ФРАЗА ДНЯ: Бум на рынках недвижимости стран Балтии подошел к концу. Тому, кто не успел заработать на перепродажах, придется подождать (ЭКСПЕРТ СЕВЕРО-ЗАПАД)

- - - - -

В ВЫПУСКЕ:

ЭКСПЕРТ СЕВЕРО-ЗАПАД: Вот и сказке конец

24.UA NEWS: Кредиты на жилье привлекательны только в рекламе

GUIDE TO PROPERTY: В США ипотечный кризис ударил по страховщикам

- - - - -


ЭКСПЕРТ СЕВЕРО-ЗАПАД

Вот и сказке конец

12 ноября 2007

http://expert.ru/printissues/northwest/2007/42/ipoteka/

Елена Зубова

Чтобы гасить долгосрочные ипотечные кредиты, заемщики в странах Балтии набирают овердрафты и потребительские кредиты. Рано или поздно такие конструкции рушатся

Бум на рынках недвижимости стран Балтии подошел к концу. Тому, кто не успел заработать на перепродажах, придется подождать. Эксперты пророчат длительный спад не только в этом сегменте, но и в экономике в целом.

Не прошло и двух месяцев с момента публикации материала «Пора остудиться» («Эксперт С-З» №34 от 17 сентября 2007 года), как процесс перегрева на рынке жилья вышел из-под контроля.

На протяжении нескольких лет мы имели возможность наблюдать (некоторые – с завистью), как растут цены на прибалтийскую недвижимость и как местным жителям становится все проще получать на весьма мягких условиях ипотечные кредиты. Теперь рост цен в странах Балтии признан чрезмерным, а их падение – закономерным.

Сегодня аналитики признают лидером падающего рынка недвижимости Эстонию, где цены в течение года снизились примерно на 10%, при том, что в прошлом году они выросли почти на 54% (максимальные показатели в мире). В нынешнем году все ожидали еще более серьезного ценового всплеска – плюс 100%.

В Латвии также наблюдается спад цен. В сентябре цены на типовое жилье упали на 2%, в октябре – на 1,3%, всего с начала года – на 8−10%. При этом цены на рижскую недвижимость были аналогичны петербургским, а на Рижском взморье – в два-три раза выше. Ситуация в Литве менее печальна: рост цен на недвижимость прекратился, спада пока не случилось. Собственно, и рост был не столь угрожающим, как в Эстонии и Латвии. Кроме цен снижается количество сделок, и растет объем предложения. В Латвии наблюдается характерная
примета падающего рынка – большое количество однокомнатных квартир в объеме предложения.

С чего бы это?

Эксперты называют много причин, которые негативно повлияли на рынок недвижимости стран Балтии. Например, подорожание товаров и услуг. По данным статистической службы Eurostat, за период с сентября 2006 года по сентябрь 2007−го Латвия, Литва и Эстония выступили лидерами по многим показателям (транспортные расходы, коммунальные платежи и т.д.).

Безусловно, негативную роль сыграли плавающие ставки: они выросли в странах Балтии, как и во всей еврозоне.

Однако главным тормозом специалисты считают ипотечное кредитование. Для бывших советских граждан жить в долг оказалось сложно. Банки сделали кредиты чрезмерно доступными. Например, в Латвии сверх ставки RIGIBOR, LIBOR или EURIBOR резиденты платили 0,7−2%. Кроме того, заемщики получили право гасить только проценты по кредиту, а тело кредита завещать потомкам.

По данным SEB Vilniaus bankаs, в Литве из-за роста цен средний срок кредитов увеличился с 18 до 29 лет, максимальный – до 50 лет. В результате даже в условиях двукратного увеличения цен за последние три года за квартиру стоимостью 100 тыс. евро нужно платить менее 40 евро в месяц.

В Эстонии ипотека стала незаменимым «строительным материалом». В процессе сооружения индивидуального дома заемщик мог несколько раз переоценить незавершенку. Поскольку цены на недвижимость росли, банк каждый раз давал дополнительный кредит.

Основная проблема латвийского рынка недвижимости, по мнению председателя правления риэлторской компании Latio Эдгарса Шинаса, – в недоступности жилья: «Жилье стало менее доступным. Грубо говоря, вдвое. Это не значит, что покупателей перестала интересовать недвижимость, просто упала покупательная способность».

Некоторые аналитики полагают, что латвийский рынок недвижимости тормозит из-за предпринятых правительством мер по борьбе с инфляцией, в частности ужесточились условия ипотечного кредитования.

Не перевелись еще

Несмотря на неуверенную ситуацию, заемщики в странах Балтии не перевелись. По данным Литовской банковской ассоциации, совокупный объем кредитов в конце июля составил 19,82 млрд литов (8,1 млрд долларов) – на 5,1 млрд литов (34,7%) больше, чем в конце 2006 года. Большая часть – ипотечные кредиты (13,37 млрд литов, или 5,5 млрд долларов).

В Латвии при дефиците платежного баланса в 30% от ВВП на момент, когда правительство ввело кредитные ограничения, населению было выдано займов на 4,2 млрд латов (8,4 млрд долларов), а на сегодняшний день – 4,4 млрд латов (8,8 млрд долларов).

По данным Банка Эстонии, совокупный объем кредитных и лизинговых портфелей банков к концу июня 2007 года составил 232 млрд крон (21 млрд долларов). При этом в большинстве случаев залогом выступала недвижимость. Под нее банки выдавали любые кредиты. Она стала инструментом увеличения кредитной массы. Количество взятых под залог недвижимости потребительских кредитов в 2006 году выросло на 290%.

Теперь появилась проблема невозвратов. В Эстонии количество объектов недвижимости с невыплаченной ипотекой увеличилось в десять раз по сравнению с прошлым годом. По приблизительным оценкам, граждане-банкроты задолжали латвийским банкам 553,1 млн латов. При этом растет количество двойных должников – тех, кто имеет обязательства сразу по нескольким кредитам. Короткие деньги заемщики берут, чтобы расплатиться по длинным кредитам.

Надежды питают

Даже местные бизнесмены не в состоянии предсказать, что будет с прибалтийским рынком недвижимости в ближайшее время. Представитель компании Newsec в странах Балтии Олев Майт Макк полагает, что рынки недвижимости Латвии и Эстонии весной 2008 года ожидает стагнация. По словам члена правления фирмы по продажам недвижимости Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана (Эстония), «одни думают, что кризис на рынке недвижимости в Эстонии уже миновал, другие ожидают краха рынка».

Санкт-Петербург

В подготовке статьи принимали участие Вячеслав Иванов (Таллин), Юрий Гуральник (Рига)

- - - - -


24.UA NEWS

Кредиты на жилье привлекательны только в рекламе

14 ноября

http://news.24.ua/news/economics/19492/

Влад Головин, «24»

«Все и сразу» называется внешне привлекательный новый кредит на жилье для небогатых клиентов от банка «Финансы и Кредит». Несколько дней назад банк начал предлагать заем на 25 лет, при этом 40% стоимости квартиры заплатить в последний год – это позволяет минимизировать проценты по кредиту. «Это альтернатива аренде жилья, поскольку сумма ежемесячных платежей по кредиту почти равнозначна среднерыночной ежемесячной арендной плате», – говорит директор департамента розничного кредитования «Финансы и Кредит» Игорь
Шевченко.

Однако на деле кредит оказывается не таким выгодным, как в рекламе. Первый взнос по нему составляет 15%, а это больше, чем по стандартной программе кредитования в этом же банке. Оказывается, что долларовые кредиты по этой программе банк временно не выдает, а рекламная ставка в 9,9% в гривне тоже не показывает всей переплаты. Настоящая цена его может составлять более 14,5%. Кроме того, на 40% стоимости кредита, которые клиент платит в последний год, тоже насчитываются проценты. «Можно сделать красивый продукт
снаружи и более жесткий внутри», – объясняет хитрости банковского бизнеса начальник управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB Bank Антон Шаперенков.

Ничего не берут…

Выдумывать новые маркетинговые трюки для привлечения внимания клиентов к жилищным кредитам банкиров вынуждает застой на рынке недвижимости. Бешеный прошлогодний рост цен квартир в этом году сменился застоем и даже стангнацией. По словам вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Виктора Несина, средняя квартира эконом-класса в Киеве еще в январе-апреле этого года стоила около $100 тыс. В течение лета она подешевела, в среднем, на $10 тыс.

