Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Февраль 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Доипотечные времена: недвижимость возвращается?


Однажды, в славные доипотечные времена….

 

 

Все уже устали от статей и  размышлений на тему финансового кризиса и его последствий. Но текущие житейские вопросы заставляют вновь и вновь возвращаться к ним. Вот, например, вопрос снижения цен на недвижимость.

Как долго и до какого уровня ожидать нам дальнейшего снижения, или не ожидать. Какой момент для покупки самый удачный?

Нашла в Интернет мнение аналитиков валютного рынка, проводящего корреляции динамики цен на жилье и цен на недвижимость. Согласно такой корреляции, цены на недвижимость в регионах могут снижаться еще и еще.

Аналитики Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» сейчас оценивают крайний сценарий падения цен до 40 тыс. руб. за кв.м. на вторичном рынке недвижимости Уфы.

Специалисты по недвижимости все-таки склонны считать, что в регионах зависимость цен на недвижимость проистекает из гораздо большего количества факторов. Конечно, многие из них тесно взаимосвязаны. Например, стагнация сделок на рынке недвижимости началась с проблем с ипотекой как следствия мировых тенденций.

Существует также мнение, что цены на недвижимость в кризисный период могут достигнуть так называемого «доипотечного» уровня с коррекцией на всю инфляцию прошедших лет и полностью утвердившееся прочное понимание гражданами всех благ института частной собственности. Т.е., если 3 года назад однокомнатная квартира стоила 600 тыс.руб, то, возможно, «цена дна кризиса» составит 1200 тыс. руб. Т.е. примерно 40 тыс. за кв.м.  Сейчас же средняя цена обычной «однушки» площадью до 35 кв.м. по городу составляет около 1660 руб.

Однако, этот сценарий – пессимистичный, так как ипотека продолжает существовать. Вопрос сложности ее получения беспокоит риэлторов и покупателей и считается сейчас ключевым для активизации рынка недвижимости. Но ставки по ипотечным кредитам в ближайшие месяцы вряд ли изменятся сильно, а тем более, упадут до докризисных 12%. Гораздо большая проблема - именно в ожиданиях наших клиентов и непонимании того, сколько же недвижимость должна стоить. А поскольку ожидания не подкреплены реальными знаниями будущего ( да и не может быть сейчас никаких однозначных прогнозов, мы же не провидцы), рынок недвижимости стоит. Но ожиданием что-то могут выиграть лишь чистые покупатели, и мы об этом писали не раз. Те же, кто сначала продает, не выиграют ничего.

Доступность ипотеки.  В некоторой степени банки с помощью жесткой процедуры андеррайтинга подстраховывают не только себя, но и заемщика. Многие банки, принявшие определенные стратегические решения,  сразу высокими процентными ставками отсекают потенциальных заемщиков.  Ведь не секрет, что чтобы получить кредит нужной суммы, заемщик представляет свои доходы « в лучшем свете». А потом в течение 15-20 лет над ним висит «домоклов меч» ежемесячного платежа на крупную сумму. У меня лично есть уже несколько знакомых молодых семейных пар, которые еще до кризиса продали квартиры с обременением, так как ежемесячный платеж просто «не давал жить в свое удовольствие». А что уж говорить о кризисных временах.  Так как срок кредита сейчас стараются в целях уменьшения ежемесячного платежа сделать больше, вся ваша активная молодость и пройдет в его уплате.

Но все-таки ипотека – реальная возможность и помощь в покупке. Нужно лишь не размахиваться на слишком многое и быть реалистичными в оценках собственного будущего.

Ломаем цену. Помимо этого, банк сейчас согласовывает кредит на несколько меньшую сумму, чем вы заявляете. При этом не забывайте о том, что одновременно сама квартира тоже проходит одобрение. И когда и квартира, и заемщик в целом одобрены банком, оказывается,  что банк готов предоставить кредит на меньшую заявленной сумму.

Здесь не лишним будет заметить, что все операции на рынке недвижимости сейчас альтернативные. Т.е. продаем одно, покупаем другое. Формируется длинная цепочка сделок. И как быть, если кредит одобрен на сумму, меньшую на 100-200 тыс. руб. Варианта два – формировать другую цепочку, искать других покупателей вашей квартиры или подобрать другой объект, что колоссально тяжело. Плюс, если РОНО, сроки и т.п.

Либо просить торг у продавца. Который в свою очередь по цепочке просит торг у своего продавца. В итоге либо реальная цена всех сделок в цепочке снижается, либо цепочка просто рушится. Лучше первое.

Накопления. Думаю, что не секрет, что те люди, которые планируют решение квартирного вопроса, накапливают денежные средства. По наблюдениям, эти суммы варьируются от 400 тыс. до 1 млн. руб. Сейчас этой суммы не хватает даже с использованием потребительского кредита на чистую покупку квартиры. Нужна либо ипотека, которую получить сложно, либо предварительная продажа того, что есть. В таких случаях риэлторы пытаются найти варианты мены с доплатой. И сейчас такие операции наиболее распространены.

Купим вторую. При снижении цен на недвижимость таких накоплений будет хватать с небольшим потребительским кредитом уже просто на чистую покупку. Например, можно будет купить вторую однокомнатную. И проще. А две квартиры лучше, чем одна, так как стоимость двух однокомнатных гораздо больше стоимости двухкомнатной.

Переток клиентов с авторынка. После повышения таможенных пошлин на автомобили, например, «Тойота Камри» хорошей комплектации стала стоить уже более 1 млн. руб. Не говоря уже о внедорожниках и том, что цены установлены в у.е., курс которых пока продолжает расти.

Сравните: машина за 1200 тыс. руб., стоимость который автоматически падает на 20% как только эта машина выезжает из автосалона. И однокомнатная квартира стоимостью 1200 тыс. руб., которая два года назад стоила 2000 тыс. руб, и, возможно, будет опять когда-нибудь стоить. В отличие от машины, которая либо просто дешевеет, либо превращается в металлолом, Боже вас упаси.

Любой из нас предпочтет в этом случае купить квартиру. Тем более, что сначала покупается машина, а когда решается вопрос о приобретении квартиры, машина обычно уже есть.

 

Вот такие варианты развития событий, вероятности которых просчитать невозможно даже с определенной вероятностью, простите за тавтологию.

В любом случае, на рынке присутствуют некоторые уровни цен и процентных ставок, как в рассуждениях об ипотеке выше, отсекающие определенные сегменты покупателей и продавцов недвижимости.

В продолжении этой статьи  попробуем подсчитать, каковы потенциальные ценовые «уровни отсечения» для продавцов, покупателей, арендаторов  и арендодателей  жилья. Т.е. при каких уровнях цен происходит именно на падении цен, отказ от продажи, сдачи в аренду жилья, либо трансформация одного типа сделки в другую.

Принято считать, что падение цен на недвижимость – это хорошо и в социальном плане, и так как активизирует рынок недвижимости. Но это мнение сформировано с точки зрения чистых покупателей. С точки же зрения сделок-альтернатив и продавцов недвижимости, могут начать и уже начали действовать совершенно иные мотивы.

 

Продолжение следует..

 

Автор: Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 
В избранное