Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Азы оценки активов и инвестиций" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Пресса о недвижимости
Пресса о недвижимости
2001-11-21
Сегодня в номере:
Почему так дорого?
Светлое будущее монолита
Кирпич в желудке
Переход, он же бутик
Кредитные кооперативы - альтернатива банкуГлавные достоинства монолитных домов в глазах широкой общественности - это свобода архитектурно-планировочных решений квартир, внешняя привлекательность домов, к тому же оснащенных системой кондиционирования и прочими атрибутами более комфортного проживания. Ценится также возможность "вписать" монолитный дом в уже существующую застройку. В общем, монолит сегодня в моде. И как всякая модная вещь, монолит сегодня в цене, причем цена эта немаленькая.
Почему так дорого?
Чем это объясняется? Рыночный аргумент прост: раз покупают за эту цену, какой смысл ее снижать. По мнению начальника отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства города Евгения Леонова, монолитные дома подразумевают качественную отделку, индивидуальные планировки, высокие - не меньше 3 метров - потолки. И если такие квартиры пользуются спросом и люди готовы покупать их по существующей цене, то зачем продавать дешевле?
Сегодня, по данным Е.Леонова, соотношение панель:монолит в городе составлят примерно 50:50 (сравните, год-два назад оно было 70:30, а три года назад - 90:10 в пользу панели).
Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков помимо "технологических" факторов, влияющих на себестоимость монолитных домов (отсутствие отечественных заводов, производящих опалубку; применение дорогих технологий; традиционно более дорогая отделка таких домов), выделяет и "моральные" факторы: для неизбалованных качественным домостроением москвичей монолитные дома какое-то время отождествлялись с элитными домами. Сейчас это уже не так, и кое-где квартиры в монолитных домах продаются по $450-500 за кв. метр. На юго-востоке Москвы, например, монолитные дома покупаются плохо, и поэтому цена квартир в них как и в панельных. А в более престижных районах пользуются спросом и раскупаются на стадии инвестирования по $800 за кв. метр.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Гусев считает, что отечественные "монолитостроители" не наработали еще достаточного опыта, а технология возведения таких строений еще плохо отработана. Прибавьте сюда еще наш климат: зима-весна-осень - не лучшее время для строительства. Ссылки на достижения иностранных государств не совсем корректны, сравнивать нас можно разве что с севером Норвегии или Канады, а там уже давно строят в основном одно- и двухэтажные коттеджи. И наш монолит для них - вчерашний день.
Зато монолитное домостроение весьма развито в Турции. Каждый, кто побывал в Анталии, видел многочисленные новостройки, растущие, кажется, как грибы. Но вообще-то турки строят очень неторопливо. Зачем торопиться? Солнце там светит 360 дней в году, а сроки строительства регулируются в основном сроками действия налоговых льгот на конкретном участке.
Не исключено, что есть причины дороговизны монолита по сравнению с панельным жильем, впрямую со строительством и не связанные.
Панельные дома у нас строят компании, по сути, являющиеся частью стройкомплекса города. А здания на монолитном каркасе - это продукция множества частных и не столь крупных компаний. И первые имеют режим не просто наибольшего, а суперблагоприятствования: освобождение от земельного налога и прочие льготы, закрепляемые соответствующими постановлениями правительства. На долю вторых, видимо, льгот уже не хватает. Между тем еще 10 лет назад поднимался вопрос о техническом перевооружении наших домостроительных комбинатов, которое, конечно же, потребовало бы огромных капиталовложений. Поэтому ДСК предпочитают выжимать последнее из устаревшей технологии.
У столичной администрации усиливается интерес к монолиту. На одном из совещаний у руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина даже обсуждали пути удешевления строительства монолитных домов и было подчеркнуто, что сооружение монолитно-кирпичных домов следует в том числе ориентировать на муниципальные нужды, а потому жилье в них не должно быть дорогим.