Эксперты стали более пессимистичными в своих прогнозах. Еще в начале лета они предрекали, что рынок недвижимости активизируется ближе к осени, и цены снова пойдут вверх. Однако этого так и не произошло. По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь», в октябре этого года количество заявок на покупку квартир снизилось на 34%, по сравнению с октябрем 2006 г., а количество предложений выросло в 1,8 раза. «До конца года ситуация на рынке жилья существенно не изменится», – прогнозирует исполнительный директор
группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко.

Снижение количества сделок стало неприятным сюрпризом для банкиров. По данным Национальной ипотечной ассоциации, около 36,4% всех кредитов, которые получают граждане в банках, выдаются на жилье. «Традиционное кредитование жилья затормаживается», – разочаровано говорит исполнительный директор по продажам Райффайзен Банка Аваль Антон Романчук.

Сделать доступным дорогое

Рекламные предложения по отсрочке платежа или кредитным каникулам могут появиться в ближайшем будущем и в других банках, прогнозирует г-н Романчук. Однако это не значит, что кредиты станут доступнее. «Доступность кредитов, с точки зрения банка, измеряется размером первого взноса и соотношением ежемесячного платежа к зарплате», – говорит начальник отдела ипотечной политики Международного ипотечного банка Наталья Мациевская. По ее прогнозам, банкиры в будущем будут только усложнять доступ к деньгам, боясь повторения
в Украине массового отказа от выплаты кредитов, как это недавно случилось в США.

Как сообщает исследовательская компания «Простобанк Конслатинг», за сентябрь сразу несколько крупных банков усложнили выдачу кредитов на покупку квартир. Один из крупнейших банков страны Приватбанк увеличил размер первого взноса за кредит с 20% до 30% от стоимости квартиры. От него не стал отставать еще один крупный банк – Райффайзен Банк Аваль: первый взнос у него увеличен с 15% до 20%.

Кроме того, усложняют доступ к кредитам повышением ставок. Так, в конце октября три крупных банка повысили ставки по жилищным кредитам в валюте. Кредитпромбанк за последние две недели повысил цену самых популярных долларовых кредитов с 12,7% годовых до 14,2%. Примерно так же повысил ставки и Альфа-Банк – с 12,5% до 14%; дороже стали и долларовые кредиты Индэкс-банка – с 11,2% до 12,5%.

Это октябрьское подорожание стало отображением более серьезной тенденции – кредиты в валюте дорожают не только в этих банках, и не только последнее время. Лидеры рынка ипотеки тоже согласны одалживать клиентам на покупку квартиры дороже, чем раньше. Так, крупнейший банк страны Приватбанк с начала года повысил ставки по валютным жилищным кредитам с 10,08% до 11,04%, Укрсиббанк – с 11,8% до 12,9%, Надра Банк – с 9,5% до 12,49%.

- - - - -


GUIDE TO PROPERTY

В США ипотечный кризис ударил по страховщикам

12 ноября 2007

http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=46639

По мере того, как идет вниз американский рынок жилья, покупателей домов беспокоит необходимость выплат по кредитам, продавцы волнуются по поводу падения цен, но как оказалось, труднее всего пришлось страховщикам ипотечных кредитов. Они ломают голову над тем, как им выжить – ведь им выставлены многомиллиардные иски.

Крупные страховщики, такие как корпорация MGIC Investment, в течение будущего года не надеются на получение каких бы то ни было прибылей. Их акции обесценились, поскольку огромное количество просроченных платежей по кредитам может поставить компании, занятые страхованием ипотеки, на грань банкротства.

Радует, что хотя бы один из игроков уверен – страховщики устоят. В минувшую пятницу страховая компании Old Republic International проинформировала Комиссию по ценным бумагам и биржам о том, что является владельцем 15% акций PMI Group и 11% акций MGIC, причем курс акций этих страховщиков моментально вырос.

Тем не менее, ближайшее будущее крупных страховых компаний не очень волнует регуляторов и аналитиков. «Сегодня нам не до этого. Спросите об этом завтра. На сегодняшний момент это не приоритетно», – заявила Гаил Мадзиар, представитель Ассоциации Мичиганских банков.

Дело в том, что банкиры знают – у страховых компаний есть наличный резерв, поскольку это требование многих штатов. Поэтому, как сказала г-жа Мадзиар, банки больше заняты не проблемами страховщиков, а тем, как выдавать ипотечные займы только кредитоспособным заемщикам.

По правилам большинства кредитных компаний покупатели недвижимости должны оплатить страховку, если первоначальный взнос составляет менее 20% стоимости дома. Если заемщик задерживает выплаты по кредиту, страховщик начинает выплачивать компенсацию кредитору. К тому же, с учетом общего падения цен на жилье, все менее вероятно, что должники смогут продать свою собственность и расплатиться по ипотечным кредитам.

Если у страховых компаний действительно начнутся проблемы, последствия могут быть серьезными. По сведениям отраслевой группы «Американские страховщики ипотечных кредитов», около 10% рынка кредитов застраховано частными компаниями, что по данным на сентябрь этого года составляет 776 млрд долларов.

Компания MGIC, которая заключила договоров на страхование ипотеки на общую сумму 196,6 млрд долларов, уверена, что сможет не уйти в минус, хотя прибылей ждать не приходится до 2009 года. В этом году MGIC выплатила страхового возмещения на сумму 586 млн долларов, и ожидает, что до конца года придется заплатить еще 875 млн. По прогнозам, в 2008 году на оплату исков MGIC придется потратить от 1,2 до 1,5 млрд долларов. «Это огромные суммы, – сказал Майкл Циммерман, вице-президент компании по связям с инвесторами.
– Нам действительно придется произвести большие выплаты, но в то же время у нас есть и поступления. Не думаю, что наши потери будут исчисляться миллиардами долларов». Компания, по примеру некоторых других страховщиков, может отказаться от выплат по полисам заемщиков с плохой кредитной историей или тех, кто занял свыше 95% стоимости приобретаемого жилья, заявил г-н Циммерман.

По информации PMI Group, в минувшем квартале выплаты по договорам страхования ипотеки выросли на 49% до 92,6 млн долларов. Страховая компания Radian Group объявила об убытках за третий квартал на сумму 703,9 млн долларов, которые корпорация понесла в результате совместного с MGIC проекта страхования ипотеки. Под давлением обстоятельств компании расторгли соглашение о совместной деятельности, решив в одиночку «бороться за выживание» – именно так охарактеризовал ситуацию на рынке страхования глава Radian Group
С.А. Ибрагим.

Для страховой отрасли прогноз на ближайшие несколько лет выглядит следующим образом: в будущем году страховщикам предстоит понести дополнительные убытки, выйти на нулевой уровень к 2009 году и, может быть, начать получать прибыль года через три, сообщил Джеффри М. Данн, аналитик компании Keefe, Bruyette & Woods. Однако даже с учетом убытков, резервов страховых компаний должно хватить, сказал он. По оценке г-на Данна, у MGIC, например, наличные резервы должны составлять около 2 млн долларов. «Думаю, капитализация
этих компаний вполне приличная. Вряд ли кто-то из страховщиков пойдет ко дну», – сказал он.

По мере того, как растут убытки страховщиков, потери также несут и инвесторы. Акции MGIC в этом году упали на 66%, акции PMI – на 69%, а Radian Group – на 77%. Однако хорошие новости от Old Republic International несколько ободрили игроков: стоимость акций PMI Group выросла на 3,77 доллара, или на 34%, акций MGIC – на 2,94 доллара, или 16%. Хотя картина в целом далеко не радужная. «Сведения, поступающие от страховщиков, с каждым разом все хуже, – говорит Тейн Бублитц, специалист по анализу ценных бумаг компании
Thrivent Investment Management. – Для того, чтобы курс акций пошел в устойчивый рост, момент совершенно неподходящий». Однако он тоже уверен – страховщики выживут, и тоже упоминает их резервы наличности. Все, что требуется от страховщиков – увеличить стоимость страхования определенных типов кредитов, считает Бублитц. Именно так и собирается поступить компания MGIC.

Впрочем, некоторые аналитики видят в ситуации на жилищном рынке и положительные моменты: кризис заставил большее число заемщиков, а также и кредиторов, подумать о страховании кредитов, а это означает увеличение бизнеса страховщиков. Общее число договоров страхования ипотечных кредитов, подписанных в сентябре, по сравнению с сентябрем прошлого года выросло на 41% примерно до 1 млн 499 тыс.

Emily Fredrix, Associated Press

http://www.newsweek.com/id/69430