Фраза дня:
Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка: «Мы не исключаем снижения цен на недвижимость в ближайшие полгода на 10–20%"

- - - - -

БИЗНЕС-КОММЕНТАРИИ

Прогнозы

СПБ: Что нас ждет в конце 2007 года?

16.10.2007

http://www.buscomm.ru/index4.phtml?m_g=top&m_i=3&full=39

Цены на недвижимость похожи на сонную змею. Вроде бы и сыта, и желания охотиться нет никакого, но рефлексы толкают ее все вперед и вперед. С одной стороны, риэлторы отмечают, что сейчас на рынке жилья произошло некое затоваривание — по текущей цене недвижимость покупать просто некому. Но с другой, после летнего застоя цены на жилье опять начали расти. Бессмысленно и беспощадно. Хорошо еще, что не быстро. В темпе сытой змеи. Так что не все так плохо.

Средняя стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире в Петербурге на сегодняшний день составляет 2372 у.е. Эксперты рынка уверяют, что строители намеренно придерживают квартиры. «Застройщики намеренно придерживают квартиры, причем самые ходовые — однокомнатные, двушки – бывает, целыми домами. Искусственно держат цену, — признается риэлтор одного из агентств недвижимости. — Такой ситуации, как сегодня, не было в Петербурге никогда. Строители накопили на волне роста значительный запас денег, и сейчас им
деньги пока не нужны». Впрочем, сейчас вполне можно «отыграть» цену на скидках, а то и вовсе найти целый район, где цены ниже среднегородских. Так, во Фрунзенском районе, где много низкокачественного жилья, квартиры подешевели сразу на 10 %. Одной из главных причин удешевления жилья можно назвать резкое снижение курса доллара. Риэлторы уверяют, что сейчас при оформлении покупки можно добиться существенной скидки — торгуются на понижение цен уже не только на вторичном рынке, но и при покупке строящейся недвижимости.
Спрос активно удовлетворяет вторичный рынок: если в пору ажиотажа покупатель за большую удачу считал возможность просмотреть 5-6 вариантов квартир, то «сейчас этих вариантов сотни». Уже сейчас «трешки» с хорошим в ремонтом в спальных районах продаются достаточно плохо, цена за квадратный метр в них зачастую не превышает $2 тыс.
(…)
Марк Воронов


- - - - -

BUSINESS-NEWS

Ижевск: в сентябре цены предложения вторичного жилья продолжили свое снижение

Результаты мониторинга рынка жилья Ижевска в сентябре 2007 г.

15.10.2007

http://business-news.ru/novosti/novosti_kompanij/detail.htm?itemid=365118

Удмуртия, Ижевск Управляющая компания "АССО-Строй"

Ситуация на рынке жилья Ижевска в сентябре не претерпела каких-либо существенных изменений: цены предложения вторичного жилья продолжили свое снижение, хотя темпы его, по сравнению с предыдущим месяцем, сократились почти в три раза; цены предложения квартир в новостройках демонстрируют положительную динамику, однако их рост не выходит за пределы статистической погрешности.

На вторичном рынке средняя цена предложения жилья в истекшем месяце составила 46,2 тыс. рублей за 1 кв.м. С февраля, когда цены предложения находились на максимальном уровне, этот показатель снизился почти на 11%.

В сентябре 1-комнатные квартиры предлагались к продаже по средней цене 48,3 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 0,7% ниже августовского показателя. Средние удельные цены предложения 2-хкомнатных квартир в рассматриваемом периоде составили 45 тыс. рублей, 3-хкомнатных – 46,4 тыс. рублей, 4-х и многокомнатных – 45,7 тыс. рублей. Изменения цен предложения квартир, состоящих из двух, а также четырех и более комнат, в сентябре носили статистически не значимый характер,
(…)
Мониторинг рынка жилой недвижимости Ижевска осуществляется Концептуальным управлением УК "АССО-Строй" ежемесячно на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости.



- - - - -

РБК-Кредит

Ипотечные условия будут ухудшаться

16 октября 2007

http://credit.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2007/10/16/31423.shtml

Помимо повышения ипотечных ставок изменятся и другие условия кредитования
В то время как страницы печатных изданий пестрят заголовками о негативном влиянии финансового кризиса на экономику той или иной страны, и в России аналитики пытаются дать ответ на вопрос: как скажется эта ситуация на отечественной ипотеке. Игроки рынка, опрошенные «РБК.Кредит», считают, что негативные последствия уже очевидны, и ипотечные условия будут ухудшаться, однако кризис российской ипотечной системе в целом не грозит.
Эксперты говорят о том, что в настоящий момент на ипотечном рынке наступила относительная стагнация: некоторые банки «заморозили» выдачу ипотечных ссуд с тем, чтобы пересмотреть процентные ставки и величину первоначального взноса в сторону увеличения.
«Сегодня рынок ипотечного кредитования фактически замер. Большинство банков пересматривает свои процентные ставки в сторону введения зависимости от величины первого взноса, – отвечает на вопрос «РБК.Кредит» Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка. – Кроме того, снижаются максимальные суммы кредитов, а также ужесточается подход к таким программам, как кредит на любые цели и кредит с минимальным первоначальным взносом».
«Недавние события на ипотечных рынках Запада привели к тому, что банки пересматривают кредитную политику в сторону уменьшения рисков», – отмечает директор по маркетингу компании «Кредитмарт» Жанна Перфильева. «Действительно по ряду кредитов усложнено их рефинансирование. Это крупные кредиты, как правило, свыше 0,5–1 млн долл., кредиты на длительные сроки свыше 20–25 лет, с размером кредита свыше 70–80% стоимости залога, – говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
– Некоторые участники рынка вносят изменения в свои программы как в части требований к предмету залога, так и по работе с разными категориями заемщиков».
В качестве основной причины изменения условий по ипотеке игроки рынка называют удорожание привлекаемых банками ресурсов. При этом сектор ипотечного кредитования сам по себе является самым низкодоходным для банков, поэтому удерживать ставки за счет внутренних ресурсов многие кредитные организации будут не в состоянии.
«Последствия финансового кризиса уже очевидны: некоторые банки объявили об ужесточении своих требований к заемщикам. Есть и первые повышения процентных ставок. Будут и следующие, потому что время дешевых денег для российских банков прошло», – считает Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit. «Условия уже ухудшились у всех без исключения банков, просто у меньшинства это произошло официально, а у остальных завуалировано, – уверен Алексей Дорош. – Ставки по привлечению средств выросли
как минимум на 2 процентных пункта».
Помимо повышения ипотечных ставок изменятся и другие условия кредитования. «Скорее всего, кредитов с нулевым или низким первоначальным взносом будет выдаваться меньше, а их стоимость возрастет», – полагает Жанна Перфильева. Алексей Дорош прогнозирует увеличение минимального первоначального взноса до 20% в среднем по стране против сегодняшних 10%.
Однако эксперты не склонны драматизировать ситуацию. По их мнению, несмотря на общее ужесточение условий кредитования, спрос на ипотечные кредиты будет продолжать расти.

«Крупные банки на сегодняшний день обладают достаточным «запасом прочности», чтобы позволить себе и дальше наращивать портфель ипотечных кредитов, – уверена Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования BSGV. – Сейчас макроэкономическая ситуация в нашей стране стабильна. Как следствие, растет благосостояние населения и увеличивается спрос на ипотеку, особенно в регионах».

«Драматизировать ситуацию совсем не стоит. Основные участники рынка, ведущие ипотечную работу системно, а не факультативно, работают в обыденном режиме, – отмечает Игорь Жигунов. – В целом же по итогам года вполне можно ожидать роста объемов рынка не менее 100–120% по сравнению с прошлым годом».

Алексей Дорош прогнозирует снижение стоимости недвижимости, которое может компенсировать повышение стоимости кредитных ресурсов для заемщиков: «Мы не исключаем снижения цен на недвижимость в ближайшие полгода на 10–20%, спровоцированное уходом инвесторов с рынка из-за потери инвестиционной привлекательности рынка жилья, – полагает эксперт. – Данное снижение цен на жилье с лихвой компенсирует 2%-ное повышение ставок по ипотеке».

Жанна Перфильева обращает внимание на инфляцию: «Не следует забывать, что инфляция в стране в последние годы находилась рядом с 10%-ной отметкой и, скорее всего, превысит ее по итогам текущего года, так что в абсолютном выражении стоимость ипотечного финансирования увеличится незначительно».

По мнению депутата Московской городской думы Ивана Новицкого, гораздо более выгодным для заемщика будет не понижение стоимости ипотечных кредитов, а снижение стоимости жилья. «Работа над снижением стоимости недвижимости ведется правительством за счет повышения предложения – ввода в эксплуатацию новых жилых объектов, – объясняет эксперт. – Проводится последовательная работа над актуализацией генплана города Москвы». Однако, по словам законодателя, сильного снижения цен в столице, где уже давно ощущается нехватка
площадей под массовую застройку, ожидать не приходится, в отличие от Подмосковья и региональных городов.

ИРИНА ЗАМУЛИНА
Источник: РБК.Кредит


- - - - -

THE ECONOMIST

Вид сверху: ситуация на мировом рынке коммерческой недвижимости

16 октября 2007 | Инвестиции G2P Daily

http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=45537

Банковские кризисы и обвалы на рынках недвижимости часто идут рука об руку. Именно по этой причине недавний кризис американского жилищного рынка так встревожил инвесторов и политиков. У коммерческой недвижимости есть своя история взлетов и падений, от которых лихорадит финансовые рынки. Вспомним, например, спад на японском рынке недвижимости 1990-х или вторичный банковский кризис в Великобритании в 1973-74 гг., когда слишком большие объемы выданных застройщикам кредитов стали причиной самого серьезного падения
Лондонской фондовой биржи за весь ХХ век.

Несмотря на то, что колебания на рынках коммерческой и жилой недвижимости происходят не вполне синхронно, ужесточение условий выдачи кредитов и снижение темпов экономического роста на может не сказаться на спросе на офисы и торговые помещения. Как и в случае с ипотечными ссудами, кредиты на покупку офисов и торговых площадей выдавались всем инвесторам без разбора. Не произойдет ли с шикарными офисами и модными торговыми центрами то же, что и с жильем на рынке «subprime»?

Еще в начале года ситуация выглядела вполне надежной. В феврале частный акционерный фонд «Blackstone» истратил рекордную сумму в 39 млрд долларов на приобретение одного из крупнейших владельцев недвижимости, «Equity Office Properties». Кстати, продавец – Сэм Зелл – пользуется репутацией человека, который знает, где потолок цен. В Британии акции компаний недвижимости в конце 2006 года достигли пика, а более половины вложений в британские паевые инвестиционные фонды приходилось на сектор недвижимости.

Какова бы ни была причина, но инвесторы в последнее время стали более осторожны. «Рынок словно холодной водой окатили», – говорит Тони Хоррелл, глава отдела европейских рынков капитала в компании Jones Lang LaSalle. За лето акции компаний недвижимости настолько обесценились, что, по сведениям информационной группы «Lipper», в США во втором квартале этот сектор показал наихудшие результаты.

Что это – начало очередного падения рынка или просто продуманное откачивание прибыли?

В течение последних десяти лет коммерческая недвижимость была один из самых прибыльных видов вложений. По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости США, к концу прошлого года объем инвестиций в американскую недвижимость, по сравнению с началом 2000 года, вырос вчетверо. Для сравнения, ведущий фондовый индекс США, S&P 500, за тот же период увеличился всего на 8%.

