Круглый стол «Ипотека после кризиса в Республике Башкортостан» состоялся в уфимской редакции «Российской Газеты» 7 июля 2010 года

В круглом столе приняли участие:

Гусманов И.У. – начальник отдела экономического управления Национального банка РБ.

Аминов Ш.А. – управляющий делами Национального банка РБ.

Халимов Р.К. – первый зам. Министра строительства, архитектуры и транспорта РБ

Хуснутдинов А.А. – исп. директор Ассоциации кредитных ассоциаций РБ

Муниров И.Я – начальник управления капитального строительства Администрации Г. Уфа.

Мейзлер А.М. – генеральный директор УГАИК

Андреева Е.Я. – ген. директор САН «ЭКСПЕРТ».

На обсуждение были вынесены следующие вопросы:

1. Нынешнее состояние ипотеки по сравнению с предыдущими годами.
2. Кредитные организации и диапазон ставок по ипотеке в РБ.
3. Способствует ли ипотека строительству нового жилья, или работает только на вторичный рынок в РБ?
4. Основные площадки жилищного строительства.
5. Социальные ипотечные программы.
6. Условия АИЖК и господдержка ипотеке.
7. Перспективы возрождения докризисных объемов ипотеки.
8. Альтернатива ипотеке – стройсберкассы. Что будет у нас после последних обещаний их создать?
9. Господдержка и усилия муниципалитета по проблемам обманутых дольщиков.

Круглый стол был интересен тем, что на нем прозвучали мнения практически всех сторон, которые так или иначе могут быть вовлечены в ипотечный процесс как со стороны госструктур, так  и со стороны частного бизнеса. Не выслушали, разве что, конечных потребителей – граждан – ипотечных заемщиков и покупателей недвижимости…

Конечно, каждый из участников понимал излагаемое со своей точки зрения, однако совместная точка зрения в ходе переговоров обрела очертания.

Комментарий Андреевой А.Я., Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

Надеюсь, что пожеланию и точку зрения конечных потребителей ипотечных услуг смогли представить мы, риэлторы. Хотя,  они и так всем понятна – чем дешевле и проще, тем лучше.

Ипотека.

С нашей точки зрения, и это подтверждает  индекс доступности ипотеки, вычисляемый аналитиками нашей компании, в этом году ипотека, наконец-то вышла из кризиса. Причин тому несколько. И, в отличие от докризисного периода, главные причины изменились:

- если ранее главными факторами все считали процентные ставки и обилие предложений банков, то сейчас этот фактор отошел на второй план. Конечно, увеличившееся в начале 2010 предложение банков сыграло свою роль, и ставки снизились. Но, с моей точки зрения, этот фактор идет наравне со следующими.

- многие потенциальные покупатели квартир ждали и так называемого «ценового дна», и второй волны кризиса. Но ценность скопленных сумм также имеет временной, инфляционный аспект. Поэтому в конце 2009 года людям ждать надоело, и последствия кризиса многие приняли как есть.

- то же самое относится к страхам за свое будущее, стабильность работы, без чего ипотека невозможна.

«Дном» ипотеки можно считать лето 2009 года, когда ставки банков были фактически заградительными, и многие банки этого не скрывали.

С другой стороны, доходы людей, прежде всего официальные, которые позволяют взять выгодный по ставкам кредит АИЖК, не выросли. Большинство клиентов, приходящих к нам с начала 2010 года, имели 10-15 тыс. руб. дохода на человека в семье и денег на первоначальный взнос в пределах 400-500 тыс. руб. А претендуют они на суммы кредита от 800 до 1000 тыс. руб, чтобы денег хватило хотя бы на однокомнатную квартиру.  О какой ипотеке в этом случае может идти речь? Тем более, что многие люди уже изначально обольщаются по поводу доступности ипотеки, а когда получают расчет, понимают, что нести такое бремя 10-15 лет –  тяжело и рискованно. И ставка такого кредита получается в среднем около 13%, а не желаемых и пропагандируемых 10.

