ФРАЗА ДНЯ: Понятно, что многочисленные предостережения экспертов удержаться сейчас от продажи будут иметь обратное действие. Скорее всего, большинство инвесторов еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию (Собственник).

- - - - -

В ВЫПУСКЕ:

METRINFO: Покупатели новостроек держатся от котлованов все дальше

РОСГОССТРАХ: Прогноз развития рынка недвижимости в Москве в конце 2007 – 2008 годах

K2K: Вашингтон. Падение цен на жилье в США ускорилось

СОБСТВЕННИК: Самые дорогие в мире дома стремительно дешевеют

СОБСТВЕННИК: Британский рынок недвижимости перегрет на 40%

NEWSRU: Бездетная супружеская пара в попытке продать свой дом обещает покупателю вернуть стоимость покупки после смерти

- - - - -


METRINFO

Покупатели новостроек держатся от котлованов все дальше

30/10/2007

http://www.metrinfo.ru/articles/31293.html

Василиса Иванова

Еще недавно практически все новостройки продавались на уровне котлована, иногда даже и не вырытого. Теперь все больше появляется предложений купить либо готовое жилье, либо со дня на день ожидающее госкомиссию. Интересно почему: то ли компании «придерживают» жилье до последнего момента, то ли покупатели больше не хотят связываться с «котлованной» продажей? В чем преимущество покупки жилья на поздних стадиях, выяснял корреспондент журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Сколько на рынке готового?

Как утверждают специалисты, обычно в построенном доме остается не проданными не более 20-30% квартир, и, как правило, — не самых лучших. Все остальные как и прежде продаются на более ранних стадиях. Найти подходящий вариант непросто, и некоторые крупные строительные компании, чтобы облегчить задачу, на своих сайтах сделали отдельную кнопку — «Готовое жилье».

А, например, корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, пошедшему по пути рядового клиента, в базе новостроек Москвы и Подмосковья одного крупного агентства из 144 выставленных на продажу вариантов удалось найти только 19 адресов квартир в построенных и сданных госкомиссии домах. Предложений купить квартиру в домах, которые должны сдаваться уже в этом году гораздо больше — 70, в 1 квартале 2008 года — 6.

Так, если постараться, можно найти в Подмосковье и готовое жилье бизнес-класса. Например, в Подольске. Здесь, продаются квартиры в 15-ти и 17-тиэтажных монолитно-кирпичных корпусах в центре города на улице Свердлова.

Однокомнатная квартира общей площадью 42,4 кв. м. предлагается за 2,135 млн. рублей., а стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 66,1 кв. м. — 3,1 млн. рублей. Соответственно, стоимость квадратного метра – в рамках 47-50 тысяч рублей.

Небольшую (52 кв. метра) двухкомнатную квартиру в Балашихе в панельном доме (серия П44-Т) предлагают купить за 3 млн. 120 тыс. рублей. Квадратный метр стоит около 60 тыс. рублей

А в Москве на Истринской улице (м. Молодежная) предлагается приобрести трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитном доме площадью 113 – 138 кв. метров. Цена за метр – 94, 9 тыс.- 106 тыс. руб. Цена квартир – 10,7- 13, 6 млн. руб.

Что интересно – какой-то сокрушительной разницы в ценах на жилье в домах, которое будет сдаваться в конце 2008 года и продающимся в готовом виде сегодня мы не обнаружили. Вероятно, застройщики уже закладывают некое будущее подорожание в стартовые цены.

Что сейчас творится на рынке новостроек

Рискнем на свой страх и риск вывести некую тенденцию – наблюдается стремление застройщиков продать квартиру на более поздней стадии, которое, пожалуй, совпадает и с желанием покупателей приобрести квартиру уже «не на уровне котлована» или огороженной площадки. Нынешние покупатели, по наблюдениям специалистов, предпочитают платить деньги, когда строительство вышло за рамки нулевого цикла, и начался монтаж наземной части.

«В сегодняшней стабильной ситуации уже невозможно заработать так легко, как это было 2005 - 2006 году, когда можно было купить на стадии котлована и продать на стадии ГК с разницей в 75 %», — говорит заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент Наталья Усова.

Так что интерес к новостройкам со стороны тех, кто делал на них личный бизнес, резко сократился. Доходность, которую приносит покупка новостройки, на сегодня, по мнению экспертов, составляет не более 20 процентов.

