Споры о ТСЖ - куда метнуться жильцам

Читаю свою газету «Народный Фронт» (2007, № 2 /9/) за 15 февраля 2007 года, материал о товариществах собственников жилья (ТСЖ) и о выборе управляющей компании жильцами. Более или менее обстановка проясняется, наши юристы сработали неплохо. Главное – спасти жильцов от тирании ими же выбранного руководства ТСЖ. По жизни получается так, что во главе ТСЖ встают самые хищные и беспринципные (как и в политике), потому что народ из-за самопредательского ошкуривания рассыпался и не способен сплоченно защищать свои интересы, а в таком случае инициативу, как правило, захватывают более дружные инородцы, особенно кавказцы. Сплоченные всегда берут верх над рассыпанными. Аналогично в казарме трое-пятеро кавказцев подчиняют несколько сотен русских солдатиков, делают из них рабов и всячески измываются. А в ТСЖ две-три кавказские семьи, захватив руководство, могут взвинтить поборы, выжить самых слабых русских жильцов и затем заселить освободившиеся площади своими соплеменниками или с выгодой распорядиться. Когда остальные опомнятся, уже обычно поздно выправить дело, и начинается скандал и тяжба, постоянно пишут об этом.

У некоторых из нас опускаются руки, и возникают разговоры о том, что Дарвина никто не отменял, и если русские сами себя предали и уже не могут противостоять хищникам, то так им и надо, сами виноваты. Я так не думаю. Виновата русская «элита», которая ради своего шкурного интереса предала и развалила страну и заразила шкурничеством свой народ. Рыба гниет с головы. Низовая русская масса поддалась предательским верхам, но если несешь ответственность за свой народ, то должен не бросать его, пусть одуревшего и в отключке, на произвол судьбы, а, как врач, пытаться вылечить его, утащить с мороза в теплый подъезд, дать ему таблетку или сделать укол. Да, одуревший будет сопротивляться, ругаться на врача, мы с этим постоянно сталкиваемся, а совесть не дает плюнуть на своих сородичей. Аналогия – идешь по улице и видишь, как подонки пинают ногами пьяного-безответного, мужчина или женщину Мать-Родину, или откручивают голову котёнку, и как можно пройти мимо?

Газета выходит тиражом 5 тысяч экземпляров, мало кто её читает, но когда приспичит кого-нибудь по земле или жилью, то какую-то пользу можно извлечь и из этого материала:

«Год выборов – 2007! Мы должны определиться и с депутатами, и с президентом, и со своими квартирами – кто будет управлять ЖКХ в нашем доме. Каждый из этих выборов – очень непростой. Ошибешься – на много лет можно испакостить себе жизнь. Депутат первых трех созывов Московской городской думы Дмитрий Иванович Катаев, ныне председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению при фракции «Яблоко – объединенные демократы» в Мосгордуме, делится своими соображениями по этому поводу на сайте Института «Коллективное действие» (http://www.ikd.ru/?q=node/2183):

Дом – наш, земля - наша

1.
Безусловно, реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) необходима, и она должна быть рыночной. Государство – самый неэффективный собственник, оно это доказало и продолжает доказывать и в сферах ЖКХ, землепользования и градостроительства. Как собственник оно должно уходить из ЖКХ, за исключением определенной социальной доли жилищного фонда. Но сейчас реформирование требуется не так срочно, как в начале 90-х годов. Государство должно оставлять вместо себя не частные монополии, которые хуже государственных, а именно рынок и самоуправление.

Государство не должно уходить от своих обязанностей защищать граждан от беззакония и произвола не только властей, но и самих граждан: большинства по отношению к меньшинству, собственников по отношению к нанимателям, собственника квартиры по отношению к другим членам семьи или к бывшим членам семьи. И даже от произвола избранных самими же гражданами органов самоуправления. Государство не вправе перекладывать на граждан свои обязательства в сфере ЖКХ без адекватного увеличения их доходов или источников доходов.

В частности, государство не вправе убегать от своих давних, законодательно зафиксированных финансовых обязательств по капитальному ремонту. Оно должно законодательно признать эту свою задолженность перед собственниками жилья, принять программу ее погашения, зафиксировать износ каждого дома в акте о его передаче в управление собственникам помещений. Собственники в любом старом доме единодушно считают это одним из важнейших условий перехода к самоуправлению. Причем выплачивать из бюджета задолженность следует в первую очередь тем собственникам, которые так или иначе сорганизовались. Тогда деньги будут использоваться в два-три раза эффективнее, и хотя бы в Москве будет достаточно средств, выделяемые сейчас на капитальный ремонт. В этой части реформа отношений собственности в ЖКХ очень «пересекается» с национальной программой доступного и комфортного жилья.

У Жилищного кодекса (ЖК) очень много серьезных недостатков. В них виноваты не столько разработчики проекта и Правительство РФ, сколько фракция «Единая Россия», отмахнувшаяся более чем от тысячи предлагавшихся поправок к проекту. Если бы я был депутатом Госдумы, то голосовал бы против такого кодекса.

Однако теперь требование отмены ЖК просто нереально. Оно лишь мешает подготовке жителей к управлению домами. Мне даже известны примеры, когда районные управы негласно поддерживали требования «Долой реформу ЖКХ, отменить Жилищный кодекс!», чтобы расколоть инициативные группы по подготовке общих собраний собственников помещений в домах.

Прошло больше полутора лет не только после введения ЖК, но даже и с тех пор, как Галина Петровна Хованская с группой депутатов Госдумы внесла законопроект с множеством очень нужных изменений жилищного законодательства. Проект назрел и перезрел. Но очень мощное лоббирование тормозит его в Госдуме. Этим летом он наконец принят в первом чтении, и мы должны оказывать давление, чтобы добиться наконец его принятия с новыми поправками Г.П. Хованской.

2.
Однако статьи ЖК и закона о его введении в действие, посвященные правам собственников жилья и управлению домами, – во многом прогрессивны, хотя тоже требуют корректировки. При благоприятном развитии событий - это «окно возможностей» для граждан и для преодоления монополизма в этой сфере.

Для Москвы представляются реальными два из трех способов управления домами.
Один способ – сохранение или создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Коммунисты утверждают, что это нужно бюрократии, чтобы переложить на граждан расходы ЖКХ. Я согласен со многими из их конкретных претензий, но в целом у меня иная позиция.

Да, бюрократия перекладывает тяготы реформирования на граждан. Но это – потому, что граждане сдали бюрократии законодательные органы. ТСЖ здесь не при чем. Даже наоборот: бюрократии легче чинить произвол над неорганизованными гражданами. Организованные граждане способны противостоять бюрократии: ТСЖ, возникнув, начинает требовать прозрачности финансовых потоков, препятствует расхищению технических помещений и земли. Московская бюрократия в этом убедилась несколько лет назад и перестала насаждать ТСЖ. Несколько иная ситуация в Санкт-Петербурге: там Правительство активно поддерживает создание ТСЖ, и даже, по имеющимся сведениям, оказывает давление, но оставляет нерешенными серьезные моменты деятельности ТСЖ. Если господство бюрократии в законодательных органах сохранится, то она «свое» возьмет тем легче, чем меньше у нас будет ТСЖ.

У ТСЖ есть, конечно, проблемы. Обусловлены они, во-первых, пассивностью большинства собственников; во многих случаях было бы достаточно «просто» переизбрать правление. Во-вторых, многие проблемы разрешимы путем совершенствования уставов ТСЖ. В-третьих, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны специалистам. В-четвертых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства в ТСЖ хотя бы по аналогии с акционерными обществами, но нельзя допустить, чтобы под этим предлогом бюрократия получила возможность вмешиваться в дела ТСЖ и убирать неугодных.

Но считать ТСЖ единственной формой жилищного самоуправления – абсурдно. ТСЖ – это высшая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности. Есть три «прожиточных минимума» для успешного ТСЖ:
- психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в общих делах, в общем, - коммунальная культура;
- информированность жителей, коммунальный ликбез, начиная со школьных программ;
- квалифицированные менеджеры.

Этот минимум есть во многих существующих ТСЖ. Это весьма возможно в коммерческих домах-новостройках. Но примерно в 90% московских домов эти условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи.

Как бы то ни было, обязанность властей – ничего людям не навязывая, дать им информацию и организационную поддержку, а выберут они сами.

ЖСК в Москве в несколько раз больше, чем ТСЖ. Известное требование Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ» - перерегистрировать ЖСК в ТСЖ - отменено благодаря давлению общественности. Мы здесь не говорим о ЖСК просто потому, что они практически очень близки к ТСЖ.

По изложенным причинам в обозримой перспективе ТСЖ и ЖСК не станут самой массовой формой жилищного самоуправления.

В то же время важно усвоить: собственники помещений в многоквартирном доме теперь обладают очень серьезными правами, и чтобы их реализовать, вовсе не обязательно создавать ТСЖ. Основные права собственников реализуются их общим собранием, в том числе до принятия решения о способе управления домом и реализации этого решения.

3.
Итак, в большинстве домов собственники решат не создавать ТСЖ и выбрать второй способ управления - управляющую организацию (УО).

Рынка УО в Москве пока практически нет. Хорошо, если кто-то в Вашем доме знает УО, зарекомендовавшую себя за несколько лет в других домах. Или фирма с многолетней хорошей репутацией, пусть даже в другой области деятельности, создала УО, и она согласится взять на себя ваш отдельный дом (что ей в общем-то не выгодно) либо группу домов. Но все это пока возможно как исключение. К тому же при нескольких УО в микрорайоне возникнут проблемы с подсобными помещениями для них, с диспетчерской связью и т.д.

Поэтому, как правило, собственники выберут в качестве УО организацию, которая фактически управляет сейчас, - государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕЗ). Правда, не обязательно выбирать свой «исконный» ДЕЗ, можно и соседний, если он лучше, – пусть ДЕЗы хотя бы друг с другом конкурируют за объекты управления. Можно выбрать не ДЕЗ, а одну из непосредственно обслуживающих вас фирм – бывших РЭУ; теперь это, как правило, ОАО. У ДЕЗа больше опыт управленческой работы, но это посредник. У «РЭУ» - опыт и материальная база для практической работы.

Однако вот что важно: и с ДЕЗом, и с «РЭУ» разница с прежними временами может быть очень существенной. Она в том, что собственники готовят и заключают с УО договор управления, а затем контролируют его выполнение.

Подчеркиваю, что Договор заключают по обоюдному согласию две стороны – собственники и УО. Это очень сложный, большой и ответственный документ, поэтому необходимы профессиональные примерные тексты. А уж стороны вправе внести в них свои изменения.

Есть примерный договор управления, утвержденный руководителем Департамента жилищной политики Правительства Москвы 15 августа 2006 года. Он составлен весьма квалифицированно, но нуждается в некоторых изменениях и дополнениях. А именно: субсчет для каждого дома; порядок установления расценок; подробности информирования жителей; контроль за выполнением договора и отчетность; участие представителей собственников в конкурсах подрядчиков и в комиссиях по приемке работы; помощь в оформлении земельного участка; обеспечение деятельности избранного жителями органа жилищного самоуправления (в том числе оплата труда за счет фонда зарплаты УО); порядок принятия решений о получении дополнительных доходов и их распределении между собственниками и УО (например, от аренды технических помещений и земли, от наружной рекламы); пересмотр договора в случае изменения формы собственности УО и т.д.

Проблема теперь в том, чтобы собственники выдвинули реальных представителей, а ДЕЗ или иная УО заняли конструктивную позицию при обсуждении договора, включая изменения и дополнения.

