17 октября 2007 состоится очередное отчётно-перевыборное собрание в Ассоциации
"Профессиональные участники рынка недвижимости Республики Башкортостан". Двухлетний
срок полномочий Совета Ассоциации, избранного в октябре 2005 года, подходит к
концу. Главной интригой станет тайное голосование по кандидатурам на пост Председателя
Совета Ассоциации ПУРН РБ. Выдвинуты кандидатуры: Юмагулова Ильшата (Сеть Агентств
Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>), Камалова Рустэма (Агентство недвижимости <<САН>>),
Урманцева Артура (ИКЦ <<ФАВОРИТ>>).
Мы встретились с одним из кандидатов, Юмагуловым Ильшатом, и задали несколько
вопросов:
- Ильшат Ирекович, в своей предвыборной программе Вы делаете акцент на создании
единого информационного пространства на рынке недвижимости, а общей стратегии
развития Ассоциации касаетесь лишь мельком. Почему?
- На мой взгляд, именно такие, имеющие конкретную направленность, проекты необходимы
нашей Ассоциации на данном этапе. Ведь что представляет собой АПУРН сейчас? Это
клуб директоров, собирающихся 1-2 раза в месяц, чтобы обсудить вопросы общественной
жизни, ситуацию на рынке недвижимости. Никто не видит реальной отдачи, кроме
конкурентного преимущества от членства и сертификации. Реальная же отдача - сделки
и поток клиентов - сейчас минимальная. Все это и может исправить создание единой
информационной системы рынка недвижимости.
ИС ЕИП позволит нашим риэлторам работать по новым технологиям, а значит, более
эффективно и прибыльно, но это далеко не все. Система поможет достичь и другие
важные цели и задачи, которые ставит перед собой наше профессиональное сообщество.
К примеру, в АПУРН уже долго муссируется вопрос о необходимости зарабатывания
Ассоциацией денег. Однако вместо идей объединения и создания инструментов по
восполнению бюджета исполнительной дирекцией пропагандируется идея заработать
деньги на успешно работающем члене. Этакая модель социальной
праведливости. Но это тупиковый путь. Нужно создавать такие инструменты, которые
будут реально приносить доход. Наиболее реальным из них и является единая информационная
система. За вход в это пространство каждое агентство недвижимости будет платить
абонентскую плату, в том числе каждый из 24 офисов Сети Агентств Недвижимости
<<ЭКСПЕРТ>>.
Приведу еще один довод в пользу создания единого информационного пространства.
Не секрет, что Правительство РФ сделало ставку на саморегулируемые организации
(СРО). В СРО уже работают оценщики, арбитражные управляющие, готовятся к этому
аудиторы и строители. Думаю, что через 2-3 года и риэлторов ожидает то же самое.
ИС ЕИП позволит подготовиться к такому переходу, подготовит агентов, риэлторов
к свободному ведению бизнеса, в качестве свободных агентов - индивидуальных предпринимателей,
как это сейчас практикуется в цивилизованном мир
е.
- Создание единого информационного пространства - это очень масштабный проект.
Уверены ли Вы в своих силах?
- Развивая информационное направление в <<ЭКСПЕРТе>>, я получил громадный опыт
по созданию и продвижению информационных систем. Могу и хочу поделиться этим
опытом с коллегами по цеху. Сайт нашей компании www.expertufa.ru имеет ТИЦ Яндекса=400
и 700 посетителей в день. Мы тратим значительную долю рекламного бюджета на интернет
и постоянно ее увеличиваем (в 2008 году - до 40%), так как ощущаем значительную
отдачу.
Что имеет на сегодня наше профессиональное сообщество? Сайт www.apurn.ru. Имеет
20 посетителей в день. ТИЦ=30. Это очень низкие показатели. Для сравнения, ТИЦ
портала Уральской палаты недвижимости www.upn.ru = 1400. Посетителей в день =
2200 человек. Как видите, есть, к чему стремиться.
На сегодняшний день практически создана система, семантическое ядро будущего
портала АПУРН. Подсчитана стоимость всех затрат на создание ЕИП, это примерно
570 тыс. рублей.
Основная сложность создания портала - это согласование. Начиная от внешнего вида,
заканчивая описанием объектов недвижимости. Подсчитано, что это займет 1,5 года
при частоте встреч 1 раз в неделю для членов АПУРН. Но время не ждет! Поэтому
я предлагаю, в случае моего избрания Председателем АПУРН РБ, все затраты взять
лично на себя. Система будет создана в кратчайшие сроки. Система в дальнейшем
может изменяться и затачиваться под конкретного пользователя.
Я не буду против, я категорически <<за>>, если кто-то из других членов АПУРН
РБ решится на внесение личных средств для реализации этого масштабного проекта.
По сути, эти вложения - беспроцентная ссуда для АПУРН РБ, ссуда не возвратная,
но обеспечит бесплатное пользование системой в течение всего времени, до израсходования
этой суммы.
- Зачем Вам пост Председателя АПУРН РБ? Не проще ли просто возглавить комитет
по информационным технологиям и продвигать этот проект?
- Пост Председателя необходим мне для того, чтобы, во-первых, сосредоточить и
распределять финансовые потоки. Потому что без финансовой подпитки система нежизнеспособна.
Во-вторых, необходимо сосредоточить административный ресурс по принятию решений.
Решения должны приниматься быстро, оперативно. В-третьих, все мы амбициозны.
Создание системы - огромный труд, и хотелось бы открыто заявить об авторстве,
а не быть <<серым кардиналом>>.
- Не опасно ли голосовать за Юмагулова - представителя крупнейшей компании на
республиканском рынке недвижимости? Вдруг Вы <<подомнете>> под себя АПУРН и сделаете
<<Эксперт>> еще более сильным?
- Спешу успокоить. <<Эксперту>> стало тесно в нашем городе и республике. Стремительное,
экстенсивное развитие закончилось - мы сделали ставку на развитие Сети в других
регионах. Там процессы будут идти намного медленнее и размереннее, поэтому появилась
возможность и желание поработать на новом направлении.
Со своей стороны могу заверить: у меня не было ни одного провального проекта.
Все проекты были прибыльны, все - доведены до своего логического завершения.
Самым крупным инвестиционным проектом в моей биографии была <<Фирма <<Мир>>.
Я горжусь тем, что подготовил для инвестора схему покупки предприятия, нашел
инвестора, непосредственным образом занимался покупкой предприятия, руководил
предприятием 6 месяцев, участвовал в дальнейшей реструктуризации предприятия.
Вторым проектом, которым я горжусь, является построение франчайзинговой м
дели Сети Агентств Недвижимости <<Эксперт>>. В течение двух лет мы заняли лидирующие
позиции на рынке недвижимости в Уфе и Башкортостане. Построена информационная
модель, заняты лидирующие позиции в Интернете и средствах массовой информации.
Думаю, что мой опыт пригодится также в деле построения мегапортала АПУРН.РУ и
в целом для развития Ассоциации.

