N30 (37)

23 марта 2004

Ипотечное кредитование в России

Новости российского рынка ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Мы научимся жить в кредит

В.Путин поручил правительству разработать варианты строительства доступного жилья для населения

Кредитный бум угрожает банкам

Начальник отдела организации кредитования физических лиц Управления кредитования Уральского банка Сбербанка России Инесса Бабий: Объем ипотечного кредитования в 2004 году может значительно увеличиться

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет сотрудничать с Нижегородской областью

АИЖК будет сотрудничать с Нижегородской администрацией

Банк "УралСиб" начнет реализацию программы ипотечного кредитования в сотрудничестве с уфимским оператором АИЖК в мае 2004 г

Ипотеку разбавят московскими инвесторами

В Москве прошла VI Всероссийская конференция "Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России"

Ключ от квартиры стоит недешево

Подписано соглашение о сотрудничестве между АИЖК и Администрацией Нижегородской области

Банк России разработал требования к коммерческим банкам, выпускающим ипотечные облигации

В 2003 году 83 снежинские семьи получили бесплатное жилье

Ипотека в разных измерениях

На родине закладных

Ипотеке найдут дешевые кредиты

ДЛЯ ЗАПУСКА ИПОТЕКИ

В Оренбургской области установили процентные ставки ипотечных кредитов, предоставляемых жителям области за счет средств областного бюджета на 2004 год

В Черниговском районе Приморья внедряется ипотечное строительство

ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Аналитический отдел АЗИПИ e-mail: analitik@azipi.ru

Зародившаяся в начале VI в. до н.э. в Греции и впоследствии превратившаяся в довольно популярную во всем мире услугу, ИПОТЕКА вновь активно развивается в России.

Историческая справка
Зарождение ипотеки в России связано с возникновением частной собственности на землю.
Первое ипотечное кредитное учреждение - Государственный заемный банк, в котором выдавались долгосрочные кредиты под залог недвижимости, был учрежден в 7786 году. Отмена крепостного права в 1861 г. вывела ипотеку на новый уровень. Для того, чтобы обеспечить землей более 20 миллионов бывших крепостных крестьян, государство предоставляло им ссуду в размере 80 % от стоимости надела. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6 % годовых. Для обслуживания этого огромного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения. Вместо государственных организовывались земские банки. Первая негосударственная организация, предоставляющая долгосрочные кредиты, - Санкт-Петербургское городское кредитное общество, была организована в 1861 году, а чуть позже, в 1863 году, было учреждено Общество Взаимного Кредита.
Дальнейшее развитие ипотеки проявилось в организации ссудно-сберегательных товариществ с последующим объединением их в кредитные союзы в начале 20-го века. Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла в 1914г. Из всей земли, находящейся в частной собственности, в залоге находилось 60%, или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд приближался 4,5 млрд рублей. Если перевести объем выданных ипотечных ссуд на золото, служившее обеспечением рубля, то его бы потребовалось 3 483 тонны.
Ипотечное кредитование активно развивалось и носило массовый характер вплоть до Великой Октябрьской революции 1917 г., после которой было ликвидировано право собственности, и ипотека временно прекратила свое существование.
Особенности национальной ипотеки
Девяностые годы двадцатого века стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России.
Понятие "ипотека" впервые отразилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 "О залоге". Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий закон был принят в 1997 году), а также вопросы ипотеки.
В целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования, было образовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Постановление Правительства от 26.08.96 года № 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного рынка ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.
Массовый характер ипотека приобрела в 1998 году с принятием закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Принятие базового закона ознаменовало переход к новому этапу становления ипотечной системы в современной России. С этого момента началась реализация большого количества программ по улучшению жилищных условий с использованием ипотеки, активно развивается федеральная система ипотечного жилищного кредитования.
Президент и Правительство заинтересованы в дальнейшем развитии ипотеки, поскольку именно этот механизм способен решить важнейшую социальную проблему - жилищную.
Важным событием для ипотечного рынка стало принятие в 2000 году Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, определившей стратегию государства в развитии жилищной сферы, роль и место ипотеки в жилищном финансировании.
На сегодняшний день развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации как МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по жилищному кредитованию) и МИД (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов.
В процессе ипотеки участвует около 150 кредитных организаций, которые реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, а также участвуют в реализации совместных программ.

Препятствия на пути развития ипотеки в России
На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотеки, относят следующие.
Во-первых, это высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 году средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12-13%, в то же время на Западе она находится на уровне 4-6 %. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3-5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе, что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 года наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1-2%. По состоянию на 2004 год размер минимальной ставки составляет 10%.
Ко второй причине можно отнести незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.
Развитию ипотеки, особенно в Москве, также мешает стремительный рост рынка недвижимости. В условиях, когда квартиры в новостройках раскупаются "на стадии котлована", застройщики не заинтересованы в продаже жилья в кредит.
Кроме того, ставка по ипотечному кредиту под новостройки на начальной стадии строительства намного выше, равно как высоки риски кредитной организации.
К тому же развитие ипотеки тормозит платежеспособный спрос, поскольку существует существенная разница между уровнем доходов населения в крупных городах и в среднем по всей России.
Дело не только в доходах населения. Развитию процесса во многом способствовал бы рост доверия как банков к населению, так и населения к банкам. В этом отношении наблюдается положительная тенденция.

	№	Условия программы	АИЖК	МИД	Дельта- Кредит
	1	Валюта кредитования	Рубль РФ	Рубль РФ или иная иностранная валюта	Кредит предоставляется в долларах, а также в рублях по курсу доллара на дату выдачи кредита.
	2	Срок кредитования	От 1 до 20 лет	До 20 лет	10 лет
	3	Процентная ставка по кредиту	15% (в рублях)	15% -17% в рублях/ 11%-13%ввалюте	От 10% (в валюте)
	4	Первоначальный взнос, в % от стоимости квартиры (инвестиционного договора)	от 30 %	от 10%	от 15-30 %
	5	Ограничения суммы кредита	Без ограничений	3000$-1 50000$	10000$ -500000$
	6	Требования к заемщику	Любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет	Гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 до 50 лет, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 60 лет.	Любое дееспособное физическое лицо
	7	Требования к доходу заемщика	Для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков	Для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. Банк работает как с формально подтвержденными доходами так и проводит индивидуальную оценку доходов.	Для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. Банк оценивает только чистый (после уплаты налогов) ежемесячный доход клиента.
	8	Территория и объект	Отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельный строящийся жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика.	Для физических лиц: Отдельные квартиры в многоквартирных готовых жилых домах и новостройках - гаражи (отдельные гаражи- боксы или машино-места)	В настоящий момент кредит предоставляется только под готовое жилье. Программы по строящемуся и загородному жилью временно приостановлены и пересматриваются
		Ежемесячные выплаты	Ежемесячные выплаты по возврату кредита (займа) и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода заемщиков. В случае, если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту (займу) могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков	Предельная доля платежей по кредиту не должна превышать 40% совокупного дохода заемщика (и созаемщика).	Ежемесячные платежи составляют 20 % -40% от Вашего ежемесячного дохода после уплаты налогов
		Требования по страхованию	Заемщик за свой счет должен застраховать: - свою жизнь и потерю трудоспособности ; - приобретаемое имущество. В сумме эти выплаты составляют приблизительно 0,8% в год от остатка ссудной задолженности	Обязательное комплексное ипотечное страхование: Страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения Страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика Страхование утраты права собственности на квартиру. Ставка 1 ,5 % от остатка задолженности на конец отчетного периода	Обязательное комплексное ипотечное страхование Страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения Страхование жизни и временноц потери трудоспособности заемщика Страхование утраты права собственности на квартиру. Общая стоимость страхования 1 ,5 % от суммы кредита увеличенной на 10 %

Программы ипотечного кредитования в России и Москве
Количество выданных кредитов с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии, также как и количество кредитных организаций, предоставляющих данную услугу.
По данным "Ассоциации российских банков" в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $56 млн. В 2002 году уже $260 млн. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По мнению Президента АРБ Г.Тосуня-на, к 2008 году эта цифра может увеличиться в 4 раза. Наиболее часто, желающие приобрести жилье с помощью ипотеки, берут кредит в иностранной валюте, именно он является наиболее распространенным ипотечным продуктом. Средний размер кредита в 2003 году составил 18 тысяч долларов.
Для обеспечения возможности заемщиков в получении ипотечных кредитов банки реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, или участвуют в "сетевых" программах.
Сетевые программы направлены на создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования и дают возможность получения кредита независимо от места проживания потенциальных заемщиков. Такие программы имеют государственную важность, поскольку позволяют перераспределить привлекаемые инвестиционные ресурсы и способствуют становлению рынка ипотечного кредитования.
Сегодня на российском рынке сетевые программы представляют Агентство по жилищному кредитованию, Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" и ипотечный банк "Дельта кредит".