Разумеется, неподготовленный человек не в состоянии прочитать этот договор - многостраничный юридический документ, заметить «маленькие» отличия от другого документа и предложить что-то свое. Поэтому отдельному собственнику следует подписывать договор, вычитанный, сброшюрованный и подписанный… кем? Кто разберется в способах управления, проработает проект договора, проведет переговоры с другой стороной (будущей УО), потом будет контролировать выполнение договора, проверять отчеты УО, участвовать в конкурсных и приемочных комиссиях, даже, может быть, обращаться в суд?

4.
Как и в любом деле, все начинается с «мотора». В доме нужна инициативная группа. Она распространяет информацию и проводит первое (информационное) собрание, на котором получает первые, пока неформальные полномочия. Но в дальнейшем самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление. Его создание организационно проще, чем создание ТСЖ, не возлагает на Правление такой ответственности, не требует от жителей такой квалификации и коммунальной культуры.
Именно территориальное общественное самоуправление (ТОС) в обозримом будущем должно стать самой массовой формой жилищного самоуправления.

С 1 января 2006 года вступила в силу достаточно подробная и в общем неплохая статья 27 о ТОС в Федеральном законе N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Поэтому утратила силу соответствующая статья в Федеральном законе от 1995 г. N 154-ФЗ с тем же названием. Неплохой московский закон "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве" от 1996 г. N26-77 устарел и недавно отменен.

Согласно статье 27, ТОС - это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. Полномочия местного самоуправления в Москве очень малы, поскольку федеральное законодательство лишило москвичей конституционных гарантий местного самоуправления - отдало все на откуп городской власти, которая и присвоила все полномочия. Но важно, что ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации». Все эти положения имеют силу и для Москвы.

Но главное - что управление частной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом - это теперь полномочие не государства, а большинства собственников. Они вправе большинством голосов (квадратных метров) заключить договор управления с кем угодно, в том числе с органом ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления с тем же ДЕЗом или РЭУ» Городские власти в каждом конкретном доме являются лишь одним из собственников и имеют право голоса в соответствии с долей неприватизированных помещений. Поэтому они не могут ни запретить, ни поручить управление домом ни органу ТОС, ни любому другому юридическому лицу.

Близкая к ТОС форма самоуправления - старшие по домам и домкомы. Правда, вопрос во многих случаях – были ли они легитимно избраны или же фактически назначены управой, не истекли ли сроки их полномочий. Напрямую о них, в отличие от ТОС, в федеральном законодательстве не сказано ничего. О них есть лишь документы Правительства Москвы, прежде всего постановление №651-ПП от 21-09.2006, в котором, в частности, говорится: «…под домовым комитетом понимается общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.»

Правительство считает домкомы общественными организациями без юридического лица, не представляющими население территории. Но если они легитимно избраны, то, несомненно, относятся к «другим формам непосредственного осуществления гражданами местного самоуправления или участия в его осуществлении», допускаемым все той же статьей 27.

5.
ТОСы и домкомы хороши еще и тем, что в их избрании участвуют не только собственники, но и наниматели жилья.

Если в доме есть наниматели (неприватизированное жилье), то их формально представляет собственник – как правило, город. ЖК не дает нанимателям механизмов влияния, кроме типового договора социального найма. Он давно должен быть заключен с каждым нанимателем, но в большинстве городов практически отсутствует. Типовой договор социального найма жилья утвержден постановлением Правительства РФ N 315 от 21 мая 2005 г. Он слишком общий и декларативный. Видимо, поэтому он никого не интересует. Но это опять-таки лучше, чем ничего, и заключить его город как собственник жилья обязан.
По моему мнению, интересы нанимателей должны быть представлены в жилищном самоуправлении непосредственно, а осуществить это можно только через ТОС.

6.
Очень большие полномочия в проведении жилищно-коммунальной реформы федеральное законодательство предоставляет органам местного самоуправления. В Москве это муниципальные собрания и муниципалитеты. Однако, как уже говорилось, в Санкт-Петербурге и особенно в Москве бюрократия лишила местное самоуправление реальных полномочий, в том числе и в регулировании жилищного самоуправления. Осталось чуть ли не единственное полномочие - регистрировать ТОСы. Но и к этому они до сих пор не совсем готовы – многие все еще не приняли порядок регистрации ТОС, и их бездействие в этом смысле смыкается с бездействием городских органов государственной власти в реализации прав граждан на управление домами и на землю. Немало случаев, когда районно-муниципальные власти явно препятствуют созданию ТОС. Поводом часто являются разногласия о границах территории ТОС. На самом деле вопрос о границах не принципиален, потому что регистрация ТОС сама по себе не дает ему права распоряжаться на территории. Наделить ТОС реальными правами могут только собственники, разумеется, после того, как сами оформят свои права.

Но при дальнейшем функционировании ТОС органы местного самоуправления смогут сыграть большую роль, если будут представлять интересы жителей, а не городских олигархий. Со своей стороны, активное ТОС – это важный инструмент избрания именно таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Возможно, что именно поэтому власти тормозят создание ТОС.

7.
Еще один вопрос – о сочетании ТОС с ЖСК или ТСЖ.

Если в доме или в поселке приватизированы все жилые помещения, то функции ТОС и ТСЖ практически эквивалентны (пример – знаменитый самоуправляемый поселок «Сокол»).

Ну и, конечно, очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или реконструкция, да еще с отселением.

ТОС микрорайона может выступить партнером или даже учредителем корпорации развития микрорайона.

8.
Здесь – еще одно «пересечение» реформы отношений собственности в ЖКХ с национальной программой доступного и комфортного жилья. В больших городах давно не осталось свободных площадок для нового строительства, а «точечное» строительство в жилых микрорайонах встречает сопротивление жителей, потому что цена их жилья снижается, тогда как сверхприбыль, зачастую в разы превышающая инвестиции, достается не им. Нынешнее реформирование создает правовые основания для строительства и реконструкции в жилых микрорайонах по инициативе жителей. Собственники жилья могут стать главными инвесторами, с соответствующим распределением прибылей в виде нового жилья или денег.

