Выпуск 71.

"Их" опыт.  Часть 5.

(Максимум внимания кварталу!) 

Оптимальная модель организации деятельности по управлению многоквартирными домами

Как уже упоминалось, в мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения - юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

Данный подход к управлению многоквартирными домами можно считать лучшим, потому что деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками жилья. Подчеркнем, что основное преимущество для собственников жилья при создании товарищества заключается в возможности контролировать расходование средств, которые они вносят на содержание общего имущества.

При привлечении к управлению управляющей организацией (управляющего) управленческие функции распределяются между товариществом собственников жилья и управляющей организацией следующим образом.

Товарищество обеспечивает участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом, отвечая за:

согласование интересов собственников;

принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов;

аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества - юридического лица;

выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения «цена – качество»;

заказ конкретного объема и качества услуги управления / работ по обслуживанию, контроль над исполнением договоров с оплатой управляющему / исполнителям «по результату»;

эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества - правление.

Привлечение к управлению специализированной организации обычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнении с управлением силами правления, при этом обеспечивается грамотное управление домом, т.е. повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации на определенной деятельности и увеличении числа ее клиентов (объема оказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно для их потребителей - собственников жилья.

Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональное исполнение следующих функций:

оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах (модернизации);

текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

подготовка предложений для собственников:

1) по вариантам осуществления обслуживания и ремонта с оценкой финансовых затрат и их эффективности (окупаемости);

2) по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;

заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

работа по обеспечению сбора платежей и др.

В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», в которых управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

наемным штатным персоналом товарищества;

штатным персоналом управляющей организации;

подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с товариществом;

подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

Наиболее часто применяются последние три способа.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки для сторон. При выполнении управляющей организацией всех работ собственными силами это избавляет ее от риска невыполнения каких-либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на достаточно узком и малоспециализированном рынке жилищных услуг (как, например, в странах СНГ). Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию немобильной и удорожает стоимость производства работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании.

В западных странах чаще встречаются схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для товарищества собственников жилья соответствующих специалистов или подрядчиков. Последняя схема популярна в США и Канаде. Такие управляющие организации имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков - товариществ, вне зависимости от их территориального расположения. К услугам управляющих достаточно широкий спектр подрядных специализированных жилищных организаций, которые сами имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения определенных работ по обслуживанию или ремонту дома.

Применение данных способов повышает мобильность управляющих компаний, позволяет индивидуальным предпринимателям быть активными участниками рынка жилищных услуг и обеспечивает товариществу возможность оптимизации его расходов на содержание и ремонт дома за счет выбора подрядчика, наиболее подходящего по соотношению цены и качества.

При применении способа, предполагающего наем управляющим подрядчиков, управляющий сам оплачивает их работу, таким образом, цена договора управления должна включать все текущие расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома. Ели же подрядчиков нанимает не управляющий, а товарищество, финансирование данных расходов становится обязанностью товарищества, а управляющий получает плату только за свои услуги.

Применение способа, при котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, обеспечивает меньший контроль качества работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, при этом делает услугу по управлению высококонкурентной, так как собственники могут сменить управляющую организацию без потери контрактов на содержание и ремонт общего имущества.

Преимущества привлечения профессионального управляющего (управляющей организации)

Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая договоры с индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

Привлечение управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы в жилищном секторе, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с заказчиками разного социального и доходного уровня, с кредитными организациями, позволяет досгичь наибольшей эффективности управления многоквартирным домом. В этом главное преимущество профессионального управления жильем.

В числе других преимуществ привлечения профессиональных управляющих можно назвать следующие.

Если товарищество выступает заказчиком услуг управления, то оно:

1) сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений: согласование интересов собственников помещений и принятие-общих решений по целям управления и размерам общих расходов;

2) имеет возможность (по решению общего собрания членов товарищества):

выбрать управляющую организацию из нескольких предлагающих свои услуги на лучших для собственников условиях по цене и качеству,

заказать необходимые услуги и работы, их объем и периодичность.

Собственники помещений имеют возможность контролировать не только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества.

Договором между товариществом и управляющей организацией устанавливаются:

1) размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации:

2) гарантии и ответственность за качество и своевременность работ и услуг.

Средства находятся на счете товарищества, а оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ). Снижаются расходы на управление в структуре затрат товарищества (повышается эффективность расходования средств собственников).

Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может достигать 18-20%.


---------------------------------
Дата публикации: 25 августа 2008
Источник: журнал "Законы России. Опыт, анализ, практика"
Автор: Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова

---------------------------------

* Руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

** Главный специалист направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

[1] Например, в Словакии, Чехии и некоторых других странах собственники в кондоминиуме имеют право установить и зарегистрировать запрет на продажу квартиры соседа-неплательщика до погашения долга, а если долг не выплачен и после этого - через суд потребовать продажи квартиры с молотка- и возмещения ущерба за счет полученных средств.

[2] См.: www.caionline.org/; www.nbccom.org/.

[3] Так, в штате Калифорния обязательно лицензирование управления -доходными- многоквартирными домами. где в аренду сдаются более трех квартир И хотя бы одно нежилое помещение. В штате Огайо лицензируется управление реконструкцией и перепланировкой домов.

======

Итак, на этом со статьёй закончено. 

Ещё раз обратите внимание, насколько подходят к идее Объединений Совладельцев Домов Квартала  изложенные  здесь сведения из мировой практики.  Особенно  хочется  подчеркнуть,  повторить применительно к нашим кварталам, к нашим условиям  слова:

"...в мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения - юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора."

 На мой взгляд, оптимальный путь к цивилизованным рыночным отношениям в сфере жилищно-коммунальных услуг в нашей стране  проходит через    Объединения  Совладельцев  Домов  Квартала.   Это выгодно всем, но об этом пока задумывались не все.

  ========

Разруха в головах.

Не было бы счастья, да несчастье помогло. 

Всё в твоих руках.

Люди в беде объединяются лучше.
Идея должна овладеть массами.
Ничего невозможного нет.

Множество вещей в мире объявлялись невозможными, прежде чем они были сделаны.
Желание - тысяча возможностей, нежелание - тысяча причин.
Под лежачий камень вода не течёт.  

Даже самая дальняя дорога начинается с первого шага.   

Тысячи путей ведут к заблуждению - к истине один. 

В начале было слово...

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

 http://perovograd.ru