Особенности ипотечного рынка
Отличительными особенностями ипотечного рынка являются:
- долгосрочность выдаваемых кредитов;
- обеспечение кредита недвижимым имуществом;
- относительно низкие процентные ставки по ипо
течным кредитам;
- высокая доходность ипотечных ценных бумаг;
- наличие государственного контроля за опера
циями и государственной поддержки заемщиков и кре
дитных организаций и агентств.
По значениям этих показателей можно сделать вывод о состоянии рынка ипотечного кредитования и его участников.
Российская практика показала, что большое количество заемщиков стремится вернуть кредит раньше окончания срока кредитования. Поэтому банки предусматривают специальные условия для предотвращения досрочного погашения кредита, в том числе систему штрафов. Согласно программам ипотечного кредитования, Банки готовы к возврату средств после 6 месяцев с момента выдачи кредита. Крупные кредитные организации, например, Сбербанк, готовы к возврату средств в любой момент и не предусматривают ни сроки, ни систему штрафов.
Основным обеспечением по кредиту является залог приобретаемого имущества. В некоторых случаях для предоставления кредита необходимо дополнительное обеспечение, например:
- поручительство граждан, имеющих постоянный
источник доходов;
- поручительство юридических лиц, имеющих
постоянный источник дохода;
- залог недвижимого имущества, транспортных
средств, не принимаемых в качестве единственного
обеспечения;
- залог мерных слитков драгоценных металлов с
обязательным хранением закладываемого имущества
в банке;
- залог ценных бумаг;
- гарантии субъектов РФ или муниципальных
образований.
Доходность по ипотечным ценным бумагам на российском фондовом рынке - средняя и находится на уровне 10-11%. К эмитентам, выпускающим такие бумаги, относятся такие агентства и банки, как АИЖК и КБ "МИД", АКБ "Фора-банк".
При сравнении различных ипотечных программ, как правило, обращают внимание на следующие показатели:
- допустимый размер кредита;
- срок кредитования;
- условия погашения кредита;
- размер процентной ставки;
- размер регулярного платежа.
Анализ предлагаемых ипотечных продуктов показал, что наиболее часто банки предлагают минимальный размер кредита в размере $10000. Однако на рынке присутствуют кредитные организации, которые кредитуют заемщиков на приобретение жилья без каких-либо ограничений.
Допустимый размер выдаваемого кредита и размер ежемесячных выплат зависит от дохода заемщика. Влияние также оказывает и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита.
Сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране. На сегодняшний день средний срок кредитования составляет 10 лет.
Процентная ставка по кредиту в России достаточно высока. При высокой процентной ставке размер регулярных выплат также высок. Это препятствует увеличению числа заемщиков. С другой стороны, процентная ставка не должна быть ниже существующего процента инфляции, поскольку в этом случае для развития ипотеки придется прибегнуть к средствам государственного бюджета, которые, как правило, ограничены.
Ипотечные продукты можно разделить на кредиты с фиксированной процентной ставкой (аннуитетные кредиты), кредиты с плавающей (переменной) ставкой процента. Существуют также кредиты с постепенным увеличением выплат, кредиты с шаровым платежом и двухшаговые ипотечные кредиты. Эти виды кредитов являются производными по отношению к кредитам с фиксированной и плавающей ставкой.
Разнообразие видов ипотечных кредитов связано с привлечением в ипотечный процесс различных слоев потребителей.
Среди представленных видов наиболее простой и часто используемой формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой. Эта форма позволяет равномерно распределить нагрузку заемщика по возврату кредита и способствует снижению кредитного риска для банка. Возврат кредита предполагает погашение основного долга равновеликими выплатами и фиксированного на весь срок кредитования процента, который рассчитывается на остаток долга. Однако в случае значительного роста инфляции, выплаты по кредиту уже не способны покрыть реальных затрат кредитора на его обслуживание. При снижении инфляции фиксированный процент становиться не выгодным для заемщика, поскольку последний переплачивает за когда-то полученный кредит.
Если заемщик не уверен в том, что в течение срока возврата кредита ситуация на рынке не будет значительно изменяться, разработаны кредиты с переменной ставкой. В этом случае весь срок кредита разбивается на периоды, для каждого из которых определена своя процентная ставка. Количество периодов оговаривается при заключении кредитного договора. Изменение самой ставки либо изначально фиксируется в договоре, либо привязывается к изменению какого-либо финансового показателя, например, изменения учетной ставки, уровня инфляции.
В этом случае кредитор устанавливает начальную ставку ниже, чем при кредитовании с фиксированной ставкой. Например, у Райффайзенбанка, плавающая ставка на 1-3% фиксированной и устанавливается в размере 10% в течение первого года, затем она пересматривается на базе LIBOR+8%. Газпромбанк, предлагая программу с изменяющейся %-ной ставкой, пересматривает ее на базе LIBOR12m+10%, а на первый год устанавливает ставку в размере 13-14%.
Несмотря на то, что в России подавляющее число кредиторов работает на условиях выплаты фиксированных процентов, в договорах банков сохраняется оговорка о том, что при изменении ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Заемщикам в этом случае остается надеяться на положительное изменение, т.е. снижение процентных ставок по уже выданным кредитам.

Мы научимся жить в кредит
Россiя, 19.03.2004
Сегодня все западное общество живет по законам потребительского рынка: деньги порождают спрос, который заставляет развиваться рынки и двигает вперед экономику. Не секрет, что часто спрос подогревается доступными кредитами. В России это правило еще не работает. Что для этого нужно? На вопросы газеты “Россiя” отвечает заместитель председателя комитета по финансовым рынкам и денежному обращению Совета Федерации Федерального собрания РФ Игорь Провкин.

– Говорят, что ипотека призвана решить все проблемы населения с жильем. Однако жилищные кредиты пока дороги и малодоступны. Как будет меняться ситуация?

– Конечно, ситуация постепенно будет меняться в лучшую сторону вместе с улучшением экономической ситуации в стране. Ипотечное кредитование зависит от многих макроэкономических факторов, например от инфляции, от ставки рефинансирования, которые снижаются. Однако вопрос – почему не работает ипотека – это даже не вопрос банковских ставок. Дело не только в том, что нет длинных кредитов на рынке, а в том, что нет самого жилья, готового участвовать в ипотечных схемах.

Раньше в год строилось 73 млн. кв. м жилья, сегодня – еле-еле 30 млн. Почему так получается? Государство перестало заниматься жилищным вопросом. Если оно раньше строило 90% всего жилого фонда, а остальное – частники, то сегодня ситуация изменилась прямо противоположно: 90% жилья возводят коммерческие фирмы. Для поддержания ныне существующего жилищного фонда необходимо строить в год порядка 70 млн. кв. м в год – только чтобы заменить ветхое жилье. Иначе все хрущевки и панельные дома, которые понастроили 20–30 лет назад, лет через 5 придут в негодность. В некоторых городах аварийное жилье – 60% домов. Так что 70 млн. кв. м – это только для обновления фонда, а для роста нужны другие цифры.

В любом регионе сегодня ситуация такова, что инвесторы скупают квартиры, как только строители начинают рыть котлован под дом. А в ипотеке может участвовать только та недвижимость, которая уже имеет свидетельство о собственности, то есть готовые квартиры. Вот и получается, что таких квартир на рынке практически не остается. Их в регионах раскупают еще на этапе строительства.

Другая проблема – отсутствие строительных площадей. Наши города строились по принципу подведения инфраструктуры (газ, отопление, коммуникации) на определенное количество жилья. Так что сейчас свободных площадок фактически нет. А город выделить средства на подведение коммуникаций не может из-за ограниченности бюджета.

– Как же государство может разрешить эту проблему?

– Я считаю, что необходима государственная программа по строительству нового жилья, чтобы обеспечить строителей новыми площадками. Сейчас много об этом говорят и в Госстрое, и в правительстве, и в Минэкономразвития. А между тем за последние годы при проведении налоговой реформы доля средств, поступающих в местные бюджеты, была значительно снижена. То, что достается органам местного самоуправления от выкупа земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды, недостаточно для развития коммунальной инфраструктуры. А ведь строить нужно там, где эта инфраструктура есть. Я думаю, что средства, выручаемые от продажи и передачи в аренду земельных участков, предназначенных для целей жилищного строительства, должны полностью поступать в местные бюджеты, а не делиться между разными бюджетными уровнями. Аналогичная норма должна распространяться и на арендную плату за землю, учитывая, что именно на органы местного самоуправления ложится ответственность за развитие инженерной инфраструктуры, в том числе для жилищного строительства. В этом случае у муниципалитетов будет стимул и будут деньги, чтобы заниматься решением проблемы нехватки участков под строительство.

Когда президент Владимир Путин говорил о двукратном увеличении ВВП, он подчеркивал, что ипотека и строительство жилья – это один из стратегических планов нашего государства, один из способов достижения цели. Без государства сегодня ипотеку не вытянуть. Во-первых, у банков нет “длинных” денег, во-вторых, кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения страны. Конечно, заметна тенденция к улучшению, появляются и “длинные”, и “дешевые” деньги. Но этих денег пока недостаточно.

– Статистика показывает, что население уже меняет свою точку зрения и более активно несет деньги в банки. Почему же все равно говорят об их недостатке?

– Действительно, сегодня доверие к банковским институтам возвращается. Принят Закон “О страховании банковских вкладов”, и в случае банкротства банка 100 тысяч рублей вернутся вкладчику – это уже надежная гарантия. Если раньше граждане размещали вклады на короткие сроки – полгода, максимум год, то сегодня уже появляются трехгодичные вложения.

Однако для ипотечного кредитования нужны средства на 5–10 лет. И таких “длинных” денег пока у российской банковской системы нет. Банки “боятся” долгосрочных проектов, потому что все долгосрочные депозиты вкладчиков в банке долгосрочными можно назвать лишь условно. Сегодня любой клиент, положивший деньги на 2–3 года, получив какую-то информацию о возможном дефолте, может прибежать в банк и в панике снять деньги. Нужны законодательные поправки, чтобы таких моментов не возникало. Если клиент хочет снимать деньги досрочно, то может это делать, только если подобное предусмотрено договором и со штрафными санкциями. А если не предусмотрено, то банк не обязан досрочно выдавать деньги. Только так у банков будут складываться долгосрочные пассивы.