Это – огромный резерв строительства и реконструкции. Новая ситуация предполагает принципиальное изменение роли городских и местных властей: они должны научиться не администрировать, а предлагать комплексные проекты и координировать усилия собственников в масштабах микрорайона или района.

Однако большинство москвичей пока не готовы воспользоваться этим «окном возможностей», а городские власти не только не просвещают их в этом направлении, но и сдерживают реализацию реформы, тормозя развитие города и гражданского общества. Они тянут с изданием подзаконных актов, необходимых для реализации прав граждан, а когда граждане все-таки настаивают на своих правах, выстраивают непреодолимые бюрократические барьеры. и особенно - в земельных вопросах.

Весной 2006 года Департамент земельных ресурсов разработал проект постановления Правительства Москвы о порядке передачи земельных участков в частную собственность, в том числе собственникам помещений в многоквартирных домах. Но внес в проект условие: в доме не должно быть неприватизированных помещений. Это совершенно незаконное условие исключило бы право на землю для собственников в 80% домов Москвы. Благодаря возражениям общественности это условие было устранено, но согласно принятому этим летом Постановлению Правительства перечень документов, прилагаемых к заявлению о передаче земельного участка, следовало подготовить только в третьем квартале. На сколько нам известно, его нет и сейчас, в феврале 2007-го.

В результате через полтора года после введения в действие Жилищного кодекса в Москве очень мало земельных участков переданы в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, в том числе (вопреки законодательству) при сдаче в эксплуатацию новых домов, тогда как множество участков розданы привилегированным строительным фирмам, часто даже без должного оформления. Так же почти нет реализованных решений общего собрания собственников о заключении договора управления домом. Какова главная причина столь низких результатов – сознательный саботаж бюрократии или неработоспособность знаменитой бюрократической «вертикали власти» - это тема отдельного расследования.

В настоящее время строительная олигархия Москвы вовсю лоббирует изменения федерального законодательства, которые захлопнут «окно возможностей» для собственников и пуще прежнего развяжут произвол строительной олигархии. Все разговоры о жилищном самоуправлении окажутся прекраснодушной болтовней. Теснота и ненадежность существенно понизят цену нашего жилья. Придется подправить Маяковского: «Через четыре года здесь будет город-ад». Спасение в загородном коттедже тоже под вопросом - не только из-за его стоимости, но и из-за того же риска изъятия имущества.

Все это не «страшилки»: судя по тому, как оперативно Государственная дума принимает законопроекты, о которых идет речь, - уж с ними-то затяжки не будет и дальше. Делается все это под предлогом выполнения национальной программы строительства доступного и комфортного жилья, но совершенно очевидно, что, развязывая административно-олигархический произвол, можно только завести проблему в тупик.

9.
Осенью 2006-го года после многих месяцев «застоя» бюрократия развила необычайную активность, причем действовала нагло. Управы или ДЕЗы практически без всякой разъяснительной работы распространяли среди собственников бланки заочного голосования за ДЕЗ в качестве управляющей организации, скрывая от них возможность выбора УО, не предъявляя ни перечней имущества, ни проектов договоров управления, ни смет. Мне известны и несколько проектов договоров управления и смет, распространявшихся ДЕЗами – все они не отвечают требованиям ЖК и составлены в интересах ДЕЗов, а сметы завышены.

По официальным данным, в Москве подавляющее большинство домов якобы избрали способ управления, почти все – через УО, конкретно – через ДЕЗ. Но эти «голосования» недействительны из-за нарушений требований ЖК. Теперь на основании этих «решений» собственникам подсовывают на подпись договора управления. Еще есть возможность опротестовать незаконное «решение» или скорректировать договор (см. выше).

Нас запугивали тем, что с 1 января 2007 года власти получали право и обязанность назначать управляющие организации тем домам, которые не сделали этого сами.

Но теперь благодаря давлению общественности Госдума разрешила отложить этот «день икс» и завершить конкурсы не позднее 1 мая 2008 года. 31 января Мосгордума приняла в первом чтении законопроект фракции «ЯБЛОКО-объединенные демократы» (и нет сомнений, что он будет принят и окончательно) – администрации начать конкурсы по выбору управляющих компаний с 1 января 2008 года. Значит, в течение 2007 года можно спокойно заниматься собраниями, договорами и т.д.

И это правильно, потому что за почти два года после принятия ЖК власти не решили хотя бы тактические проблемы: не установили порядок действий для своих низовых органов, не навели порядок с жилищной и тем более с земельной документацией, не разобрались с финансовыми потоками, не включили программы жилищного просвещения и т.д. Не решен и очень важный вопрос – статус и судьба нынешних ДЕЗов.

Но и подавляющее большинство граждан не готовы: не признают своей ответственности за жилье, не пытаются получить информацию и защищать свои интересы. В лучшем случае они требуют от власти «сделайте нам красиво!», не понимая, что бесконтрольная власть заботится только о себе; в худшем случае не требуют вообще ничего.

Так что же делать сейчас?

Ни в коем случае не спешить, не поддаваться давлению, но и не расслабляться.

1. Активизировать комитет ТОС, если он есть, а если его нет, то создать небольшую инициативную группу, очень желательно с участием юридически грамотных людей, и «легализовать» ее на первом, информационном собрании.

2. Оповестить соседей, что решения, принятые под административным давлением и в атмосфере запугивания, без коллективного обсуждения, без списка собственников, без перечня общего имущества, без предоставления всем желающим возможности внимательно ознакомиться с договором управления, сметой расходов или бизнес-планом, и т.д. – недействительны (сейчас мы прорабатываем механизмы, которые предложим властям, чтобы провести ревизию «принятых» решений о способах управления домами).
Объяснить, что угрозы отключения электроэнергии и т.п., если договор не будет подписан, - это не более чем «страшилки».

