Коммерческая недвижимость: продолжение
Недвижимость . Классификация коммерческой недвижимости.
Складские и торговые помещения.
Продолжение..
Условием для цивилизованного развития рынка в том или ином сегменте является
наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации. Динамика
развития рынка складской недвижимости поставила профессиональных участников
перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся объекты в соответствии
с требованиями рынка.
Российский рынок недвижимости уже имеет прецеденты проведения круглого стола
среди представителей топ-менеджмента ведущих компаний, в результате которых на
рынке появились объективные классификации по каждому из секторов рынка коммерческой
и жилой недвижимости. В частности, таким образом, были классифицированы рынки
офисной и торговой недвижимости . Мы считаем такой подход наиболее продуктивным,
который свидетельствует о развитости рынка.
Принятие единой классификации важно для нас по двум причинам. Во-первых, это
позволит снять многие вопросы и недоразумения, которые возникают среди профессиональных
участников рынка. Во-вторых, таким образом, создастся некий стандарт, к которому
надо стремиться. Рынок от этого только выиграет, став более цивилизованным и
безопасным.
В предыдущей статье я приводила параметры, по наличию или отсутствию которых
присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на
рынке торговой и складской недвижимости.
Торговые помещения.
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
* масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
* товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных
или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров,
объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
* основной потребитель;
* инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской
игровой комнаты и пр.);
* расположение;
* архитектура и отделка, планировочные решения;
* паркинг;
* управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны
размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади.
Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
(Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей)
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы,
гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
VIII - бутик;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые
этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Складские помещения.
Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима.
Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов.
К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом
будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны
отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных
транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость
грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных
параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью
реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам
они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение:
часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности
современного производства
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное
количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем
ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно
много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства
складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с
канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых
капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового
покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки
и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения
требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных
ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами,
модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского
периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не
соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям
грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой
точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более
высокого класса.
Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать
помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания,
то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического
комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.
Автор: Татьяна Иванова
Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>,
www.expertufa.ru
expertu***@y*****.ru
--
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expertufa.ru
Яндекс.Фотки - заливай свои, любуйся чужими! http://fotki.yandex.ru/