Это явление наблюдается не только в США. Согласно данным «Investment Property Databank» по рынкам 21 страны, на 16-ти из них в прошлом году показатели прибыли достигли двузначных цифр. Мировой экономический бум, подогреваемый желанием инвесторов диверсифицировать свои вложения, сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным видом инвестиций.

Несмотря на ажиотаж среди инвесторов, эксперты говорят, что рынку на этот раз удалось избежать таких крайностей, какие можно было увидеть на предыдущих витках, в частности, избыточного строительства небоскребов, которое обычно предвещает серьезные неприятности. Согласно новому исследованию компании «Reis», в третьем квартале доля незанятых офисных помещений в США составляла 12,5% - самый низкий показатель на последние 6 лет. Со второго по третий квартал 2007 года арендные ставки на офисную недвижимость выросли
на 2,4% - этот прирост несколько ниже, чем прежде, но все же довольно солидный. Тони Хоррелл говорит, что на большинстве европейских рынков прогноз для коммерческой недвижимости вполне благоприятный и арендные ставки будут продолжать расти.

Эндрю Джексон из управляющей компании «Standard Life Investments» утверждает, что инвесторы в коммерческую недвижимость не так зависимы от заемных средств, как покупатели квартир: в среднем, доля заемных средств в инвестиционных трестах недвижимости, с которыми ему приходится иметь дело, составляет 31%, поэтому ужесточение условий выдачи кредитов не имеет таких серьезных последствий, как в жилищном секторе. Пока ситуация с невозвратами по кредитам в этом секторе далека от сложившейся в жилищном секторе «subprime».

Кредитный кризис, безусловно, отразился на уровне уверенности, но не катастрофическим образом. «Определенное количество сделок заморожено – инвесторы ждут их переоценки, – поясняет Джонатан Томпсон, глава отдела недвижимости KPMG. – Кредит еще можно взять, но его стоимость несколько выросла, а соотношение между займами и оценочной стоимостью снизилось».

Кен Кохен из компании «Lehman Brothers» говорит, что объем новых кредитов на финансирование сделок с недвижимостью с мая-июня сократился в два раза. В свою очередь, это привело к резкому снижению выпуска коммерческих ипотечных ценных бумаг, которые состояли из реструктурированных кредитов и являлись двигателем структурированного финансового рынка до того, как он забуксовал.

Все это означает, что недвижимость ведет себя по-разному. На некоторых рынках, которые, как в Великобритании, были слишком раздуты, впервые за последние 15 лет наблюдается спад. Страховая компания «Norwich Union» в сентябре произвела переоценку стоимости своего фонда недвижимости – он подешевел на 2-3%, а крупнейшая компания недвижимости «British Land» отказалось от своих планов по продаже торгового центра в г. Шеффилд на севере Англии. На других рынках инвесторы могут начать отказываться от покупки недвижимости
в непрестижных районах или с жильцами низкой категории. Однако здания, расположенные в центре и с предварительно заключенными договорами аренды, или растущие рынки, такие как азиатский, все еще остаются привлекательными.

Многое зависит от того, вернет ли себе кредитный сектор ощущение уверенности. В частности, в США стабильность рынка недвижимости определяется выпуском ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Кен Кохен предполагает, что к новому году рынок постепенно придет в норму. Инвесторы начнут подыскивать недвижимость для будущих вложений; поможет и то, что во второй половине 2007 года не произойдет большого притока ценных бумаг.

Коммерческая недвижимость уже не столь прибыльный бизнес, как несколько лет назад, когда прибыли от аренды намного превышали доходность государственных облигаций. Однако этот рынок достаточно устойчив – до тех пор, пока в США и на мировом рынке в целом не разразился серьезный экономический кризис.

The Economist
http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=9954087