3. Выработать мнение группы – следует ли создавать ТСЖ. Провести опрос среди соседей, разъясняя им разницу между ТСЖ и управлением управляющей организации.

4. Если решено заключать договор управления, то выяснить, есть ли на примете надежная фирма, когда и кем она учреждена, каковы ее активы, какими домами она управляет, и там на месте у жителей проверить качество ее работы и расценки. Если таковой фирмы не найдено, то остается ДЕЗ (или см. выше).

5. Потребовать в управе документы для общего собрания: список собственников помещений, перечень общего имущества.

6. На этом этапе нужно сделать еще один важный выбор. Заключение договора управления требует определенности с составом общего имущества, в том числе с землей. Пока земля не оформлена в собственность, очень велик риск, что власти распорядятся ею без Вас и не в Вашу пользу.
По Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 №491 государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается до 1 июля 2008 г. Эта дата явно не увязывается с датой окончания конкурсов. Видимо, она будет заменена на 1 мая 2008 года.
Но если с заключением договора Вы будете ждать до получения земельного участка, то можете прождать до завершения конкурса.

7. Одновременно работать над договором управления со всеми приложениями и сметой расходов.
Обо всех этих этапах информировать соседей, привлекая новых желающих в инициативную группу.

8. Назначить общее собрание. К сожалению, ЖК допускает заочное голосование без попытки провести общее собрание собственников. Но очевидно, что именно ДО заочного голосования очень нужно очное собрание, хотя бы не кворумное. Попытка обойтись без него или провести его после заочного голосования граничит с жульничеством. Проводить его необходимо в нормальных условиях – в большом помещении, с микрофоном, с аудиозаписью. Управа обязана помочь. Пригласить на него всех собственников и представителя города. Вначале представить инициативную группу. Избрать счетную комиссию. На основе инициативной группы избрать комитет ТОС и (или) домком, утвердить устав. Провести письменные голосования участников собрания по всем основным решениям. Даже если вы решили пока не спешить с земельным участком, - все равно включить этот вопрос в повестку дня и официально потребовать предоставления земельного участка. Судебная практика показывает, что это необходимо, чтобы подстраховаться. Назначить представителя для подачи заявления о земельном участке.

9. В течение нескольких дней провести заочные голосования для тех, кто не участвовал в собрании. Объявить соседям результаты голосования.

10. Проголосованный Договор управления представлять на подпись собственникам сброшюрованный и опечатанный, со всеми приложениями и сметой, подписанный инициативной группой, в трех экземплярах. Экземпляры Договора и прочие документы хранить у кого-нибудь в инициативной группе, в управе и в управляющей организации. Ни в коем случае не доверять единственный экземпляр ни управе, ни ДЕЗу – документы «исчезнут», как «исчезли» многие документы БТИ, в самый неподходящий момент, и концов не найдете.

10.
Все еще не вполне юридически ясно – что же будет, если собственники останутся пассивными. То, что «день икс» откладывается, снимает остроту, но не снимает вопрос. Преобладает мнение, что после «дня икс» управа обязана выбрать УО по конкурсу. Хотя, конечно, заключение договоров никак не может начаться с «дня икс».

Критерии, установленные Правительством РФ в Постановлении от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» не позволяют нынешним ДЕЗам участвовать в конкурсе. Потому они так торопились. Но власти наверняка найдут выход, и «конкурс» выиграет если не ДЕЗ, то созданное на его основе ОАО. Заключать с ними договор управления Вашим домом будет управа, конечно, в своих интересах. В этом случае тоже не все останется по-прежнему: изменения будут, но в худшую сторону. Приватизированный ДЕЗ станет частной локальной монополией, не контролируемой властями, повязанной с ними круговой порукой. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда «ДЕЗ» предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от них, что это уже не прежний ДЕЗ, а новоиспеченное ОАО. Хотя, конечно, распространяемые кое-где слухи, что назначенная таким образом УО может продать дом, - это не более чем страшилки.

Тем временем Московское Правительство дорабатывает постановление об акционировании ДЕЗов, а Минрегиоразвития планирует в 2007-ом году разработку законопроекта об их приватизации.

Вообще-то во всем мире частные управляющие компании считаются эффективнее государственных. Но переход ни в коем случае не должен быть «шоковым» и административным.

Даже после того, как администрация выберет для дома управляющую компанию, у собственников, согласно ЖК, остается право в любое время сменить способ управления, а значит, и управляющую организацию.

Но если граждане не «проснутся», то в ближайшие годы мы и в жилищной сфере получим очередные массовые требования «пересмотра итогов грабительской…»

«ОБСУЖДЕНИЕ

Аноним:
Господин Катаев Д.И. Прежде, чем проталкивать идею квартальных резерваций на базе многих домов, вы бы лучше навели порядки в резервациях на базе одного дома. Вы бы хоть сначала добились бы такой принципиальной "мелочи" в рамках исполнения Постановления номер 307, как введение на территории всей страны единой формы единого платежного документа!!!!!!!!!!!
А то, понимаешь ли, в одном ТСЖ в Новогиреево председательница получает с жителей наличными. В другом ТСЖ начисления по квартплате председатель вывешивает на доске (Иванов – 00.00 рублей, Петров - 00.00 рублей...) Стой и плати! При такой системе ни провести вам ревизию, ни установить, кто за что и сколько заплатил... Жители вынуждены выводить в платежке своей рукой не плату за набор покупаемых услуг, а "добровольное пожертвование" в какой-то общий котел - провальную яму...
Вот когда элементарные порядки в существующих "маленьких" ТСЖах вы наведете, когда нормальных ТСЖ станет 99%, тогда только будете иметь моральное право поговаривать о квартальных самоуправленческих монстрах.

