Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Ипотека к 2020: что надо сделать рынку недвижимости, чтобы снижение ставки не было в ущерб...
|
Ипотека к 2020: что надо сделать рынку недвижимости,
чтобы снижение ставки не было в ущерб… Похоже
на красивое обещание, но, как знать. Другие дело, что, помимо инфляции и
финансовых вливаний государства, на этот процесс в гораздо большей степени
оказывает влияние фактор иной – объем жилищного фонда, вовлеченный в оборот
купли-продажи. Здесь риэлторам известно больше. Уже
давно не секрет, что на рынке недвижимости Уфы ценовой бум 2006 года,
исчерпавший покупательскую способность, вызван был именно появившейся чуть
ранее доступной ипотекой. Если сравнивать ту ситуацию с настоящей, то
именно благодаря ограниченным финансовым
возможностям покупателей цены на недвижимость в регионе сейчас не растут. Объектов
недвижимости на рынке намного больше не
стало в силу нескольких причин: -
расслоения сегмента вторичной недвижимости. Все покупатели предпочитают
относительно новые дома. Хрущевки и панельки в старом фонде покупаются в
основном из-за финансовых ограничений и местоположения в некоторых районах, где
мало новых домов. -
кризисными проблемами застройщиков. Сейчас для возобновления или начала нового
строительства многим из них требуется значительный капитал, так как финансовые
пирамиды последующих продаж уже не работают. В
среднем, кредит сейчас занимает до половины стоимости покупаемой в ипотеку
квартиры. Большой кредит невозможен, так
как доходов не хватает. В целях уменьшения ежемесячного платежа клиент выбирает
более длительный срок ипотеки – до 15-20 лет. В среднем за срок 15 лет переплата
за проценты по аннуитетным платежам составляет в среднем 120% от суммы кредита.
Если предположить, что кредит составляет 50% стоимости квартиры, то переплата
за квартиру в целом составит около 60%. Что же будет, если ставки
ипотеки снизятся с реальных средних 13% по рынку например, до 6,5% (в 2 раза)?
Хотя пока сложно предположить, что мы сможем достичь инфляции в 4%... Но
все-таки… Снижение
ставки в 2 раза при прочих равных условиях в нашем примере позволит снизить
ежемесячный платеж почти в 2 раза ( используем стандартный ипотечный
калькулятор). Поскольку ежемесячный доход и платеж сейчас являются ключевыми
факторами для определения максимально доступной суммы кредита и стоимости
квартиры, клиент предпочтет купить квартиру подороже. Т.е. в целом,
покупательный потенциал возрастает на эти самые 50-60%. А сумма кредита уже
возможна на сумму, до 2 раз большую, чем в примере. Таким образом, к наступлению
обещанной поры доступной ипотеки,
емкость жилого фонда должна возрасти примерно на 50%. Надо тут учесть еще и
возобновление рождаемости, повышение доходов и т.д. Т.е. дополнительные факторы
повышения спроса. Однако, если емкость имеющегося
и (очень важно!) желаемого покупателями жилого фонда не возрастет, то
единственным последствием доступной ипотеки станет, по примеру 2006 года, рост
рыночных цен на недвижимость. Пока имеющие цифры статистики не позволяют
корректно экстраполировать зависимость динамик ставки процента и рыночной цены
жилья. Но косвенный анализ позволяет произвести следующие предположения. Ипотека
2005-2006 годов со ставками 10-12% годовых, по отзывам клиентов-покупателей
того времени, многие из которых являлись собственниками бизнеса, позволила
произвести сравнение со средней
кредитной ставкой на то время в 18-20%. Иными словами, снижение ставки ипотеки по сравнению с доступной большинству
кредитной (не важно, на официальном кредитном или еще каком рынке) составило
около 50%. В то время, как примерно на
этот же процент выросла и среднерыночная цена недвижимости за эти же годы. Если
базовые факторы влияния на рыночную ситуацию (доходы, демография, психология,
налогообложение) счесть в той же степени благоприятствующими или не
благоприятствующими желанию людей приобретать жилье, то можно предположить: Снижение ставки ипотеки при
увеличении объема жилого фонда в том же
темпе, приведет к росту цен на недвижимость опять в том же темпе. Т.е.,
снижается ставка в 2 раза, растет цена недвижимости на 50%... Если при этом удастся уссмирить инфляцию так, как хотелось бы ( в 2 раза),
то, возможно, это снизит «эластичность» реакции рынка так же в 2 раза, и рост
цены будет не 50%, но например, 25%... Но это все равно рост. Избежать
этого, как указывалось выше, можно только строительством жилого фонда процентов
на 50 от уже существующего. Связано это также с тем, что точно к 2020 году у имеющихся домов старого фонда постройки
начнет массово выходить нормативный срок
службы. Эти дома нужно будет сносить. Тем более, что и ипотека на дома старше
60 лет по факту невозможна. Поскольку их в большинстве крупных городов очень
много, то…. Вывод: Ставки ставками, но чтобы эти ставки в будущем не привели к очередному
коллапсу рынка недвижимости, у нас с вами есть 10 лет на обновление и пополнение жилого фонда более чем на
половину от существующего. А это весьма немалая цифра, одному госбюджету
непосильная. Для
этого, с моей точки зрения, нужно следующее: -
доступность частным строительным компаниям строительных площадок (земли) и минимизация административных барьеров. -
доступное кредитование застройщиков -
инвестиции в строительство и доступ на рынок частных инвесторов, в т.ч. из
других регионов -
механизмы защиты дольщиков и инвесторов в строительство. Например, страхование
ответственности, те нововведения в законах о долевке и банкротстве, которые мы
видели в последнее время и т.д. -
использование новых технологий в строительстве. В
общем, будем ждать и надеяться. Автор:
Андреева Елена
|
| В избранное | ||