В кругу специалистов-домостроителей и проектировщиков уже имеются на этот счет конкретные предложения, выработанные специально созданной рабочей группой. Резервы отыскались, в частности, еще на стадии проектирования, где допускаются большие перерасходы дорогостоящих материалов, в разработке для монолитного домостроения современных норм, учитывающих новые технологии, в разработке альбома технических решений ресурсосберегающих конструкций, в самом ценообразовании.
В началоПредлагаем вашему вниманию мнения специалистов о качестве и перспективах современного домостроения.
Светлое будущее монолита
С.Поликарпов, генеральный директор Московской городской службы недвижимости:
- Будущее за монолитным домостроением. Сегодня дома по этой технологии возводятся медленно - около 2 этажей в месяц. Просто пока мало опытных "монолитных" организаций. Специалисты же могут возводить до 8 этажей в месяц.
По мнению В.Поликарпова, в каждом монолитном доме можно делать разные планировки. Даже в процессе строительства клиент сумеет внести изменения. Если в течение ближайших двух лет удастся уменьшить сроки строительства, то себестоимость панельного и монолитного домов фактически уравняется. И в итоге может оказаться, что монолитное домостроение станет дешевле.
Если же сравнивать монолит и панель в экологическом плане, то, по мнению В.Поликарпова, они друг от друга практически ничем не отличаются. Там и там тот же бетон. Только одни льют на производстве, а другие - непосредственно на объекте. Чтобы улучшить экологическую обстановку в квартире, монолитные дома обкладывают кирпичом. Это не только красиво, но и регулирует влажность внутри дома: кирпич лучше впитывает влагу, чем бетон.
Юрий Григорьев, первый заместитель председателя Москомархитектуры, директор Московского научно-исследовательского института типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП):
- Я участвовал в разработке "Юбилейного" (принципиально новая серия крупнопанельного дома, разработанная МНИИТЭП вместе с ДСК-1). Это перспективная серия для коммерческой продажи. Сегодня дом отрабатывается проектировщиками вместе со строителями, уточняются детали, ценообразование. Пока идет эксперимент. Дом одобрен специалистами. Ведь раньше у нас на всех панельных домах был шаг 3 м (расстояние между несущими стенами). И в этом "карточном домике" ничего нельзя было поменять. Сегодня мы смогли сделать шаг 7,2 м. И в доме можно менять планировку, а это сразу привлекло внимание потребителей и инвесторов,
В этой серии абсолютно новые типы инженерного оборудования (панели отопления, сантехника, бытовая техника, остекленные лоджии и т.д.). На первом этаже обязателен вестибюль.
"Юбилейный" может иметь зимние сады, автостоянку под домом. Большие возможности по блокировке этих домов. Они могут собираться, как кубики, рядом друг с другом. Это тоже снижает стоимость квадратного метра.
И еще одна особенность - разноэтажность. Можно варьировать. В ближайшие годы строители будут снижать этажи, но повышать плотность застройки. Средняя этажность будет на уровне 13-14 этажей.
Ю.Григорьев считает, что перспектива за сборно-монолитным домостроением. Вся внутренняя конструкция делается монолитной - прямо на месте. А все наружные стены будут производиться на домостроительных комбинатах. Но стены должны быть разнообразными.
В началоБельгийская поговорка гласит: "Бельгийцы рождаются с кирпичом в желудке". А базируется столь необычное утверждение на действительно исключительной, с рождения воспитываемой у большинства жителей этой страны, любви к своему жилищу, к дому.
Кирпич в желудке
Если для англичанина "его дом - его крепость", то для бельгийца дом - предмет почитания, постоянной заботы и законной гордости. Дом или хотя бы небольшой участок для его строительства были и остаются лучшим приданым. В разных концах страны почти постоянно проходят выставки стройматериалов, предметов домашнего обихода, оборудования кухонь и ванных комнат. По данным статистики, на жилище, его оборудование и содержание уходит львиная доля расходов бельгийской семьи - до 30%. Около 70% бельгийских семей живут в принадлежащих им жилищах. Бельгийские предприниматели давно и четко сориентировались на такое "национальное" увлечение своих соотечественников и превратили жилищное строительство, производство материалов, изготовление кухонного оборудования и сантехники в одну из наиболее развитых отраслей. Сотни фирм специализируются на строительстве домов - от скромного бунгало в одну-две спальни до многоэтажного небоскреба.
