Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Декабрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
09.12.2008
08:33:07
08:55:07
10
10.12.2008
10:37:21
10:38:55
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Аренда с правом выкупа в частных сделках.


Аренда с правом выкупа в частных сделках.

 

Некоторое время назад при аренде муниципальной собственности у бизнесменов было две весьма выгодные возможности: выкупить  впоследствии это помещение по цене ниже рыночной и использовать зачет средств, потраченных на первоначальный ремонт, в счет арендной платы.

Сейчас эти возможности, к сожалению, исчерпаны. Но можно ли использовать подобные схемы в сделках между частными собственниками и арендаторами, и если можно, то в каких рыночных условиях это может быть выгодно обеим сторонам?

 

Безусловно, в фазы роста рынка и активного потребительского спроса на коммерческую недвижимость, как на аренду, так и на покупку, такого рода сделки, включающие в себя элементы фьючерсной, выгодны покупателю или арендатору, но не всегда выгодны собственнику. Но наш рынок достиг максимума, и его дальнейшая динамика будет сопровождаться и ростом, и снижением, и волатильностью.

Другим фактором против использования подобной схемы в частных сделках служит короткий срок большинства договоров аренды, до года. Для того, чтобы не регистрировать договор аренды в ГУ ФРС.

Но для стратегических целей и  обоснования расходов в целях налогообложения таким арендаторам, например, как банки, крупные московские или зарубежные компании, нужны долгосрочные договора с регистрацией.

Долгий же срок договора предполагает возможности изменений на рынке недвижимости.

Важно, конечно, учитывать и цели арендодателя.

Много собственников-инвесторов продавали в течение последнего времени недвижимость, чтобы успеть продать до падения цен и  не потерять норму прибыли. Особенно, если эта недвижимость была куплена в 2007 году, когда цены были уже не самые низкие. В таких случаях, после нескольких месяцев продаж, в течение которых рыночные цены потихоньку ползут вниз, собственник решает прекратить продажи и сдать помещение в аренду.

На рынке даже появился термин « уход в аренду».

В такой ситуации собственник, заинтересованный в продаже объекта в будущем, совместно с арендатором могут предусмотреть в договоре особые условия. Т.е. например, собственник хочет продать объект не дешевле определенной цены. Арендатор же пока не готов к приобретению вообще, но в будущем не исключает такой возможности. Мотивом же в будущем для него будет частичный учет арендных платежей. При этом, в отличие от классической фьючерсной сделки, будущая цена может не оговариваться точно, и обязательства собственника по продаже объекта именно этому клиенту не обязательно будут установлены жестко. Однако, в любом случае, до истечения срока договора аренды, собственник несет обязательства перед арендатором.

Плюсы для собственника:

- он получает постоянного, «осевшего» на площадях, клиента. Нередки случаи, когда собственники пользуются такой зависимостью арендатора, вложившего средства в открытие бизнеса, рекламу и т.д. Подобная форма договора позволяет наиболее цивилизованно учесть интересы обоих сторон.

-  с одной стороны, собственник может получить от продажи такого объекта чуть больше на сумму зачтенных арендных площадей, продав их НЕ арендатору, а третьему лицу. С другой стороны, срок продажи может затянуться. Поэтому включение такого пункта может сделать объект более ликвидным с точки зрения получения денег, и уменьшить прочие издержки по продаже ( реклама, обращение в агентство), даже если получение оплаты будет отсрочено.

- собственник может привлечь долгосрочных и серьезных арендаторов, показать готовность к долгосрочному сотрудничеству. Этот момент важен, так как случаи, когда в случае краткосрочного договора аренды собственник меняет свое мнение, и арендатор вынужден нести издержки по переезду, нередки.

Плюсы для арендатора.

- издержки, понесенные арендатором по аренде, помимо, например стоимости ремонта, могут быть компенсированы впоследствии ценой покупки.

- как правило, арендодатели редко настроены на продажу объектов, что снижает возможности арендатора.

- если у арендатора нет пока возможности для приобретения объекта, впоследствии он может изыскать необходимую сумму.

Важно учесть также следующие моменты:

- собственник может выставить арендатору оферту о продаже. При этом в течение срока аренды отказ арендатора может как иметь, так и не иметь для него никаких юридических последствий, а условия оферты, которые начинают действовать после истечения срока аренды, могут предусматривать как преимущественные права на покупку, так и иные особые условия.

- особые условия могут изначально быть прописаны в договоре. Это удобно арендатору, но не всегда удобно собственнику на нестабильном рынке.

- договором могут быть предусмотрены наиболее ранние сроки выставления оферты, если отказ от нее имеет последствия для арендатора. Например, не ранее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора аренды.

- условие зачета арендных платежей  выгодно арендатору тем, что собственник не заинтересован в завышении стоимости аренды, так как эти суммы будут учтены.

- может быть прописан примерный алгоритм установления рыночной цены, процентные границы и т.п.

 

 

Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 
В избранное