Пресса о недвижимости

2001-04-12

Сегодня в номере:

Нежилые помещения: регламетация сделок
Рынок офисов весной
Диалог будет продолжен
Охрана - круглые сутки

Нежилые помещения: регламетация сделок

Президиум Высшего арбитражного суда РФ утвердил обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Когда принимался действующий ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости. Поэтому сделки с ними (в том числе договоры аренды) не требовали госрегистрации. Проводившаяся в некоторых регионах регистрация (учет) договоров аренды нежилых помещений на основании правовых актов субъектов РФ в судебной практике не признавалась и не признается госрегистрацией (впоследствии договоры, заключенные в то время, которые не были зарегистрированы по правилам местного нормотворчества, стали признаваться законными и вступившими в силу).

Нежилые помещения приобрели статус недвижимого имущества лишь с введением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О госрегистрации прав..."). При этом законодатель не позаботился, чтобы отношения, связанные с появлением нового объекта недвижимости, получили позитивное регулирование. Расширение перечня объектов недвижимости за счет нежилых помещений не сопровождалось введением в действие соответствующих новых правовых норм, регламентирующих их имущественный оборот. Поэтому не ГК "повинен" в создании нелепой законодательной ситуации, когда договор аренды здания в целом, заключенный на одиннадцать месяцев, обходится без госрегистрации (ст. 651 ГК), а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации (ст. 609 ГК).

Высший Арбитражный Суд, учитывая сходство анализируемых правоотношений, рекомендовал арбитражным судам применять ст. 651 ГК (по аналогии закона) и к договорам аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000). Однако строить правовое регулирование только на аналогии закона невозможно - требуется подробная и детальная регламентация сделок с нежилыми помещениями.

Теория, "высосанная из пальца"

Получили разумное толкование противоречивые нормы законодательства, определяющие объект регистрации. В отличие от ГК, который предусматривает госрегистрацию именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), ФЗ "О госрегистрации прав..." в некоторых случаях говорит о регистрации права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Техническая оплошность законодателя послужила для некоторых регистрирующих органов основанием для регистрации как договора, так и права аренды (обременения) с удержанием двух ставок регистрационного сбора, а правовыми актами некоторых субъектов Федерации был установлен обязательный порядок регистрации права аренды и для тех случаев, когда сам договор регистрировать было не нужно.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что исходя из смысла положений ГК права арендатора, возникающие из договора аренды здания, обременяющие вещные права арендодателя, регистрируются на основании ст. 26 ФЗ "О госрегистрации прав..." только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор. При этом регистрация права аренды является не самостоятельной государственной регистрацией упомянутого договора, а записью в Едином государственном реестре прав о произведенной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Решен вопрос о правовых последствиях несоблюдения сторонами требования о госрегистрации договора аренды здания (сооружения) или нежилого помещения. Нередко суды выносили решения о признании таких договоров недействительными. ВАС РФ занял иную позицию.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от госрегистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. ГК не устанавливает особых положений для сделок, которые при отсутствии госрегистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК носит общий характер. Сторона, заинтересованная в госрегистрации сделки, вправе предъявить в суд соответствующее требование даже тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии регистрации сделка считается недействительной.

Сроки, за которые не регистрируют

Решение вопроса о том, подлежит ли государственной регистрации конкретный договор аренды, зависит от того, как сформулированы условия договора о сроке аренды. Если в заключенном сторонами договоре установлено, что его условия применяются и к отношениям сторон, существовавшим в течение периода времени до его заключения, при исчислении срока аренды здания (для определения, подлежит ли договор госрегистрации) такой период не включается в срок аренды. Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Таким образом, наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срок его действия.

ВАС РФ пришел также к выводу, что при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же период после окончания первоначального срока отношения сторон регулируются новым договором аренды, не подлежащим госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Заслуживает внимания еще одно разъяснение, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в госрегистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК регистрировать нужно договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Указанное разъяснение в равной мере относится к договорам аренды нежилых помещений.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

ВАС РФ определил, что предварительный договор аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, в таковой не нуждается.

В силу п. 2 ст. 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного. Установленное п. 2 ст. 651 ГК условие об обязательной госрегистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий регистрации, не является также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК. Предметом предварительного будущего договора являются обязанности сторон заключить основной договор, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Оплата не но факту, а по договору

Большое практическое значение будет иметь содержащееся в Информационном письме ВАС РФ положение, предусматривающее, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем госрегистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия обременения, им порождаемого.

Необходимость такого разъяснения диктовалась тем, что согласно п. 1 ст. 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение параметров обременения, зарегистрированного в установленном порядке. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Попутно решен еще один вопрос. В судебно-арбитражной практике условие договора об арендной плате нередко признавалось измененным, когда арендатор оплачивал (хотя бы однократно) счет, выставленный арендодателем исходя из новой ставки арендной платы (акцепт оферты конклюдентными действиями), что нередко ущемляло права арендатора. Теперь подобная оценка будет невозможной.