Надо еще очень много сделать в законодательстве, чтобы заработала ипотека. Например, важная проблема, мешающая развитию ипотеки, связана с противоречием между Законом “Об ипотеке” и Гражданским процессуальным кодексом. Согласно Закону “Об ипотеке” заемщик, если он окажется неплатежеспособным, может быть выселен из жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита. После чего банк, выдавший ему кредит, может реализовать жилье и возместить себе убытки. Но, согласно Гражданскому процессуальному кодексу, если это жилье единственное и оно не используется в коммерческих целях, то выселить заемщика нельзя. Такое несоответствие создает серьезные проблемы при обращении взыскания на заложенное имущество, что делает ипотеку достаточно рискованным банковским инструментом. Это противоречие нужно устранить, но при этом никто не говорит о том, что неплательщиков нужно выдворять на улицу. Необходимо решать вопросы по созданию отселенческого фонда на региональном уровне, чтобы можно было временно обеспечить жильем неплатежеспособного заемщика. Пока эти вопросы в регионах решаются слабо или вообще не решаются.

– Но готово ли наше население жить в кредит?

–Конечно, население еще не готово жить в кредит. Во-первых, нет стабильности в зарплате. Во-вторых, у большинства нет уверенности в том, что работа будет и завтра. В стране долгое время была нестабильная ситуация, и люди не привыкли или разучились строить планы на десятки лет вперед. Начинать жить в долг очень тяжело. Ведь прежде чем брать квартиру в рассрочку на 10 лет, я должен понимать, что у меня будет стабильная зарплата, доверие должно быть к банку, ко всем участникам ипотечной схемы. У нас люди еще не готовы жить, как на Западе: холодильник, телевизор, машину, дом – все покупать в кредит. Но пройдет 2–3 года, и население научится пользоваться теми же инструментами, что и в западном обществе. Люди научатся работать, поверят государству, что оно способно обеспечить стабильность.

В.Путин поручил правительству разработать варианты строительства доступного жилья для населения
IRN, 19.03.2004
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству разработать различные варианты строительства доступного жилья для населения.

«Я знаю, что различные экспертные группы рассматривали разные варианты строительства доступного жилья, и надеюсь, что в этих предложениях будут отработаны все известные в мире и применимые для России способы жилищного строительства», - сказал Владимир Путин на встрече с вице-премьером Александром Жуковым. Он подчеркнул, что «для решения проблемы доступного жилья одной ипотеки недостаточно».

В свою очередь Александр Жуков доложил президенту, что «правительство вместе с администрацией президента подготовило большой пакет законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья». «Это порядка 30 законопроектов. В течение месяца, думаю, мы будем готовы их внести», - сказал Александр Жуков. Он подчеркнул, что правительство «работает над различными формами жилищного строительства», делая упор на то, чтобы прежде всего доступное жилье «могли получить молодые семьи».

Кредитный бум угрожает банкам
RBCDaily, 19.03.2004
Популярность потребительских кредитов России угрожает устойчивости многих банков, однако передавать информацию о неблагонадежных клиентах в кредитные бюро они все равно не хотят

Вчера, 18 марта, в Москве прошла VI Всероссийская банковская конференция «Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России». Так получилось, что собственно о региональной проблематике говорили мало, а наибольшее внимание было приковано к вопросам потребительского и ипотечного кредитования, которое было двигателем розничной экспансии для многих российских банков. Сегодня эти сегменты банковского бизнеса приближаются к тому пределу, за которым бескризисное прохождение невозможно из-за неразрешимости фундаментальных факторов – неготовности законодательства, судов, а также самих банков принять те риски, которые сопряжены с кредитованием.

За последние годы связь банков с населением заметно упрочилась. Только за 2003 год вклады населения в банках выросли на 400 млрд руб. (прирост 40%), объем кредитов, выданных населению за 11 месяцев 2003 года, вырос почти в два раза – с 142,2 млрд до 280,5 млрд руб., число эмитированных пластиковых карт достигло 24 млн штук. И, как отмечают многие эксперты, розничное направление банковского бизнеса сегодня представляется тем сектором, где российские, в том числе региональные, банки могут реально противостоять иностранным банкам, экспансия которых ожидается в ближайшие годы.

Вместе с тем сегодня в банковской сфере формируется определенное напряжение, связанное с крайне высокими темпами роста задолженности граждан перед отдельными банками. Прошлогодний пример с Южной Кореей, где кредитный бум вылился в целый ряд банкротств кредитных учреждений, заставляет задуматься о готовности российской банковской системы принять на себя те риски, которые связаны с кредитованием. В частности, в Южной Корее сумма долгов по кредитным картам уже достигла 14% ВВП, а объем невозвращенных кредитов составил 15,65 млрд долл. Правда, согласно результатам анкетирования 72 банков, проведенного Ассоциацией региональных банков России и консалтинговой группой «БФИ», у 71,4% респондентов доля выданных населению кредитов ниже 10% совокупных активов.Согласно данным официальной статистики, кредиты физическим лицам в общем кредитном портфеле банковской системы составляют 9,3% (в США аналогичный показатель составляет 59,5%, в Бразилии – 24%, в Чехии – 20,8%) и поэтому не могут существенно влиять на финансовую устойчивость банков.

С другой стороны, как соглашаются эксперты, массовому кредитованию в стране чуть более года, и проблема невозврата выданных кредитов еще не стала актуальной. Те единичные случаи, которые имели место, не стали достоянием широкой общественности и «утонули» в огромной волне кредитов, раздаваемых часто не самыми крупными банками, – общей статистики по невозвращенным кредитам нет. Ситуацию усугубляет и то, что рынок кредитования физических лиц (и потребительское, и ипотечное кредитование) привлекает все новых участников, что в условиях конкуренции приводит к снижению ставок по кредитам. Это приводит к сокращению маржи банка, в которую заложены и риски невозврата кредитов отдельными заемщиками. В конечном итоге, сокращение процентных ставок делает дальнейшее развитие кредитования все более рисковым для банка. Если случится какая-то макроэкономическая встряска, то перед этой чертой окажутся очень многие банки.

Решить эти проблемы за счет внутреннего контроля качества заемщиков довольно сложно. Как правило, те системы, которые используют банкиры для расчета вероятности невозврата кредита, работают на основе данных анкет, заполняемых клиентом, и, по словам одного из участников конференции, позволяют отсекать до 20% обращений как «неблагонадежные». Но эти модели разработаны в основном только на опыте сотрудников конкретного банка и не могут ни предусмотреть всех вероятных случаев, ни вычислить заведомо ложные данные в анкете. Тем не менее, согласно данным Ассоциации региональных банков России и консалтинговой группы «БФИ», для оценки кредитных рисков российские банки в основном используют именно собственные модели (65,3% опрошенных респондентов), еще 34,7% банков используют в качестве основногоусловия выдачи кредита экспертное заключение своих сотрудников, и лишь 6,9% респондентов пользуются моделями, разработанными специализированными компаниями. Особенно беззащитными банки оказываются перед организованными группами мошенников, которые достаточно легко обходят существующие системы контроля.

Еще одна проблема связана с массовостью кредитования. Если хотя бы 10% заемщиков не вернут кредиты, то перед банком встанет сложнейшая задача истребования задолженности (сейчас банки часто даже не связываются с мелкими и средними должниками, которые затягивают погашение кредита, так как он уже «оплачен» другими заемщиками) – на это потребуются колоссальные человеческие и финансовые ресурсы для работы в судах. Но, как подчеркнул генеральный директор ОАО «Сибакадембанк» Андрей Бекарев, суды сегодня не готовы принять такое число дел – чтобы справиться, им придется сильно увеличивать штат.

В принципе, промежуточным решением могли бы стать кредитные бюро, через которые банки могли бы обмениваться информацией о заемщиках в режиме онлайн (пока же, как отметил один из участников конференции, мошенники могут спокойно взять кредиты в нескольких банках в одном городе, и еще месяц их никто не будет искать). Первые проекты кредитных бюро уже существуют, как в Москве, так и в регионах, однако они не встречают особого энтузиазма банков, которые ссылаются на банковскую тайну и не желают делиться информацией о своих клиентах с конкурентами. «Банки не слишком охотно обмениваются информацией о заемщиках, так как боятся потерять клиентов, – говорит Алексей Волков, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Межбанковская расчетная система», которое реализует один из проектов кредитных бюро. – При кредитовании юридических лиц эти опасения оправданны, но по отношению к физическим эта логика не работает».

