Пресса о недвижимости

Пресса о недвижимости
2001-04-18

Сегодня в номере:

Приватизировать или нет?
Если вы поселитесь на севере, вам не захочется переезжать
Правовые нормы градостроительства
Приватизация по-московски
"Неуд" за собственность
Жилья нужно все больше

Приватизировать или нет?

На некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о приватизации отвечает эксперт одного из ведущих агентств недвижимости в Москве.

- Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

- В настоящее время в Москве разрешена приватизация отдельной комнаты в коммунальной квартире и разрешение на это ни иных нанимателей (соседей), ни собственника жилищного фонда не требуется (закон города Москвы No 24 от 16 июня 1999г).

- Можно ли приватизировать квартиру без согласия супруга?

- Для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, имеющих равные права на жилое помещение (в том числе и временно отсутствующих граждан, и бывших членов семьи), а также согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Один из супругов может сохранить право на дальнейшую приватизацию, отказавшись от приватизации площади в данной квартире в пользу кого-либо из членов семьи (мужа, жены, детей), и при этом право на приватизацию за ним сохраняется, т.е. он сможет приватизировать другое жилое помещение. Если супруг (супруга) постоянно зарегистрирован по другому адресу, то его согласие на приватизацию не требуется. Отказ же от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилье может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

- Как не потерять комнату в коммунальной квартире?

- Приватизированная комната может быть продана, подарена, заложена, а также унаследована по завещанию (спустя 6 месяцев с момента смерти собственника наследники вступают в права наследования и должны будут заплатить налог на имущество переходящее в порядке дарения). Возможно, также оформить договор ренты либо купли-продажи с правом пожизненного проживания, в этих случаях право собственности наступает с момента государственной регистрации договора и собственнику нужно будет заплатить государственную пошлину нотариусу и сбор за государственную регистрацию.

Если комната не приватизирована, то возникают некоторые трудности - дело в том, что человек, или семья прописанные в неприватизированной комнате не являются ее собственниками, а значит, и не имеют права распоряжаться занимаемой ими жилплощадью по своему усмотрению, т.е. продавать, дарить, передавать по наследству (Федеральный закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В данном случае у вас есть три возможности: первая - приватизировать свою комнату, вторая - обменять ее на приватизированную жилплощадь, и третья - совершить родственный обмен.

- Можно ли получить право на приватизацию путем обмена приватизированной квартиры на неприватизированную?

- Согласно статьям 1 и 11 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизация жилья - однократная и безвозмездная передача на добровольной основе в собственность граждан занимаемых ими государственных и муниципальных жилых помещений. Таким образом, использовав один раз право на приватизацию, приватизировать полученную в результате обмена квартиру не получится. Зато если члены вашей семьи не использовали ранее право на приватизацию, то они могут на свое имя приватизировать квартиру, полученную по договору обмена права собственности на право найма. Несовершеннолетние участники приватизации, по достижению совершеннолетия могут воспользоваться этим правом повторно.

- Как распорядится неприватизированной квартирой или комнатой?

- Единственной операцией, кроме приватизации, которую вы можете совершить с неприватизированным жильем, является обмен. Используя это обстоятельство, вы можете совершить обмен на большую или меньшую площадь, как неприватизированную, так и приватизированную. В последнем случае вы приобретаете все права собственника и вольны распоряжаться полученным в результате обмена жилым помещением по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, закладывать и т.д.).

"Приватизировать или нет?" - ответ на этот вопрос для каждой конкретной ситуации, как вы сами уже поняли, зависит от многих факторов. Выбрать наилучший для вас способ распорядиться жильем помогут квалифицированные специалисты агентства недвижимости.

Преимущества сделок с неприватизированным жильем:

- быстрота оформления (7дней);

- сохранение права приватизации, которое дается один раз в жизни;

- независимость от согласия соседей (в "коммуналках");

- минимум необходимых документов;

- экономия на расходах;

- меньше ограничений, связанных с детьми;

- отсутствие налогообложения;

- возможность продать через обмен;

- цены на уровне приватизированного жилья;

- экономия во времени (приватизация идет в среднем 3 мес.)