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
www.expertufa.ru expertu***@y*****.ru

--
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expertufa.ru

Яндекс.Фотки - заливай свои, любуйся чужими! http://fotki.yandex.ru/

Недвижимость . Классификация коммерческой недвижимости.
Складские и торговые помещения.

Продолжение..
Условием для цивилизованного развития рынка в том или ином сегменте является
наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации. Динамика
развития рынка складской недвижимости поставила профессиональных участников
перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся объекты в соответствии
с требованиями рынка.

Российский рынок недвижимости уже имеет прецеденты проведения круглого стола
среди представителей топ-менеджмента ведущих компаний, в результате которых на
рынке появились объективные классификации по каждому из секторов рынка коммерческой
и жилой недвижимости. В частности, таким образом, были классифицированы рынки
офисной и торговой недвижимости . Мы считаем такой подход наиболее продуктивным,
который свидетельствует о развитости рынка.

Принятие единой классификации важно для нас по двум причинам. Во-первых, это
позволит снять многие вопросы и недоразумения, которые возникают среди профессиональных
участников рынка. Во-вторых, таким образом, создастся некий стандарт, к которому
надо стремиться. Рынок от этого только выиграет, став более цивилизованным и
безопасным.

В предыдущей статье я приводила параметры, по наличию или отсутствию которых
присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на
рынке торговой и складской недвижимости.

Торговые помещения.

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
* масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
* товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных
или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров,
объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
* основной потребитель;
* инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской
игровой комнаты и пр.);
* расположение;
* архитектура и отделка, планировочные решения;
* паркинг;
* управление зданием, охрана.

Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны
размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади.
Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
(Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей)
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы,
гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
VIII - бутик;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые
этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Складские помещения.
Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима.
Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов.
К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом
будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны
отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных
транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость
грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных
параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью
реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам
они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение:
часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности
современного производства
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное
количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем
ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно
много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства
складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с
канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых
капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового
покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки
и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения
требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных
ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами,
модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского
периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не
соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям
грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой
точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более
высокого класса.

Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать
помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания,
то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического
комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.
Автор: Татьяна Иванова
Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>,
www.expertufa.ru
expertu***@y*****.ru

--
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expertufa.ru

Яндекс.Фотки - заливай свои, любуйся чужими! http://fotki.yandex.ru/

Недвижимость. Классификация коммерческой недвижимости.
Бизнес-центры и офисные здания.

Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку
бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев
и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются
и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.
Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете
бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или
периферия. Но разве это правильно?

Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили,
что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу,
приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему
для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая
компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию
на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.

А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми
компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая
предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы
не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно
к московской шкале.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий.
Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов
коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем
основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация
недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов,
а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую
удобно использовать в нашей деятельности.

Наименование Описание
Характеристика Значение
Класс А Назначение Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и
площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность
установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего
этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном
состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние
между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными
материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное
остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы
жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание
постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции,
отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи
четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник
бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения
арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы,
средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые
стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам.
Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии,
имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно
оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс В Назначение Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые
офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от
транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания.
Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи
с моральным устареванием объекта)
Архитектура и отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной
температуры при помощи единой комбинированной= системы вентиляции, отопления
и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное
инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам;
профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической
документации на право собственности и эксплуатации зданием
Класс С Назначение Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий,
неудобный подъезд)
Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий
западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling)
или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и
отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный
арендодатель
Класс D Назначение Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских
институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
Класс E Назначение Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные
для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады
и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
Класс F Назначение То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные
(неотделанные)
Возраст здания
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
Инженерия То же, что класс Е
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием

Продолжение следует..

Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>
www.expertufa.ru expertu***@y*****.ru

--
Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"
http://www.expertufa.ru

Яндекс.Фотки - заливай свои, любуйся чужими! http://fotki.yandex.ru/