Начальник отдела организации кредитования физических лиц Управления кредитования Уральского банка Сбербанка России Инесса Бабий: Объем ипотечного кредитования в 2004 году может значительно увеличиться
УралБизнес Консалтинг, 19.03.2004
Как уже ранее сообщалось, президент Сбербанка Андрей Казьмин на встрече с Владимиром Путиным сделал заявление, о том объемы ипотечного кредитования могут достигнуть трехкратного роста. По его оценке, «произошел прорыв – многократный рост кредитования граждан на строительство и улучшение жилищных условий».
В Уральском банке Сбербанка России также заявляют об активном развитии ипотечного кредитования в текущем году. По словам начальника отдела организации кредитования физических лиц Управления кредитования Уральского банка Сбербанка России Инессы Бабий, объем ипотечного кредитования в 2004 г. может значительно увеличиться.
На 1 января 2004 г. портфель Уральского банка Сбербанка России по ипотечным кредитам составил более 1 млрд. руб., было привлечено 6 тыс. новых клиентов.
Говоря о развитии ипотечного кредитования, И. Бабий отмечает, что в течение 2003 г. шел активный процесс развития этого направление кредитования.
«Мы не ограничиваем нашу деятельность, мы ориентируемся на нужды заемщиков. Банк предлагает различные программы в сфере ипотеки – кредитование долевого участия в строительстве, приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья, сопутствующих работ по ремонту и реконструкции объектов недвижимости, а также предоставляет популярный многоцелевой кредит на «неотложные нужды», – говорит И. Бабий.
В настоящее время банк осуществляет программу кредитования молодых семей, позволяющую получить ипотечный кредит на льготных условиях: более длительный срок – до 20 лет, вложение заемщиком собственных средств в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья (обычно не менее 30%).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет сотрудничать с Нижегородской областью
М3-медиа, 19.03.2004
Подписано соглашение о сотрудничестве между Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Администрацией Нижегородской области и региональным оператором - ГУП "Нижегородский корпоративный ипотечный альянс" (ГП НО "Ника").
Подписанное соглашение инициирует массовую выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов уже в шестидесятом субъекте Российской Федерации. Специалисты Агентства на начальном этапе становления системы в регионе будут оказывать методическую помощь в оформлении первых кредитов и закладных.

АИЖК будет сотрудничать с Нижегородской администрацией
Агентство страховых новостей, 19.03.2004
Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве с Нижегородской областной администрацией и местным ипотечным оператором. Об этом 19 марта сообщил Агентству страховых новостей начальник управления информационной политики АИЖК Андрей Вишневский.
Трехстороннее соглашение подписали губернатор области Геннадий Ходырев, гендиректор ГУП "Нижегородский корпоративный ипотечный альянс" Дмитрий Кортюков и гендиректор АИЖК Александр Семеняка.
Чтобы ускорить интеграцию региона в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, сотрудники АИЖК окажут местным специалистам методическую помощь в оформлении первых кредитов и закладных, отметил Андрей Вишневский.
Со времени начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по единым стандартам АИЖК к созданию федеральной системы ипотечного жилищного кредитования подключились 60 российских регионов. К концу 2004 г. агентство планирует привлечь в систему ипотечного жилищного кредитования все субъекты РФ.

Банк "УралСиб" начнет реализацию программы ипотечного кредитования в сотрудничестве с уфимским оператором АИЖК в мае 2004 г
ПРАЙМ-ТАСС, 19.03.2004
МОСКВА, 19 марта. /ПРАЙМ-ТАСС/. Банк "УралСиб" планирует начать реализацию программы ипотечного жилищного кредитования в сотрудничестве с уфимским оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/ в мае 2004 г. Об этом говорится в сообщении банка.

Как отмечено в сообщении, "УралСиб" и ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" подписали соответствующее соглашение о сотрудничестве в целях реализации федеральной программы ипотечного кредитования.

В рамках реализации данной программы банк "УралСиб" планирует открыть в Уфе специализированный центр ипотечного кредитования.

В соответствии с программой, ипотечные кредиты для приобретения жилья на рынке вторичного жилья Уфы будут предоставляться в рублях сроком на 27 лет под 15 проц годовых.

В сообщении отмечается, что до конца 2004 г кредиты по данной программе смогут получать жители всех регионов присутствия банка "УралСиб".

Банк "УралСиб" имеет более 20 филиалов и 7 дочерних банков. Всего банковская группа "УралСиб" насчитывает более 330 офисов в 70 российских городах, обслуживает более 2 млн частных и более 70 тыс корпоративных клиентов. Дочерними банками "УралСиба" являются Волгоинвестбанк /Саратов/, Кузбассугольбанк /Кемерово/, банк "Евразия" /Ижевск/, банк "Дорожник" /Челябинск/, банк "Дзержинский" /Пермь/, Стройвестбанк /Калининград/, Тюменьпрофбанк /Тюмень/.

Как уже сообщалось, в декабре 2003 г банк "УралСиб" и финансовая корпорация "НИКойл" приступил к формированию совместной интегрированной системы из 580 офисов в 90 городах России в рамках стратегического партнерства, предполагающего последовательную интеграцию и создание в перспективе условий для слияния банка "Автобанк-НИКойл" и банка "УралСиб".

Ипотеку разбавят московскими инвесторами
Самарское обозрение, 20.03.2004
В ближайшее время на самарском рынке ипотечного кредитования появится новый оператор. Решение об открытии своего подразделения в Самаре принял Городской ипотечный банк, в марте 2004 года начавший работу в Москве. Созданный инвестиционной компанией “Тройка Диалог” и подконтрольной ей страховой компанией “Росгосстрах” банк ориентирован на работу в сфере кредитования на улучшение жилищных условий. Пока в ГИБ сообщают “СО”, что не определились со схемой вхождения в регион и с перечнем кредитных продуктов, которые банк будет предлагать самарцам.

Начавший 1 марта этого года работу в Москве Городской ипотечный банк в ближайшее время начнет региональную экспансию. Инициаторами появления специализированного ипотечного банка стали инвестиционная компания “Тройка Диалог” и подконтрольное ей ОАО “Росгос-страх”. В числе пяти регионов, где ГИБ планирует открыть собственные подразделения, фигурирует Самарская область. Впервые о планах привести в Самару ипотечный банк во время своего визита в конце 2003 года заявлял занимавший в тот момент должность председателя совета директоров РГС, а ныне генеральный директор страховщика Данил Хачатуров.

До конца не понятно, по какой схеме будет действовать в Самаре Городской ипотечный банк. Пресс-секретарь банка Дина Павлова подтвердила “СО” интерес кредитного учреждения к региону, однако добавила, что пока руководство банка не определилось окончательно, в каком статусе будет действовать самарская площадка банка и какие именно кредитные продукты будет предлагать самарцам. Павлова отметила, что, скорее всего, это будут рублевые ипотечные кредиты.

Если прогнозы Дины Павловой оправдаются, список предлагаемых банком в Самаре услуг будет значительно отличаться от того, что предлагает его центральный офис. В Москве банк пока занимается исключительно валютным кредитованием. По данным сайта ГИБа www.gorodskoy.ru, кредиты выдаются в долларах США под 10,5% годовых в случае, если кредит берется на 10 лет, и под 11,5% на 20 лет. Размер кредита колеблется от $10 тысяч до $500 тысяч. От заемщика требуется внесение первоначального взноса в размере 15% стоимости жилья и его страхование.

Не совсем понятно, на кого из своих учредителей - РГС или “Тройку Диалог” - будет опираться ГИБ в Самаре. По словам Данила Хачатурова, это будет региональная структура “Тройки”. Ряд преимуществ имеет и РГС, в частности разветвленную филиальную сеть, в том числе в сельских районах. Дина Павлова заявила “СО”, что этот вопрос еще не решен. Получить комментарии в самарских офисах РГС и “Тройки” “СО” не удалось.

Если открытие офиса ГИБа в Самаре состоится в ближайшее время, он станет первым среди московских банков, запустившим в регионе ипотечные программы. Пока предлагающие в столице ипотечные кредиты федеральные банки, в частности Альфа-Банк и МДМ-банк, не спешат тиражировать эти услуги в регионах. Главным оператором местного ипотечного рынка сейчас является Самарский областной фонд жилья и ипотеки, возглавляемый Данией Вагаповой. Фонд предлагает кредиты в рублях под 15% годовых сроком до 25 лет. Различные программы с элементами ипотеки предлагает ряд появившихся в Самаре в последнее время жилищно-строительных ко-оперативов. Из банков ипотечные кредиты выдают только Поволжский Сбербанк и недавно вышедший на этот рынок КБ “Солидарность”.

Самарские банкиры пока двойственно оценивают возможности ипотечного рынка. Управляющий самарским филиалом Оргрэс-банка Михаил Липовецкий назвал ипотечное кредитование делом перспективным, однако имеющим ряд препятствий. Среди них Липовецкий отметил недостатки в законодательстве и отсутствие у банков ресурсной базы для долгосрочных кредитных линий. По его мнению, кредитовать сроком на 25 лет банки готовы только в рамках различных целевых программ.

