Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен [Российская Газета]
Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека". В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.
Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы "РГ" отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.
Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?
Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам.
РГ: Я так понимаю, что в этом виноват американский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам среди россиян?
Пономарев: В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.
Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.
Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.
РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?
Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.
Однако у нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.
На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати , платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.
Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. Пример США. Там ипотеку могут позволить себе около 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.
У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее.
Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Кстати, подобный опыт есть у Белгорода и Москвы.
Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.
РГ: Мы все время говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьша ется число тех, кто может позволить себе купить жилье?
Пономарев: Если доходы населения будут расти медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье - на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.
РГ: В России собираются развернуть масштабную программу по малоэтажному строительству - как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Возможно ли взять в ипотеку загородный дом?
Пономарев: В принципе можно, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.
Нина Егоршева
04.08.2008 02:23:00 GMT

Не все невельчане спустя год после землетрясения получили новое жилье [РИА "Новости" - Недвижимость]
Еще не все жители сахалинского города Невельск, пострадавшего ровно год назад от разрушительного землетрясения, получили новые квартиры, несмотря на обещания властей. Часть жителей продолжает оставаться в аварийных домах, не во всех квартирах горожан есть вода, передает корреспондент РИА Новости.
Наличие жилищных проблем невельчан, видимо, сказывается на их политической активности. На последних, досрочных, выборах главы города, которые прошли 30 июня, явка составила лишь 15%
Ровно год назад, 2 августа, на юге Сахалина, в районе города Невельск, произошло сильное землетрясение магнитудой 6,8, которое унесло жизни двух человек и оставило без крова 8 тысяч человек. И хотя за это время сделано уже немало - в самом Невельске и селе Троицкое для пострадавших построено почти полторы тысячи квартир (более 100 тысяч квадратных метров), жители города столкнулись с серьезными проблемами.
Хотя руководство Сахалинской области заявляло в мае, что "есть полная ясность, что все дома будут к 1 августа сданы", около 500 семей на сегодняшний день продолжают оставаться в аварийных домах. Причем в них нет воды и света. По заявлениям коммунальщиков,к примеру, водоснабжение в них не может быть полностью восстановлено из-за повреждений во время землетрясения, а часть оборудования увезли с собой жильцы, переехавшие в другие дома.
Сахалинские власти говорят, что это те семьи, которые ждут решение суда, или для которых не готовы новые квартиры.
"Есть и такие, кто сознательно не переезжает в новое жилье, в том числе, чтобы оттянуть время начала платы за коммунальные услуги. В настоящее время, например, около 200 квартир для невельчан, сданных в эксплуатацию в поселке Троицком, еще не заселены. При этом Невельский районный суд по представлению районной прокуратуры вынес решение, которым обязал муниципальные власти принять незамедлительные меры по расселению людей, находящихся в аварийных домах", - сказал 28 июля РИА Новости представитель управления информполитики областной администрации.
При этом областная власть отмечает, что такая ситуация возникла в большей мере из-за того, что "в районе недостаточно грамотно проводятся организационные мероприятия и разъяснительная работа с людьми".
Сами жители аварийных домов еще в июне высказывали недовольство действиями местных властей. Они обратились к властям не сносить аварийные дома до предоставления нового жилья и ускорить выдачу государственных жилищных сертификатов.
Вице-губернатор Сергей Шередекин, посетивший на этой неделе Невельск, призвал невельчан конструктивно отнестись к предлагаемым вариантам, к примеру, тех, кто ждет решения суда, он призвал временно переехать во временный пункт проживания.
Чиновники областной администрации также сообщили, что в срок - до 1 августа - из полутора тысяч квартир уже точно не будет сдано 60. К 1 августа власти обещают сдать 1461 квартиру из 1523 запланированных.
Областной департамент строительства обвиняет в срыве графика двух подрядчиков - компании ООО "Сахалинская строительно-снабженческая компания" и ООО СП "Радослав" (Москва), которые приостановили работы из-за финансовых сложностей. Первая компания исчерпала федеральные средства и не получила у муниципальных властей кредит под средства областного бюджета. Вторая компания требует возместить разницу в расходах, оказавшихся выше чем сумма, которая предусмотрена проектно-сметной документацией. В условиях ЧС областное правительство разрешило подрядчику начать строительство жилья еще до принятия проектов и смет - по приблизительным расчетам. Сейчас "Родослав" пытается добиться полного возмещения понесенных затрат через суд.
Еще одна проблема - задержки с оплатой государственных жилищных сертификатов. По последним данным, до сих пор остаются неоплаченными более 500 таких документов.
"К реализации в областной департамент строительства предъявлено 1423 ГЖС, из них оплачено только 913 на сумму свыше 1,662 миллиарда рублей. Главное финансовое управление области по вопросу задержки оплаты сертификатов отправило в Минфин пять писем. Если раньше задержка по оплате была 3-5 месяцев, то сейчас она составляет около месяца. Но желаемого результата наши обращения так и не принесли", - сказала глава ведомства Елена Ивашова.
Более того, по ее словам, невельчане выиграли не один суд у Минфина по части увеличения жилищной площади, положенной по сертификатам. Однако изменений законодательства не произошло. Люди сами подыскивают соответствующие квартиры, оформляют дополнительные соглашения к договорам купли-продажи по увеличению площади приобретаемого жилья.
Правительство РФ в конце июля обсуждало возможность выделения еще 57 жилищных сертификатов жителям Невельска, но, по словам, вице-губернатор Шередекина, "до сих пор не поступило никакого ответа".
"Люди до сих пор остаются в подвешенном состоянии, а на носу зима", - заметил вице-губернатор на последнем заседании областной администрации с участием глав муниципалитетов.
Шередекин также сообщил, что две недели назад администрация области направила письма в МЧС и Минрегионразвития с просьбой решить судьбу семей, не вошедших в списки на получение сертификатов.
"Если на этом уровне вопрос не решится, мы намерены обратиться к председателю правительства Владимиру Путину", - подчеркнул вице-губернатор.
С проблемой водоснабжения сейчас пытается разобраться уже не коммунальщики, а городская прокуратура.
Невельский городской прокурор 17 июля обратился в суд с требованием выяснить, почему муниципальное унитарное предприятие "Невельские коммунальные сети" со времени землетрясения 2 августа 2007 года до сих пор не наладило водоснабжение домов на двух улицах города. Этот водовод был полностью разрушен. В домах на улицах Береговой и Казакевича проживает около 100 человек.
"На основании обращений невельчан прокуратура провела проверку и установила, что "Невельские коммунальные сети" не обеспечивают жителям указанных домов ни подачу, ни подвоз питьевой воды. В результате жильцы, среди которых люди преклонного возраста и инвалиды, вынуждены носить воду с речки", - сказала представитель пресс-службы областной прокуратуры.
В Невельске совсем недавно, 30 июня, был выбран новый мэр. По результатам досрочных выборов градоначальницей стала Зинаида Кожокару, ранее занимавшая должность главы администрации Шебунинского территориального образования.
При этом на выборах отмечалась очень низкая явка избирателей - на выборы пришли чуть более 15%. Тем не менее, территориальная избирательная комиссия признала выборы состоявшимися и действительными.
Досрочные выборы мэра связаны с тем, что бывший глава Невельска Владимир Копылов, избранный на этот пост 2 декабря 2007 года, добровольно сложил с себя полномочия.
На сегодняшний день в Невельске нет ни одного градообразующего предприятия. Его жители связывают будущее своего города с возрождением порта - ранее он был одним из крупнейших на Сахалине. На предприятии работали около 2 тысяч человек.
В конце июля ГУП "Невельский морской рыбный порт" выставлено на торги, которые пройдут 26 августа в Москве. Начальная цена продажи порта - около 134 миллионов рублей.
По словам главы Невельского района Владимира Пака, на торги выставлено имущество порта (здания, сооружения, машины и оборудование, транспортные средства и прочие основные фонды), а компания, которая приобретет это имущество, скорее всего, будет работать в порту на основании частно-государственного партнерства, так как гидротехнические сооружения порта (волноломы, причалы) принадлежат государству.
Сейчас предприятие продолжает обслуживать суда, в основном рыбацкого флота, и выживает за счет доходов от своей хозяйственной деятельности. Порт не получал финансирования из федерального или областного бюджета, в том числе на погашение долгов.
