Если провести анализ рыночной стоимости одного квадратного
метра, то получится, что самым дорогостоящим объектом на рынке российской
недвижимости является именно комната в квартире. Однако, если брать во внимание
только общую цену, то комната в квартире стоит относительно дешевле
однокомнатной квартиры. Причина этого - высокий спрос при незначительном
количестве предложений. В результате стоимость квадратного метра в комнате
достигает уровня стоимости квадратного метра в полноценной квартире.
Цена одного квадратного метра формируется под влиянием таких факторов, как
расположение комнаты относительно центра города, возраст постройки, общее число
комнат в квартире, количество соседей, состояние помещений общего пользования и
т. п.
Экспертные исследования показывают, что общий кризисный спад продаж на рынке
недвижимости повлек увеличение стоимости квадратного метра комнат.Каковы же
причины, побуждающие покупать комнаты в ситуации, когда их цена фактически
достигает цены квартиры?
Ситуацию освещает специалист отдела реализации ГК МИЦ: «Во-первых, комнаты
приобретают те, кто хотел бы жить в районах, прилегающих к центру города или
даже в центре, но не имеет возможности приобрести там другое жилье из-за его
дороговизны. Во-вторых, комнаты покупают в домах, которые в обозримой перспективе
попадают под расселение, сопряженное с выдачей новых квартир. В последнем
случае необходимо проявить осторожность и принимать решение о покупке только
при наличии достоверной информации о расселении. Иначе покупка такой
недвижимости окажется крайне неудачной инвестицией. Ведь сегодня, в отличие от
90-х годов, расселение коммуналок перестало быть выгодным занятием, поскольку
на рынке достаточно интересных предложений качественного жилья в новостройках».
Продолжает Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК МИЦ: «Приобретение
и продажа комнат всегда должны проводиться в соответствии с требованиями,
установленными действующим законодательством. Что касается комнат в квартире,
то тут существует ряд нюансов. При их продаже продавец обязан, в первую очередь,
предложить ее владельцам других комнат в квартире, поскольку по закону они
обладают так называемым преимущественным правом покупки. На практике это
реализуется следующим образом. Продавец с соблюдением равных для всех условий
предлагает соседям приобрести свою комнату по заявленной цене. Они в пределах
месяца должны дать согласие на приобретение или отказаться от него. Причем
отказ обязательно оформляется в письменном виде.
Бывают случаи, когда не проведена приватизация помещения в установленном
порядке. Тогда преимущественное право покупки принадлежит органу местного
самоуправления. В этой ситуации продавец обязан в первоочередном порядке
предложить ему приобрести комнату в квартире.
Не редкость, когда владелец комнаты в силу различных причин
не желает сообщать соседям о продаже комнаты и предлагает покупателю приобрести
ее на основании договора дарения, для которого реализация преимущественного
права не требуется. Подобное предложение является достаточно рискованным.
Договор дарения в этом случае может быть признан ничтожным в судебном порядке,
так как заключен для прикрытия реальной сделки по продаже комнаты в квартире».
Перед приобретением комнаты покупатель должен запросить у
продавца информацию о том, была ли в установленном законом порядке она
предложена соседям или же органу местного самоуправления, получены ли
письменные отказы – и не соглашаться на схемы, которые предполагают
существенный риск и могут быть оспорены.