Роман АВРУСИН

В Москве прошла VI Всероссийская конференция "Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России"
Уралпрессинформ, 22.03.2004

Ее организатором выступила Ассоциация региональных банков России. Во встрече принимали участие члены Совета Федерации и депутаты Госдумы, представители Центрального банка РФ, российских министерств и ведомств, кредитных организаций, региональных финансовых и страховых компаний. Подробно рассматривались вопросы, связанные с макроэкономической ситуацией в стране и укреплением банковской системы. Собравшиеся в столичном "Президент-отеле" обсуждали принципы и новые технологии розничного бизнеса, ипотечное кредитование, позиционирование банков на ритейловом рынке. Выступавший на конференции с докладом первый заместитель председателя ЦБ РФ Андрей Козлов сообщил, что объем потребительского кредитования в 2003 году вырос по сравнению с 2002 годом почти в 2 раза, составив 300 млрд. рублей. В январе 2004 года, по его словам, население разместило в банках около 46 млрд. рублей. При этом доля Сбербанка на рынке частных вкладов продолжила свое снижение. И все же, несмотря на ужесточение конкуренции, она остается весьма значительной - 62,8% по данным на первый месяц этого года. Всего в 2003 году чистая прибыль Сбербанка составила 33,8 миллиарда рублей, что на 8,3% больше показателя 2002 года. Ее увеличение было обусловлено ростом доходов по операциям с кредитами и ценными бумагами. Такого результата удалось достичь за счет увеличения объемов кредитования корпоративных клиентов и населения, а также положительной переоценки торгового портфеля ценных бумаг и арбитражной прибыли, полученных в условиях благоприятной рыночной конъюнктуры. К началу года россияне имели на вкладах в Сбербанке 965,5 млрд. рублей. Из них на рублевых счетах было 757,8 млрд. рублей и 207,7 млрд. - на валютных. В структуре вкладов населения в Сбербанке преобладают пенсионные - на их долю приходится 59,0% общей суммы сбережений. Срочные вклады и депозиты составляют 27,3% всех вложений. Как заявил на недавней встрече с президентом глава Сбербанка Андрей Казьмин, 90% привлеченных средств граждан направляются на реализацию высокоэффективных проектов. Стоит упомянуть, что только с руководителем этого банка Путин регулярно обсуждает итоги работы за год. Это говорит, в том числе, и о большой социальной значимости Сбербанка. В 2003 году безусловному лидеру в сфере банковских услуг удалось совершить очень важный прорыв - многократно возрос объем выдачи кредитов гражданам на строительство и улучшение жилищных условий. "Сумма уже заметная - объем ипотечного кредитования составил 3 млрд. руб.", - сказал Андрей Казьмин. Он также сообщил, что на сегодняшний день заемщиками Сбербанка являются 2,5 миллиона граждан России. Ведется активная работа с жителями из различных уголков страны. Наибольшего успеха удалось добиться в Новгородской и Нижегородской областях, а также в Удмуртии. Специалистами банка разработаны 18 региональных программ. Также Андрей Казьмин с гордостью рассказал главе государства о новинках в сфере ипотечного кредитования. Как известно, с 1 февраля запущен кредитный продукт "Молодая семья". Раньше банк предоставлял лишь 70% от необходимой суммы, теперь же супруги могут рассчитывать на денежные средства в объеме 90% от стоимости жилья. Кредит можно получить под права на квартиру и под поручительство членов семьи и родителей молодых. Главное условие - чтобы хотя бы один из супругов был моложе 30 лет.

Ключ от квартиры стоит недешево
Эксперт, 22.03.2004
Владимир Кульков

Большинство жителей Сибири не имеет возможности приобрести или построить собственное жилье из-за его высокой стоимости. На федеральном уровне принимаются хорошие программы по решению жилищной проблемы, но средств на их реализацию выделяется недостаточно. Основная тяжесть по выполнению этих программ ложится на небогатые местные бюджеты.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства, как это было, например, в США в 30-е годы прошлого столетия. Тогда, чтобы профинансировать создание инфраструктуры общеамериканской ипотечной системы президенту Франклину Рузвельту пришлось продать серебряный запас страны.

России на такие крайние меры идти не требуется. Финансовые ресурсы сегодня у нашего государства есть. Если вынуть из государственной "заначки" 10-15 млрд рублей, вложить их в развитие ипотечного кредитования, чтобы снизить существующую ставку с 15% годовых до 5%, население в свою очередь тоже достанет свои сбережения (по разным оценкам, 50-100 млрд долларов) и будет инвестировать строительство жилья. Пока у людей такого желания не наблюдается.

Действительно, семья, имеющая ежемесячный доход 12 тыс. рублей, может взять кредит 300 тыс. рублей на 20, а теперь и на 27 лет, сразу проплатив в качестве первоначального взноса 30% от стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств. Вроде бы многим доступно. Это теоретически. Практически, на мой взгляд, дело обстоит несколько иначе. Во-первых, далеко не у всех есть треть нужной для покупки квартиры суммы. Во-вторых, отпугивает высокая процентная ставка. В-третьих, вряд ли жилье в крупном городе можно приобрести за 400 тыс. рублей. Если брать Новосибирск, то на однокомнатную квартиру в непрестижном районе требуется как минимум 500 тыс. Эти факторы сдерживают развитие ипотеки.

Владимир Кульков
Кузбасс не случайно занимает лидирующее положение по жилищному кредитованию населения. Там местные власти находят возможность выдавать определенным категориям граждан кредиты не под 15-18%, а под 6% годовых с внесением первого взноса в размере не 30%, а 10% от стоимости жилья.

Если предположить, что государство не на словах, а на деле поддержит ипотеку и создаст приемлемые условия для заемщиков, мы столкнемся с другой проблемой - спрос может превысить предложение, что неизбежно вызовет резкий рост цен на жилье. Значит, надо заранее позаботиться об увеличении объемов строительства и его удешевлении. Оптимизировать стоимость жилья помогли бы создаваемые при поддержке местных властей вертикально интегрированные структуры, способные комплексно осуществлять весь инвестиционно-строительный цикл, начиная от отвода земельных участков и проектирования и заканчивая реализацией готовой продукции.

Еще одно важнейшее условие для удешевления строительства - создание новых мощностей по производству стройматериалов, в частности утеплителей. Минеральная плита толщиной 15 см по своим теплоизоляционным качествам заменяет почти метр кирпичной кладки. В условиях Сибири это необходимый материал, но возить его приходится из Подмосковья. Для строительства завода по производству минеральных плит в Сибирском регионе есть сырьевая база, вопрос упирается в финансирование.

Многие препятствия на пути решения жилищной проблемы в Сибири можно устранить, если не просто поддержать позитивный опыт Кузбасса, но и использовать его на всей территории Сибири.

Подписано соглашение о сотрудничестве между АИЖК и Администрацией Нижегородской области
Русская недвижимость, 22.03.2004
17 марта 2004 года состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Администрацией Нижегородской области и региональным оператором.

Со стороны Агентства трехстороннее соглашение подписал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, от Нижегородской области - Губернатор Геннадий Ходырев и генеральный директор ГУП "Нижегородский корпоративный ипотечный альянс" (ГП НО "Ника") Дмитрий Кортюков. Подписанное соглашение инициирует массовую выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов уже в 60 субъекте Российской Федерации.

Соглашение активизирует деятельность АИЖК в Приволжском Федеральном округе. В целях ускорения интеграции Нижегородской области в Федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, специалисты Агентства на начальном этапе становления системы в регионе будут оказывать методическую помощь в оформлении первых кредитов и закладных. К концу 2004 года Агентство планирует привлечь в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования все субъекты Российской Федерации, что создаст благоприятные условия для развития массового ипотечного жилищного кредитования, которое способствует решению задачи по обеспечению доступным жильем население России.

Банк России разработал требования к коммерческим банкам, выпускающим ипотечные облигации
IRN, 22.03.2004
Банк России разработал требования к коммерческим банкам, выпускающим ипотечные облигации для выдачи кредитов на покупку жилья.
Совет директоров Банка России завтра, 19 марта, на своем заседании рассмотрит проекты двух инструкций. Об этом сегодня сообщил первый заместитель председателя ЦБ РФ Андрей Козлов.
Первая инструкция касается формирования банками резервов на потери по ссудам. В новом варианте инструкции вводится понятие портфельных ссуд. По словам А.Козлова, списание и погашение безнадежных ссуд "будет отвязано от таких вещей, как наличие залога, и позволит банкам списывать ссуды по решению их органов управления". Замглавы ЦБ отметил, что такая практика соответствует международному опыту.
Вторая инструкция определяет нормативы для банков, которые выпускают ипотечные облигации. А.Козлов выразил уверенность, что завтра по обеим инструкциям решения будут приняты.

В 2003 году 83 снежинские семьи получили бесплатное жилье
Уралпрессинформ, 22.03.2004
В 2003 году в Снежинске Челябинской области введено в строй 45 тысяч 439 квадратных метров жилья, в том числе 14 тысяч 590 квадратных метров предназначены для молодых специалистов ВНИИТФ. Об этом говорил глава Снежинска Анатолий Опланчук в своем отчетном докладе об итогах работы за 2003 год.
За последние годы очередь нуждающихся уменьшилась на 800 человек.
На сегодня в Снежинске в системе ипотечного кредитования участвуют более 80 семей. Программой социальной поддержки в виде безвозмездных субсидий на погашение доли ежемесячных платежей по процентам воспользовались 36 семей. За счет кооператива 'Взаимопомощь' улучшили свои жилищные условия 13 семей.
На предоставление субсидий бюджетникам из городского бюджета, было выделено 3 миллиона рублей.
В 2003 году было предоставлено бесплатное жилье для 83 семей из числа очередников и особо нуждающихся, в основном это работники бюджетной сферы.

Ипотека в разных измерениях
Эксперт, 22.03.2004
С помощью ипотеки можно решить жилищную проблему в Сибири. Условие одно - помощь региональных властей
Юрий Афанаскин, Антон Веселов

По данным опросов, от 60% до 80% населения России хотело бы улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточно средств, чтобы купить квартиру. Причем примерно у половины из них есть финансовые возможности для приобретения жилья в рассрочку. В складывающейся сегодня ситуации, когда оплачивать готовые квартиры по нынешним ценам сразу и полностью скоро будет просто некому, новые схемы привлечения денег на рынок жилья необходимы, они могут быть выгодны всем заинтересованным сторонам. Строителям, нуждающимся в инвестициях, банкам, дающим кредит под высокий процент, населению, получающему реальную возможность самостоятельно улучшить жилищные условия.

Обещанного долго ждали
На заре горбачевской перестройки не имеющие жилья граждане были обнадежены обещанием руководителя государства: к 2000 году каждая советская семья обретет отдельную квартиру. Было ли это обещание чисто популистским или основывалось на расчетах, сегодня трудно сказать. Очевидно одно: по "отдельной квартире" в 1991 году получила каждая из 15 бывших братских республик, и каждая занялась ее благоустройством на свой лад.