Галина Нагария:
О, боже! Комментировать ЭТО нельзя без ста граммов Амаретто…
Такое впечатление, что Д.И.Катаева попросили как можно быстрее отвлечь народ от жилищно-коммунальной революции и быстренько надеть народу на головы антиконституционный жилищный кодекс...
Выступая против реформы ЖКХ, выступающие выступают против ЭТОЙ "реформы", а не против реформы вообще, имея альтернативные проекты реформы ЖКХ!!!
Выступая против Жилищного Кодекса, выступающие предлагают новый Жилищный Кодекс, максимально сочетающийся с нормами Конституции РФ, Международными нармами прав Человека и государственной целесообразностью!!!
ЭТА "реформа" и ЭТОТ ЖК РФ - не пройдут!

Елена Васильева:
Очень противоречивая статья. С одной стороны, автор понимает,что ТОС не может управлять частной собственностью, а с другой - рекомендует заключать с ТОС договор управления. В доме может быть одна законодательная власть - общее собрание собственников помещений. Однако по смыслу ЖК их может быть две: общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ, ЖСК. При этом компетенция собраний по многим вопросам пересекается. Аналогичная картина получится, если заключить договор управления с ТОС (при этом к решению вопросов будут допущены несобственники жилья, что противоречит ЖК). А теперь о практике. По крайней мере в Москве дома очень многоквартирные. Собственникам негде проводить собрания, да и желания нет. Большинство соседей не знают друг друга. Власть в ТСЖ, ЖСК узурпирована правлением, а чаще - единолично председателем. Вышестоящих инстанций нет и жаловаться некому. Хамство, финансовые нарушения, беспредел - вот краткий перечень "достоинств" самоуправления, а точнее - самоуправства. Почему бы не создать при Мосгордуме комиссию по борьбе с нарушениями в ТСЖ, ЖСК?

Аноним:
Жители в качестве Управляющей компании выбирают ДЕЗ. Несомненно. Лучшего на настоящий момент ничего нет. В ТСЖ уже были. Больше ни за какие коврижки туда не заманите. Ну, будут ДЕЗы частными управляющим компаниями. Станут с новыми конкурировать, потом и будем выбирать.
"Прожиточного минимума", о котором пишет Катаев, в ТСЖ нет и не будет. Это утопия. Этого минимума нет в обществе, откуда он появится в отдельно взятом многоквартирном доме?
50%+1 голос собственников по "прогрессивным положениям" о ТСЖ Жилищного кодекса полностью лишает прав остальных 49% собственников. Какая уж тут "коммунальная культура"? Это постоянная гражданская война в отдельно взятом доме одних - за власть в доме. Других - за свои нарушенные правлением ТСЖ и Жилищным кодексом права.
Прозрачности нет именно в ТСЖ. Председатели ТСЖ, зная о своей безнаказанности, скрывают от жителей и ревизионной комиссии все. Хамство и беспредел в ТСЖ невиданный. Газоны под стоянки асфальтируют против воли жителей, машины прямо под окнами ставят. А господин Катаев все нас бюрократами пугает. Мы с бюрократами не встречались, а вот от председателей ТСЖ с разными красивыми названиями народ стонет. В их контору и заходить не хочется, здоровье дороже. Теперь слесарь из ДЕЗа хорошим дядей Васей кажется, даже можно иногда и по квитанции за работу ему заплатить. А слесарь Миша из ТСЖ такие суммы называет, без квитанции конечно, себе в карман, что уже хочется частного слесаря пригласить, дешевле будет, или дядю Васю из ДЕЗа по старой памяти пригласить.
Почему собственники, проживающие в ТСЖ не могут пользоваться системой ЕИРЦ? То, что это невыгодно правлению, это понятно, им не нужна прозрачность. Но пользование ЕИРЦ выгодно и удобно гражданам. Правительство Москвы, не может ничего вразумительного ответить по этому вопросу. А председатели ТСЖ, как всегда, пролоббировали свои итерсы в Мосгордуме.
Уважаемый Дмитрий Иванович, если никакие законодательные "прогрессивные положения" не могут решить такую элементарную ситуацию - защитить право гражданина на оплату коммунальных платежей через ЕИРЦ, то о какой высшей форме самоуправления в виде ТСЖ может идти речь?
В законе о ТСЖ законодательно заложены противоечия между меньшинством и большинством.
Так что нынешние ТСЖ - это ловушка для одних и власть, деньги и полная бесконтрольность для других. Кто хочет жить спокойно, лучше остаться в ДЕЗе. Управляющую компанию можно сменить, а бороться с мафией в виде правления ТСЖ в своем доме себе дороже.
Мы ДЕЗ выбрали сознательно, тщательно всё изучив и имея огромный отрицательный опыт проживания в ТСЖ.».

Наши юристы предлагают жильцам Обновленный вариант Договора управления многоквартирным домом между Государственным Унитарным Предприятием ДЕЗ (именуемой в дальнейшем «Управляющая организация») и общим собранием жильцов многоквартирного дома (именуемый в дальнейшем «Собственником»).

«Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1.2. Собственник – лицо владеющее на праве собственности жилым/нежилым помещением площадью ________ кв.м, находящимся в многоквартирном доме по адресу...
1.3. Общее имущество в многоквартирном доме - принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Порядок и условия пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются решением общего собрания Собственников данного дома в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодатель-
1.4. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1.5.При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города Москвы.

