Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Проблемы современных офисных помещений: бизнес по-старому и новая реальность.
Проблемы
современных офисных помещений: бизнес по-старому и новая реальность.
На вопросы проекта Прайм-ТАСС отвечает Шульга Владимир Алексеевич, руководитель
направления «ЭКСПЕРТ-Бизнес
Эстейт»
, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». 1. Каково соотношение в Уфе офисов по классам А, В и С? В.Ш: Даже если
учитывать строящиеся бизнес-центры, можно с уверенностью констатировать факт,
что в Уфе практически нет офисных помещений класса А. Обычно до уровня А
арендаторы и покупатели «доблагоустраивают» класс В самостоятельно,
соответственно, вкладывая средства. Арендодатели не готовы учитывать эти
затраты в счет арендной платы, а арендаторы понимают, что такие инвестиции в
итоге становятся неотделимыми улучшениями. Офисы же, которые могли бы
позиционироваться как класс А, будут иметь такой ценник, к которому могут быть
не готовы покупатели и арендаторы. По крайней мере, застройщики этого опасаются
и не закладывают такие проекты. Пока. Поэтому соотношение сейчас объектов
А, В, С – 0%/60%/40%. 2. Какова доля вакантных площадей по каждому их классов и как она
изменилась в течение 1 полугодия 2010г? Какие объекты должны выйти до конца
года /класс и площадь/ и как это повлияет на долю вакантных площадей? В.Ш.: Около 30-40%.
Не изменилась за полугодие, так как рынок коммерческой недвижимости у нас уже
более 2 лет находится в застое. Заложено, или медленно строится много объектов,
но особенного спроса на них нет. Происходит это из-за неверного изначально
подхода к концепции бизнес-центров и строителей и покупателей. Бизнес-центры, которых когда-то не
хватало, и в которые превращали старые НИИ, и
прочие административные здания, казались застройщикам удобными
проектами. Их строительство и сдача в эксплуатацию проще, чем у жилого
дома, к месту под застройку требований
также меньше, нет такой зависимости от
окружающей инфраструктуры. В итоге было запланировано много новых и
реконструируемых зданий. Которые планировалось построить быстро и подешевле.
Свежеспроектированные объекты обычно более продуманны, но до класса А все равно
не дотянули. Но в самый неподходящий момент
отрасль ушла в кризис. То, что мы сейчас видим – перенасыщение. Любой бизнесмен
предпочтет офис в проходимом месте, где можно повесить яркую вывеску, а не
узкие и запутанные коридоры и удаленность от проходимых мест даже на 100-200м.
Так как размещение в бизнес-центре требует больше вложений в рекламу своего
бизнеса. Теперь о покупателях. В фазу
активного строительства бизнес-центров покупатели рассчитывали купить такие
помещение на стадии строительства, чтобы потом сдать в аренду, и, лежа на
диване, получать прибыль. Или потом продать дороже, чем купили. Вот эти два вышеперечисленных
фактора и привели к пресыщению рынка не теми объектами, которые востребованы. Если же речь об арендаторах, то при
прочих равных условиях они выберут НЕ бизнес-центр.
В.Ш.:Аренда 600-400
руб\кв.м., покупка 120\80 тыс.руб\кв.м. высшего класса, 80\50 – те, которые
попроще. Первая цена отражает первоначальное желание продавца продать подороже,
вторая – цену сделки после максимально возможного торга. Активность рынка очень низкая.
Во-первых, это влияние и кризиса, и сезона. Во-вторых, объекты подбираются под
конкретные виды бизнеса. Это раньше могли купить подешевле с целью перепродаж.
Сейчас инвестиций нет, соответственно, каждый бизнес имеет свои требования к
помещению. 4. Каковы последние тенденции на офисном рынке? Какие площади пользуются
приоритетом у малого и среднего бизнеса? В.Ш.: Сделок
купли-продажи очень мало. Те же, кто просматривает объекты, чаще либо пока
только прицениваются на перспективу, либо даже просто пытаются оценить свое
имущество. Для своего же бизнеса ищут как в аренду, так и в собственность
помещения от 30 до 100 кв.м. по цене 40-50 тыс. руб\кв.м. или арендной ставке
400-500 руб\кв.м. Причем, претендуя еще и на хорошее месторасположение и
состояние. 5. Каков ваши прогнозы по развитию офисного рынка до конца В.Ш.: Рынок
коммерческой недвижимости сейчас инертен. Для его резкой активизации должны
быть совсем веские причины экономической конъюнктуры. Их нет. Инвестиции не
интересны. Активизация нового бизнеса тоже не
имеет предпосылок, которые ощутимо могут повлиять на рынок. Все
строящиеся и приостановленные объекты тоже разом не достроятся. По сравнению с прошлым кризисным годом сейчас
на этом рынке хотя бы что-то происходит. До конца 2010 года ситуация, скорее
всего, будет сохраняться.
|
| В избранное | ||
