Пресса о недвижимости

Пресса о недвижимости
2001-04-17

Сегодня в номере:

В списках не значились
Информация к размышлению перед разговором с инспектором
Эволюция "плохого" района
Наследников будет больше
За что строителей будут штрафовать

В списках не значились

Уже 25 лет семью москвичей не могут отселить из полуподвальной квартиры.

Дом, в котором живет Владимир Захаров и его родственники, был построен еще в 1875 году. Находится это без преувеличения историческое здание на улице Войтовича, что на границе Центрального и Юго-Восточного округов. Когда-то здесь размещалось полицейское управление, и с позапрошлого века в метровых стенах здания расположены желобы, по которым шел теплый воздух, отапливая помещения...

Уровень пола в квартире семьи Захаровых ниже земли на полметра. Вот из-за этого-то в квартире и зимой, и летом повышенная влажность - до 90 процентов. Специалисты Госсанэпиднадзора уже не одно десятилетие признают, что квартира не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям: зимой от внешней стены, несмотря на мощную батарею, веет страшным холодом. "Подпольщиков" выручают только работающие круглые сутки обогреватели. Летом немного полегче, но сырость есть сырость: во время дождей от стен отстают обои. Из-за "полярно-тропического" микроклимата постоянно болеют дети.

Когда Захаровы поселились в этой квартире в 1975 году, их убеждали, что это пристанище на год-два, не больше. Однако нет ничего более постоянного, чем временное. Вот уже более четверти века семья Владимира не может выехать из двухкомнатных "тропиков". В середине 80-х дом 32 по улице Войтовича облетела радостная весть: здание будут сносить, так как оно стоит на месте, где пройдет магистраль. Три года люди сидели на чемоданах, ежедневно ожидая выезда, и дождались. В 90-м году планы изменились, так как новую дорогу решили строить в другом месте. И началась после этого у семьи Захаровых эпопея с отселением.

Сначала волей городских властей улица Войтовича была переведена из Центрального административного округа в Юго-Восточный. Так сказать, с глаз долой - из сердца вон. Руководство ЮВАО поставило людей, проживающих в квартире 2 дома 32, в план предоставления жилья. И вот уже десять лет администрация округа убеждает семью, что на территории ЮВАО муниципальное жилье не строится, а предоставить квартиру "за выездом" нет ну никакой возможности. Однако в 1997 году такой вариант нашелся, и Захаровы получили первый смотровой ордер. Причем находилась предлагаемая квартира недалеко от улицы Войтовича - в Самокатном проезде. Однако, осмотрев предлагаемые апартаменты, Владимир Захаров был вынужден отклонить "выгодное" предложение - новая жилплощадь оказалась значительно меньше старой. На отказника обиделись и следующий вариант ему предложили только через год. Квартирка находилась у черта на куличках - за МКАД.

Второй отказ Захарова был воспринят властями ЮВАО как объявление войны. Его семью просто-напросто исключили из списка на предоставление жилья. И понеслись месяцы абсолютно безрезультатной переписки с Мосгордумой, округом, прокуратурой. По настоянию последней, Захаровых снова внесли в список очередников правда, теперь на общих основаниях. Округ снова пишет, что муниципальное жилье в ЮВАО не строится, что квартир "за выездом" в ближайшее время не предвидится...

Удивительно, но, когда корреспондент "МП" походил по окрестностям улицы Войтовича, он увидел строительство, анонсированное как "муниципальное жилье", в районе станции метро "Авиамоторная" и возводящиеся дома, в которых есть городская доля, близ станции "Пролетарская". Однако, по всей видимости, там нет места семье Захаровых, вот уже двадцать пять лет находящихся в полуподвале.

Прокомментировала создавшуюся ситуацию Юлия Загайнова - исполняющая обязанности начальника общего отдела управления муниципального жилья ЮВАО:

- Что же он еще и жалуется?! Мы включили его в программу предоставления жилья на 2001 - 2002 годы. Как только появится возможность, сразу Захаровых переселим. А то, что его из очереди исключали, так восстановили же.

Вот так, Владимир Захаров должен еще благодарить чиновников за "милость свыше": его возврат в очередь на получение квартиры. А остается, по всей видимости, обитателю домашних "тропиков" только ждать, пока появится "его" вариант. А ведь именно этим наш герой и занимается уже третий десяток лет.

Источник: "Московская правда"

В начало_

Информация к размышлению перед разговором с инспектором

Российские граждане, которые еще в состоянии совершать крупные покупки, наверное, и не заметили, что во второй половине марта прошлого года они перешли своеобразный рубикон: МНС начало массовую обработку первых деклараций с отчетом о происхождении средств, потраченных на крупные покупки.

С началом нового тысячелетия грянул так давно ожидаемый гром. Ведь каждый декабрь последних 2-3-х лет отличался обилием в СМИ запугивающих статей различных риэлторских фирм, основным лейтмотивом которых звучала мысль "покупайте недвижимость сегодня без отчета перед фискальными органами, завтра может быть поздно", и, как следствие, резким скачком активности граждан на рынке недвижимости.

Подобная ситуация, кстати говоря, являлась одной из причин того, что ноябрь-декабрь 1999 и 2000 годов были для маклеров самым "урожайным" временем. В конце концов эта повторяющаяся из года в год жилищная вакханалия заставила многих граждан уверовать в то, что контроль над крупными расходами - царь-колокол нашего законодательства, который никогда не ударит набатом над кошельками россиян.

Но, как известно, в России медленно запрягают да быстро ездят. Говорят, после введения нового налогового законодательства даже сами налоговики не ожидали увидеть у себя такое количество раскаявшихся граждан - все спешили подать декларацию.

Что ж, раскаяние, конечно, вещь хорошая. Но давайте все же, не впадая в крайности, поразмышляем: как в новой ситуации оптимизировать свои налоговые расходы?

Во-первых, сразу нужно сказать, что срок давности по налоговым правонарушениям - 3 года. Так что обо всем, что происходило с вашим бюджетом до 1997 года, для МНС уже не актуально. Собственно, трудно будет "просчитать" и ваши источники и суммы доходов до 1999 года. Ведь только тогда в налоговую инспекцию стали подаваться справки на всех работников предприятия. Если вы ранее не были частым посетителем налоговой инспекции, вряд ли стоит это делать сейчас.

Как же быть? Сегодня со всех сторон слышатся советы, как избежать контакта с налоговыми органами при совершении крупных покупок. Начинаются они чаще всего словами: "А что, если?"

Давайте разберем некоторые самые популярные из предлагаемых методов и посмотрим, к чему они могут привести.

Итак, а что если вы ... отделаетесь самой банальной фразой: "Всю жизнь сам работал, и жена моя работала, и родители мои работали - вот и накопил". В таком случае, если вам не повезет и вы нарветесь на мытаря-педанта, он может попросить вас принести справку о зарплате с вашего места работы, места работы вашей жены и т.д. А после этого путем несложных математических подсчетов выяснится, насколько вероятны в вашем случае подобные накопления. Так что прежде пересчитайте все официально заработанное вашей семьей самостоятельно.

Здесь есть один нюанс. В недавнем прошлом официальный оклад долларов в 400 не считался в крупных городах чем-то из ряда вон выходящим. И потому сегодня, конечно, эта зарплата доавгустовских дней будет вполне достаточным объяснением для утверждения "накопил".

Однако во многих средствах массовой информации внимание налогоплательщиков обращают на такой важный момент. Зарплата-то выдавалась в рублевом эквиваленте. А в рублевом эквиваленте квадратный метр подорожал. Так что в инспекции у вас вполне могут потребовать справки о покупке валюты из обменных пунктов, относящиеся ко времени официальных приличных заработков.

Адвокат фирмы "Частное право" А. Трушин уверен, что страхи эти - надуманные. "Если вы скажете, что защищали свои доходы от инфляции путем покупки валюты, для инспекторов это будет вполне достаточным объяснением. Ведь налог на покупку валюты платится на месте, в пункте обмена. И потом необходимо всегда помнить, что в данном случае не налогоплательщик должен в чем-то оправдаться, а сотрудники МНС должны все проверить, доказать состав преступления, если таковой имеется."

Проведете сделку по справке БТИ. В принципе, это повсеместно практикуется с момента возникновения в России свободного рынка недвижимости. Тут существует несколько подводных камней.

Во-первых, это чревато тем, что вы окажетесь жертвой квартирных мошенников. Данный процесс очень прост: вас убеждают, что самый простой способ избежать общения с налоговым инспектором - зарегистрировать сделку, указав в договоре не реальную стоимость квартиры, а цену, указанную в БТИ. Далее продавец жилплощади находит тысячу причин, чтобы "отыграть" сделку назад - сделать это при нашем законодательстве не составляет никакого труда. И вам возвращают не уплаченные вами на самом деле деньги, а лишь указанную в договоре сумму. Доказать ничего нельзя. Таким образом в Москве зарабатывает себе "на жизнь" значительное число мошенников.