Предмет Договора
2.1. Цель настоящего договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.
Управляющая организация осуществляет действия по исполнению настоящего Договора в интересах Собственника и в пределах прав и обязанностей, установленных настоящим Договором.
2.2.Управляющая организация по заданию Собственника в соответствии с приложениями к настоящему Договору, указанными в п. 3.1.2, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ЮЗАО, район «Черемушки», ул. Цюрупы, д.№ 8 и предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность. Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются отдельным договором.
2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в приложении № 1 к настоящему Договору.
2.5. Передача прав на управление многоквартирным домом не влечет перехода права собственности на помещения в нем и объекты общего имущества

3. Права и обязанности Сторон
3.1. Управляющая организация обязана:
3.1.1.Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах собственника в соответствии с целями, указанными в пункте 2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.
3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с приложениями №3 (Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме) и №4 (Перечень работ по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме) к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.
3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (приложение № 5 к настоящему Договору), и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу в том числе:
а) холодное водоснабжение;
б) горячее водоснабжение;
в) водоотведение;
г) электроснабжение;
д) отопление (теплоснабжение).
Для этого от своего имени и за свой счет заключать с организациями коммунального комплекса Договоры на снабжение коммунальными ресурсами и прием бытовых стоков, а также Договор на организацию расчетов за жилищно-коммунальные услуги и связанные с ним услуги. Осуществлять контроль за соблюдением условий Договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.
3.1.3.1. С ОАО «Мосэнерго» заключить договор на ремонт всех энергообслуживающих и поставляющих систем дома, начиная с квартирных приборов учета электроэнергии.
3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда, и т.п.), предусмотренные решением общего собрания Собственников помещений в Многоквартирном доме.
3.1.5. Соблюдать в многоквартирном доме и на прилегающей территории все санитарно-эпидемиологические и гигиенические правила и нормативы. Для этого, от своего имени заключать договора с организациями, обеспечивающими данные нормы. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, за качеством и своевременным исполнением работ, а также вести их учет.
3.1.6. Информировать собственников помещений о заключеннии указанных в п.п. 3.1.3, 3.1.4 и 3.1.32, 3.1.33. договоров и порядке оплаты услуг.
3.1.7. Принимать от Собственника плату за содержание и ремонт помещения, а также плату за коммунальные и другие услуги через систему единых информационных расчетных центров города Москвы (ЕИРЦ).
По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника.
По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и ремонт помещения, а также плата за коммунальные услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.
3.1.8. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с пунктом 3.4.4 настоящего Договора.
3.1.9. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы за помещение, пропорционально его доле в содержании и ремонте общего имущества, и коммунальные услуги не позднее чем за 10 рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные услуги и размера платы за помещение, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов..
3.1.10. . В случае невыполнения работ или не предоставления услуг, предусмотренных настоящим Договором, уведомить Собственника помещений о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома. Если невыполненные работы или не оказанные услуги могут быть выполнены (оказаны) позже, предоставить информацию о сроках их выполнения (оказания), а при невыполнении (неоказании) произвести перерасчет платы за текущий месяц. Данная информация должна быть доведена до уполномоченного представителя собственников, председателя домового комитета.
3.1.11. Обеспечить доставку собственникам платежных документов не позднее 25 числа оплачиваемого месяца. По требованию Собственника обеспечить выставление при помощи системы ЕИРЦ платежных (информационых) документов на предоплату за содержание и ремонт общего имущества пропорционально доли занимаемого помещения и коммунальных услуг с последующей корректировкой платежа при необходимости.
3.1.12. По требованию Собственника (его нанимателей и арендаторов) производить сверку платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством и настоящим Договором, а также с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).
3.1.13. Обеспечить по требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника или несущих с Собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.
3.1.14. Не менее чем за три дня до начала проведения работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.
3.1.15. Направлять Собственнику или уполномоченному представителю Собственнико, председателю домового комитета при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в Многоквартирном доме.
3.1.16. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов...
3.1.24. Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания Собственников. В случае решения общего собрания Собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части, заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества Собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору.
Принимать необходимые меры к устранению всякого нарушения прав и законных интересов Собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме
3.1.25. На основании заявки Собственника или уполномоченного представителя Собственников, председателя домового комитета или членов Домкома направлять своего сотрудника для составления Акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению(м) Собственника.
3.1.26. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания Собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме с отобранной Правительством Москвы на конкурсной основе страховой организацией. При наступлении страхового случая представлять интересы Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.
3.1.27. По решению собственника принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив с отобранной Правительством Москвы на конкурсной основе страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющий Собственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией.
3.1.28. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.
3.1.29. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от заказчика – застройщика в соответствии с перечнем, содержащимся в приложении № 2 к настоящему Договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника или уполномоченного представителя Собственников, председателя домового комитета или членов Домкома знакомить его с содержанием указанных документов.
3.1.30. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника или уполномоченного представителя Собственников, председателя домового комитета или членов Домкома, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее 20 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.
3.1.31. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам, или уполномоченному представителю Собственников, председателю домового комитета по их запросам, документацию, информацию и сведения, касающиеся управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
3.1.32. Информировать Собственника или уполномоченного представителя Собственников, председателя домового комитета или членов Домкома о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, представления коммунальных услуг качеством ниже, предусмотренного настоящим договором, в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - немедленно.
3.1.33. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за 30 (тридцать) дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения вновь выбранной управляющей организации или товариществу собственников жилья ,
Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным Собственниками помещений Многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки всех произведенных собственниками начислений и осуществленных ими оплат, и по Акту приема-передачи передать названный «Акт выверки», полученные и неизрасходованные по договору денежные средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт, на расчетный счет вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников помещений или любому органу управления, выбранному на общем собрании Собственников .
В случае отсутствия вновь выбранной управляющей организации и если ТСЖ еще не создан, то всю документацию следует передать органу исполнительной власти района, курирующему данные вопросы.
3.1.34. Оказать содействие уполномоченным Правительством Москвы организациям, в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст. 4 Жилищного кодекса Российской федерации).
3.1.35. Не допускать использование жилищного и нежилого фондов, объектов общего имущества и благоустройства в целях, могущих привести к их ухудшению.
3.1.37. В соответствии с ППМ № 9 от 17.01.06г. Управляющая организация должна иметь договор о взаимодействии с исполнительной властью г. Москвы.
3.1.37.1. Для исполнения п. 3.1.37. Управляющая организация обязана заключить договор с Уполномоченным Органом Исполнительной власти, в рамках которого должны быть указаны определенные виды контроля Исполнительной власти над Управляющей организацией.
3.1.38. Предоставить к Договору перечни состава общего имущества собственников, а именно: помещений, инженерного оборудования и конструктивных элементов.
3.1.39. Так как до сих пор не решен правительством РФ вопрос о порядке составления перечня инженерного оборудования и конструктивных элементов, предоставить только перечень помещений (на составление которого уже есть разработка РФ), находящихся в общей долевой собственности. Остальные же перечни представить по данным БТИ , а в последствии, не позднее чем через три месяца, после постановления правительства РФ, предоставить их в надлежащем виде...
3.2. Управляющая организация вправе:
3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору...
3.2.2. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации с данными предоставленными Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству в соответствии с положениями п. 4.4. настоящего Договора.
3.2.3. В порядке, установленном действующим законодательством, взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой.
3.2.4. Ежегодно, не позднее двух недель после выхода постановления Правительства г.Москвы, готовить предложения по установлению на следующий год размера обязательных платежей Собственников за содержание и ремонт общего имущества Собственников Многоквартирного дома на основе годового финансово-хозяйственного плана и вносит их на рассмотрение и утверждение общего собрания Собственников помещений.
3.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (отопление) для Собственников – граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном законодательством города Москвы.
3.2.6. Представлять интересы Собственника, связанные с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, в отношениях с третьими лицами.
3.3 Собственник обязан:
3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятым в соответствии с законодательством. Своевременно предоставлять управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением (ями).
3.3.2. При не использовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.
3.3.3. Соблюдать следующие требования:
а) не производить перенос инженерных сетей;
б) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
в) не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника и их оплаты, без согласования с управляющей организацией;
г) не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);...
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.
3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемая для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
3.4.3. Требовать изменения размера платы за помещение в случае не оказания части услуг и/или не выполнения части работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 4.13 настоящего Договора.
3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.
3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.
3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с пунктом 3.1.19 настоящего Договора.
3.4.7. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.
3.5. Собрание Собственников вправе делегировать полномочия своему уполномоченному представителю Собственников, председателю домового комитета, чтобы он мог действовать от их имени и в интересах Собственников.
3.6. Уполномоченный представитель Собственников, председатель домового комитета имеет право:
3.6.1. Осуществлять контроль: над выполнением управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме; над использованием Управляющей организацией общей долевой собственности Собственников и вырученным от этого средствам.
3.6.2. Присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору;
3.6.3. Обращаться с жалобами и предложениями от имени Собственников в управляющую организацию по вопросам, связанным с обеспечением надлежащего содержания придомовой территории, общего имущества (конструктивных элементов, помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и пр.), предоставления коммунальных услуг и обеспечения их качества;
3.6.4. Обращаться от имени Собственников многоквартирного дома в различные инспекции, органы Государственной власти города Москвы и, в крайнем случае, в суд, в случаях, не разрешенных вопросов с Управляющей Организацией;
3.6.5. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов...