В начало_

Если вы поселитесь на севере, вам не захочется переезжать

На прошедшей недавно на ВВЦ выставке-ярмарке "Рынок недвижимости" одним из самых популярных был стенд, представленный альянсом строительной компании "Мосфундаментстрой-6" и фирмы "СтройГорСтандарт". Москвичей живо интересовали новостройки на севере и северо-западе Москвы, тем более что спектр предложений достаточно широк: как дома типовых серий, так и монолитные здания, построенные по индивидуальному проекту.

Долгие годы ЗАО "Мосфундаментстрой-6" было узкоспециализированной организацией, но несколько лет назад оно существенно расширило сферу деятельности. Сейчас эта компания стала серьезным инвестором, одним из крупнейших застройщиков Москвы и вошла в недавно образованный Московский строительный союз. Собственником и продавцом готового жилья выступает ЗАО "ФПГ СтройГорСтандарт".

Чтобы лучше представить объем работы, которую ведут эти фирмы, приведем следующие цифры: в планах на текущий год уже более сорока адресов, причем шесть домов возводятся по индивидуальным проектам. Сегодня наш собеседник - Александр Тарханов, генеральный директор ЗАО "ФПГ СтройГорСтандарт".

- По вашей оценке, в каком состоянии находится сейчас рынок новостроек?

- Если говорить о ценовой ситуации, то стоимость строительства жилья увеличивается, и этому сложно противостоять. Дело в том, что выросли цены на энергоносители, к тому же темпы инфляции сейчас опережают рост курса доллара.

В Северном округе, где мы работаем, самая тяжелая в городе ситуация с пятиэтажками. Здесь находится почти 35 процентов от всего городского фонда, подлежащего сносу. Для переселения требуются квартиры, и мы сейчас проводим большую работу в этом направлении. Осуществляется строительство в рамках комплексной реконструкции районов (Хорошевский, Головинский, Ховрино, Коптево, Головино, Бескудниковский, Западное Дегунино). Фактически мы предлагаем городу площадь вперед, чтобы могла высвобождаться территория для нового строительства.

- Есть ли возможность ограничить рост цен?

- После кризиса 1998 года большинство предприятий, работающих в рублевой зоне, оказались в выгодном положении. Но рублевая инфляция все равно подстегивает их к повышению цен на комплектующие, на стройматериалы, на увеличение зарплаты своим работникам. В результате, мы идем к ценам 1998 года, а то и выше.

Кроме того, если три года назад, как правило, по условиям инвестиционного контракта городу передавалось 30 процентов построенной площади, то сейчас по условиям МСС это соотношение стало 40 на 60. То есть бесплатно передается городу на 10 процентов больше жилья, а это накладывается на стоимость квартир, выставляемых на продажу.

- Вы строите и панельные типовые дома, и монолитные по индивидуальным проектам. Сравните эти технологии.

- Преимущества монолита только в более гибкой технологии строительства и широком выборе планировочных решений. Ни по скорости строительства, ни по цене монолит никогда не сможет догнать более технологичные панельные дома.

Можно говорить о том, что в силу различных причин стоимость производства панельного дома сейчас практически равна стоимости монолитного. И все равно из-за более быстрого строительства для инвестора это меньший срок вложения средств, а для покупателя меньший срок ожидания.

- Как риэлтор можете ли вы оценить, насколько соотносится спрос на монолитные и панельные дома?

- Конечно, преимущественным спросом пользуются панельные дома. Это связано и со скоростью строительства, и с абсолютной суммой, за которую продается квартира. Цена в долларах за метр - достаточно условное понятие. Человек все равно оперирует той суммой, которую может потратить. Сравните квартиру площадью в 150 квадратных метров в монолитном доме и квартиру площадью в 75 квадратных метров в панельном. Даже если квадратный метр в монолитном доме будет дешевле на 100 долларов, то квартира в панельном доме из-за меньшей площади окажется дешевле.

Монолит ориентирован на того, кто уже решил свою жилищную проблему и дальше переходит на новый качественный уровень жизни. Квартиры в панельных домах покупают те, кому необходимо срочно решить жилищный вопрос.

- По вашим оценкам, насколько велик спрос на новостройки?

- Судите сами. Мы не делаем особых скидок на ранних этапах строительства. И мы не возражаем, чтобы человек пришел к нам и купил квартиру уже после сдачи дома Госкомиссии. Но к этому моменту обычно уже ничего не остается.

Город сейчас занимает больше площади под решение социальных задач, поэтому если проблемы на рынке и возникнут, то с покупкой жилья, особенно панельного. Рынок реально сужается. При тех же объемах строительства с этого года на продажу будет выставляться жилья меньше на десять процентов.

- Каким требованиям должен, на ваш взгляд, отвечать современный дом?

- Я считаю, что нельзя зачислять все дома в элитные, у нас просто нет такого количества элиты. Жилье высокого класса подразумевает определенный набор услуг, за которые приходится ежемесячно платить. Это большие деньги, и нужно быть очень богатым и уверенным в себе человеком, чтобы не сомневаться в своей способности платить эти деньги в течение многих лет.

Мы стремимся предусмотреть возможность для предоставления этих услуг, но не навязываем конкретного исполнителя. Да, в наших домах есть возможность для охраны придомовой территории и подъездов. Но решение, какую охранную фирму нанять и сколько ей платить, остается за жильцами.

- Что сейчас вы закладываете в дома по индивидуальным проектам, чтобы удовлетворить спрос покупателей?

- Мы строим дома с квартирами от двух до четырех комнат. Если кто-то хочет иметь большее количество комнат, то есть возможность объединения нескольких квартир в одну. От однокомнатных квартир в монолитных домах мы отказались, потому что они не пользуются спросом. Если у человека есть необходимость срочно решить квартирный вопрос, располагая ограниченной суммой денег, он скорее возьмет двухкомнатную квартиру в панельном доме, чем однокомнатную в монолитном.

В строящихся монолитно-кирпичных домах площади двухкомнатных квартир от 70 до 90 квадратных метров, трехкомнатных - от 100 до 120 метров, а четырехкомнатные квартиры у нас порядка 150 метров.

- Как, на ваш взгляд, должна решаться проблема с паркингами?

- Пока паркинги достаточно высоки по стоимости. Не думаю, что люди готовы платить свыше 10 тысяч долларов за подземный гараж, особенно в типовом жилье. И все же в некоторых монолитных домах паркинги у нас есть. Количество машино-мест в них составляет где-то две трети от количества квартир, и я не думаю, что будет особый дефицит. Машино-места продаются отдельно, и на стоимость квартир их цена не влияет.

- Предоставляете ли вы возможность рассрочки при продаже на ранних стадиях строительства?

- Мы предоставляем беспроцентную рассрочку сроком до одного года с ценой за квадратный метр, которая фиксируется на момент заключения договора и не зависит от стадии строительства. Возможен зачет жилья, субсидий. Работаем с ипотечным кредитованием.

- Насколько комфортно вам работается на севере Москвы?

- Всем известно о том, что север, запад и юго-запад столицы имеют хорошую экологию. Но при этом жилье на севере не дороже, чем в среднем по Москве. Показательно то, что более 50 процентов жилья, которое реализуется в новостройках в Северном административном округе, покупают жители близлежащих районов, а также те, кто рядом работает. А это означает, что если вы поселитесь на севере Москвы, то вряд ли захотите переезжать в другие районы города.

В начало

Правовые нормы градостроительства

Мосгордума одобрила законопроект о градостроительных нормативах и правилах.

По словам депутата Владимира Плотникова, этот документ определяет назначение, состав градостроительных нормативов и правил, а также порядок их применения при осуществлении градостроительной деятельности. Кроме того, он регулирует порядок разработки правил, их согласования, утверждения, изменения, введения в действие, а также контроля за их соблюдением.

Как заявил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, если закон будет принят, в столице вместо ведомственных начнут действовать городские градостроительные нормативы, что будет способствовать созданию четких правовых норм. По его данным, сегодня в Москве законной силой обладают более 152 нормативных актов, регулирующих правила строительства, которые нередко противоречат друг другу.

Содержание градостроительных норм и правил будет определять орган архитектуры и градостроительства Москвы в соответствии с Генеральным планом развития города и утверждаться столичным правительством. Для этого они должны быть согласованы со специально уполномоченными органами по природопользованию и охране окружающей среды, органами охраны памятников истории и культуры, санитарно-эпидемиологической и противопожарной службами.

Проект закона также определяет территории, для которых должны разрабатываться специальные нормативы, в частности - участки, где расположены органы государственной власти РФ, территории историко-культурного назначения (в том числе и федерального значения), особо охраняемые природные территории, участки, подверженные опасным воздействиям природного и техногенного характера, территории, предназначенные для осуществления городских программ в области строительства.