"Защитить себя от подобного вида мошенничества можно только одним способом, - говорит А.Трушин, - а именно: при заключении договора, где стоимость квартиры указана по справке БТИ, брать расписку на ее полную стоимость, где следует указать номер договора, по которому была куплена квартира, его число, предмет (купля-продажа), метраж самой жилплощади. Тогда у недобросовестных партнеров не будет соблазна добиваться признания сделки ничтожной".

Но даже когда вы уверены в честности своего продавца, и при покупке ни в какой расписке не было надобности, обратите внимание вот на какой момент. Отныне, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса РФ, налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен по сделкам. Отклонение цен не должно составлять более или менее 20% от рыночных. И если инспекции покажется подозрительно низкой сумма вашей сделки, то они вправе вынести решение о доначислении с вас налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены по рыночным расценкам.

Так что подобный способ имеет смысл лишь в том случае, когда сделка совершается между родственниками. Даже если продавец вам - седьмая вода на киселе, вы всегда можете обжаловать решение налоговой инспекции в суде, аргументировав необычно низкую цену жилья внезапно вспыхнувшем в вашей родне голосом крови и родственной симпатией. Удобно так же, если продавец и покупатель разнополые - пригласите двух-трех свидетелей, и вот уже ни один инспектор не докажет, что вы не состояли в гражданском браке. А суд обязан учитывать любые обстоятельства, имеющие значение для определения обоснованности суммы сделки. И правда на вашей стороне!

Попросите взаймы. Это, пожалуй, самый простой вариант. В принципе, проверка "кредитора" законом не предусмотрена. Но почему-то к подобным объяснениям налоговики требуют приложить договор с указанием фамилии и адреса вашего заимодавца. Значит, дабы не устраивать неприятности себе и другим, нужно найти человека, который декларирует высокие заработки. Если таковых не имеется среди ваших знакомых, можно обратиться в любую фирму, занимающуюся легализацией доходов.

Однако после этого вас, скорее всего, поставят на негласный контроль в налоговой инспекции, чтобы при погашении задолженности отследить уплату налогов. В принципе, конечно, быть "вечным должником" у нас в стране не наказуемо, но, согласитесь, сам факт слишком пристального внимания налоговиков к вашей персоне - не самая приятная в мире вещь.

Возьмете беспроцентную ссуду задним числом. Это можно рассматривать как вариант предыдущего способа. Поступать именно так советовал бывший налоговый инспектор в интервью "Комсомольской правде". Имеется ввиду составление с каким-нибудь верным другом письменного договора сроком лет на 10 о беспроцентной ссуде, которую он обязуется предоставить по вашему требованию. Заверять у нотариуса такой документ домашнего пользования, как вы сами понимаете, не нужно. К договору необходимо приложить бумажку: "Гражданин (ваша фамилия) просит выдать сумму, указанную в договоре."

Стоит лишь обратить внимание на срок договора - до 1996 года включительно. С 1997 года получатели беспроцентных ссуд должны платить подоходный налог. На ссуды, полученные ранее, это не распространяется. И ваш верный товарищ таким образом обезопасит себя: если что-то и "химичил" 4 года назад, то срок давности по налоговым нарушениям вышел.

Заявите, что ваши накопления - результат работы на рынке ГКО и ОФЗ. Что ни говори, но до сокрушительного своего обвала рынок ГКО и ОФЗ создал не мало капиталов. Тем более что доходы с них не облагались налогами. Вот в этом-то вся и соль: сказав, что деньги на квартиру были отложены с этих доходов, вы даете исчерпывающее объяснение для фискальных органов.

Если же вы из числа тех "счастливчиков", кем налоговики интересуются вплотную, то знайте - справедливость ваших слов можно будет проверить через вашего дилера, ведь на рынок ГКО и ОФЗ граждане выходили через посредников, коими чаще всего являлись банки. И в этом случае вас может спасти упоминание об ОГСЗ. Чтобы не путаться в аббревиатуре, поясним: это - облигации государственного сберегательного займа, которые можно было приобрести в любой сберкассе, не оставляя даже паспортных данных. Правда, следует учесть, что доходность ОГСЗ была значительно ниже ГКО и ОФЗ.

