БИЗНЕС-УИК РОССИЯ

С ТЯЖЕЛЫМ ЧУВСТВОМ

15.10.2007

МАРА ДЕР-ОВАНЕСЯН И КРИСТОФЕР ПАЛМЕРИ


Строители снижают цены на новое жилье, что неминуемо бьет по тем, у кого дом уже есть. Вопрос: поможет ли тут шоковая терапия?

ЛАС-ВЕГАС БЫЛ ОДНИМ ИЗ САМЫХ разогретых рынков недвижимости в США. Но в прошлом году началось ощутимое снижение спроса, и девелоперская
компания KB Home пошла на радикальные меры. Не желая, чтобы один из серьезнейших за всю историю отрасли спад застал их врасплох, строители снизили цены. И намного. В Хантингтоне, предместье Лас-Вегаса к западу от знаменитой Стрип, около 1400 домов. Здесь у KB Home есть свой квартал, застроенный оштукатуренными двухэтажными домами. Так вот те из них, что в прошлом году стоили от $320 тыс., сегодня выставлены по $270 тыс., и торг уместен.

Тактика обрушения цен, похоже, срабатывает. По данным исследовательской компании Hanley Wood, когда в мае КВ объявила об очередном ударе по ценам в Хантингтоне, которые опустились еще на $25 тыс., количество сделок в стадии оформления подскочило на 23%. Для КВ это, наверное, неплохо, по крайней мере, лучше, чем сидеть с кучей непроданных квадратных метров на руках. Возможно, хорошо и покупателям, приобретшим жилье за куда меньшие деньги, чем могли рассчитывать еще недавно.
«Мы стараемся проводить взвешенную ценовую политику, — говорит региональный генеральный управляющий КВ в Лас-Вегасе Джим Уайднер. — В краткосрочной перспективе цены на недвижимость будут расти и падать, но стратегически покупка дома — один из лучших вариантов вложения средств».

Для тех же, кто стал владельцем недвижимости в разгар бума, снижение цен — беда. Например, многие из тех, кто переселился в тихий хантингтонский тупичок Кэйсайд-Корт в 2006-м, в этом году неожиданно для себя обнаружили, что их собственность резко подешевела. Это немало усложняет жизнь, если возникает необходимость рефинансировать задолженность, продать жилье или взять кредит под залог дома. «Когда мы въехали сюда летом 2006-го, рынок жилья переживал невероятный подъем, — рассказывает
мать троих детей Тэмми Элдер. — К сожалению, мы приобрели сильно переоцененный дом и не знаем, сможем ли когда-нибудь получить за него столько, сколько заплатили».

Решительные действия KB Home в Хантингтоне не исключение. Примерно то же происходит по всей Америке, даже в таких городах, как Миннеаполис и Сент-Луис, которые ажиотаж вокруг недвижимости обошел стороной. Впервые крупные строительные фирмы предлагают значительные скидки, нередко речь идет о шестизначных суммах. Получается своего рода шоковая терапия, которая должна помочь быстрее сбросить избыток жилья. Оживит она рынок или приведет к углублению спада, пока не ясно. Зато очевидно, что
на жизни людей она уже сказывается.

14 сентября Hovnanian Enterprises Inc. на 72 часа снизила цены на свои дома в 19 штатах на $100 тыс., назвав эту акцию «Сделка века». В тот же день Standard Pacific Corp. запустила в 49 коммунах в Южной Калифорнии рекламную кампанию под лозунгом «Миссия выполнима», заявив о скидках в общей сложности на $20 млн. А 29 сентября в Сан-Диего D.R. Horton Inc. продала с аукциона 53 дома, стартовая цена которых составляла $150 тыс. — менее половины от каталожной стоимости. «Мы
хотели заявить о себе громче, — говорит гендиректор Hovnanian Ара Овнаньян. — Нужно было дать покупателям импульс».

ПРОДАВАТЬ!

ИМПУЛЬС не помешал бы и балансам девелоперов. По данным Banc of America Securities, объемы земельных участков и нераспроданных домов у пяти крупнейших публичных компаний, занимающихся строительством жилья, снизились с $49,7 млрд в 2006-м до $41,9 млрд сегодня, но по отношению к обороту за прошлый год они выросли на 33%. Эти избыточные активы серьезно сказались на здоровье отрасли. Год назад выплаты строителей по долговым обязательствам примерно соответствовали потоку наличности. Сегодня
они в 2,5 раза больше. Прибыль тоже сходит на нет; в III квартале KB Home, D.R. Horton и прочие крупные строительные концерны показали убытки. Второй по количеству реализованных в прошлом году домов гигант, Lennar Corp., 25 сентября сообщил о квартальных убытках в размере $513,9 млн — такого за 53-летнюю историю Lennar еще не было. Причем во многих своих бедах виноваты сами строители, хотя, несомненно, сыграли роль и другие отрицательные факторы.

Вопрос в том, сможет ли резкое снижение цен сократить обычно длительный и болезненный спад. На сей раз рецессия впервые случилась тогда, когда отрасль крепко стоит на ногах и располагает средствами, достаточными для того, чтобы подумать о возможности смелых контрмер. И даже очень смелых. Маржа, доходившая на пике бума до 35%, сегодня, когда дома распродаются по сниженным ценам, стремится к нулю. Если в результате рынок примет снижение стоимости жилья как новую данность, причем
не затягивая, есть возможность выйти из кризиса скорее, чем прежде. «Скидки ведут к депрессии на рынке, и поэтому мы считаем, что цены на дома должны еще больше снизиться, — комментирует ситуацию Дэвид Уисс, главный экономист агентства Standard & Poor's (как и BusinessWeek, принадлежит The McGraw-Hill Cos.). — Лучше сильный удар, чем долгая агония». Если в отрасли быстро начнется подъем, он может подтолкнуть и экономику США в целом.

Разумеется, многое может пойти не так, как хотелось бы: тактика эта еще не апробирована и чревата опасностями, особенно для мелких игроков. Если снижение цен будет недостаточным или строители не свернут работы настолько, насколько нужно, избавиться от излишка жилья у них не получится. Есть также опасение, что из-за скидок цены упадут слишком низко, и тогда девелоперам придется сбрасывать больше неосвоенных участков. А если ценовое пике продолжится, застройщики и вовсе начнут отказываться
от контрактов в надежде заключить более выгодные соглашения позднее. Собственно, это уже происходит. Кроме того, действуют и более серьезные рыночные силы, с которыми можно не справиться, даже опуская цены. Например, люди теперь все чаще отказываются от идеи ипотечного кредита, а это может привести к тому, что количество непроданных домов будет расти быстрее, чем проданных. «Это заведомо проигранное сражение», — считает президент исследовательской
Belfiore Real Estate Consulting Джим Бельфьоре.

И все же строители полагают, что нужно быстрее сокращать предложение, чтобы дома не обременяли балансы компаний, лишая их прибылей на многие месяцы, а то и годы. «Надо продавать активы, — уверен Джон Эйлерманн-мл., глава частной фирмы McBride & Son Homes, которая предлагает скидки до $100 тыс., а для привлечения покупателей проводит в своих кварталах в Сент-Луисе специальные вечеринки. — К моменту, когда рынок пойдет вверх, следует занять более выгодную позицию».

ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ УДАР

СРАЗУ после акции «Сделка века» 7-й по величине застройщик в США, Hovnanian, зафиксировал свыше 2100 контрактов, 1700 из которых — на покупку. За 400 домов внесли задаток. Standard Pacific благодаря своей акции совершила 227 продаж. Если считать, что все эти и другие подобные сделки будут завершены, строители смогут отчасти компенсировать средства, замороженные в непроданных домах, и провести выплаты по кредитам. Это архиважно для выживания отрасли. «Им выгоднее распродаться
подчистую, чем сидеть на мертвых активах, — говорит профессор экономики в Бизнес-школе Стерна Университета Нью-Йорка Лоуренс Уайт. — Это как простаивающие мощности на заводе».

Обрушивая цены, а не опуская их постепенно, продавцы первичного жилья фактически вынуждают продавцов на вторичном рынке делать то же. И это может стать для последних по меньшей мере сильнейшим психологическим ударом. После фиксирования сниженных цен те, кто приобрел жилье на пике бума, столкнутся с проблемами при рефинансировании. Те, кому нужно быстро продать дом, вынуждены будут мириться с большими потерями, а если они выручат за свою недвижимость меньше
суммы ипотеки, то останутся еще и должны банку. Спекулянты, планировавшие подзаработать на ажиотажном спросе, домовладельцы, взявшие кредит с плавающей ставкой и теперь вынужденные платить больше, — всем им предстоят чертовски трудные времена. Тем не менее, как это ни тяжело и больно, все излишки должны быть убраны с рынка, иначе роста ни в отрасли, ни в экономике в целом быть не может. «К сожалению, это необходимо, — признает главный экономист кливлендской кредитной компании
National City Corp. Ричард ДеКейсер. — Раз уж девелоперы настроены столь решительно, то и весь рынок жилья должен за ними подтягиваться».