В сознании большинства жителей России с советских времен прочно укрепилась мысль о том, что государство должно обеспечить их жильем, причем всех без исключения и бесплатно. И тогда государство еще пыталось это делать. Однако квадратных метров сдавалось все больше, а очереди на жилье становились все длиннее. С одной стороны, уравнительный принцип обеспечения бесплатным жильем всех нуждающихся без учета их материального достатка порождал иждивенческие настроения даже у тех людей, которые могли бы вкладывать свои личные средства в строительство собственного жилья. С другой стороны, желающие самостоятельно построить или купить квартиру это свое желание не могли реализовать. Государство не очень поощряло развитие жилищно-строительных кооперативов (единственной в то время формы участия граждан в самостоятельном обеспечении себя жильем), а потому стать членом ЖСК можно было только по знакомству.

Правда, в 1986 году на XXVII съезде КПСС прозвучала мысль о том, что решение жилищного вопроса в СССР возможно только через жилищно-строительные кооперативы, но было уже поздно. Наступили другие времена, вызвавшие иные крайности, когда государство фактически отказалось брать на себя обязательства по обеспечению всех граждан бесплатным жильем, зато разрешило его свободную куплю-продажу. Жилье резко подскочило в цене, а платежеспособность населения упала. Ситуация сохраняется до сих пор.

Разрешить ее, по мнению многих политиков и экономистов, может ипотечное кредитование и жилищно-строительные кооперативы нового типа.

Плати и заселяйся
Квартирный вопрос для сибиряков обостряют суровые климатические условия. Отток населения из региона во многом обусловлен нехваткой благоустроенного жилья. По данным Новосибирского городского фонда "Жилище", в области в очереди за муниципальным жильем стоят около 28 тыс. человек. В Алтайском крае каждая десятая семья нуждается в улучшении жилищных условий. В Кузбассе 132 тыс. семей не имеют квартир, 50 тыс. из них проживают в ветхих домах и бараках. Не лучше обстоят дела и в других городах Сибирского федерального округа. Дефицит жилья создает социальное напряжение в обществе не меньше, чем задержка заработной платы. Недаром решению этой проблемы посвятили свое совместное заседание Совет Сибирского федерального округа и Совет межрегиональной ассоциации "Сибирское соглашение".

По мнению выступавшего на нем первого заместителя главы администрации Алтайского края Николая Чертова, среди разработанных за последние годы схем финансирования жилищного строительства приоритетным становится ипотечное кредитование как самый эффективный и доступный способ приобретения жилья. В 2003 году в крае через ипотеку приобретено 2373 квартиры. А проведенное исследование показало, что еще более 2400 человек, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, готовы воспользоваться этой услугой.

Признание властями ипотеки приоритетным направлением жилищной политики дало толчок распространению данной системы в Сибирском регионе. По оценке генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, здесь лидируют Новосибирская область, Алтайский край, Республика Бурятия. Всего на Сибирь приходится почти треть выданных по России кредитов.

Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК), созданное в октябре 2002 года, к настоящему времени - за два с лишним года - выдало около 300 кредитов. А только за первый месяц 2004 года - 47 кредитов на сумму 24,3 млн рублей. Благодаря ежемесячному приросту общей суммы кредитования на 5 млн рублей, в декабре планируется выдать уже 150 кредитов на 65 млн рублей. Относительная экономическая стабильность в стране вызвала у людей уверенность в том, что им по силам погашение кредитов, взятых на покупку жилья. Становятся более привлекательными и условия кредитования. По словам генерального директора НОАИЖК Юрия Тиунова, сегодня ежемесячная оплата по кредиту может быть сопоставима с оплатой за аренду жилья. Например, на обслуживание кредита в 300 тыс. рублей, взятого на 20 лет, потребуется выплачивать менее 4 тыс. рублей в месяц. При этом человек, уплатив 30% от стоимости квартиры, сразу заселяется в нее, хотя и не является полноценным собственником (не может продать, оставить в наследство, подарить) - для этого нужно выплатить всю сумму. Кроме того, заемщик на все время обслуживания кредита получает льготу по подоходному налогу. По оценкам специалистов, сумма среднего кредита составляет 300 тыс., а стандарты его получения предполагают совокупный доход семьи не менее 12 тыс. рублей в месяц.

Исследование стиля жизни среднего класса, проведенное аналитической группой "Эксперт МА" и компанией ROMIR Monitoring, показало, что более 25% сибиряков этой социальной группы, живущих в крупных городах, планируют улучшить в ближайшие три года свои жилищные условия. В Новосибирске их число еще больше - 35,1%. Таким образом, можно предположить, что ипотечное кредитование в Сибири будет востребованным.

По оценке заместителя начальника территориального управления Госстроя России в СФО Валерия Кинебаса, строительный комплекс Сибири является достаточно развитым сектором экономики и готов удовлетворить ожидаемый спрос населения на жилье. Сегодня средний уровень загрузки производственных мощностей в строительном секторе составляет лишь 60%.

С 2000 года в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 1735,9 тыс. кв. м жилья, в Кемеровской - 1690 тыс. кв. м, в Алтайском крае - 1646,8 тыс. кв. м. Опережает всех по этому показателю Красноярский край - 1830 тыс. кв. м.

Ипотека становится реальным средством улучшения жилищных условий для самых различных в плане материального обеспечения категорий людей.

Например, Любовь Кондратьева с сыном и дочерью проживала в двухкомнатной квартире. Дети подрастали, и неминуемо встал вопрос о трехкомнатной. Однако, несмотря на достаток в семье, накопить на квартиру представлялось делом малореальным, в любом случае для этого потребовались бы годы. Просчитав возможные варианты, Любовь Кондратьева (кстати, бухгалтер по профессии) решила воспользоваться ипотекой. По ее словам, продажа имевшегося жилья позволила сделать необходимый 30-процентный взнос для приобретения желаемой трехкомнатной стоимостью 1,18 млн рублей и произвести в ней ремонт. Оставшуюся сумму, взятую в кредит через ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования", нужно будет выплачивать в течение 20 лет по 11,7 тыс. рублей ежемесячно. Любовь Кондратьеву такие условия вполне устраивают.

Более сложная ситуация была в семье Ирины и Игоря Малофеевых. Вместе с восемнадцатилетним сыном они проживали в комнате на подселении. Перспектив улучшить свои жилищные условия не было никаких, совокупный заработок супругов не позволял и мечтать о том, чтобы накопить на квартиру. В агентстве смогли найти подходящий вариант кредитования. Сегодня семья Малофеевых проживает в двухкомнатной квартире, выплачивая ежемесячно 4,74 тыс. рублей в счет погашения кредита, взятого на 20 лет.

Всего в Сибирском регионе в прошлом году введено 3,1 млн кв. м жилья. Рост по сравнению с 2002 годом составил 11%. По прогнозам специалистов, в 2004-2005 годах темпы роста будут увеличиваться. Чтобы сбылись столь оптимистичные прогнозы, по мнению начальника территориального управления Госстроя России в СФО Виктора Головачева, требуется упростить процедуру согласования строительства. Сегодня, по его словам, для получения исходно-разрешительной документации на участок нужно обойти 25 инстанций и в каждую из них обратиться 5 раз. В итоге согласование может продолжаться 2-3 года, в то время как на само строительство дома требуется 1-2 года. Кроме того, суммарные сборы на согласование порой составляют до 1/3 стоимости дома. Соответствующие законопроекты по упрощению процедуры согласования разработаны, очередь за Госдумой. Пока же многое зависит от местных властей. К примеру, в Красноярске пошли на то, чтобы, не дожидаясь принятия решения на федеральном уровне, упростить процедуру согласования на уровне краевом.

Второй важнейший момент - привлечение инвесторов. Ими могли бы стать люди, воспользовавшиеся ипотечным кредитом, однако программы ипотечного кредитования распространяются, как правило, только на покупку жилья на вторичном рынке.

"Касса взаимопомощи" с госгарантией
Американская модель жилищного кредитования - классическая ипотека - в условиях России по-прежнему остается весьма дорогим вариантом решения квартирного вопроса. Операторы рынка уверены, что оживить федеральную программу жилищного кредитования можно по германской модели - поддержав наравне с ипотекой ссудно-сберегательные кассы или потребительские кооперативы (ПК).

Система взаимной финансовой поддержки на базе созданных гражданами потребительских жилищных и жилищно-строительных кооперативов работает в Башкирии, Москве, Ростове-на-Дону, Твери, Тамбове, Перми, Ульяновске, Казани. В Сибири в этой роли дебютировал в 2001 году поддержанный новокузнецким муниципалитетом жилищный кооператив под названием "Жилье в рассрочку". А спустя два года подобный кооператив под названием "Свой дом" появился и в столице Сибири. Под этот проект в Новосибирске разработана городская программа жилищного кредитования с одноименным названием. Достоинством ссудно-сберегательной системы является низкий процент по кредиту. В кооперативах, как в сотовых компаниях, чем больше абонентов, тем дешевле тариф. Например, у новосибирского кооператива "Свой дом" сегодня 130 пайщиков, которые платят 5% годовых за обслуживание кредита. Строго говоря, процентная ставка в кооперативе вообще равняется нулю. Проценты по кредиту - это членские взносы пайщиков на содержание аппарата, причем процент этот "плавает" в зависимости от объема и скорости погашения кредита.

Жилищные кооперативы работают по принципу касс взаимопомощи, то есть квартиры выкупаются из "общинных" средств, и до времени стопроцентного погашения долга конкретным членом ПК его жилье принадлежит всем пайщикам кооператива одновременно.

От этой схемы ипотечное кредитование отличается тем, что здесь привлекаются средства с рынка капитала, стоимость "длинных" денег определяется ставкой рефинансирования в соотношении один к одному. Впрочем, для федеральной программы ипотечного кредитования была назначена в свое время специальная ставка - 15% против тогдашних 16% ставки рефинансирования. Но это не решило всех проблем ипотеки в России. Не удивительно, что ипотечное кредитование особенно востребовано на Западе - в условиях стабильной американской экономики, где ставка рефинансирования практически равняется нулю, процент по кредитам редко превышает 3%.

Казалось бы, в России тоже любой гражданин, способный внести по ипотеке в качестве первоначального взноса 30% стоимости жилья и имеющий достаточный для погашения долга официальный доход, может приобрести квартиру здесь и сейчас, а остаток выплатить за 10-20 лет. Однако, "благодаря" процентной ставке за время рассрочки он переплатит за квартиру чуть ли не в два раза больше ее рыночной цены. При ссудно-сберегательном кредитовании клиент тоже переплачивает, но не в таком масштабе.

Впрочем, у "германской" модели есть и минусы. Главный из них - в квартиру нельзя вселиться сразу. Право на получение ссуды появляется только у того пайщика, у кого прошел необходимый накопительный период, а значит, вложенные средства уже были пущены на строительство жилья. Это называется "равновесностью периодов накопления и ссуды".

Новосибирская программа "Свой дом", возможно, будет обеспечена государственными гарантиями, если в основу исполнения областной программы помощи молодым семьям ляжет проект, одобренный губернатором Новосибирской области Виктором Толоконским. В этой программе есть пункт о создании накопительной системы, оператором которой должен выступить "Свой дом".

Обе модели жилищного кредитования в России нуждаются в федеральной поддержке. Несмотря на дороговизну ипотеки, многие граждане предсказуемо выберут эту модель как быстрый способ решения квартирного вопроса с рассрочкой платежа. Те, для кого квартирный вопрос не стоит так остро, а в семейном бюджете есть возможность ежемесячно погашать солидную часть долга, вступят в кооператив. И тем, и другим необходимы государственные гарантии.

Как это делается в Кузбассе
Согласно данным проведенного недавно опроса, 40% жителей Кузбасса, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассчитывают исключительно на собственные силы и связывают реализацию планов по приобретению квартиры с увеличением своих доходов. Еще 29% считают, что решить жилищный вопрос можно с помощью кредита на приемлемых условиях. 18% респондентов считают стоимость жилья слишком высокой и ждут, пока цены на рынке позволят им сделать такое приобретение.

Баланс между спросом и предложением во многом зависит от того, насколько рынок насыщен товаром. По итогам 2003 года в Кузбассе введено 510 тыс. кв. м жилья, что на 10% больше, чем в прошлом году. Однако жители Кузбасса по этому поводу восторга не испытывают - очередь на жилье уменьшается медленно. Дело в том, что Кузбасс более урбанизирован, чем другие территории. В Кемеровской области 20 городов и 46 поселков городского типа. Для сравнения: в Новосибирской области 14 городов и 18 поселков городского типа. Кроме того, немало жителей Кузбасса нуждаются в переселении, чтобы не уйти вместе со своими домами под землю, с территорий, подработанных шахтами.

Вот почему власти Кемеровской области пообъектно и адресно финансируют строительную отрасль. Кроме федеральной программы "Жилище", в которую входят несколько подпрограмм (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, государственные жилищные сертификаты для военнослужащих, переселение граждан из районов Севера, программа для ликвидаторов Чернобыльской аварии), в Кузбассе работает и региональная программа "Жилище". Она финансируется из областного бюджета и предусматривает предоставление жилья льготным категориям граждан.

Были приняты местные законы "О безвозмездных субсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья" и "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области", позволяющие работникам бюджетной сферы брать займы на 10 лет под 6% годовых. Эти законы действуют, что подтверждают факты: в 2002 году покупку жилья в рассрочку в Кузбассе оформили около тысячи семей. 30% из них сделали это при помощи бюджетных субсидий, остальные обратились за помощью к банкам. Безусловно, 1 тыс. кредитов в год для области с населением почти в 3 млн человек - это очень мало. Однако движение вперед очевидно: по данным Госстроя России и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в 2003 году в Кузбассе выдано более 4,5 тыс. кредитов на приобретение жилья. Это лучший результат в Сибирском федеральном округе, второй по России.

В январе 2004 года начало свою работу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области. А уже в феврале областной Совет санкционировал предоставление Агентству государственных бюджетных гарантий для выпуска ценных бумаг на сумму 200 млн рублей. Это позволит привлечь денежные средства, которых должно хватить на финансирование строительства более 200 квартир для последующей продажи на условиях ипотечного кредитования. Судя по всему, жилищный вопрос по-настоящему решится там, где им будет заниматься власть. Или, по крайней мере, где она его решению не будет мешать. Именно об этом говорят примеры Кемерова, Красноярска, Новосибирска.

На родине закладных
Российская газета, 22.03.2004
Западные аналитики о жилищном кредитовании у нас и у них
Андрей Евпланов

Как много у нас сейчас говорят об ипотеке... Одни видят в ней чуть ли не локомотив, который способен разогнать нашу довольно тяжеловесную экономику до небывалых темпов, другие вообще сомневаются в том, что ипотека может по-настоящему обосноваться в нашей стране.


И тем не менее в ноябре был принят Закон "Об ипотечных ценных бумагах". В нем речь идет о выпуске специальных облигаций, которые обеспечиваются ипотечными кредитами. Продажа таких облигаций делает возможным предоставление новых ипотечных кредитов. Под них будут выпущены новые облигации, их также продадут, а вырученные деньги пойдут на новые кредиты... ну, и так далее.

Закон предусматривает возможность выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, то есть банками. Естественно, что банки должны отвечать определенным нормативам, которые перечислены в законе.

А как это происходит в странах, где ипотека действует уже давно - чуть ли не столетия (вообще-то она зародилась еще в античные времена, но наибольшую популярность завоевала в Западной Европе и США). Существуют ли здесь ограничения для банков - в части выпуска ипотечных ценных бумаг.

Эксперт Андреас Люков из Объединения немецких ипотечных банков утверждает, что в Германии выпуск облигаций очень строго регулируется. Деятельность банков, которые имеют право на выпуск ипотечных облигаций, контролируется законом "Об ипотечных банках". Согласно этому закону только специальные банки имеют право на эмиссию закладных и прочих ценных бумаг под недвижимость. Другими словами, у них довольно ограниченное поле деятельности.

Ипотечные банки выпускают специальные ценные бумаги, покрытие которых аккумулируется в виде отдельной финансовой массы, причем бумаги выпускаются на 60 процентов этой массы.

А как обстоит дело в США, где закладные составляют 4 из 15 триллионов общей стоимости находящихся в обращении ценных бумаг с фиксированными доходами?

- И в США банки имеют право выпускать ипотечные бумаги, - говорит Николас Ретсинас, профессор Гарвардского университета, - но они этого не делают. Ведь тогда банки должны были бы обеспечивать покрытие этих закладных за счет - в том числе - вкладов частных лиц и компаний. Некоторые банки, однако, объединяют свои ипотечные фонды и передают их в управление инвестиционным компаниям. Но гораздо чаще банки оформляют закладные через специальные агентства. Причем так поступают не только банки, но и другие кредитно-сберегательные ассоциации.

По мнению западных аналитиков, схема ипотеки в России будет осуществлена на двух уровнях. На первом уровне - между физическим или юридическим лицом, взявшим такой кредит, а также банком, который этот кредит выдал. И на втором уровне - это когда кредитная организация или кредитное агентство создает практически рынок ценных бумаг.

На какую часть стоимости той или иной недвижимости можно будет банкам выпускать ценные бумаги? На 70 процентов - по всей видимости, целью законодателей было ограничить риски.

Как будет работать наша ипотека, можно только гадать. А пока за все время существования в России ипотеки как банковской услуги было выдано лишь 6 тысяч ипотечных кредитов.

Ипотеке найдут дешевые кредиты
Российская газета, 22.03.2004
Татьяна Афанасьева

Правительство подготовило пакет законов для развития рынка доступного жилья

Похоже, что одного закона о развитии ипотечного рынка кредитования населения для приобретения жилья недостаточно. Рядовые граждане пока предпочитают стоять в очередях на бесплатное жилье, так как ипотечные кредиты довольно-таки дороги для подавляющего большинства населения. На днях Правительство совместно с администрацией Президента подготовило пакет законов, направленных на развитие рынка доступного жилья, которые в ближайшее время должны поступить в Государственную Думы. Что можно сделать и как удешевить ипотечные кредиты рассказал корреспонденту "Российской бизнес-газеты" заместитель председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Игорь Провкин.

- Для финансирования ипотечных программ банкам нужны длинные деньги. Как российские банки решают эту проблему?

- Длинные деньги наши банки могут получить в основном с западных рынков. Как правило, это происходит за счет привлечения синдицированного кредита либо за счет размещения банковских еврооблигаций, что немного дороже. Конечно же, эти ресурсы доступны далеко не всем банкам. В первую очередь, западными деньгами подпитываются ипотечные программы российских дочерних структур западных же банков, в которых в итоге ставки по валютным ипотечным кредитам самые низкие в России. Кроме того, в конце прошлого года вступил в силу новый Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Это позволит создать в ближайшие годы полноценный рынок ипотечных кредитов, рефинансируемых на рынке ценных бумаг. Согласно закону коммерческие банки тоже имеют право выпускать ипотечные облигации, что, безусловно, открывает им путь к долгосрочным ресурсам.

- Выпуск банками ипотечных облигаций позволит снизить стоимость привлеченных средств?

- Конечно, позволит. Но не надо думать, что банковские ипотечные облигации, помогут в разы снизить банковскую процентную ставку по ипотечным кредитам. Сам процесс выпуска облигаций не такое уж простое и дешевое занятие. Кроме того, банки при выпуске банковских бумаг должны делать отчисления в резервный фонд. Плюс еще резерв по каждому ипотечному кредиту. Т.е. каждый шаг по цепочке, от выдачи ипотечного кредита до эмиссии банком ипотечных бумаг, связан с затратами, которые, естественно, лягут на того, кто будет брать ипотечный кредит. Более того, банк, выпуская облигации, будет привлекать деньги с рынка тоже не бесплатно. И опять же эта плата будет включена в банковскую ставку по ипотечному кредиту. Поэтому, чтобы система работала, ставки по ипотечным облигациям должны быть значительно ниже, чем стоимость других ресурсов, а значит, надежность этих бумаг не должна вызывать никаких сомнений у инвесторов.

- То есть существенного снижения ставок по ипотечным кредитам ждать не приходится?

- В перспективе, безусловно, снижение ставок произойдет. Нынешняя дороговизна кредитов зависит не только от ресурсной базы банков, но еще и от макроэкономических факторов, например, инфляции. Кроме того, спрос на ипотечные кредиты достаточно высокий, поэтому ждать существенного снижения ставок в ближайшее время нет смысла. Конечно же, ипотеку нужно удешевлять. Для чего необходимо уменьшать величину платежей, которые приходится уплачивать при выдаче кредитов и регистрации жилья. Например, нотариальное удостоверение обходится заемщику в 1,5 процента от заверяемой суммы сделки, хотя никакой дополнительной защиты эта операция не несет. Кроме того, нужно больше строить, чтобы предложение количества жилья соответствовало спросу.

- Много ли банков, по-вашему, смогут выпускать ипотечные облигации?

- Таких банков, которые активно занимаются ипотекой, в России пока немного. Вполне вероятно, что одними из самых первых выпускать ипотечные облигации станут банки "Дельта-Кредит" и "Московское ипотечное агентство", так как кредиты на покупку жилья у них занимают подавляющую часть активов. Это не значит, что остальные банки не будут вовлечены в процесс "секьюритизации" ипотечных кредитов. Вполне вероятно, что банки будут продавать или перезакладывать свой портфель выданных кредитов другому банку или Агентству по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК).

- Чьи облигации будут более востребованными, банковские или АИЖК?

- Сейчас трудно об этом говорить, у каждого свои издержки, своя специфика. В любом случае совокупная маржа участников системы рефинансирования с помощью ипотечных облигаций будет около 3 процентов. Например, если доходность ипотечных бумаг будет 10-11 процентов годовых, то банки выдавали бы кредиты на покупку жилья под 13-14 процентов годовых в рублях. Пока же минимальная ставка на рынке составляет 15 процентов.

- Как вы относитесь к тому, что ЦБ для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, будет повышен норматив достаточности капитала?

- Ничего страшного в этом нет. Дело в том, что риски, которые возникнут у банков при появлении долгосрочных активов и пассивов, очень трудно оценить. Чтобы покрыть эти возможные риски потребуется больший размер капитала. Риски эти большей частью зависят не от банков, а от макроэкономической ситуации в стране в целом. Мы очень зависим от внешнемировой конъюнктуры сырьевых рынков и от притока нефтедолларов. А для ипотечного рынка важна долгосрочная стабильность, которую пока гарантировать нельзя.

- Почему банки боятся выдавать ипотечные кредиты?

- Главная причина в том, что у банков нет уверенности, что залог, которым является недвижимое имущество заемщика, реально выступает обеспечением сделки. Потому что, когда дело доходит до суда, забрать залог крайне трудно. Четкого законодательства, которое бы регулировало эту сферу деятельности, нет. Есть одни противоречия. Например, противоречие между Законом "Об ипотеке" и Гражданским процессуальным кодексом. Согласно Закону "Об ипотеке" заемщик, если он окажется неплатежеспособным, может быть выселен из жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита. После чего банк, выдавший ему кредит, может реализовать жилье и возместить себе убытки. Но согласно Гражданскому процессуальному кодексу если это жилье единственное и оно не используется в коммерческих целях, то выселить заемщика нельзя.

- То есть вы за то, чтобы банки могли выселять из квартиры недобросовестных плательщиков по ипотечному кредиту, даже если эта квартира является их единственным жильем?

- Да, но не надо относиться к этому как к дискриминационному механизму. Чтобы рынок работал, нужно защищать его участников. В данном случае нужно защищать банки, тогда у них будет заинтересованность в ипотеке. Кроме того, не надо забывать, что ипотека - это жесткий механизм, и если решили брать жилье, то должны сто раз просчитать свои возможности на перспективу. Поэтому здесь важна еще и разъяснительная работа для граждан.

- Куда в таком случае выселять неплательщиков?

- Поиском нового жилья для недобросовестных заемщиков должны заниматься региональные власти. Для этого нужно сформировать фонды жилья временного пользования - у многих муниципалитетов в активе такое жилье есть. Такие фонды уже создаются в Москве и других регионах. При отлаженной системе ипотечного жилищного кредитования дефолтов по ипотечным кредитам немного. Так что отселенческого фонда много не понадобится.

- Какие недостатки Закона "Об ипотечных ценных бумагах" вы бы особенно выделили?

- Основной недостаток заключается в том, что ипотечное покрытие не выводится из конкурсной массы. Это значительно снижает надежность ипотечных бумаг. Поэтому инвесторы справедливо опасаются, что при банкротстве банка их деньги достанутся вкладчикам, которых закон защищает в первую очередь. Но я думаю, у нас еще есть время, чтобы исправить эти недостатки. Схемы рефинансирования, а значит, и выпуск ипотечных облигаций, начнут работать позже. Первоочередная задача состоит в том, чтобы люди начали брать ипотечные кредиты. Не имея определенной критической массы таких кредитов, банки просто не смогут выпускать ипотечные облигации. Для этого нужно увеличивать налоговые вычеты для граждан, убирать необоснованные платежи, которые увеличивают стоимость ипотеки, вводить льготы пользователям ипотеки, выделять в бюджете средства на компенсацию процентных ставок. Я думаю, что в этом году будут приняты все необходимые законодательные акты, снимающие препятствия для развития ипотечного жилищного кредитования.

ДЛЯ ЗАПУСКА ИПОТЕКИ
Пресса Архангельской Области, 22.03.2004
Правительство РФ в 2004 году намерено принять около 30 законопроектов, которые позволят запустить сис-тему ипотечного кредито-вания во всех регионах России в полном объеме. Напомним, что Архангель-ская область стала 37-м регионом России, заклю-чившим в августе 2003 года соглашение с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитова-нию". Как было отмечено на пресс-конференции, состоявшейся по этому поводу в областной адми-нистрации, сегодня в улуч-шении жилищных условий нуждаются порядка 80 тысяч семей, прожи-вающих в регионе. Кроме того, по данным областного департамента по ТЭК и ЖКХ, в настоящее время в Архангельской области примерно 2 миллиона квадратных метров жилого фонда квалифицируются как аварийные и ветхие.

В Оренбургской области установили процентные ставки ипотечных кредитов, предоставляемых жителям области за счет средств областного бюджета на 2004 год
Русская недвижимость, 23.03.2004
В Администрации Оренбургской области принято постановление, которое устанавливает процентные ставки ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых жителям области за счет средств областного бюджета, на 2004 год.

Напомним, что условиями ипотечного жилищного кредитования жителей области предусмотрены различные ставки ипотечных кредитов (от 7 до 12 процентов годовых). Ставки устанавливаются для различных категорий граждан в зависимости от их обеспеченности (нуждаемости) в жилье, места проживания (в городе или в сельской местности) и других параметров.

Величина процентных ставок, предлагаемая в указанном выше документе, по сравнению с прошлым 2003 годом не изменилась и осталась на прежнем уровне. Принятие данного постановления будет являться дополнительным подтверждением стабильности сложившейся системы ипотечного кредитования жителей области и ее устойчивости от внешних негативных факторов (инфляции и других).

В Черниговском районе Приморья внедряется ипотечное строительство
ПТР, 23.03.2004
Депутатами Муниципального комитета Черниговского района было принято решение о выделении из районного бюджета целевого займа для начала строительства жилья в Черниговке с дальнейшим приобретением его через Дальневосточный Ипотечный Центр.

Глава района Хижинский В.А. провел рабочую встречу с генеральным директором ДВ Ипотечного Центра Виталием Руденко и представителем строительного подрядчика ООО “Кровля” Виктором Семченко. На встрече были обсуждены технические вопросы по надстройке этажей мансардного типа на трехэтажные дома. В этих домах будут установлены тепловые и водяные счетчики, налажено обеспечение водой, отремонтированы крыши. Жители Черниговского района, нуждающиеся в жилье или улучшении жилищных условий, смогут приобрести квартиры в таких домах, воспользовавшись ипотечным кредитом с рассрочкой на 20 лет.