Зарегистрируетесь, как ИЧП. Здесь все просто: частные предприниматели покупают годовой патент за 12 минимальных зарплат и в течение этого года платят налог лишь в том случае, если их доходы превышают 8 млн. рублей.

Купите квартиру по переуступке прав инвестирования. Это применяется тогда, когда вам приглянулась, скажем, квартира в недостроенном доме. Скорее всего, в фирме, где вы захотите приобрести такое жилье, поступить подобным образом вам посоветуют сами продавцы. Но на всякий случай давайте ознакомимся в общих чертах со схемой сделки, в результате которой вы станете не собственником квадратных метров (что невозможно, если жилье только строится), а участником долевого строительства объекта с правами инвестора.

Итак, фирма, у которой вы собрались купить "недострой" либо сама купила его оптом у московского правительства, либо вложила деньги в его строительство. Вам она просто уступит права инвестирования и требования. А наших фискалов интересуют только сделки купли-продажи. Таким образом вы даже не попадаете в поле зрения МНС. Из этого следует и последний совет этой статьи.

Провести сделку по договору мены будет, пожалуй, наиболее простым и надежным способом. Описывать его подробнее, наверное, не имеет смысла. Стоит лишь сказать, что если у вас есть возможность оформить куплю-продажу таким образом - воспользуйтесь ею.

Дополнительная информация.

Покупки, которые наверняка обеспечат вам внимание налоговой инспекции:

- недвижимость, за исключением многолетних насаждений;

- механические автотранспортные средства;

- акции открытых акционерных обществ, государственные и муниципальные ценные бумаги, сберегательные сертификаты;

- культурные ценности;

- золото в слитках.

Рекомендации Общества налогоплательщиков:

- Декларацию следует подавать только по требованию государственной налоговой инспекции. Без оного, даже если вы купили вагон золота, идти в фискальные органы не надо.

- Если вы не пожелаете объяснить, откуда деньги на покупку, то наказать вас за это никто не вправе. К ответственности (финансовой или уголовной) граждане привлекаются только в случае наличия вины, а она может быть доказана только в установленном законом порядке и после вступления в силу решения суда.

В начало

Эволюция "плохого" района

Темный переулок, бочка с горящим в ней костром, огромный транзистор и приплясывающие вокруг этого хозяйства темнокожие ребята. Таким мне представляется типичный уголок "плохого района" Нью-Йорка или Сан-Франциско. Еще - облезлые дома, наркотики, грабежи. Одним словом - полный отстой.

Как ни странно, но такие "гетто" возникают не на городских окраинах американских мегаполисов, а в самом их центре. Объясняется это тем, что благополучные семьи из центра постепенно перебираются в пригород или в более дорогие апартаменты, а постепенно пустеющие кварталы наполняются далеко не лучшими представителями нацменьшинств, безработными. Вместе с ними в некогда благополучный и респектабельный район приходят преступность, наркомания.

Городские власти это, естественно, не устраивает: налоги "новоселы", из которых процентов 30 безработные, не платят; недвижимость никто покупать не хочет, хотя и стоит она "копейки"; денег на реконструкцию в бюджете нет.

Казалось бы, бизнес в такую клоаку за уши не затащишь. Кто же будет инвестировать в, мягко говоря, проблемные проекты?! Но американцы не лыком шиты - придумали приманку для инвесторов, которую назвали редевелопментом. По-русски - способ вторичной застройки городских территорий с привлечением внебюджетных средств. Организация строительства или реконструкции запущенных домов, улиц, кварталов за счет привлечения вкладов различных компаний и отдельных лиц.

Выступая с докладом на Международной конференции, посвященной инвестициям в недвижимость, вице-президент РГР, гендиректор компании "Стройжилкредит" А. Гусев так проиллюстрировал американский вариант редевелопмента: "плохой район" объявляется районом упадка, на его территории вводится специальное законодательство, определенный режим организации бизнеса и налогообложения. Территория района поступает в ведение агентства по редевелопменту, в котором государство и частные инвесторы выступают в равных долях.

- В прошлом году в Калифорнии российские специалисты изучали американский опыт. Нас, например, подробно познакомили с проектом реконструкции одного негритянского гетто, которое превратили в прекрасную парковую прибрежную зону, - рассказывал А. Гусев. - Достаточно посмотреть две фотографии. На старом снимке - грязные трущобы, на другом - зелененькая травка, парк, новые или реконструированные дома. Все это было сделано частным инвестором, освобожденным от налогов. Кроме того, ему был создан специальный режим работы.