Так что на рынке сейчас в большей степени остались те люди, которые покупают квартиры для жизни, а не для бизнеса, им рисковать, понятно, совершенно не хочется – не отгремели еще скандалы с обманутыми дольщиками.


- - - - -

РОСГОССТРАХ

Прогноз развития рынка недвижимости в Москве в конце 2007 – 2008 годах

(прогнозы Росгосстраха относительно московского жилья оправдываются).

29/10/2007

http://www.rgs.ru/rus/news/analytics/


В 2005-2006 гг. в Москве произошел резкий рост средней стоимости квадратного метра жилья с 1400 евро в конце 2004 года до 3250 евро в конце 2006 года . Основной причиной такого роста стал беспрецедентный рост стоимости российского экспорта в 2004-2006 годы. По данным ЦБ РФ объем российского экспорта в стоимостном выражении вырос в эти годы соответственно на 35, 33 и 25 процентов соответственно . На волне роста доходов крупных российских корпораций произошло повышение зарплат и бонусов их верхнего и среднего
менеджмента. Приток денег в российскую экономику обеспечил также общий рост уровня доходов российского населения. По данным Росстата расходы российских домохозяйств выросли в 2006 г. на 55% по сравнению с 2004 годом в номинальном исчислении и на 22% - в реальных ценах. Доля группы с доходами более 12 тыс. рублей за это время увеличилась более чем в 2 раза – с 11 до 26% от всего российского населения. Соответственно, выросли доходы широких групп представителей малого и среднего бизнеса, ориентированного на внутренний
рынок. Как следствие, по данным Мосстата в 2006 г. доходы наиболее состоятельных 10% москвичей составили в среднем 143 тыс. руб. на члена семьи в месяц .

Естественно, резкое повышение доходов населения вызвало приток средств на московский рынок недвижимости : квартиры сперва покупались для проживания, впоследствии, когда оживление спроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще более подхлестнуло спрос. Еще одним фактором, способствовавшим росту стоимости квадратного метра, стало сокращение предложения: в надежде на рост цен индивидуальные продавцы, риэлторы и застройщики стали «придерживать»
квартиры. Так, по данным www.realprice.ru в апреле 2006 г. число предложений, выставленных на рынок, составило 62% от уровня октября 2004 года, и еще значительней сократился фактический объем сделок с недвижимостью.

К концу 2006 г. средняя цена московского «квадрата» поднялась на уровень, совершенно не сопоставимый с доходами большинства потенциальных покупателей жилья – около 3250 евро за кв. метр. Так, в январе 2007 г. месячного дохода средней московской семьи хватило бы только на 0,5 кв. метра московского жилья, а копить на новую квартиру при таком доходе пришлось бы не менее 5 лет, не расходуя ни копейки ни на что другое. В связи с этим резко сократился платежеспособный спрос на недвижимость и рынок вошел в полосу стагнации.
В течение года средняя цена квадратного метра в Москве заметно снизилась, достигнув в сентябре значения в 2800 евро (падение по сравнению с «пиковыми» ценами на 15%). И сегодня перед операторами рынка недвижимости и жителями города встает вопрос: а что будет дальше с ценами на московское жилье? Для ответа на этот вопрос необходимо определиться, что же влияет на его стоимость. К числу влияющих факторов относятся:

1. Ввод в строй нового жилья в Москве и ближайшем Подмосковье (которое по факту является частью Москвы),

2. Платежеспособный спрос на жилье со стороны жителей Москвы и ближайшего Подмосковья,

3. Миграция платежеспособного населения из провинции в Москву, поддерживающая спрос на московское жилье.

Правительство Москвы заявляет о больших объемах введенного жилья (4,6 млн. кв. м. в 2005 году, 4,8 млн. в 2006 г.), а также широких планах жилищного строительства – не менее 5 млн. кв. метров в год в ближайшие несколько лет. При этом надо учитывать, что в Подмосковье, которое в определенном смысле можно рассматривать как нижний ценовой сегмент московского рынка недвижимости, в 2006 г. было построено 6,4 млн. кв. метров жилья (причем большая часть из него приходится на ближнее Подмосковье). Высокие темпы строительства
жилья сохранились и в 1 полугодии 2007 г. – 2,4 млн. кв. метров в Москве и 2,3 млн. в Подмосковье, причем здесь темпы ввода жилья выросли на 41%. Около половины нового московского жилья уходит на социальные программы, что сокращает объем предложения на рынке. С другой стороны, на рынок поступает часть жилья, высвобождающегося из-за смертности московского населения. С учетом этих обстоятельств мы считаем, что на московский рынок жилья в ближайшие годы будет поступать не менее 3 млн. кв. метров новостроек и около
4 млн. кв. м. – на рынке ближнего Подмосковья. «Поглощение» 3 млн. кв. метров свободного жилья потребует совершения не менее 100 тыс. сделок с недвижимостью – такое число семей москвичей и мигрантов из других регионов может удовлетворить свою потребность в улучшении жилищных условий за счет нового строительства и высвобождения квартир. Однако по данным Федеральной регистрационной службы по Москве (см. «Ведомости» 22.10.07, «Недвижимость тронулась») в 2006 г. было зарегистрировано только 75,5 тыс. сделок. А в
нынешнем году, если сегодняшние показатели сохранятся, будет совершено немногим более 70 тыс. сделок с недвижимостью . Это говорит о том, что на рынке сохраняется «навес» нераспроданного жилья, который в ближайшие месяцы или годы будет давить на него, способствуя снижению цен. Можно говорить о том, что уже сейчас на рынке имеется запас нераспроданного жилья, достаточный для удовлетворения спроса в течение года или более (при его сохранении на нынешнем уровне) без дополнительного строительства.

Если говорить о платежеспособном спросе на недвижимость, то, согласно исследованиям Росгосстраха, в Москве сохраняется значительная доля населения, желающего улучшить жилищные условия – 47% от общего числа жителей. С другой стороны, нынешний уровень цен представляется неприемлемым для 92% москвичей, в связи с чем интерес к московской недвижимости носит в основном «умозрительный», отвлеченный характер – лишь незначительное число из тех, кто в принципе хотел бы приобрести жилье, ясно представляет себе объем необходимых
для этого средств и конкретные сроки покупки недвижимости. В сумме эта группа не превышает 15% московских семей.

При нынешнем уровне цен на московское жилье средний бюджет на улучшение жилищных условий должен составлять не менее 80 тыс. евро (с учетом продажи старой квартиры при покупке новой) при том, что новое жилье не относится к наиболее изношенному и поэтому самому дешевому «трущобному» сегменту. Это заметно меньше, чем необходимые расходы на улучшение жилищных условий в начале года, которые составляли тогда немногим менее 100 тыс. долларов. С другой стороны, последние исследования подтверждают наш вывод о том, что
население по-прежнему не готово тратить на приобретение недвижимости более 2 своих годовых доходов, а в верхнем имущественном сегменте, который, собственно, и остался сегодня на рынке, расходы на улучшение жилищных условий не превышают одного годового дохода семьи. Соответственно, семья, способная приобрести московскую квартиру, должна иметь доход не ниже 1,2-1,6 тыс. евро или 43-53 тыс. рублей на члена семьи в месяц.

Расчеты показывают, что доход более 43 тыс. руб. на члена семьи в месяц на сегодня имеют 11% семей из Москвы и ближнего Подмосковья. С учетом средних темпов обновления жилья для этой группы населения (в среднем они живут в одной квартире не менее 10 лет), данный имущественный сегмент способен «поглотить» с рынка при нынешнем уровне цен не более 65%-70% валового предложения. Это совершенно недостаточно для балансирования московского рынка недвижимости и неизбежно будет способствовать накоплению нераспроданного
жилья. С другой стороны, сегодняшняя ситуация значительно лучше той, что сложилась в начале 2007 года – тогда платежеспособный спрос был достаточен для поглощения только половины предложения. Для балансирования спроса и предложения необходимо дальнейшее снижение средней стоимости московского квадратного метра не менее, чем на 10-15% или адекватное повышение доходов населения. За счет снижения стоимости жилья и роста доходов населения в течение 2007 года разрыв между фактической ценой и теми показателями, которые
обеспечивают балансирование спроса и предложения, заметно сократился – в начале года он составлял 40%.