Дом можно построить и самому - были бы желание, земля и деньги. К услугам умельцев в специализированных магазинах и в специальных отделах крупных универмагов полный набор необходимых для строительства и оборудования деталей - от кирпича и бетонных балок до кованых каминных решеток и черепицы. Там же можно приобрести или взять напрокат деревообрабатывающие станки, бетономешалки, весь необходимый инструмент, получить консультацию строителя-профессионала. Все купленное магазин на собственном транспорте и в удобное для заказчика время доставит за весьма умеренную плату прямо к месту строительства. Ведущие банки с готовностью (если, правда, кредитоспособность не вызывает у них сомнений) предоставят, конечно же под проценты, ссуду на строительство дома, причем предложат сразу несколько вариантов ее погашения.
Любовь к своему дому наложила отпечаток на привычки и характер "среднего" бельгийца. Он, как правило, домосед, любит коротать свободное время в кругу семьи, у горящего камина и включенного телевизора. По выходным дням он с удовольствием подправляет изгородь, покрывает свежей краской фасад или строгает, пилит, режет какое-нибудь новое украшение для участка или просто стрижет газон перед домом электрической газонокосилкой. В этих заботах ему помогают жена, дети, а то и старики-родители, если они живут вместе. Впрочем, во многих бельгийских семьях взрослые дети и родители живут порознь. В этом, как и во всех традициях местной жизни, есть свои положительные и отрицательные моменты.
Что же касается самой привязанности бельгийцев к дому, то, по мнению многих исследователей, она оберегает жителей этой страны от самых разных искушений - пьянства, бродяжничества, укрепляет семьи, цементирует общество. Эта привязанность и обожание своего дома порой выглядят несколько наивно и сентиментально. Многие хозяева дают своим скромным (что не мешает им быть вполне современным) жилищам названия типа "Замок", "Старая крепость", "Милый уголок" и тому подобное.
Сердце любого бельгийца легко растопить, если спросить его о чем-то, связанном с его домом, конструкцией, строительством. После этого следует глубоко вздохнуть и набраться терпения. Вам подробно, с малейшими деталями расскажут о том, как непросто было скопить деньги, подобрать подходящий проект, определить вид отделки кухни или спален. Если вы это вежливо и с должным вниманием выслушаете, вам гарантировано доброе расположение собеседника. Последние годы, однако, внесли свои коррективы в почти идиллическую картину. Под ударами кризиса пошатнулся и этот бастион "добрых, старых времен". Инфляция и рост цен, повышение ставок банковского кредита сделали для многих бельгийцев недоступной мечту о собственном доме.
Крушение мечты вызвало за собой подлинный "эффект домино", когда резкое падение спроса в жилищном строительстве повлекло за собой разорение как мелких фирм, так и подлинных гигантов в этой отрасли, а также в обслуживающих ее отраслях. В тяжелом положении оказались и еще недавно счастливые обладатели собственных домов и квартир. Для многих из них уже не по силам оказалось оплачивать постоянно растущие счета за электричество, газ и воду. Даже при весьма экономном расходовании этих ресурсов (не только в каждом доме и каждой квартире, но и в каждой комнате у бельгийцев стоят регуляторы температуры, а иногда и счетчики потребления энергии) их значительное подорожание в последние годы сильно ударило по карману тысяч семей.
Принадлежащие государству энергетические компании довольно жестко обращаются с теми, кто не может расплатиться в срок за их услуги. Должникам просто-напросто прекращают подачу электроэнергии, газа, воды. Сколько маленьких, неведомых миру трагедий разыгрывается в темных, неотапливаемых домах! Особенно драматический оборот дело принимает зимой, когда семьи "новых бедняков" оказываются без тепла, воды и света. В бельгийской печати в этот период появляются обычно горестные истории о замерзших, забытых всеми стариках и о семьях, греющихся вокруг допотопной чугунной печурки и освещающих свое жилище свечами.
Ряд партий внесли в бельгийский парламент проект закона, запрещающий энергетическим компаниям в одностороннем порядке прекращать подачу электроэнергии и газа задолжавшим клиентам. Как и следовало ожидать, этот проект вызвал ожесточенное сопротивление со стороны правых партий, верно отстаивающих интересы власть и деньги имущих. Все более тяжелым бременем ложится на плечи частных домовладельцев и налог на недвижимое имущество, не раз поднимавшийся правительством. И все же, несмотря на все трудности, собственное жилище для большинства бельгийцев остается главной жизненной целью.
Как свидетельствуют социологические опросы, больше половины бельгийцев, не имеющих пока собственного дома или квартиры, желают их приобрести. При этом желающих обзавестись собственным домом, а не квартирой, почти в пять раз больше. Показательная деталь - менее 5% респондентов, высказавших желание стать владельцами собственного жилища, надеются, что им удастся достичь этого в период от одного до пяти лет. И еще одно немаловажное обстоятельство: значительная часть принадлежащих бельгийцам домов построена еще в прошлом веке, а то и раньше. Они сейчас нуждаются либо в дорогостоящей перестройке и модернизации, либо подлежат сносу. Но в большинстве случаев ни у владельцев, ни у местных властей на это нет средств.
При ближайшем рассмотрении идиллическая картина привязанности бельгийцев к своему жилищу выглядит не столь уж блестяще. "Кирпич в желудке" доставляет жителям этой страны не одни только радости, но и серьезные заботы.
В началоВ Москве будет построена сеть торгово-сервисных пешеходных переходов. Постановление о градостроительной концепции строительства пешеходных торгово-сервисных переходов (ПТСП) на дорожно-уличной сети города утвердило столичное правительство. Размещение объектов торговли в существующих переходах не было предусмотрено проектами, поэтому размещение там торговых палаток мешает движению пешеходов. В новых переходах торговые павильоны будут запроектированы. Причем пешеходные переходы будут строиться в увязке с программой дорожного и мостового строительства на период до 2005 года. Всего в столице предполагается соорудить 79 таких переходов, как надземных, так и подземных. В том числе на первом этапе - 10 надземных торгово-сервисных пешеходных переходов: на Люблинской улице у станции метро "Текстильщики", на площади Джавахарлала Неру у станции метро "Университет", у Люблинского рынка, на Щелковском шоссе у станции метро "Щелковская", у станции метро "Теплый Стан", у метро "Профсоюзная", на Каланчевской площади, на Волгоградском проспекте, Дмитровском шоссе у Бескудниковского бульвара и на Новорязанском шоссе в четвертом микрорайоне Жулебино.
Переход, он же бутик
В началоШестилетняя законодательная работа, вето Президента, борьба с ведомственными интересами. Такие этапы пришлось пройти Закону "О кредитных потребительских кооперативах граждан", который действует уже три месяца.
Кредитные кооперативы - альтернатива банку
Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) или кредитные союзы сродни бывшим кассам взаимопомощи. Ссуды, которыми пользуются его члены, используются для разных нужд. В том числе и для приобретения квартир. Наиболее известные из них "Интер-18" из подмосковного Лыткарино, объединение московских учителей "Радуга", петербургский Жилищный ссудо-сберегательный кооператив No 1.
До вступления в силу закона деятельность кредитных союзов регулировалась 116-й статьей Гражданского кодекса РФ. Появление долгожданного документа должно прекратить споры между КПКГ и государственными органами, в частности регистрационными и налоговыми.
"Новый закон позволит КПКГ отмежеваться от других кредитных организаций, в том числе и банков, поскольку они являются финансовыми некоммерческими организациями с определенной структурой - считает Дина Плахотная, одна из авторов законопроекта, руководитель Центра развития кредитных союзов.
В потребительский кооператив входят только физические лица. Это определено законом, который в этой части отличает КПКГ от всех других форм кредитной кооперации". Кроме того, объединение в одной организации большого числа лиц на фоне финансового потока требует специального регулирования, все нюансы которого отражены в законе.
Так, члены КПКГ теперь законодательно защищены от разного рода ситуаций, таких, в которых оказывались в свое время участники финансовых "пирамид". Это оговорено ограничениями по деятельности. Статьи закона охраняют интересы пайщиков и четко определяют возможности использования финансовых средств.
Являясь, по сути, ссудосберегающим кооперативом, КПКГ выдает займы только пайщикам. Этим он принципиально отличается от банков. Кроме того, в банке для получения кредита необходимо пройти длительную и сложную процедуру, которая может вылиться в бесполезную трату времени в случае отказа. Кредитные же кооперативы выдают займы своим членам, предельно упростив схему получения.
Еще одно преимущество КПКГ - это его транспарентность (прозрачность, открытость). Существует тьма обманутых вкладчиков, но нет обманутых пайщиков: и сама организация, и ее ресурсы находятся в собственности и под контролем ее членов, а не горстки акционеров или иных владельцев.
Сложившаяся практика такова, что кредитному союзу доверяют больше, чем банку. И тому есть объяснение. Взять, к примеру, кризис в 1998 году, когда банки подорвали доверие клиентов. В КПКГ отказов в выдаче займов не было. Более того, воспользовавшись ситуацией и получив на руки денежные средства, многие пайщики смогли решить свои финансовые проблемы.
Как уже говорилось, процедура получения займа достаточно проста. Для этого необходимо быть пайщиком, иметь соответствующую сумму сбережений и предоставить гарантии возврата. Это могут быть поручительства пайщиков под собственные накопления, иногда - рекомендации. Ведь КПКГ объединяет людей знакомых.
Специфика кредитного союза такова, что здесь можно не просто хранить и накапливать деньги, при этом получая за них компенсации (проценты), но и получать займы под эти сбережения. Размеры компенсаций зависят от конкретного КПКГ, его направленности, числа его членов. Чем больше оборот денежных средств, тем на больший процент может рассчитывать пайщик.
В законе четко сформулировано такое понятие, как "потребность граждан в финансовой взаимопомощи". С этим определением связано и понятие "личные сбережения граждан", впервые законодательно сформулированное. В контексте определения законом целей КПКГ - оказание финансовой взаимопомощи. Это очень важно. До сих пор ни один из правовых документов не связывал эти два понятия общими нормами закона.
Вместе с тем, некоторые статьи закона уже нуждаются в корректировке. Так, статья 4 фиксирует численность членов КПКГ до двух тысяч человек. Такая норма устарела. Пока закон пробивал себе дорогу, появились кредитные кооперативы, численность которых значительно превышает регламент. Многочисленность пайщиков, а соответственно и большая величина накоплений, оправдана в тех случаях, когда цель КПКГ - получение займа на строительство жилья. Ясно, что малочисленный кредитный союз может помочь своим членам только в случае решения мелких бытовых проблем, к примеру, выдать ссуду на покупку холодильника.
Становление и рост числа кредитных союзов в России связаны с улучшением экономической конъюнктуры. В то же время увеличение числа и доступность потребительского кредита могут сами оказывать позитивное воздействие на экономический рост. Это подтверждает практика кредитных союзов на Западе. По статистике Всемирного совета кредитных союзов в мире насчитывается 98 млн. пайщиков. Их сбережения составляют 350 млрд. долларов, а объем выданных займов превышает 276 млрд. долларов. В России движение находится в самом начале своего пути. С каждым годом количество КПКГ увеличивается. Эксперты считают, что такая тенденция сохранится.
На сегодняшний день в стране официально зарегистрировано 400 кредитных союзов, а сумма их активов составляет 700 млн. рублей.Источник: КДО-Проспект
В начало
Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости
Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий
По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru
| http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
Отписаться
Убрать рекламу |
| В избранное | ||