По сообщению местных СМИ, за год до землетрясения в районе проживало 17 тысяч человек. По некоторым оценкам, останутся - немногим более 10 тысяч. Главными причинами эксперты называют отсутствие работы и социальной инфраструктуры.
04.08.2008 05:45:00 GMT

Недоступная ипотека [Ведомости]
Кредитный кризис, начавшийся в прошлом году, принес свои плоды, констатирует гендиректор рефинансирующей компании "АТТА ипотека" Александр Черняк: банки ужесточили условия кредитов на жилье, подняли ставки и величину первого взноса, а цена квадратного метра во многих городах продолжила рост. Объем ипотечного кредитования растет, но все больше за счет кредитов на расширение жилплощади или кредитов под залог квартир, рассказывает он.
Средняя ставка по портфелю, находящемуся на балансе "АТТА ипотеки", увеличилась за полгода с 14,3% до 14,5%. На 2 процентных пункта - до 19% - снизилась доля заемщиков моложе 30 лет, на столько же (до 71%) выросла доля клиентов в возрасте 30-50 лет, продолжает Черняк, отмечая, что, если бы компания выкупала больше закладных, картина бы менялась быстрее. "Сейчас мы покупаем закладных только на сумму, не превышающую той, которая гасится в существующем у нас портфеле, чтобы поддерживать его объем, структуру и другие параметры, необходимые для секьюритизации. Неизвестно, какая ставка должна быть нормальной для покупки, ведь непонятно, какова будет доходность при секьюритизации", - объясняет Черняк.
"За первое полугодие число отказов в ипотечном кредите у наших партнеров удвоилось: с 18-20% до 35% в целом по стране. В Москве отказы растут быстрее - с 15% до 35% за полугодие", - говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
Причина половины отказов - недостаток дохода и "закредитованность" претендентов - наличие у них больших кредитных обязательств и просрочек по потребкредитам, рассказывает он. Растет число созаемщиков в сделках, что также увеличивает вероятность отказа: не все они проходят банковский отбор.
Уже к концу 2007 г. стало очевидным изменение профиля заемщика, теперь тенденция закрепляется, говорит Дорош. Почти исчезла категория заемщиков с доходом до $2000 на члена семьи в месяц (сократилась c 45% до 11%), втрое - до 15% - выросла категория с доходом от $5000. Значительно увеличилась доля неженатых заемщиков - с 27% до 40% и "возрастных" заемщиков старше 45 лет - с 4% до 12%. Неженатые и люди старшего возраста имеют больший доход, но растут и риски банков - с возрастом доходы снижаются, объясняет Дорош. Полностью "белые" заемщики, судя по статистике, серьезно истощились - их доля снизилась еще к концу 2007 г. с 70% до 40%. А число семей, у которых на обслуживание ипотеки уходит 40-60% дохода, выросло до 63% (в конце 2006 г. - 27%).
Банкиры винят во всем стоимость жилья. Заемщикам требуются все большие кредиты, объясняет Дорош: в Москве за полгода средний кредит вырос со $150 000 до $220 000, в регионах - с $40 000 до $60 000. "В связи с увеличением стоимости жилья в 2008 г. мы наблюдаем постоянное увеличение средней суммы кредита", - подтверждает вице-президент "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц. "Мы тоже замечаем, что клиенты привлекают больше созаемщиков. Средняя сумма кредита в I квартале 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 25%. В целом по России - со $100 000 до $125 000 и с $70 000 до $87 500 в регионах, цифры по клиентам нашего банка близки к общероссийским", - говорит руководитель департамента маркетинга банка "Дельтакредит" Юлия Бельских.
"Уже во втором полугодии 2007 г., по статистике ЦБ, темпы роста ипотечного кредитования замедлились - повлиял мировой кризис", - говорит экономист "Траста" Евгений Надоршин. Спрос не исчез, скорее снизились возможности получить кредит, решающий фактор для ипотечного бизнеса - цена недвижимости. Рост с начала года на 20-30% жилья на вторичном рынке говорит о том, что есть достаточно людей, готовых ее покупать. Если бы на рынок сильно влияли повышенные ставки по ипотеке, такого колоссального роста спроса не было бы, резюмирует Надоршин.
04.08.2008 08:10:00 GMT

В России растет число банкротов по ипотечным кредитам [IZV.info]
Об этом сообщил в опубликованном сегодня интервью "Российской газете" вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.
"В России около 2 % заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти, - подчеркнул он. - В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 %, в Башкирии, Краснодарском крае по ряду ипотечных программ приближается к 9 %". По словам Пономарева, причина "та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него".
"Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита", - отметил Пономарев.
"Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания", - добавил он.
Между тем, по мнению Пономарева, ипотека в России состоялась, передает ИТАР-ТАСС. "Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму $300 млн. В пошлом году уже на $25 млрд. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тыс. российских семей", - сказал он.
Однако, по его словам, взять ипотечный кредит в России могут позволить себе лишь "люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тыс. рублей. А это всего 20 % населения. Остальные 80 % граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке".
04.08.2008 10:39:00 GMT

Нижегородцы набрали свыше 3 млрд рублей ипотечных кредитов [Росбалт]
В Нижегородской области на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» за 6 месяцев 2008 года из всех бюджетных источников и средств предприятий направлено 222,7 млн рублей. Об этом сообщает пресс-служба губернатора и правительства Нижегородской области.
В сообщении отмечается, что в регионе привлечено кредитных ресурсов по ипотеке 3 млрд 329 млн рублей под среднюю процентную ставку 12,4%. «101 семья ветеранов и инвалидов получили субсидии на улучшение жилищных условий, 48 семей (военнослужащие, уволенные с военной службы, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера, участники ликвидаций последствий радиационных аварий и катастроф) получили государственные жилищные сертификаты», - уточнили в пресс-службе.
Кроме того, отмечается в сообщении, сформирован список молодых семей потенциальных получателей субсидий на приобретение жилья (1 тыс. 506 семей). «Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составила 15,2% против 9,7% за первые три месяца 2008 года», - подчеркнули в пресс-службе нижегородского правительства.
04.08.2008 17:48:00 GMT

Кому на Руси с ипотекой жить хорошо? [Интернет-журнал Point.Ru]
Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека". В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей, пишет "Российская газета". Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1% россиян.
Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? С такими вопросами издание обратилось к вице-президенту Ассоциации строителей России, председателю Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимиру Пономареву.
Как считает Пономарев, ипотека в России безусловно состоялась, поскольку массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму $300 млн. В пошлом году уже на $25 млрд.
Таким образом, по его словам, по общему объему ипотечного рынка Россия достигла уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тыс. российских семей. Впрочем, для России, считает он, это не так уж и много.
Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и относительно высокими доходами, разъясняет Пономарев.
В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тыс. рублей. А это всего 20% населения. Остальные 80% граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.
Поэтому, убежден эксперт, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40% населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза: ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.
Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку, убежден Пономарев. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства, как, например, в США: там ипотеку могут позволить себе около 75% населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.
В России, добавляет он, вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тыс. семей. Всего же семей в России 48 млн. Если поделите одно число на другое, получите 0,1%: капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее, считает эксперт.
Что касается слагаемых стоимости квадратного метра, то это, продолжает Пономарев, - строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50%.
Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20%, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30%. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство, но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Подобный опыт, напомнил эксперт, есть у Белгорода и Москвы.
Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.
Говоря о зависимости между ценами на жилье и числом тех, кто может позволить себе его купить, Пономарев отметил, что в предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10% в год, а реальные цены на жилье - на 15%. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 млн квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Таким образом, построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.
У него есть свои соображения относительно программы по малоэтажному строительству как более дешевой альтернативе многоквартирным домам. Как полагает Пономарев, можно взять в ипотеку загородный дом, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества, подчеркивает он. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.
Что же касается вопроса, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет, Пономарев советует, если есть деньги, брать.
Дело в том, что ставки по кредиту уже сейчас 13-14%. До конца года они могут подняться до 15%. Рост цен на жилье - 25%.
Беря кредит, клиент фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания он уже защищен. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам, предупреждает эксперт.
В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Пономарева беспокоит то, что эта цифра стала расти.
В Алтайском крае, по данным Пономарева, число дефолтов составляет 24%, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9%. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.
Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате россияне получили не кризис, как в Америке (такого кризиса в России нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.
Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков, констатирует эксперт. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.
Материал подготовлен службой информации Point.Ru
04.08.2008 22:24:00 GMT

Рынок жилья прирастет миллионом квадратных метров [РБК daily]
Рынок жилья в России продолжает расти, свидетельствует статистика. Даже мировой кредитный кризис не смог переломить эту тенденцию, и эксперты прогнозируют продолжение роста объемов строящегося в России жилья. Наиболее активный рост объемов строительства плавно перетек из финансовых центров в регионы. Однако удовлетворение растущего спроса на квадратные метры требует увеличения объемов строительства, которое в свою очередь невозможно без модернизации предприятий строительной области. Для этого нужны серьезные инвестиции. Поэтому именно московские строительные компании являются одними из наиболее активных участников нацпроекта "Доступное жилье". Они имеют многолетний опыт работы в регионах, связанный с развитием местной строительной промышленности. По сути, кроме московских компаний, имеющих практику комплексного строительства, масштабные проекты федерального значения никто и не осилил бы. Так, к примеру, один из крупнейших игроков на строительном рынке, компания СУ-155, в начале августа произведет запуск модернизированных строительных производств одновременно в четырех российских городах: Кстове (Нижегородская обл.), Иванове, Гатчине (Ленинградская обл.) и Туле. В общей сложности благодаря работе реконструированных заводов компания добавит к объемам еще 1 млн кв. м жилья в год. Новые мощности, вводимые в действие, призваны пополнить производственную базу ГК "СУ-155", в которую сейчас входят завод ЖБИ в подмосковном Домодедове, заводы "Бетиар-22", "Стройиндустрия" и др. По выходу всех предприятий СУ-155 на планируемую мощность компания будет строить около 3 млн кв. м жилья в год. В частности, в текущем году в Ивановской области СУ-155 планирует построить порядка 100 тыс. кв. м. Это одна вторая от общего объема возводимого в области жилья. Увеличению рынка области будет способствовать в том числе реконструкция Ивановской ДСК, владельцем которой стала СУ-155. Ее мощность до модернизации составляла 100 тыс. кв. м в год, а после перезапуска предприятия в августе планируется вывести его за два года на мощность в 250 тыс. кв. м в год. Это станет возможным благодаря собственным инвестициям СУ-155 и наличию собственной производственной базы (СУ-155 владеет еще двумя крупными ивановскими предприятиями - ООО "Машиностроительный завод" и ОАО "Строммашина"). Учитывая, что по темпам нового строительства в 2006 году (167%) Ивановская область вышла на первое место (180 тыс. кв. м в 2006 году и 142 тыс. кв. м в 2007 году), СУ-155 возлагает на нее большие надежды и в настоящее время реализует самый масштабный в области жилищный проект - строительство микрорайона Московский стоимостью более 90 млн долл. Кроме того, СУ-155 ведет активную модернизацию завода ЖБИ в городе Кстове Нижегородской области. Планируемая к 2010 году мощность предприятия составит 250 тыс. кв. м жилья в год (против текущих 200 тыс. кв. м), а планируемый объем инвестиций в реконструкцию предприятия для достижения указанных результатов - 2,8 млрд руб. Третий "августовский" запуск производства СУ-155 состоится в Гатчине, где была произведена реконструкция приобретенного полтора года назад Войсковицкого бетонного завода N1. Он уже выходит в лидеры строительной индустрии Северо-Западного региона России и в течение двух лет после модернизации за счет ожидаемого роста мощности со 150 тыс. до 250 тыс. кв. м жилья может значительно усилить позиции. Наконец, четвертое строительное предприятие (завод крупных деталей), принадлежащее СУ-155, которое с начала августа 2008 года заработает после реконструкции с новой мощностью (250 тыс. кв. м в год против нынешних 100 тыс. кв. м жилья), откроется в Туле. Стратегия СУ-155, направленная на развитие строительной индустрии в регионах, уже дает свои конкретные результаты. Из 400 тыс. кв. м жилья, возведенных в 2007 году компаниями, входящими в московский строительный комплекс, на долю СУ-155 и ее заводов приходится больше половины. Это 250 тыс. кв. м жилья в Санкт-Петербурге, Калининграде, Иванове, Нижнем Новгороде, Кстове, Туле, Ярославле.
05.08.2008 01:15:00 GMT