Другое дело, что, даже если бы ставка кредита была и 8%, при такой же стоимости квартир и наличия у людей определенных накоплений, сумма ежемесячного платежа сильно не уменьшится.

С другой стороны, вспомним 2006 год. Именно ипотека способствовала росту цен на недвижимость. Причем, тогда квартир на рынке было больше, и желания покупателей были более скромными. Ценились и хрущевки и панельки. Сейчас большинство покупателей, видя и моральной и физическое устаревания жилья старого фонда, проблемы ЖКХ, хотят приобрести новые современные квартиры. Противоречие: кризисные проблемы строительства, большие площади и цены строящихся квартир, необходимость ожидания и дополнительных затрат.

В итоге рынок свободно обращающегося, и востребованного вторичного жилья все сужается, и, со временем станет еще уже. Если объемы строительства не компенсируют естественное убытие, которое в скором времени грозит старому фонду. Городские власти ощутили это в полной мере – затраты ЖКХ тем выше, чем старше становятся обслуживаемые дома.

Не имея дополнительных денег на новое жилье, покупатели, конечно, покупают и старое. Но если объемы выдачи коммерческой ипотеки форсировать, это приведет опять к росту цен на недвижимость. Что вернет ситуацию 2007-2008 годов. Поэтому достижение докризисных объемов ипотеки нам совсем не нужно. Это весьма парадоксальный вывод, к которому все участники Круглого стола пришли каждый сам. Нужен комплекс – включающий и ее, ипотеки, реальную, а не декларируемую доступность, и нужные объемы строек, и финансовые возможности населения. Только тогда мы сможем избежать негативных последствий.

Банки также поняли, что  в лучшем положении оказались те из них, кто получил господдержку. От этого и пошла тема того, что госбюджет опять должен выделять средства и субсидии. В итоге наша ипотека развивается по американской схеме. Правда, мы забыли, что у нас нет знаменитого американского печатного станка, стабильности, развитого рынка жилья и еще много чего. Все больше ипотечных программ и банков сейчас оживают, но появились и новые проблемы:

- одобрение заемщику сейчас получить гораздо сложнее не только из-за доходов. Накопилась и кредитная история

- банки дают дисконты на комиссии по выдаче, даже отменяют их, но от этого глобальные затраты плательщика по переплате за все годы кредита (а все заемщики обязательно обращают внимание на эту цифру), не уменьшаются,  так как ставки есть ставки…

- люди просто боятся возлагать на себя ипотечное бремя. У многие уже есть и потребительские кредиты. Есть уже и ипотечные дефолты. Кстати, для банков в наших условиях ипотечный дефолтник – беда. Алгоритм работы с такими не отработан, выселять их некуда. Именно это, между прочим, и спасло наш рынок от американской схемы «обвала ипотеки».

Сейчас, по данным нашего ипотечного отдела, лишь 4 человека из желающих, могут в реальности позволить себе ипотеку. Да, она номинально, со стороны банков, стала доступнее. Но не с точки зрения доходов и личных планов покупателей недвижимости. Если спросить каждого из нас, даже обеспеченных граждан, хотели бы они улучшить жилье, думаю, 100 % ответят утвердительно. Потенциальный, но неплатежеспособный спрос колоссален.

А скоро к нему прибавится еще и спрос социальный. Где муниципалитету брать квартиры для расселения ветхого жилья, для прочих социальных нужд, не говоря уже о злостных коммунальных должниках. К этому прибавится еще через десяток лет необходимость сноса хрущевок и сталинок. А их у нас очень много. Также должен пополняться фонд жилья социального найма, откуда – тоже непонятно.

К сожалению, ипотека, даже с учетом ее последних позитивных изменений, практически не отражается на свободном рынке строящегося жилья. Можно приводить, как делали некоторые участники круглого стола, примеры социальной ипотеки. Но она доступна не всем потребителям, а лишь соответствующим строгим условиям малообеспеченности или молодым семьям. Мы же, риэлторы, можем рассуждать только о свободном рынке коммерческой ипотеки и коммерческого жилья.

Нельзя заменять успехами социальной ипотеки ипотеку вообще. Коммерческое и социальное жилье – настолько разные вещи. Но госорганы с успехом «пускают пыль» в глаза общественности, хотя на большинстве жителей все эти льготы никак не отражаются. Кто-нибудь пробовал их получить? Бюджетники? У нас и так пошла мода работать в бюджетных предприятиях. А как тогда мы будет развивать бизнес, свободную конкуренцию, коммерческое строительство?

Прозвучала фраза «перераспределение благ». Т.е. при выделении главной ценности – земли – под коммерческую застройку, некая доля жилья, налога, назовите как угодно, забирается  на бюджетные цели. Возможно, у нынешнего бюджета, который, как известно, не резиновый, и нет других источников. Но мое мнение иное:

Мы ориентируется на страны со свободной конкуренцией, пытаясь в рамках нашей страны создать то же, но не давая хороших возможностей для развития этой самой конкуренции.

Пока все помыслы и планы госорганов направлены на частичное огосударствление и строительства и ипотеки. Пусть в этом случае ради сохранения низкой планки цен все участники и будут работать не на прибыль. Но что будет дальше? Рано или поздно такой «рынок» вытеснит свободную конкуренцию и застройщиков и ипотечных банков. Те и другие будут ждать легких госсубсидий. Но карман государства не бездонный. Поэтому лучшим способом будет параллельное способствование (или, по крайней мере не препятствование) развитию свободных конкурентных коммерческих отраслей.

Без содействия государства в нашей огромной стране это, конечно, невозможно. То, что работает в одном регионе, может не сработать в другом регионе. Государство должно создать некую рамочную схему с учетом всех факторов. А пока каждая из сфер (что продемонстрировали участники Круглого стола каждый со своей стороны) понимает проблемы, видит решения со своей стороны. Но воедино связать это в одну систему, учитывающую все факторы, никто не может. И это неподвластно одной из сфер. Это может сделать только государство и законодатель. Но вот дальше излишнее влияние государства и огосударствление будет не на пользу.

Почему сейчас мы видим некоторый послекризисный застой включенных сфер, например, строителей, подрядчиков? Это явление временное. В постсоветские годы бизнес имел 100-200% наценки и прибыли и привык к ним, в то время как в Европе нормальной прибыльностью считается 5-10%. И наши бизнесмены, «через ломая себя», но все-таки приходят к этому пониманию проблемы. Если ранее им было проще приостановить деятельность, чем работать за 5-10%, то сейчас они приходят к другому пониманию. И это хорошо. То же будет и с застройщиками, коммерческими, которые рано или поздно в условиях свободной конкуренции придут к правильному пониманию ведения бизнеса в этих условиях. Так как 2005-2006 года уже не будет.

Мы уже сейчас видим расслоение сегмента вторичного жилья. Ранее  первичное жилье разделилось на элитное дорогое и жилье среднего класса. Сейчас такое происходит во вторичке. Старые хрущевки и панельки до кризиса УЖЕ практически стали никому не нужны, если  человека были деньги на покупку.  Только кризис, пошатнув финансовые устои, возобновил интерес к ним из-за низкой общей цены. Но со временем относительно свежие дома будут стоить и интересовать людей гораздо больше.

Мораль: строить-то надо, причем коммерческого жилья. Оно все равно найдет покупателя. Сейчас активный  спрос на первичку есть, и он остается. Мы все хотим лифтов, широких дворов, мусоропроводов и прочего счастья.

Строящееся жилье.

Ипотека на строящееся жилье обычно хорошо работает, если присутствует связка: кредит банка застройщику – ипотека от этого же банка на  объект. Чтобы получить ипотеку, застройщик должен работать по 214 Закону. Сейчас активно обсуждаются принятые недавно изменения в него. На Круглом столе прозвучало, что большинство застройщиков в Уфе уже работает по 214 закону. Возможно, респондент имел в виду объекты, используемые в социальной ипотеке, но мы-то, риэлторы, обсуждаем рынок в целом как рынок свободной конкуренции. Так, по сведениям отдела первичного жилья «ЭКСПЕРТ»,  это лишь около 10% застройщиков.  Все остальные оформляют покупателей по самым различным схемам. Пока внесенные в закон изменения никак не стимулируют их на перемены.

Работающее население, в отличие от людей предпенсионного возраста, которые всего боятся, предпочитают покупать именно новое жилье. И будут предпочитать, хотя теоретически вторичку можно купить для детей уже сейчас, и пока сдавать в аренду, получая прибыль. Если застройщики будут работать по 214 закону, им будет проще получать аккредитацию объекта в банке под ипотеку для таких покупателей.

Может, новый 214 и не защитит покупателей от задержек строительства и растрат строителей, но хотя бы повлияет на ипотеку на строящееся жилье?

Как ни странно, как бы мы с вами не говорили, что бывают долгострои и прочие проблемы строительства, люди не боятся покупать первичку, если цена привлекательна. Может, некоторые сложности, какие как длительное ожидание, они и недооценивают, но факты покупок есть факты.

Поэтому ипотека именно на строящееся жилье, и именно на коммерческое строительство должна развиваться в первую очередь. А там уже потребителю неважно, с государственным участием или нет.

Перспективы нового строительства.

Сейчас активно продвигаются проекты малоэтажного строительство и индивидуальное загородное строительство. Льготно выделяются земельные участки. Прозвучало, что государство выделяет средства на коммуникации, старается снизить стоимость строительства, привлекая дешевых подрядчиков. Но пока остаются следующие сложности:

- у нас сначала строят жилье, и гораздо позже появляется инфраструктура. Это особенно касается загородного жилья. Многие из тех, кто в предыдущие годы купил или построил загородные коттеджи для проживания, ощутили это на себе.

- загородное проживание, особенно в частном доме, несет массу дополнительных затрат.

- далеко не каждая семья имеет  две машины.

Уже невооруженным взглядом нам всем заметно, что государство всеми силами старается воссоздать ранее измельчавший класс земледельцев, сельскохозяйственников. К сожалению, у нас многие годы считалось, что быть «колхозником, деревней», - не престижно. Хотя в цивилизованной Европе – наоборот престижно жить в частном доме, быть фермером и прочее. Как и когда мы сможем в нашей стране разрушить это предубеждение, пока непонятно. Но это нужно. Земля, пригодная для посевов и животноводства у нас есть в огромном количестве, а мы до сих пор не научились ее использовать.

Другая тема – это то, что в пределах Уфы – так называемого междуречья, уже все обжито. Уфа так или иначе выйдет со временем за пределы рек. Первое время – а это уже сейчас -  с проблемами коммуникаций, инфраструктуры и стереотипов.

Прозвучала также идея выселения некоторых социальных категорий граждан в другие города РБ. Где и себестоимость строительства дешевле, и мощности ЖКХ позволяют. Наверное, это верная и экономически целесообразная идея. Но.

Риэлторы «ЭКСПЕРТ». в течение 2009 года пытались использовать всевозможные миграционные направления для развития междугороднего обмена квартир. Но пока мы видим только желание ехать В Уфу, а не ИЗ. Из Уфы обычно выезжают те, у кого сложилась совсем сложная ситуация. Поэтому чем будут госвласти мотивировать таких выезжающих, пока непонятно.

Стройсберкассы.

Коли идея ипотеки по-американски у нас оказалась не полностью эффективной, появилась идея перенять немецкую модель, которая позволила восстановить Европу после 2 мировой войны. Насколько эта идея сработает у нас, пока сказать сложно. Но воплощение будет иным, это точно.  Буквально на днях, как прозвучало на Круглом столе, башкирская делегация поедет изучать опыт Германии и Чехии.

Мне, например, пока я не вижу разработанной схемы воплощения, видятся следующие проблемы:

- недоверие населения по аналогии с жилищными кооперативами-пирамидами.

- инфляция и нестабильность цен на недвижимость, которые трудно спрогнозировать на 5-10 лет. Какая тогда разница, где копить деньги – на депозите в банке, или в стройсберкассе? Не факт, что потребитель откажется от выгодных банковских процентов ради стройсберкассы.

- отсутствие реального конкурентного рынка, на который могли бы выходить такие накопления в поисках объекта. Наша практика пока показывает: большинство сделок  альтернативные, где деньги от продажи тратятся на покупку следующей квартиры. Люди не соглашаются даже на ипотечных покупателей, желая получить сумму сразу и в руки.

Именно поэтому для реальной работы стройсберкасс нужно поддержание и расширение свободного конкурентного рынка коммерческого вторичного жилья.

Но альтернатива ипотеке быть должна. Пусть это будут стройсберкассы. В будущем может получиться и так, что дешевая ипотека будет социальной и со значительным государственным участием. А коммерческая ипотека дешевой не будет, так как банковское дело – прежде всего бизнес. Может, для коммерческого рынка стройсберкассы будут также некоторой степенью финансовой свободы.

Долгострои.

В этом вопросе могу судить даже по собственному опыту. Помощи все опять ждут от бездонного кармана государства и муниципалитетов. Во избежание социальной напряженности те ищут некие пути. И нерадивым застройщикам, желающим спихнуть свои огрехи на кого-то, такая идея может понравиться. 214 закон, а по нему, как я указала выше, все-таки работает меньшинство застройщиков, имеет столько «дыр», что застройщик остается не при делах. Кризис…

Но если с дома «взять нечего», все квартиры распроданы, а дом не достроен, то на устранение проблемы нужны исключительно бюджетные деньги.

Надеяться на то, что изменения в 214 закон сильно помогут, конечно, можно. Но смысл штрафовать застройщика на 1 млн. руб?  Пусть он их лучше потратит на стройку.

Мысль опять приходит к необходимости более глобальных проработок проблемы. Никакие экспертизы строительных проектов, несмотря на то, что на Круглом столе это прозвучало как мера, не помогут. Так как делаются экспертизы ДО, а проблемы возникают ПОСЛЕ начала строительства. Контролировать финансовые потоки частного бизнеса застройщика?

Дольщики же у нас вообще не признаются обманутыми. Скорее, считается, что сроки задерживаются. Но сами дольщики так не считают, а это уже проблема социальная. Далеко не все понимают все эти процессы в недвижимости так, как я. В итоге возникаем массовая истерия дольщиков, повальные судебные иски, которые могут задушить застройщика даже с хорошими намерениями.

Скорее, одним, и единственно верным ответом на все эти вопросы напрашивается один: заставить невозможно, проконтролировать невозможно. Значит, нужно создать такие условия, чтобы правильно работать были и выгодно, и единственно возможно. Т.е. создать некие отсекающие условия.

Рыночная экономика не зря имеет столько веков развития. Постепенного, путем проб и ошибок. И пока, доказано опытным путем,  именно механизм свободной конкуренции позволяет создать требуемые условия для достижения вышеуказанного. Нашему бизнесу очень боятся дать свободу. Но именно свобода и свободный выбор потребителя отсеет ненужных. Государство же должно изобретать и поддерживать нужные механизмы, оказывать посильную поддержку, но и не брать слишком многого на себя. Иными словами, не быть помехой…Иначе же есть риск возвращения к тому строю, от которого уже 20 лет бежим. Оглядываясь, как получается, все чаще?….

Андреева Елена

www.expert-russia.ru