И еще чем хорош редевелопмент: инвесторы получают возможность выгодно вложить средства, девелоперы - провести застройку, люди получают рабочие места и более развитую инфраструктуру. Город, участвуя в программе редевелопмента, получает прибыль, во-первых, от продажи объектов, а во-вторых, в виде оживления бизнеса, роста уровня жизни, появления новых рабочих мест. Поощряя новое строительство в виде освобождения от налогов во время строительства, власти выигрывают на налогах, которые будут получены после ввода в эксплуатацию нового жилья. После "инъекции" в виде редевелопмента район начинает сам себя кормить, приносить доход, в нем поселяются приличные люди. Использование принципов редевелопмента позволяет снизить затраты на строительство, эксплуатацию объектов и одновременно с этим повысить эффективность их использования.

Почему же редевелопмент не находит широкого применения в Москве? Например, при решении проблем пятиэтажек и промзон? Разве плохо, если на их месте будут построены полезные и выгодные объекты? Да все дело в том, что мало провозгласить редевелопмент "одним из самых перспективных направлений в строительном секторе, который приведет к оживлению инвестиционной активности и созданию новых рабочих мест в строительной отрасли". Основы его применения - взаимодействие власти, бизнеса, девелоперов, инвесторов, населения. Совместная заинтересованность. Выпадение хотя бы одного звена приводит к неэффективности всей системы редевелопмента. Необходимо и участие в нем финансистов, страховщиков, строителей, архитекторов. Как говорится, нужен комплексный подход. А его, к сожалению, пока не наблюдается.

В начало

Наследников будет больше

Госдума приняла во втором и в третьем чтениях Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в статью 532 Гражданского кодекса РСФСР". Закон значительно расширяет круг физических лиц, имеющих право наследования имуществом умершего родственника в случае отсутствия завещания.

По действующему законодательству имущество умершего переходит к государству, если нет завещания и близких родственников покойного (супруг, дети, родители, родные братья и сестры). В соответствии с принятым законом, в случае отсутствия завещания и близких родственников, дальние родственники будут иметь право наследования (племянники, двоюродные братья и сестры, внуки и правнуки).

За принятие законопроекта в окончательном третьем чтении проголосовали 312 депутатов, против - 2, воздержались - 2.

Законопроект представлял председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников (фракция СПС). По мнению Крашенинникова, в современных условиях такое предложение о расширении круга наследователей имущества является оправданным.

Теперь принятый Госдумой закон будет направлен в Совет Федерации, а затем Президенту России.

В начало

За что строителей будут штрафовать

Усилить ответственность за правонарушения в области строительства и градостроительства решили власти Московской области. Соответствующие изменения внесены в областной закон "Об административной ответственности за правонарушения в области строительства и градостроительства на территории Московской области". Изменения предусматривают, в частности, что при систематическом (более двух раз в течение одного года) совершении юридическим или должностным лицом, а также индивидуальным предпринимателем одного и того же правонарушения в области строительства материалы в отношении них могут быть переданы в прокуратуру для возбуждения уголовных дел. Документ предполагает, что должностные лица за нарушение установленного порядка утверждения градостроительной документации будут подвергаться штрафу в размере от 15 до 20 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), за нарушение порядка выдачи разрешений на строительство - в размере от 10 до 20 МРОТ, за нарушение прав граждан на участие в обсуждении и разработке альтернативных проектов - от 12 до 17 МРОТ. По словам начальника Главного управления архитектурно-строительного надзора Московской области Николая Чернова, в свою очередь юридические лица и индивидуальные предприниматели за строительство объекта без полученного разрешения на выполнение строительно-монтажных работ будут штрафоваться в размере 110 МРОТ, а если нарушение повлекло снижение надежности объекта - в размере от 55 до 554 МРОТ, за осуществление строительной деятельности без лицензии в размере 277 МРОТ, а за нарушение порядка освоения территорий под индивидуальное строительство - 110 МРОТ. В то же время Н.Чернов отметил, что наложение штрафа не будет освобождать виновных от обязанности устранения допущенных ими нарушений и возмещения ущерба. В случае повторного в течение одного года нарушения фирмой или индивидуальным предпринимателем строительных норм может быть приостановлено на срок до трех месяцев действие выданной им лицензии на осуществление строительной деятельности. Кроме того, в случае систематического, более двух раз в течение одного года, совершения одного и того же нарушения, материалы могу быть переданы в прокуратуру для возбуждения уголовных дел.

Источник: "КДО-проспект"

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки