Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Азы оценки активов и инвестиций" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Пресса о недвижимости
Пресса о недвижимости
2001-11-20
Сегодня в номере:
Панель или монолит?
"Китайская технология" ищет свою нишу в Москве
Муниципальное жилье - на бюджетные деньги
Чтобы недострой не рухнул
Земельный налог проиндексируют в два раза
Верно говорится: все новое - хорошо забытое старое. Монолитные дома, которые стали появляться в Москве в последние годы, мы, жители столицы, воспринимаем как последнее слово строительной технологии. Но на самом деле привычные для нас панельные сооружения появились значительно позднее. Первые здания из бетона были именно монолитными, ничего другого раньше просто не умели делать. Эпоха индустриального домостроения наступила позже - вместе с появлением первых блочных и панельных пятиэтажек.
Панель или монолит?
Так что же это такое - монолитный дом? Почему сейчас так много разговоров вокруг зданий, построенных по этой технологии? В чем их преимущества, недостатки, и каковы перспективы у монолитного домостроения? Чем отличается панельное домостроение от монолитного? Вопросов масса.
Долгое время монолитное домостроение у нас в стране почти не развивалось. Строить по тем технологиям, которыми располагали наши строители, было значительно дороже и более трудоемко, нежели собирать дома из панелей. Плюс ко всему считалось, что для монолитного строительства не подходят климатические условия: бетон должен застывать при определенной температуре, а у нас большую часть года - зима.
Но со временем, когда приоритеты в строительстве поменялись, стало ясно, что панельные дома также имеют много неразрешимых проблем: это некоторая ущербность в архитектуре, ограниченный набор квартир, необходимость иметь стройплощадку значительных размеров и так далее.
В то время как в СССР и затем в России монолитные здания были в диковинку, практически во всех европейских странах строительство давно велось преимущественно по этой технологии. Наши строители освоили ее, сотрудничая с зарубежными фирмами, которые строили военные городки для частей, выведенных из Германии. Несколько таких городков было построено в Подмосковье - в Кубинке и в Нахабино. Все, что строили иностранцы, было монолитным.
Тем временем в Москве значительно изменялись градостроительные требования. ДСК выпускали строго определенные панели и блок-секции, и чтобы изменить ассортимент, необходимо было переоснащать весь завод. Это трудно и дорого. Монолитные же дома позволяют обеспечить то, что хочет заказчик - любую протяженность здания, любое количество этажей, любой фасад, любую планировку квартир. Таким образом, оказываются развязанными руки у архитектора, а это значит, что здания внешне могут быть разнообразны и интересны.
Казалось, что за монолитом будущее. Но… При всем этом панельное строительство ни на секунду не останавливалось в технологическом развитии, совершив качественный прорыв в домостроении. На сегодняшний день, например, при строительстве домов серии П-44Т используются самые последние технологические достижения, качественно превосходящие некоторые параметры монолитного строительства. Судите сами. При строительстве домов серии П-44Т применяются трехслойные железобетонные наружные панели общей толщиной 280 мм, важнейшим преимуществом которых является теплоизоляция с коэффициентом 3,2. Это один из лучших показателей в современном домостроении. Такая теплоизоляция обеспечивается, прежде всего, уникальной структурой стены - "бетон - утеплитель - бетон", а также применением лучшего в мире утеплителя - полистирола. Не каждый монолитный дом может похвастаться такой тепловой защитой.
Далее: наружные панели отделаны под кирпич, балконы остеклены канадским профилем, крыша - черепичная "BRAAS", всевозможные эркеры и полуэркеры. В общем, дома этой серии сочетают в себе прекрасный внешний вид и лучшие планировочные решения, и сегодня никто не осмелится сказать, что современные красавцы П-44Т уступают в архитектуре монолитно-кирпичным домам. Одно то, что долгое время эти дома воспринимались как облицованные настоящим красным кирпичом и некоторые риэлторкие фирмы относили П-44Т к элитному строительству, говорит о многом.
В современном панельном строительстве уже не возникает проблем с огромными строительными площадками. Единственное, что необходимо обеспечить - это хороший подъезд для грузового транспорта, который курсирует между стройкой и ДСК круглые сутки. Место под кран - точно такое же, как и при строительстве монолитного дома.
Кроме того, при строительстве монолитно-кирпичных домов продолжает существовать проблема скорости возведения. Даже при современных технологиях на возведение монолитного каркаса одного этажа и облицовки его кирпичом требуется минимум 3 недели, тогда как на один этаж панельного жилья требуется три дня, что фактически исключает возможность долгостроя.
Звукоизоляция - еще один параметр для сравнения. В монолитных домах звук по стенам распространяется без особых помех, как по поверхности качественной фарфоровой чашки. Но вспомните, если на фарфоре есть хотя бы небольшая трещинка или незначительный дефект, звенеть такая кружка уже никогда не будет, т.е. звуковая волна остановится и "поглотится". В современном панельном домостроении роль "дефекта в фарфоровой чашке", поглощающего звук, выполняют прослойки между соседними панелями, так называемые "растворные подушки". Именно благодаря этим прослойкам и достигается повышенная звукоизоляция.
Особое значение среди характеристик дома имеют его жесткость и прочность. Для панельных домов эти характеристики соответствуют первым (высшим) классам и ни в чем не уступают монолитам.
И еще. Современные панельные дома сдаются "под чистовую отделку". Это значит, что без предварительной подготовки можно проводить ремонт любой сложности.
В результате, получается, что на каждый аргумент монолитного дома есть контраргумент панельного. За какими домами будущее - покажет время.
В началоДепартамент инвестиционных программ строительства г. Москвы объявил о начале экспериментального строительства жилья по "китайской" технологии возведения монолитов, позволяющей существенно снизить себестоимость квадратного метра площади.
"Китайская технология" ищет свою нишу в Москве
Правда, сделано это было с оговоркой: глава департамента Леонид Краснянский несколько раз подчеркнул, что ДИПС вовсе еще не начинает строить "китайские дома". Пока речь идет о том, что в будущем году начнется строительство первого экспериментального дома, чтобы оценить, применима ли новая технология для Москвы, что из себя представляет этот дом. Само использование "китайской" технологии станет возможным только после сертификации (на основе российских строительных и санитарных нормативов, поскольку московские нормы не подходят - они легче для исполнения), которая состоится в марте 2002 года.
И конечно, сказал Л.Краснянский, никто не собирается закрывать домо-строительные комбинаты, которые по-прежнему будут строить жилье для москвичей. В следующем году в столице должно быть возведено 4 миллиона 200 тысяч кв. метров жилья - беспрецедентная по масштабности задача.
Что же такое "китайская" технология и почему ДИПС обратил на нее внимание?
Кстати, разработана она была в Швейцарии и применялась в основном для реконструкции жилых домов. Но затем производство было переведено в Китай, поскольку там и металл, и рабочая сила дешевле. В Китае эта технология с успехом применяется при строительстве массового монолитного жилья.
Начальник Управления инвестиционной политики департамента Сергей Тхор сообщил, что данная технология позволяет на ограниченной по площади строительной площадке возводить многоэтажные дома без использования громоздких машин и механизмов только с одним бетононасосом. Для Москвы это очень актуально, поскольку строители все больше вынуждены работать в сложившейся части города, где нет возможности иметь большие площадки для складирования стройматериалов.
А главное отличие от традиционной технологии в том, что опалубка является "одноразовой", несъемной и остается в теле бетона после возведения конструкции, являясь одновременно несущей конструкцией. Поэтому здание не нуждается в дополнительном армировании, а производственный процесс не прерывается из-за того, что бетону необходим срок на высыхание. Небольшие размеры (3 на 6 метров) и вес (18 кг) металлического щита, который могут поднять два человека, обуславливают удобство сборки.
Все это позволяет снизить затратную часть при производстве строительных работ. Себестоимость квадратного метра жилья может быть на 15-20% дешевле по сравнению с типовым панельным домом и на 30-35% дешевле монолита.
Упрощение производственного процесса позволяет в два раза сократить сроки строительства. Это значит, что здание в 6-7 этажей, возводимое в среднем за 12 месяцев, может быть построено за полгода.
Для справки: в Китае темп строительства составляет от 5 до 7 этажей в месяц. У нас максимальный темп строительства монолита - 4 этажа в месяц, домостроительные комбинаты возводят в месяц 7-8 этажей. Но следует учитывать наши климатические условия, подчеркнули в департаменте. Из 12 месяцев как минимум 4-6 отводятся на прохождение "нулевого" цикла.
Помимо преимуществ (скорость, малая площадь стройплощадки, отсутствие механизмов и цена), у "китайской" технологии есть и ограничения. Так, она выгодна при строительстве домов не выше 9 этажей. При увеличении этажности потребуется дополнительное армирование, и стоимость строительства возрастет. Высота потолков в домах, возводимых по "китайской" технологии, не превышает 2,85-3 метров. Ограничений по назначению возводимых строений нет.
Не исключено, что применение "китайской" технологии может осложниться рядом проблем как природного (пока непонятно, как поведут себя новые дома в нашей природной среде), так и эксплуатационного характера, поскольку наши люди к эксплуатации зданий подходят весьма своеобразно.
Спрашивается, выгодно ли строить 9-этажные дома в городе, испытывающем такой дефицит жилья?
По мнению С.Тхора, в таких районах, как Южное Бутово или Жулебино строить девятиэтажки действительно никому не выгодно. Но при реконструкции районов пятиэтажной застройки возводить высотные здания невозможно (в частности, из-за норм инсоляции), и здесь уже дома типовых серий становятся убыточными.
Себестоимость жилой площади в экспериментальном доме, который предполагается сдать "под ключ" в I-II квартале 2003 года, с учетом всех затрат составит 350 долларов за кв. метр, может быть, и больше. Это связано с тем, что шеф-монтаж будет вестись под руководством швейцарских и китайских специалистов, рабочая документация будет разрабатываться при участии китайских проектировщиков. Но последующие дома будут возводиться из рачета 320 долларов за кв. метр. При серийном строительстве планируется снизить себестоимость до 250 долларов за кв. метр. Сегодня в Китае себестоимость монолитного жилья, возведенного по этой технологии, составляет 192 доллара за кв. метр. Для сравнения: в Москве себестоимость строительства панельного дома составляет 330-350 долларов за кв. метр, монолитного - 380-430 долларов.
У главы ДИПС Л.Краснянского есть своя точка зрения на стоимость экспериментального дома. "Если разработчики технологии заинтересованы в ее продвижении в России, то они могут на выделенном участке земли построить дом за свой счет и представить его на суд общественности и экономистов. И если нас это устроит, тогда можно говорить о большом заказе по приобретению необходимого оборудования. А потом уж, если нам это нужно, мы будем строить сами. Не уверен, что "китайская технология" - это очень хорошо, но попробовать надо. Особенно, если за счет разработчиков", - сказал он.*** На сегодняшний день в России существуют две основные технологии возведения монолитных домов: с применением тоннельной опалубки и с применением щитовой опалубки. Технология тоннельной опалубки предусматривает заливку бетоном П-образной конструкции. Одновременно отливаются и стены, и перекрытия. Эта технология самая дешевая, однако не позволяет заложить свободную планировку помещений.
Технология щитовой опалубки предусматривает поочередную заливку сначала стен, а затем перекрытий. Эта технология дороже, но позволяет свободно планировать внутреннее пространство. Обе технологии предполагают многоразовое использование опалубки.*** С 13 ноября 2001 года Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы начал реализацию гаражей в домах, возводимых департаментом, через Единый центр продаж. Теперь приобрести гаражи можно не только через ГУП "Мосреалстрой", на которое возложены функции по реализации нежилых помещений, принадлежащих ДИПС, но и в Едином центре продаж, который ранее отвечал за реализацию квартир.
В началоФинансирование строительства муниципального жилья в Москве в перспективе целесообразно осуществлять за счет средств городского бюджета, полагает вице-мэр столицы Валерий Шанцев.
Муниципальное жилье - на бюджетные деньги
Он напомнил, что в настоящее время город получает муниципальное жилье в виде определенной доли, которую передают ему инвесторы, возводя и реализуя коммерческие квартиры. Вместе с тем, в прямом эфире радиостанции "Говорит Москва" В.Шанцев отметил, что эта схема является не слишком эффективной, так как зачастую инвесторы пытаются сэкономить на муниципальном жилье, используя дешевые материалы невысокого качества. В свою очередь, это приводит к справедливым нареканиям москвичей, заметил вице-мэр. "Здесь есть моральные моменты и их надо преодолевать", - считает В.Шанцев.
Он высказал также мнение, что реально перейти на новую схему финансирования строительства муниципального жилья в Москве будет возможно в 2004-2005 годах. В случае бюджетного финансирования жилье будет возводиться по утвержденным сметам, что позволит жестко контролировать качественные параметры квартир, подчеркнул В.Шанцев.
В началоПровести проверку технического состояния расположенных в Москве объектов, которые долгое время находятся в недостроенном состоянии, поручил первый заместитель мэра в правительстве столицы Борис Никольский. Это решение принято в связи с участившимися в последнее время случаями полного или частичного обрушения зданий, строительство которых долгое время не завершается инвесторами. Проверку проведут специалисты объединения административно-технических инспекций и жилищной инспекции. Б.Никольский высказал также мнение, что к владельцам подобных объектов необходимо применять более жесткие санкции. Видимо, непосредственным поводом к ужесточению санкций стало обрушение части стены дома в Большом Козихинском переулке в центре Москвы. 4-этажный дом постройки 1914 года пустовал около пяти лет. В последние годы велись работы по его укреплению. По предварительным данным, разрушение здания произошло в результате просадки почвы. Люди не пострадали, обломками стены было повреждено несколько автомобилей.
Чтобы недострой не рухнул
В началоГосдума приняла в трех чтениях законопроект "Об индексации ставок земельного налога". Как сообщил заместитель председателя Бюджетного комитета Госдумы Геннадий Кулик, выступая с докладом по законопроекту, предлагается провести индексацию ставок земельного налога и арендной ставки за землю в два раза. Г.Кулик отметил, что ставки земельного налога не индексировались с 1999 г. и сегодня находятся на очень низком уровне. Так, в Мордовии ставка земельного налога за 1 га составляет 7 руб. 91 коп., в Волгоградской области - 6 руб. 51 коп., в Рязанской области - 4 руб. 81 коп., в Московской области - 13 руб. 77 копеек. На законопроект было получено положительное заключение Правительства РФ. По словам Г.Кулика, в случае принятия закона дополнительно в бюджеты регионов в будущем году поступят порядка 21,4 млрд. рублей.
Земельный налог проиндексируют в два раза Источник: КДО-Проспект
В начало
Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости
Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий
По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru
| http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
Отписаться
Убрать рекламу |
| В избранное | ||
