования, не обращаясь в ремонтные службы.
В случае выявления при осмотре недостатков и нарушений жильцам будут выдаваться предписания на их устранение. Если оборудование не будет приведено в порядок, газовые приборы будут отключаться от газоснабжения.
Источник: "КДО-проспект"
К содержанию
Вчера Московский арбитражный суд удовлетворил иск Москомзема о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между аэропортом Шереметьево и Химкинским районом Подмосковья. Это решение -- очередной шаг в борьбе между администрациями Москвы и Московской области за право собирать налоги с аэропорта и организаций, находящихся в нем.
Москва победила Московскую область
Иск Москомзема был предъявлен двум ответчикам -- руководству Шереметьево и администрации Химкинского района. В правительстве Московской области и администрации Химкинского района и в директорате аэропорта от каких-либо комментариев отказались, ссылаясь на то, что затронутая проблема очень болезненная и запутанная. Спор между субъектами федерации за Шереметьево имеет давнюю историю. Аэропорт (обслуживает в год до 9 млн чел.) неоднократно переходил из областного подчинения в городское и обратно. В 1991 году он достался Москве, но легитимность этого решения (принятого еще союзным правительством) оспаривается администрацией области. В процессе акционирования (100% акций принадлежит государству) аэропорт был вынужден заключить договор аренды земельного участка, на котором находится, с администрацией Химкинского района Подмосковья. Заметим, что в атласах, составленных на основе данных Федеральной службы геодезии и картографии РФ, аэропорт входит в черту города.
Сейчас плата за аренду земли аэропортом идет в бюджет области, а налоги от производственной деятельности получает город. Обе стороны не оставляют попыток получить в свое распоряжение и то и другое. Суммарные выплаты аэропорта составляют как минимум $15 млн в год.
Мэр Москвы не раз обращался к Борису Ельцину с просьбой передать Шереметьево в ведение столичных властей, но всякий раз получал отказ. Вопрос о принадлежности Шереметьево не раз безрезультатно выносился на заседание столичной коллегии, в которую входят чиновники Москвы и области. Юрий Лужков и губернатор Московской области Борис Громов пытались обсудить при личных встречах. Но договориться так и не удалось.
Мособлдума инициировала в прошлом году рассмотрение в Конституционном суде России иска об изменении административных границ аэропорта Шереметьево. Свою позицию она обосновывала тем, что работающие на территории аэропорта в основном живут в подмосковных городах Химки и Лобня и область содержит всю социальную и жилищно-коммунальную сферу. КС отклонил иск, посчитав, что стороны не исчерпали все возможности улаживания конфликта. Вчерашнее решение суда можно считать ответом Москвы на эту акцию. Решение суда почти наверняка будут обжаловано. Если же оспорить судебный вердикт не удастся, Москва получит дополнительный источник дохода и заклятого врага в лице Мособлдумы, которую и считают инициатором конфликта.
Источник: "Коммерсантъ"
Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.RealtInfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости
Искренне Ваш, ═ведущий рассылки Юрий
По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru
|
http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
|
| В избранное | ||