В начало

Приватизация по-московски

Закон "О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы" приняла в целом городская Дума столицы. Данный документ, по словам участвовавшего в разработке проекта депутата Ивана Новицкого, регламентирует все особенности процесса приватизации государственной собственности столицы в соответствии с федеральным законом. Согласно документу Мосгордума будет ежегодно утверждать перечни объектов приватизации на текущий год. Перед принятием решения о приватизации все объекты будут подлежать классификации. Классификация будет проводиться по формам собственности, по возможности приватизации (приватизация без ограничений, с ограничениями, запрещенная к приватизации на определенный срок), по способу приватизации и т.д. Новшеством, предлагаемым в законе, является положение о резервном фонде. Согласно документу при разработке плана приватизации орган по управлению собственностью должен будет предусматривать резервирование пакета акций в объеме до 30% уставного капитала из числа акций, принадлежащих городу. Акции резервного фонда могут быть реализованы в соответствии с планом приватизации, но не ранее 3 лет с даты регистрации акционерного общества. До приватизации резервный фонд будет находиться в распоряжении органа по управлению собственностью, который будет иметь право объединить акции резервного фонда с пакетом, закрепленным в собственности города, или передать акции в доверительное управление юридическому или физическому лицу на конкурсной основе, а также передать право на предоставление интересов Москвы органу или лицу, определенному полномочным решением трудового коллектива приватизируемого предприятия. Также законопроект включает и статью об ответственности за нарушение законодательства о приватизации. Большинство положений этой статьи предусматривает наложение наказаний, утвержденных на федеральном уровне. Данный закон вступит в действие с момента его официальной публикации, за исключением нескольких статей, для которых предусмотрено введение после принятия в действие соответствующих нормативных актов на федеральном уровне.

Источник: "КДО-проспект"

В начало

"Неуд" за собственность

Как выяснилось на вчерашнем заседании правительства, столица плохо представляет себе размеры имущества, которым владеет. Собственно, впервые подозрения на этот счет у городских властей появились еще год назад. Тогда-то и решили провести инвентаризацию сдаваемых в аренду помещений, а также предприятий, в которых московское правительство имеет пакеты акций. В результате предстала интересная картина. Например, выяснилось, что нежилых зданий на самом деле больше на целых 5,8 миллиона квадратных метров, чем числится в отчетах департамента государственного и муниципального имущества правительства Москвы. Да и помещений, находящихся в оперативном и хозяйственном управлении, тоже на 2 миллиона больше, чем считалось до сих пор.

Что же получается в результате такой неразберихи? Например, за 2000 год было начислено 5 миллиардов 200 миллионов рублей арендной платы, а город получил всего 3 миллиарда 300 миллионов рублей. Другими словами, 40 процентов арендаторов пользуются городскими помещениями бесплатно. Самое же интересное заключается в том, что до сих пор это никак не отражалось на показателях работы имущественного комплекса, так как он жил по выдуманным им критериям. Устанавливал, к примеру, план сбора тех же арендных платежей, успешно перевыполнял его и затем об этом рапортовал. Как следовало из проекта постановления правительства, за такую работу он намеревался получить удовлетворительную оценку.

Номер не прошел. Деятельность департамента оценена как неудовлетворительная, вице-премьеру Олегу Толкачеву объявлено строгое замечание, а его первым заместителям - по строгому выговору. "Не ищите в этом признаков грядущих кадровых перемен, - обратился с просьбой к СМИ после объявления взысканий мэр столицы Юрий Лужков. - Мы доверяем Толкачеву, но оставляем за собой право на резкую критику. Если будем друг к другу слишком ласковы, то просто потеряем город".

В начало

Жилья нужно все больше

С будущего года вместо традиционных 3,5 миллиона квадратных метров жилья столица начнет строить на полмиллиона квадратных метров больше. Такое решение первый вице-премьер правительства города Владимир Ресин объяснил тем, что город стал больше сносить "хрущоб". Не устраивает власти и слишком медленное движение очереди на получение бесплатных муниципальных квартир. Для того чтобы ускорить процесс, будут увеличены объемы возведения коммерческого жилья, которое пойдет на продажу, а выручка - на квартиры для переселенцев и очередников.

Строителей новые масштабы не пугают: они способны строить и по 5-6 миллионов квадратных метров домов в год. Городу остается лишь заработать деньги для их финансирования.

Источник: "Труд"

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки