Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Ноябрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 68. 'Их' опыт. Часть 2.


ВЫПУСК 68.

(Прошу прощения, в предыдущем выпуске произошла ошибка. Вместо "ВЫПУСК 65"  следует читать "ВЫПУСК 67").

 

"Их" опыт. Часть 2. 

(Не забывайте всё примерять на ситуацию с квартальным объединением собственников)

 

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью.

Так, международная организация «Институт управления жилыми комплексами» (Community Associations Institute, США) определяет следующие направления деятельности и функции управляющего многоквартирным домом[2]

1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

составление и использование административного календарного плана собраний товарищества (собственников), других событий и мероприятий;

составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом;

составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления;

подготовка и распространение уведомлений о собраниях;

разработка и использование процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;

организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления;

ведение протоколов и подготовка проектов резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки);

ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;

содействие связи между товариществом и юридическим консультантом товарищества;

предоставление информации и рекомендации правлению для принятия решений;

консультирование правления;

помощь правлению в подготовке правил, порядков и процедур;

разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением;

информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений;

установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом;

применение соответствующих процедур к нарушителям (в том числе правил и архитектурных требований), как это установлено правлением;

применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;

содействие связи между товариществом (правлением) и членами товарищества;

представление товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, СМИ и организациями местного самоуправления);

разработка, обновление и распространение специальной информации для данного жилого комплекса (в том числе перечень услуг и исполнителей);

подготовка и(или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях («пакет знакомства»),

3. Бюджет, резервные фонды, инвестиции и оценка (платежи). Финансовый контроль:

консультирование правления по финансовым вопросам;

анализ финансовых тенденций при составлении бюджета;

разработка и корректировка долгосрочных планов расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных консультантов;

подготовка проектов годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;

поиск альтернативных источников доходов;

определение способов финансирования резервных фондов;

распределение средств бюджета, как установлено в руководящих документах;

разработка и использование эффективных процедур рассылки счетов и сбора платежей;

подготовка и рассылка уведомлений о выставляемых счетах и уведомлений о задолженностях;

применение санкций: плата за просрочку, проценты, пени, - по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;

доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;

подготовка и предоставление необходимой документации для государственного воздействия на неплательщика;

ведение финансовой отчетности товарищества в соответствии с официально принятой учетной политикой;

разработка и применение процедур внутреннего финансового контроля;

разработка (утверждение) эффективных процедур по оплате внешних счетов;

подготовка регулярных плановых платежей от имени товарищества в рамках переданных полномочий;

документирование всех финансовых потоков и сделок;

подготовка регулярных плановых финансовых ведомостей и отчетов;

анализ финансовых ведомостей и отчетов и доведение существенных фактов и требований до правления;

выполнение инвестиционной политики, установленной правлением;

поиск независимых консультантов-бухгалтеров для целей товарищества;

предоставление независимому аудитору и(или) бухгалтеру финансовых отчетов товарищества, если это необходимо.

4- Управление рисками и страхование: ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

выявление источников потенциальных потерь;

рекомендация правлению профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;

разработка и применение методики управления рисками программ безопасности; планов на случай чрезвычайных ситуаций;

контролирование страхового покрытия по действующим договорам страхования (в том числе страхования от катастроф (несчастных случаев), от нарушения материальной ответственности, от нарушения (денежных) обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой правления;

документирование, предъявление и координация страховых претензий.

5. Содержание общего имущества:

ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

консультирование правления по техническим вопросам содержания имущества;

проведение переговоров по сервисным договорам;

определение состава и инспектирование общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;

подготовка и представление правлению отчета по результатам инспекции;

предоставление правлению рекомендации по содержанию общего имущества;

разработка, утверждение и применение системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;

выполнение программ содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;

разработка и выполнение планов профилактического ремонта;

разработка и применение программ срочного (аварийного) ремонта;

получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

6. Работа с подрядчиками:

подготовка и представление правлению пакета информации по конкурсным предложениям;

организация подготовки спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;

отбор квалифицированных подрядчиков;

проведение переговоров по сервисным договорам;

координация переговоров по условиям договоров с юридическим консультантом товарищества;

обеспечение проверки договоров юридическим консультантом до подписания (принятия) решения о найме;

проверка договоров на соответствие местным правилам и нормам до начала работ;

7. Кадровая политика:

разработка и применение правил и процедур по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, законами штата и местным законодательством);

разработка и корректировка рабочих инструкций для штатных сотрудников;

применение процедур подбора, найма и увольнения персонала;

осуществление надзора за работой персонала;

утверждение цели и задачи работы персонала, оценка выполнения работы и периодическое обсуждение работы с персоналом;

ведение и должным образом хранение личных дел сотрудников.

========

[2] См.: www.caionline.org/; www.nbccom.org/. 

(Продолжение следует)

 

ВЛАДИСЛАВ НИЦЕВИЧ

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru

 

 
В избранное