Как представляется, трудовые мигранты из других регионов вряд ли смогут поддержать рост московского рынка недвижимости. Дело в том, что даже низкокачественное изношенное жилье (т.н. «плохая панель») сегодня на московском рынке сильно переоценено и стоит в среднем по данным www.irn.ru около 2600 евро за кв. метр. Таким образом, даже приобретение малогабаритной квартиры в Москве потребует не менее 80 тыс. евро, что делает московское жилье практически недоступным для этой группы. Альтернативой ему становится более
дешевая недвижимость в Подмосковье или наем московских квартир.

Ужесточение требований к заемщикам в связи с кризисом на рынке ипотечных ценных бумаг в США также не облегчает доступ к московской недвижимости. Впрочем, и до того, как он начался, ипотека не играла большой роли на рынке: в первой половине 2007 г. выдача ипотечных кредитов по данным ЦБ РФ в Москве составила около 25 млрд. рублей, тогда как за то же время на приобретение московской недвижимости было потрачено 60-80 млрд. рублей. Таким образом, по-прежнему основным источником средств для приобретения недвижимости
остаются накопления россиян или альтернативные каналы заимствования. Ипотечное кредитование тормозят высокие кредитные ставки и сопутствующие расходы, а также неготовность населения брать на себя долгосрочные обязательства в условиях неопределенности экономической ситуации.

Выше уже отмечалось, что взлет цен на жилье в 2005-2006 гг. был связан со значительным увеличением выручки от продажи экспортных российских товаров и последовавшим за этим быстрым ростом доходов верхней части среднего класса. Однако сейчас на рынке ситуация другая. По состоянию на август текущего года стоимость российского экспорта выросла всего на 9% по отношению к августу 2006 года в долларовом исчислении. Однако с учетом падения курса доллара в реальном исчислении объем экспорта вырос всего на 4%. Кризисные
тенденции, наблюдающиеся на мировом финансовом рынке, скорее всего, приведут к сокращению спроса на российские экспортные товары, и, как следствие, сокращению темпов роста доходов верхней части среднего класса. Таким образом, с этой стороны не следует ждать поддержки оживления спроса на московскую недвижимость.

В последние год-два в российских регионах происходит заметное и быстрое повышение качества жизни. Особенно это заметно в российских городах-миллионниках, где строится вся необходимая инфраструктура для удовлетворения потребностей населения с высоким уровнем доходов. Сюда относится жилье бизнес-класса, современные торговые центры, в которых представлены наиболее известные российские и международные бренды, фитнес - центры, гостиницы и т.п. Повышение качества жизни в регионах значительно снижает привлекательность
миграции состоятельных провинциалов в Москву, тем более, что качество жизни в Москве расценивается как весьма низкое. Так, по данным рейтинга британского журнала The Economist, рейтинг качества жизни в Москве составляет 54 (Нью-Йорк принят за 100 баллов). Соседями Москвы по списку являются Триполи (Ливия), Манагуа (Никарагуа), Вьентьян (Лаос) и Котоноу (Бенин). Москва считается городом перегруженным, дорогим, опасным и сложным для проживания. В большой степени такое положение дел толкает региональные бизнес-круги
к приобретению недвижимости в своих городах, поближе к собственному бизнесу, или за границей (в странах Западной Европы или возле Адриатического моря), где в ряде случаев она существенно дешевле, чем в Москве.

Ранее приобретение квартиры в Москве было часто связано с обучением детей в московских ВУЗах. Однако сегодня, очевидно, высшее образование в России и в частности – в Москве, переживает глубокий кризис. Так, согласно рейтингу Шанхайского института высшего образования Московский университет, лучший в России, занимает 76-е место в мире и 23-е место в Европе. (в 2006 г. МГУ занимал 70-е место в мире в подобном рейтинге). При этом целый ряд европейских провинциальных университетов опережают МГУ по качеству образования,
а стоимость образования в Москве постоянно растет. Очевидно, что при сохранении подобного положения дел обучение детей в Европе и Америке станет более привлекательным для российских состоятельных граждан, что также заметно снизит привлекательность московской недвижимости.

Аналогичная ситуация складывается и на рынке медицинских услуг – в Москве они дороги и низкого качества.

Важной проблемой российской экономики остается нехватка квалифицированных трудовых ресурсов, поэтому в условиях развития регионального бизнеса миграция специалистов в Москву сократится – развитие инфраструктуры современного бизнеса в крупных и средних российских городах, как представляется, заметно уменьшит трудовую миграцию в Москву в ближайшие годы. Сокращение миграции в Москву неизбежно будет способствовать «охлаждению» московского рынка жилья.

Вывод: московский рынок недвижимости сегодня ближе к балансированию спроса и предложения, чем в начале года. В то же время достижение баланса потребует дальнейшего снижения цен на фоне роста реальных доходов населения. Можно предполагать, что возобновление роста цен на московское жилье начнется не раньше весны – лета 2008 года, когда растущие доходы москвичей смогут поддержать цены на недвижимость. В более длительной перспективе московский рынок недвижимости, как представляется, ожидает заметное охлаждение за
счет роста региональных центров, становящихся более привлекательными для проживания.

- - - - -


K2K

Вашингтон. Падение цен на жилье в США ускорилось

30.10.2007

http://www.k2kapital.com/news/fin/296376.html

Согласно индексу S&P/Case-Shiller, являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости в августе упала на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По сравнению с июлем цены на жилье сократились на 0,8%. Это самое значительное месячное снижение за всю историю существования методики расчета этого индекса. Цены на жилье снизились в 15 из 20 городов, выбранных для исследования. Самое значительное снижение цен произошло в Тампе (10,1%) и Детройте (9,3%).
А вот в Сиэтле жилье в августе подорожало на 5,7% по сравнению с прошлогодним показателем.

Индекс цен на жилье, рассчитываемый на основе динамики в 10 крупнейших городах США, упал на 5% по сравнению с августом 2006 г. Это самое серьезное падение показателя с 1991 г.

Как заявил один из разработчиков методики расчета Роберт Шиллер (Robert J. Shiller), “падение цен на жилье свидетельствует о том, что спад на рынке еще не прекратился”.


- - - - -

СОБСТВЕННИК

Самые дорогие в мире дома стремительно дешевеют

30 октября 2007

http://sob.ru/issue1995.html

Текст: Ольга Кучерова

Тучи над Британией сгущаются по мере того, как состоятельные инвесторы отворачиваются от рынка недвижимости. Цены на этом рынке в октябре упали впервые за два года. Миллионы домовладельцев обеспокоены этим обстоятельством, особенно на фоне увеличившихся ставок по кредитам и более жестких условий рефинансирования.

Октябрьское падение цен на 0,1%, о котором сообщает сайт по недвижимости Hometrack, последовало за стагнацией в сентябре. Наблюдатели ожидают, что оценки других экспертов окажутся еще хуже.

В прошлом месяце средние цены на недвижимость упали практически во всех регионах, кроме центральных графств Великобритании, где они попросту застыли. Однако некоторые эксперты считают это всего лишь коррекцией после безумств последних лет. По оптимистичным прогнозам, рост цен замедлится и будет продолжать замедляться. Сильно упал спрос на новостройки Центрального Лондона, риелторы ожидают падения цен на Юго-Западе, в Восточной Англии и в Котсволде, Норфолке, Саффолке и Кенте.

Люди, приобретавшие стабильно растущую недвижимость для того, чтобы обеспечить себе спокойную старость, сейчас лишены спокойствия. В последние недели все настойчивее звучат предостережения о том, что Туманному Альбиону не удастся избежать участи США, переживающих самую серьезную рецессию за 16 лет.

Приток денежных средств на первичный рынок Лондона, по прогнозам, упадет за 2007 год на 60%, до 2 млрд фунтов стерлингов. Это вызовет как минимум 6-месячное падение цен в Центральном Лондоне, обещают риелторы, специализирующиеся на продаже элитной недвижимости стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов. Сегодняшние известия хорошо ложатся в общую картину, обрисованную в докладе МВФ: эксперты фонда говорят о перегретости британского рынка на 40%.

Больше всего от нынешней ситуации – в этом эксперты единодушны – пострадает сектор дорогой недвижимости, также снизятся спекулятивные покупки (когда приобретается вторая или третья недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду). Финансисты, юристы и прочие инвесторы, испугавшись кризиса, променяли недвижимость с ее упавшей доходностью на хеджинговые фонды.

Однако, несмотря на сложную ситуацию в кредитном секторе и пять подряд повышений кредитных ставок за год, перспективы британского рынка в долгосрочных прогнозах выглядят не столь мрачно, как можно было бы подумать. Экономисты уверены в том, что снижение цен продлится до начала 2008 года, а затем рынок выправится и снова будет расти впечатляющими темпами: к 2010 году ежегодный рост должен составлять около 7%, благодаря дисбалансу спроса и предложения.

На рынке коммерческой недвижимости также происходит вывод средств: многие инвесторы последовали советам финансистов перевести часть денег в другие сектора. Доходность на рынке коммерческой недвижимости, включая магазины, офисы, промышленные здания, упала в сентябре на 1,2%. Это первое падение с декабря 1992 года и крупнейшее месячное снижение с 1989 года – предыдущее стало началом спада, продлившегося до 1991 года. Банк Англии также предупредил на прошлой неделе, что именно в этом секторе стоит ожидать нестабильности,
вызванной проблемами на финансовых рынках в целом.

Ценные бумаги компаний этого сектора в текущем году уже упали в цене на 26%. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, акции таких компаний, как Land Securities и British Land, при реализации наиболее мрачного сценария могут упасть еще на 32% в 2008 году. В лучшем случае эти бумаги подешевеют на 9% и будут продолжать падать в цене еще 3 года. Некоторые другие аналитики говорят о неизбежном падении в этом секторе на 12% ежегодно в течение трех ближайших лет, а возможно, и на 20%.

Такое положение дел оказалось неприятным сюрпризом для инвесторов, вложивших миллионы фунтов стерлингов в сектор коммерческой недвижимости: в течение последних трех лет они привыкли получать отдачу от своих вложений никак не меньше 18,5% годовых.

Между тем доходность двух крупнейших фондов – Norwich Property Trust (4 млрд фунтов стерлингов) и New Star Property (2 млрд фунтов стерлингов) – уже упала в этом году на 8,2% и 7,9% соответственно. Согласно открытой статистике, в августе на этот рынок пришло 284 млн фунтов стерлингов новых инвестиций, но 201 млн уже выведен с него.

Участников рынка и независимых наблюдателей беспокоит тот факт, что на рынке есть люди, которые вложили все свои средства именно в сектор коммерческой недвижимости.

Причем сделали это в последние два года, когда рынок был явно на пике. Такое поведение характерно скорее для любителей, которые всегда покупают на пике, а продают на спаде, сильно при этом теряя и обваливая рынок стремительным выходом с него. Понятно, что многочисленные предостережения экспертов удержаться сейчас от продажи будут иметь обратное действие. Скорее всего, большинство инвесторов еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию.

Сейчас, если следовать рекомендациям аналитиков, лучше не держать в этом проблемном секторе более 10% своих денег. Однако тем, кто вошел на рынок недавно, следует помнить, что коммерческая недвижимость – долгосрочная инвестиция, которая в отдаленной перспективе (лет через 10) все равно принесет солидную прибыль. Впрочем, как и любое долгосрочное вложение в недвижимость.


- - - - -

СОБСТВЕННИК

Британский рынок недвижимости перегрет на 40%

23 октября 2007

http://sob.ru/issue1960.html

Текст: Ольга Кучерова

Бум на рынке недвижимости Великобритании, продолжающийся на протяжении последнего десятилетия, привел к созданию «пузыря», который может вот-вот лопнуть – эксперты Международного валютного фонда (МВФ) говорят о возможности повторения американского кризисного сценария.

Заморозки на почве…

По мнению специалистов МВФ, цены на дома в Великобритании «перегреты» на 40% – намного больше, чем в США накануне кризиса. Это заявление лишь усилило опасения относительно будущего британского рынка, вызванные начавшимся снижением цен в некоторых частях страны.

Предупреждение международных экспертов возникло на фоне обсуждения возможности снижения кредитных ставок Банком Англии. Однако члены комитета по финансовой политике Банка Англии очень не хотят снижать ставки. За это высказывается лишь один из 9 членов комитета.

Согласно докладу МВФ, не только в Британии, но и в других европейских странах обстановка на рынках недвижимости гораздо более накаленная, чем в США. Соответственно, по законам рынка, во многих странах за пределами США можно в ближайшее время ожидать существенной коррекции цен.

Доля ипотечных платежей в чистом доходе семей, согласно последним исследованиям, поднялась до самой большой величины за 17 лет. Весьма вероятным сценарием в этой ситуации будет не просто охлаждение, а замерзание рынка недвижимости. С начала 90-х средняя цена дома по стране поднялась с 60 тыс. фунтов стерлингов до 200 тыс.

Соответственно, индекс доступности жилья вырос с 5 до 9 лет (средний дом сейчас стоит 9 годовых доходов среднего британца).

В своем докладе эксперты МВФ также предупреждают европейские правительства, что ужесточение условий по кредитам для покупателей жилья, явившееся ответной реакцией банков на мировой ипотечный кризис, может также привести к коррекции на перегретых рынках.

Впрочем, пессимистический сценарий экспертов МВФ далеко не однозначен, даже по их собственным оговоркам. Цены вполне могут удержаться благодаря поддержке ряда факторов: недостаток предложения на рынке, растущий спрос со стороны иммигрантов и сравнительная доступность ипотеки.

…и немного горячительного внутрь

В пользу более позитивного сценария говорят некоторые нововведения в налоговой сфере, о которых объявлено на прошлой неделе, и уже произошедшие изменения структуры покупательского спроса. Наблюдатели отмечают, что в последнее время начали стремительно исчезать «первичные» покупатели – их число сократилось на 20% за последние 6 месяцев.

Если в марте число людей, признающихся в том, что они покупают жилье впервые, составляло 20% населения Великобритании, то в сентябре их было всего 16% (по данным независимых экспертов).

Число новых покупателей падает стремительно: быстрее этот процесс происходил только в марте 2003 года, соответственно, второй месяц подряд падают и цены. Экономисты утверждают, что причинами спада являются повышение кредитных ставок, слишком высокие цены на недвижимость при лишь небольшом увеличении доходов населения и снижающемся спросе, который произошел вследствие кризиса. Возросшие требования банков делают недвижимость менее доступной для тех, кто впервые выходит на этот рынок (то есть не для «альтернативщиков»,
улучшающих свои жилищные условия, а при прямых покупках). Именно эта категория потенциальных покупателей страдает сейчас больше всего и, соответственно, уходит с рынка, в то время как люди, покупающие жилье для сдачи в аренду, и люди, улучшающие свои условия, сейчас наводнили рынок, движимые желанием использовать низкие налоговые ставки в этом сегменте.

Недавно объявленное введение с апреля будущего года плоского 18-процентного налога на доходы с капитала вдохновило инвесторов на покупку одно- и двухспальных домов и подняло цены, одновременно вытеснив с рынка «новичков». Реформы нацелены на привлечение более качественных инвесторов или тех, кто покупает второй дом. Сейчас люди, продающие вторую недвижимость, платят повышенную ставку налога – от 24% до 40% с любых доходов от продажи собственности дороже 9200 фунтов стерлингов.

Один из 10 жителей Великобритании владеет второй недвижимостью в качестве «дачи» или «доходного дома», предназначенного для сдачи в аренду, утверждается в докладе Национального строительного общества. Так что налоговые новшества могут вызвать реальную турбуленцию на рынке недвижимости, но в то же время вдохнут жизнь в рынок, утверждают некоторые эксперты: люди попросту станут больше продавать, что увеличит ликвидность. Но насколько сильно это скажется на ценах, пока сказать трудно.

Другие, напротив, отмечают, что именно новички на рынке недвижимости являются той самой «свежей кровью», которая так необходима рынку и которая гарантирует ему ликвидность. И стремительное сокращение этого сегмента угрожает не только рынку, но и всей экономике в целом.


- - - - -

NEWSRU

Бездетная супружеская пара в попытке продать свой дом обещает покупателю вернуть стоимость покупки после смерти

31 октября 2007 г.

http://www.newsru.com/world/31oct2007/husicks.html

Жители Питтсбурга, Боб и Рики Хасик, вышли на стагнирующий рынок недвижимости США с принципиально новым коммерческим предложением. Убедившись, что шансов продать дом с четырьмя спальнями в пригороде Питтсбурга за желаемые 400 тысяч долларов им не удается, супруги не встали на наиболее популярный сейчас у продавцов недвижимости путь снижения цен, а дополнили свое предложение обещанием полного возврата стоимости покупки. Правда, после смерти обоих супругов.

Дело в том, что Хасики бездетны, никаких наследников у них нет. Именно поэтому они готовы завещать сумму в размере стоимости их недвижимости покупателю, передает АР.

Более того, если покупатель согласится ухаживать за парой в старости, то он может стать наследником всей их недвижимости, включая дом в Аризоне, а также всего состояния на момент смерти последнего из супругов.

Отметим, что сейчас Хасикам по 55 лет.