Домовладельцам всегда труднее смириться с ситуацией, чем строителям, и они медленнее снижают цены. Потому-то вторичное жилье подешевело не так резко, как новостройки. Например, первичка в Лас-Вегасе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем стала доступнее на 10% против 3,8% у вторички. Из-за инерции владельцев домов в Лас-Вегасе и в целом по стране возникает избыток предложения. По данным американской Национальной ассоциации риэлторов, на 25 сентября количество
домов на вторичном рынке, готовых к заселению и еще занятых хозяевами, достигло в США 19-летнего максимума и составило 4,58 млн против 2,15 млн в январе 2005-го. Вторичный рынок, разумеется, будет вынужден пойти на коррекцию, то есть домовладельцам придется подчиниться тенденции: без этого спад не прекратить.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ РАЙ

ДВИГАЯСЬ НА ЗАПАД по федеральной трассе 215 от Международного аэропорта МакКэрран, забываешь, что Лас-Вегас живет азартными играми, а не строительством. Новые микрорайоны протянулись на многие километры. На ярких биллбордах реклама не развлекательных заведений на Стрипе, а кварталов и районов с романтичными названиями вроде Canyon Estates или Inspirada, а вывески на череде приземистых административных зданий читаются как справочник домостроительных компаний. Добро пожаловать в Стройландию!

Привлекательный рынок труда, процветающая индустрия казино и организации конгрессов, а также самые высокие темпы прироста населения в США превратили Лас-Вегас в рай для строителей. «Город греха» считался одним из пяти ведущих рынков в стране. По оценке отраслевого аналитика Стива Боттфельда из Marketing Solutions, в Лас-Вегасе на душу населения приходится 568 предложений недвижимости — уже возведенной или продвигаемой на рынке. Это самый высокий в Америке показатель. Еще пару лет
назад потенциальные покупатели разбивали у стройплощадок палатки — жилье расхватывалось на стадии котлована. Сегодня завершенные дома пустуют, полузастроенные кварталы — обычная картина. По некоторым расчетам, не нашли хозяев 48 тыс. домов, что значительно превышает относительно стабильный в последние семь лет показатель в 10 тыс. «У строителей образовался излишек домов, который некоторое время будет отрицательно сказываться на ценах», — говорит президент местной консалтинговой
фирмы Home Builders Research Inc. Деннис Смит.

Майк Элли сильно пострадал от спада. Независимый агент по недвижимости из Расина (Висконсин) перебрался в Лас-Вегас весной 2005-го: манили теплый климат и оживленный рынок недвижимости. Он быстро нашел работу в отделе продаж Pulte, где, по его словам, агенты получали до $500 тыс. в год, в принципе не занимаясь больше ничем, кроме как приемом заявок. «Все стояли на ушах, — рассказывает Элли. — Дома разлетались мгновенно».

Год спустя он решил выйти на рынок самостоятельно и купить дом. После месяца поисков Элли остановил свой выбор на квартале KB Home в Хантингтоне. Здесь селились разные люди, от молодых пар до бездетных пенсионеров. Но важнее было то, что здесь жило много ровесников его детей. Решил дело ремонт и бонусы на $86 тыс., включая суперсовременный набор кухонной мебели и гранитные столешницы, предложенные ему KB Home с большой скидкой. Элли был уверен, что заключил выгодную сделку: за дом
с тремя спальнями в Кэйсайд-Корт, оцениваемый в $415 тыс., в августе 2006-го он заплатил $360 тыс.

Даже имевший непосредственное отношение к недвижимости Элли говорит, что не видел тогда тревожных симптомов. Сегодня, по его прикидкам, семейный дом стоит около $300 тыс. «Я не отслеживал предложения KB в этом районе. Потом смотрел данные продаж: похожее жилье они продавали на $50 тыс. дешевле уже буквально через пару месяцев», — рассказывает он.

ЖИЛИЩНЫЙ САММИТ

ДЛЯ ВАЛЕНТИНЫ ДеКарло из того же квартала все сложилось еще печальнее. 39-летняя Валентина давно живет в Лас-Вегасе и почти 20 лет работает официанткой, на данный момент — в казино Wynn за $32 тыс. в год плюс чаевые. В июле 2006-го она сама решила рискнуть и вложила $77 тыс. своих сбережений в дом с четырьмя спальнями.

Когда в октябре у ДеКарло обнаружили рак желудка, ей пришлось уйти с работы и жить в общем-то в кредит, так что ежемесячно выплачиватть по ипотеке $2140 ей очень сложно. В июле 2006-го она выложила за дом $367 500, а сегодня аналогичная собственность оценивается менее чем в $300 тыс., говорит ДеКарло, то есть ее владения могут стоить дешевле, чем ее ипотечный кредит, и поэтому ей не просто добиться рефинансирования. Ее кредитор, Countrywide, предложил продать дом за меньшие деньги или сдать
в нем комнаты, рассказывает она. «Я потеряю все заработанное тяжким трудом», — сетует женщина. «Наша главная цель — помочь людям сохранить дом, — заявляет пресс-секретарь Countrywide Джумана Баувенс и добавляет: —В 2007 году Countrywide реструктурировала ипотеку примерно для 35 тыс. клиентов».

Если ДеКарло не найдет выход, ей предстоит процедура foreclosure — лишения права выкупа закладной на дом по суду, в результате которой дома она таки лишится, что на стремительно падающем рынке случается все чаще. Показатель foreclosure в связи с невозможностью выплат по ипотеке в Лас-Вегасе самый высокий в США. И никаких признаков ослабления тенденции не наблюдается: по данным исследовательской компании RealtyTrac, количество новых дел по foreclosure в городе только в августе
составило 33 тыс. против 19 909 за весь 2006 год. Катастрофа в Лас-Вегасе достигла таких масштабов, что 4 октября губернатор Невады Джим Гиббонс созвал жилищный саммит, пригласив на него руководство пяти крупнейших местных строительных компаний, пяти крупнейших банков и других заинтересованных организаций, например, ипотечных агентств типа Freddie Mac и Fannie Mae. «Мы пытаемся помочь тем, кого несет вниз, до того, как у них начнутся серьезные проблемы», — говорит Лон ДеУизи, глава жилищного
департамента штата.

Скорее всего, наибольшие потери понесут спекулянты, особенно те, кто купил недвижимость в конце цикла. Роксасита Ясул, 66-летняя медсестра на пенсии, решила в конце 2005 года добавить к своей социальной страховке и пенсии мужа немного доходов от инвестиций в недвижимость. В 80-х в Калифорнии она играла на том, что покупала дома на аукционах. Тогда предприятие было вполне успешным. Поэтому она получила лицензию на право работы с недвижимостью и в прошлом году купила четыре дома в новых
районах Лас-Вегаса, включая один дом в Хантингтоне. Как и большинство инвесторов, которые своей активной деятельностью по скупке-продаже жилья внесли свою лепту в жилищный бум, Ясул решила, что всегда сможет продать недвижимость на растущем рынке.

Получилось не так, как задумывалось. За двухэтажный дом в Кэйсайд-Корте в июне прошлого года Ясул заплатила $350 тыс., но сегодня он вряд ли принесет больше $300 тыс., считает она. Если вообще удастся найти покупателя. Она не заинтересована в продаже прямо сейчас, предпочитая дождаться подъема. «На этот раз мне не повезло, — говорит Ясул. — Настанет время погашения кредитов, взятых по упрощенным схемам или с отсрочкой выплат основного долга, и люди столкнутся с жестокой реальностью.
Перспективы весьма безрадостные».

Сама она между тем отчаянно ищет арендаторов. Это может создавать дополнительные проблемы. Когда в районе слишком много людей снимает жилье, цены снижаются еще больше. Недовольны и соседи. «Получается многоквартирный дом, — считает Элдер, сосед Ясул по Хантингтону. — Арендаторы не так заботятся о доме, потому что он им не принадлежит».

Нынешний спад на рынке жилья еще далек от окончания и продолжает наносить ущерб экономике США в целом. Учитывая большой объем рискованных ипотечных кредитов с плавающими процентными ставками, в будущем году следует ожидать дальнейшего роста количества foreclosure. Это одна из главных причин того, что с начала 2007-го акции 20 крупнейших домостроительных компаний США в среднем подешевели на 65%. Но в конце туннеля забрезжили слабые лучики света. Строители идут на болезненные
меры и сокращают объемы работ. По сравнению с пиковым показателем сентября 2005 года разрешений на строительство уже получено на 49% меньше. Причем это сокращение проходит на сей раз вдвое быстрее, чем во время прошлого спада. «Строители однозначно в этот раз отреагировали быстрее, и это неплохо, — говорит аналитик Banc of America Securities Дэниэл Оппенгейм. — Но избыток активов столь велик, что на избавление от его потребуется много времени. До начала подъема им еще придется
падать».