Цена Договора, размер платы за помещение и коммунальные услуги,порядок ее внесения
4.1. Цена Договора и размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество пропорциональной площади находящегося у Собственника жилого/нежилого помещения в соответствии со ст.ст.249, 289 ГК РФ и 37,39 ЖКРФ...
Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном правовыми актами г. Москвы.
4.1.1. Цена настоящего Договора, на момент его подписания, определяется:
- стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, приведенных в приложениях № 3 и № 4 к настоящему Договору,...
4.3. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета, в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города Москвы в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
4.3.1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города Москвы в порядке, установленном федеральным законом с учетом всех субсидий и дотаций утвержденных правительством г. Москвы.
4.4. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в зависимости от цены Договора, вытекающей из данных приведенных в перечнях общего имущества и перечнях услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, соразмено доле Собственника в праве общей собственности на общее имущество, но не превышающей тарифы, установленные правительством г. Москвы на эти работы, а также с учетом всех субсидий и дотаций утвержденных правительством г. Москвы, если иное не будет установлено на общем собрании Собственников.
4.5. Плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
4.6. Плата за помещение и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим договором сроки на основании платежных (информационых) документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в пункте 3.1.11., плата за жилое помещение и коммунальные услуги может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного (информационого) документа...
4.9. Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе системы ЕИРЦ.
4.10. Не использование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за помещение и за отопление.
4.11. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение и водоотведение при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
4.12. При предоставлении коммунальных услуг, и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в приложениях № 3 и № 4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т.е. не оказания части услуг и/или не выполнения части работ в многоквартирном доме размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке , установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, и приложением № 5 к настояшему договору...

5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором…»

И далее ещё около тридцати страниц, обобщающих накопленный опыт, предусиатривающих типичные подводные камни, с которыми уже пришлось столкнуться жильцам многоквартирных московских домов. Кому интересно, могут обратиться ко мне, я перешлю полный текст данного Примерного Договора - он, на мой взгляд, может послужить неплохим ориентиром. Все же лучше система наделения и управления жильем, придуманная и отработанная мудрым Ли Куан Ю в Сингапуре. Я эту систему уже не раз подробно описывал. Она близка к идеалу, учитывая отнюдь не идеальность конкретных людей, особенно в южных многоэтнических странах. Но за жизнь одного поколения, за какие-то четверть века, удалось переселить почти два миллиона человек из хижин в современные квартиры. Опыт Сингапура годится и для России, было бы желание. Увы, желания не просматривается, а вот имитаций желания и всяких «национальных проектов» типа «доступное жильё» хватает, особенно перед выборами. Чем эти имитации и пиары обрачиваются в реальности, насколько «доступнее» стало жильё в последние два года – каждый видит сам, если не очень зомбирован и не выдает желаемое за действительное.