Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Декабрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
09.12.2008
08:33:07
08:55:07
10
10.12.2008
10:37:21
10:38:55
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Еще раз о взаимосвязи ипотеки и аренды сейчас.


Круговорот квартир в природе: еще раз о взаимосвязи возможностей ипотеки и стоимости аренды жилья.

 

Идея этой статьи появилась после прочтения на ners.ru публикации, констатирующей, что по итогам последнего времени в Москве, «один из устойчивых мифов о том, что недоступность ипотеки приведет к удорожанию аренды, действительно не более чем миф».

Я всегда придерживалась мнения, что как раз таки, недоступность ипотеки повышает стоимость аренды, что и демонстрирует наш уфимский рынок недвижимости сейчас.

Каковы варианты развития событий в цепочке ипотека-аренда жилья?

Сразу оговорюсь, что приобретателями квартир с использованием ипотечного кредита сейчас  являются в основном «средний класс», а квартиры приобретаются для текущего проживания. Инвесторов нет.

Соответственно, если кредит не дают, либо финансовой возможности его платить нет, то приходится продолжать жить либо в старой, либо в съемной квартире. Казалось бы, ипотеку не дали, и все остались при своем, либо в арендованной еще ранее квартире, либо в старой и маленькой, дополнительного активного спроса не возникло ни на готовое жилье, ни на аренду, остался лишь отложенный до лучших времен…. Чем же может объясняться рост цен на аренду тогда?

Уже более, чем два года на рынке происходит следующий процесс круговорота: приток повзрослевшей молодежи в самостоятельную жизнь без родителей, и иногородних (миграционные трудовые и семейные процессы) на рынок аренды жилья сопровождается оттоком покупающих квартиры, 9 из 10 из которых, по внутренней статистике сделок «ЭКСПЕРТ»,  используют при этом ипотеку.

Недоступна ипотека, и отток арендаторов « в ипотеку» сокращается при продолжающемся притоке. Спрос на аренду квартир растет со стороны приезжих, студентов и молодежи, растет и цена, если, конечно, не увеличивается предложение.

Помимо этого ноябрь – сезон на рынке аренды квартир. Поэтому цены на аренду жилья выросли.

Вариант с корректировкой  на вторичный рынок жилья.

Продажи на снижающемся вторичном рынке жилья происходят сегодня очень и очень сложно.  Никто не хочет продавать свою квартиру дешевле, даже если этого требуют объективные условия. Это осложняет процесс продажи для риэлтера. Процесс же покупки осложнен «недоступностью» ипотеки.

Особо стоит сказать о категории инвесторов в недвижимость. Как только наметилась тенденция к некоторому падению цен, которая оправдывает себя уже почти 2 месяца, инвестиционные квартиры стали выставлять на продажу. Некоторые из этих квартир были куплены во второй половине 2007 года, практически по максимальным ценам, и поэтому собственникам особенно важно было продать их подороже. Примерно такой же процесс происходил и в начале 2007 года, когда « пузырь» цен надулся максимально, и стало понятно, что дальнейшего роста не будет.  Большой выброс на рынок инвестиционных квартир, «чистых продаж» тогда и вызвал некоторое снижение цен на вторичное жилье.

Что же происходит дальше?

Инвестиционные квартиры по максимальной цене не продаются, а рыночная цена уже сравнялась или даже стала ниже той, по которой инвестиционная квартира была куплена. Собственника-инвестора это не устраивает, он решает снять ее с продажи  и  «отправить в аренду» до лучших времен. Соответственно, предложение на рынке аренды должно увеличиться, при увеличившемся спросе из-за сложностей ипотеки. Если и спрос, и предложение выросли примерно одинаково, роста цен на аренду квартир не происходит. Или вопрос в соотношении спроса-предложения.

Почему же в Москве роста цен на аренду жилья не произошло, и даже возможен торг по цене, а в Уфе цены выросли?

Основной вывод: если на рынке присутствует большое количество инвестиционных квартир, то они в кризисные моменты оказывают значительное влияние на рыночную динамику аренды жилья. В Уфе количество таких квартир минимально, да и с точки зрения инвестиций  в недвижимость Москва не теряет своей привлекательности.

Другой важный момент – классика соотношение спроса и предложения, количество арендаторов и арендодателей, которое изменилось в новых условиях в том или ином соотношении.

Третий момент – тенденции рынка готового жилья, переток квартир из купли-продажи «вторички», а иногда и «первички», в аренду под влиянием определенных рыночных факторов.

Помимо этого, сейчас на рынке аренды жилья Уфы наметилась и другая тенденция. Сократилась значительная часть работников, выезжающих на работу по вахтовому методу, командировочных, постоянно приезжающих из других регионов, т.е. текущих клиентов по аренде квартир. Можно впоследствии ожидать, что сократится и число покупателей квартир – «северян», обладающих хорошей платежеспособностью и «ипотечной привлекательностью» для банков.

P.S: О росте цен аренды и тарифов ЖКХ.

Как бы ни пытались установить аналитики зависимость стоимости аренды квартир от тарифов ЖКХ, это второстепенный фактор. Во-первых, все уже привыкли, что тарифы растут постоянно, медленно и уверенно. Не важно, ваша ли это квартира, или арендованная – ставки тарифов равны,и платить надо.

Разница может быть только в частных договоренностях между собственником и арендатором. Либо вы уплачиваете тарифы сверх арендной платы самостоятельно, предъявляя собственнику квитанции, либо он платит сам из арендной платы. Плюсы есть и там и там, надо лишь отметить, что  в подавляющем большинстве случаев коммунальные платежи платятся сейчас сверх арендной платы.

 

Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 
В избранное