В начало_

Рынок офисов весной

Предложения на рынке офисных помещений, а значит, и цена, постоянно меняются. Начиная с осени прошлого года, шел непрерывный рост арендных ставок, связанный с тем, что все свободные до этого площади к этому времени оказались занятыми. Таким образом, основная черта рынка коммерческой недвижимости в настоящее время - это дефицит хороших, качественных площадей, в основном, так называемых офисов класса А. Именно начиная с марта этого года, и вероятнее всего, до середины лета дефицит площадей будет проявляться наиболее остро. Уже сейчас на хорошее по соотношению цена - качество помещение претендует сразу несколько потенциальных арендаторов. Вести переговоры в условиях дефицита помещений достаточно сложно - владелец площадей начинает диктовать условия, выбирать наиболее "понравившегося" арендатора и повышать цены. Однако, если в недалеком прошлом одной из основных задач считалось установление надежных деловых отношений между арендодателем и арендатором, то сейчас, как отмечают все участники рынка офисной недвижимости, отношения между ними "переросли" в более зрелые. Такие зрелые отношения позволяют обеим сторонам легче переживать все колебания рынка и уделять основное внимание организации полноценной работы в новом офисе, росту профессионализма в управлении недвижимостью, предоставлению услуг, напрямую связанных с обслуживанием арендуемых помещений. Высококлассность офисов категорий А и В складывается из многих составляющих - месторасположение, обеспечение безопасности, а также телекоммуникационные услуги мирового класса, что особенно важно в нашей стране. Однако иностранцы отмечают, что "наши" офисы гораздо дороже по цене, а по качеству - значительно хуже, чем их. Так же для Москвы характерно значительно меньшее количество офисов "на душу населения", чем в любой из европейских столиц.

Самым востребованным по размеру площади после кризиса и до сих пор является офис от 80 до 200 кв. метров. По ценам за январь - февраль этого года: - офисы класса А сдаются по цене от 475 до 650 долларов за метр. Это лучшие в столице офисы, обычно в новых бизнес-зданиях с центральными системами пожарной сигнализации и тушения, кондиционированием, подземной парковкой, эффективной инженерной системой;

- офисы класса В - по цене 375-475 долларов за метр - это офисы в только что построенных или реконструированных зданиях, обычно с охраной и иногда с подземной парковкой;

- офисы класса С - по цене от 225 до 375 долларов за метр - в переоборудованных советских административных зданиях; больше всего осталось свободных офисных площадей именно этой категории.

Ряд клиентов рассматривает лучшие предложения рынка в режиме ожидания. Это не только дает возможность принять обдуманное решение, но и экономит 10% средств на аренду. К тому же, это неплохо потому, что к осени нас ждут небывалый строительный подъем, а также презентация всего самого достойного и нового на рынке офисной недвижимости. Весной арендаторы могут спокойно изучать новинки рынка. Но, к сожалению, для многих они окажутся дорогими: новые площади будут предлагаться по соответствующему их уровню ценам. Цены будут высоки еще и потому, что будут поддерживаться повышенным спросом - со стороны отечественных производителей и российских сырьевых компаний наблюдается стремительный рост приобретаемых и арендуемых офисов. Летом предложение помещений начнет быстро расти, и ближе к осени можно рассчитывать на некоторое снижение цен. Однако оно будет небольшим и продлится недолго - к осени на рынок поступит очень большое количество новых офисов. Если экономика и дальше будет стабильна, все новые объекты будут востребованы. В частности, при сохранении высоких мировых цен на нефть часть помещений будет востребована российскими сырьевыми компаниями еще до окончания строительных работ. Также, на рынок качественных офисов в Москве обратили свое внимание региональные фирмы и их представительства. Доля иностранных компаний, ориентированных исключительно на офисы классов А и В, тоже достаточно велика, Поэтому объем новых площадей не приведет к существенному изменению цен на рынке. Однако он позволит оправдать ожидания бизнесменов и предоставит возможность развивать бизнес в достойной обстановке - в качественном офисном помещении, обеспечивающем высокий стандарт условий труда.

В начало

Диалог будет продолжен

Российская гидльдия риэлторов подвела первые итоги I Международной конференции "Проблемы и перспектива рынка недвижимости России. Инвестиционный климат", организованной РГР совместно с Госстроем России.

В работе конференции приняли участие представители министерств и ведомств, члены Государственной Думы и профессионалы рынка недвижимости. Всего - более ста семидесяти человек.

Проанализировав то, что было сделано на рынке недвижимости за последние десять лет, участники конференции пришли к выводу, что хотя большая часть проблем и трудностей, с которыми приходится сейчас сталкиваться, генерируются не изъянами самого рынка, а экономикой страны, были и удачные шаги по развитию возможностей для инвесторов.

Прежде всего - бесплатная приватизация квартир. Если на первом этапе бюджет потерпел ущерб, то все потери окупились от вхождения в рыночный оборот 60% жилья. Если бы этой ситуации не сложилось - возможности рынка были бы на порядок беднее. От приватизации жилья выиграло и население, получив квартиры в собственность.

Сегодня процесс передачи недвижимости в собственность необходимо продолжить, и прежде всего это касается земли. Это даст возможность ее эффективного использования, а бюджет муниципалитетов пополнится за счет рыночного налога на недвижимое имущество, который сможет стать регулярной составляющей в налогообложении. Собственнику недвижимости будет выгодно платить (конечно, при условии, что ставки налога будут реальными) потому, что этот налог явится самым эффективным стимулятором в развитии муниципальных образований, а стоимость недвижимости впрямую зависит от развитости инфраструктуры муниципалитета. На примере Москвы это очень хорошо видно.

Из того плохого, что мешает развитию рынка недвижимости, самым удручающим является отсутствие нормальных прав собственности, прозрачности и возможности просчитать риски. Это затрудняет приток инвестиций. На серьезные инвестиции в недвижимость с Запада рассчитывать сегодня не приходится. Даже инвестиции в ипотечное кредитование вызывают у западных инвесторов сомнения.

Конференция дала возможность начать конструктивный диалог между профессионалами. Членами Российской гильдии риэлторов уже много лет являются и дивелоперы, и управляющие недвижимостью, и оценщики, и брокеры. Однако долгое время не удавалось выявить интересы, которые могли бы их объединить. Серьезный, живой диалог между ними на конференции позволил сопоставить возможности и создать почву для эффективного разделения функций, призвал к участию в совместных проектах. РГР как структура, позволяющая объединить интересы очень большого круга профессионалов, может заложить такие стандарты взаимоотношений, которые бы не делили весь рынок на отдельные сегменты, а повышали бы его эффективность за счет стандартизации межсегментных отношений.

На конференции стало ясно, что во многих сферах деятельности интересы всех профессионалов рынка недвижимости близки, и эта близость позволяет находить новые инструменты для решения проблем и создания более эффективной системы бизнеса. При наличии рядом надежного партнера.

Если в регионах эти связи уже работают, то для крупных городов осознание необходимости взаимодействия - важный шаг вперед. Участие в работе конференции основных участников рынка недвижимости крупных городов трудно переоценить.

Между некоторыми участниками сложились настолько теплые и доверительные отношения, что пошел откровенный разговор о бизнесе. И это тоже результат, которого не всегда удается добиться.

Итогом конференции будут несколько документов, написанных по конкретным темам.

Первый документ - профессиональные комментарии к проекту Земельного кодекса.

Второй - комментарии к закону о лицензировании и проекту изменений и дополнений к этому закону. Позиция большинства профессионалов уже понятна. Для того чтобы эту позицию конкретизировать, необходимо дополнительное время для анализа. Вопрос не в том, лицензировать или не лицензировать риэлторскую деятельность. Необходимо четко сформулировать, какое именно лицензирование и на каких условиях необходимо рынку, полезно и для потребителя и для профессионала, что может послужить полноценной заменой лицензирования в случае его отмены.

Лицензирование регулирует не только взаимоотношения потребителя и профессионала, но и профессионалов между собой. Здесь возникают и проблемы недобросовестной конкуренции. Большинство профессионалов сходится на том, что отмена лицензий может отбросить рынок недвижимости назад.

Высказывались мнения, что сейчас Россия не готова к принятию западных инвестиций и ей нужно научиться работать со своими инвестициями. Надо научиться не отдавать свои деньги за рубеж, а давать возможность этим деньгам работать внутри страны. Для этого необходимы такие инструменты, которые позволят минимизировать и застраховать присутствующие на рынке инвестиционные риски.

Осознание необходимости лоббирования профессионалами поправок к законодательству диктует, в свою очередь, необходимость продолжить диалог между ними.

Такая возможность будет предоставлена на конгрессе в Санкт-Петербурге 4-7 июня этого года.

В начало

Охрана - круглые сутки

В Северо-Западном административном округе Москвы будет продолжен эксперимент по привлечению сотрудников частных охранных организаций к охране жилого сектора. В мэрии отметили, что в рамках этого эксперимента более 90% подъездов жилых домов в округе взяты под охрану. В частности, дежурство консьержей организовано примерно в 10% подъездов. Около 5% из них снабжено системами контроля за входом и сетями водоснабжения. Более 80% подъездов и прилегающих к ним территорий взяты под наблюдение сотрудниками частных охранных предприятий. Для охраны жилья в Северо-Западном округе привлечено 5 частных организаций. Договоры с ними были заключены по результатам конкурса, проведенного в районных управах. В ходе эксперимента будет продолжено устройство помещений для дежурных по подъезду. Для организации круглосуточной работы консьержей будут привлекаться также средства населения. Оплата деятельности организаций, охраняющих территорию округа, осуществляется в пределах средств, предусмотренных в бюджете Москвы на 2001 г., целевых бюджетных фондов развития административных округов и районов, а также по программе "Мой двор, мой подъезд".

Источник: "КДО-проспект"

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ═ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки