Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Февраль 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Ипотечный факторинг или выкуп квартир неплательщиков государством.


Ипотечный «факторинг». Или коммерческая аренда квартир у государства.

 

По сообщениям многих СМИ, статистика неплательщиков по ипотеке демонстрирует неутешительную динамику. Может оказаться и так, что количество неплательщиков ипотеки в 2009 году возрастет настолько, что все внедренные меры по выкупу кредитов АИЖК, которые и так имеют слишком много ограничений, не помогут совсем.

По всем, даже оптимистическим прогнозам, кризис, или его последствия продлятся до конца 2009. А это означает и сужение рынка труда, и объемов производства, и наших с вами желаний. Все рынка, по наблюдениям, возвращаются к методам работы и продвижения переходных периодов.

Даже если с помощью выкупа закладных государство и дает плательщику кредита отсрочку платежей на год как «манну небесную», то плательщик думает по-другому.

Дело в том, что основная часть таких вынужденных неплательщиков - это простые люди, наемные работники. Если они теряют работу сейчас, в кризис, поиск новой происходит не один день, и, скорее всего, найденная работа будет оплачиваться ниже. Либо человека переводят на более низкий оклад, а это уже надолго.

Опять упомяну о прогнозах. Год отсрочки нашему заемщику, скорее всего, не поможет. Сейчас такой заемщик вполне объективно рассуждает о том, что доходы его упали, а все платежи  и цены ( коммунальные услуги, продукты, да вообще все) дорожает изо дня в день. При этом он еще и влезает в долги.

Рассмотрев свою перспективу на ближайший год, заемщик понимает, что государственная программа ему не поможет, а скорее, наоборот. Через год, когда посткризисные процессы только-только еще начнут восстанавливаться, ему придется опять начать платить ипотеку плюс проценты за годовую отсрочку, плюс раздавать долги.

Как итог – увеличение дефолтных квартир, продаваемых банками, упавшая цена продажи, которая может не покрыть даже сумму кредита, и, в итоге, классическая американская картина ипотечного кризиса. И помимо квартиры, заемщик может лишиться и другого имущества, и даже части зарплаты впоследствии. Чтобы компенсировать потери, банки будут отсуживать у заемщиков не только залоговые квартиры, которые упали в цене и не могут компенсировать убытки банкам, но и другое имущество.

Действительно, нужны дополнительные меры, причем, лежащие за пределами ипотечно-банковской системы. На государственном уровне сейчас ведутся обсуждения вариантов выкупа квартир государством. Каковы плюсы и минусы?

Возможность эта предполагает обратный возврат приватизированной квартиры в госсобственность. Фактически это деприватизация с одновременным снятием ипотечного долга. Сама по себе расприватизация (возврат квартиры обратно в муниципальную собственность) всегда была предусмотрена законодательством, но особо востребована не была. Расприватизация могла быть проведена при нарушении прав участников приватизации, а также, если с согласия все участников необходимо было переделать распределение долей, что можно сделать и с помощью дарения. Теоретически, расприватизация может быть проведена, если собственники «не тянут» налоги на собственность и, при введении налогообложения от рыночной цены она могла бы стать востребована.

Процедура же, которая может использоваться в настоящих целях, иная. Это выкуп долга, если хотите, она скорее аналогична не расприватизации, а факторингу наоборот. Наоборот, так как не кредитно-финансовый оператор (банк) выкупает долг, а у банка этот долг выкупает государство. Разница лишь в том, что при факторинге происходит сохранение права собственности, а здесь заемщик еще и теряет право собственности на квартиру.

Заемщик остается жить в этой квартире, которая теперь принадлежит не ему. Но на первый взгляд красивая схема при ближайшем рассмотрении не так красива и вот почему:

- во-первых, утеря права собственности на квартиру. Квартира окончательно и бесповоротно уже будет не ваша.

- даже государство не будет совершать операций со значительным отрицательным финансовым результатом. Получив право собственности на квартиру, вам все равно установят арендную плату, которая будет значительно выше обычных коммунальных платежей. Хотя, с моей точки зрения, платежи должны быть примерно равны муниципальной квартплате. Так как государство как бы сдает свою квартиру вам в аренду. Социальный найм – это та же аренда. Тогда почему в первом случае цена выше?

- возможно, что лучшим вариантом с этой точки зрения будет возврат квартир все-таки в муниципальную собственность, а не в собственность непонятных пригосударственных структур. Зарабатывание денег  и огосударствление жилого фонда на несчастных неплательщиках?

- вы, как такой наниматель, потеряли квартиру, да еще фактически платите квартплату с процентами, т.е. как бы по сумме практически ту же ипотеку, да только не за свое жилье.

- есть ли гарантия, что государство выкупит квартиру у банка именно по цене, обозначенной в договоре купли-продажи. Наверняка это будет механизм, учитывающий цену рыночную, которая сейчас ниже, с целью погашения в первую очередь суммы кредита. В итоге, чем отличается это схема от продажи квартиры банком с целью взыскания долга за счет залога? Если продажной цены может не хватить на покрытие кредита, и наш заемщик остается и без иного имущества, и хронически должен банку. Тем, что вас оставлено право жить в ней за арендную плату. При этом непонятно, будут ли взиматься дополнительные коммунальные платежи и какие.

-  вы и так можете снять жилье за эту арендную плату. Значит, основополагающий вопрос заключается в том, что арендная плата по такой квартире должна быть примерно равна плате по обычным коммунальным услугам. А выгодно ли это государству в рассматриваемой схеме?

- очень тонкий момент состоит в том, что жесткое реформирование коммунальной сферы с резким повышением стоимости содержания муниципального жилого фонда и перекладыванием этой стоимости на жильца сейчас социально неприемлемо, а такой механизм позволит это сделать косвенным способом. Либо мы опять возвращаемся к стоимости аренды такого жилья, которая должна оставаться на уровне квартплаты.

- данный метод поможет банкам, убережет их от дефолтов, возможно, от резких действий в отношении заемщиков, от выброса на рынок дефолтных квартир по «бросовым ценам», несколько сгладит социальные последствия и т.п. Это – несомненно, очень важные и крайне необходимые моменты.

Только вот наш заемщик опять попадает из огня да в полымя. И из одних обязательных платежей и долгов в другие.. Думайте, господа законотворцы.

 

 

Автор: Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 
В избранное