Пресса о недвижимости

2001-04-09

Сегодня в номере:

Поправка для собственника
Проще надо, господа!
Интерьер: враг или друг?
Как продать дом
Копейка продержалась 8 лет

Поправка для собственника

Что такое коммунальная квартира, многие из нас знают не понаслышке. Сегодня, когда приватизация квартир затронула и этот не самый комфортабельный вид человеческого общежития, возникли и собственники комнат в коммуналках, что неизбежно повлекло за собой массу проблем.

C одной стороны, со своей собственностью я вроде как могу делать все что угодно, а, с другой, права соседей ущемлять я также не имею права. Понятно, что под словами "все что угодно" отнюдь не подразумеваются разного рода незаконные проделки или даже преступления, вроде поджогов квартиры или экспериментов на дому со взрывчатыми веществами. Все вполне невинно, например, купля-продажа, сдача внаем и так далее. Только все эти обыденные для собственника, владеющего отдельной квартирой, права непременно в случае с собственником комнаты в коммуналке наталкиваются на права его соседей, как два поезда, несущиеся навстречу друг другу по одной железнодорожной ветке. И если в приведенном примере всегда можно определить виновного (хоть не стрелочника, так того, кто ехал не по своей колее), то в случае с правами собственника комнаты в коммунальной квартире и его соседями, все далеко не так просто и однозначно.

До недавнего времени соседи по коммуналке в случае продажи комнаты обладали, согласно Гражданскому кодексу РФ, не только преимущественным правом покупки доли на объявленных собственником условиях, но и правом вмешаться в ход сделки с другим покупателем. Требовалось согласие других собственников на заключение сделки, что существенно ущемляло право владельца комнаты. В этом была даже какая-то житейская несправедливость, не говоря уж о том, что это абсолютно противоречило Конституции России, запрещающей ограничивать подобным образом право собственника.

Практически все риэлторы, работающие на российском рынке недвижимости, сходятся на том, что один из самых сложных клиентов - это как раз тот, кто решил продать свою приватизированную комнату в коммуналке. И не потому, что он более капризен и несговорчив, нежели остальные. А именно оттого, что ему то и дело вставляют палки в колеса недоброжелательные соседи, использующие в своих целях несовершенство нашей законодательной системы.

Соседи, например, до последнего "тянут" с ответом, будут они покупать или нет комнату (а "тянуть" до недавнего времени можно было целых три месяца), потом соглашаются на покупку, но выдвигают такие условия (вроде провести предварительно евроремонт или встроить джакузи), которые никто никогда не выполнит, потом начинается морока с той ценой, что запрашивает владелец. Она соседей то устраивает, то не устраивает, ну и так далее. В результате всякий потенциальный покупатель со стороны начинает подыскивать себе иные варианты, и его тоже можно понять: гарантий, что не потеряешь время понапрасну, нет никаких.

Конечно, и владельцы комнат тоже далеко не ангелы. У них есть свои методы борьбы, мало похожие на "фэейрплэй" (честную игру). Подножки здесь вообще в чести. Начинаются угрозы продать квартиру какому-нибудь бандиту с большой дороги или запойному пьянице или знакомому шизофренику, если соседи немедленно не согласятся на все условия собственника выставленной на торги комнаты.

Словом, проблем здесь масса, и поэтому в начале марта нынешнего года Государственная Дума России попыталась хоть как-то снять напряженность в данном вопросе, введя поправку в Федеральный закон 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поправка прошла все необходимые инстанции и вступила в свои законные права. Речь в ней идет об изменении, прежде всего, процедуры и сроков регистрации сделок при продаже доли в праве общей собственности, причем, поправка эта касается не только владельцев упоминавшихся здесь коммунальных квартир, но также и тех, кто владеет частью дома или участка в сельской местности. Ранее существовавший порядок продажи недвижимости создавал фактически патовую ситуацию и не позволял реально одному из совладельцев выделить свою долю из общей стоимости, теперь же есть надежда, что ситуация изменится для собственника в лучшую сторону и там.

- Данная поправка направлена, прежде всего, на защиту конституционного права граждан распоряжаться своей собственностью так, как они считают правильным и нужным, - поясняет председатель подкомитета по недвижимости Государственной Думы Иван Грачев. - Поправка также снимает дополнительные ограничения, подрывающее это право. В соответствии с новым порядком, договорившись с кем-то о продаже своей доли в недвижимости, ее хозяин должен приложить к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что "продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены" и всех прочих условий, на которых он продает недвижимость. Известить совладельцев, действительно, необходимо именно письменно, ведь Гражданский кодекс предоставляет им преимущественное право покупки долевой собственности коммунальной квартиры или дачного участка в сельской местности. И если они того захотят, то продать придется только им.

Если же соседи по какой-либо причине не могут или не желают выкупать часть собственности, то дальше процедура регистрации зависит от взаимоотношений продавца с другими владельцами долей. Для ускорения дела можно уговорить соседей письменно отказаться от покупки и отказ этот должен быть заверен либо у нотариуса, либо в том органе, что осуществляет государственную регистрацию прав. При этом государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников собственности.

Если же отношения между совладельцами, скажем так, натянуты и остальные участники долевой собственности (коммунальной квартиры, сельского участка, дома) игнорируют все попытки продавца разрешить ситуацию в ту или иную сторону, а проще говоря, откровенно тянут время, то регистратор прав обязан, как сказано в законе, "приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек". Иными словами, регистрация приостанавливается на один месяц вместо прежних трех со дня извещения о продаже последнего из собственников.

Фактически, если приглядеться повнимательнее, изменения в Законе РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" коснулись в основном всего двух моментов, связанных с порядком регистрации продажи долевой собственности. Если раньше требовалось согласие других совладельцев на заключение сделки, то теперь достаточно всего лишь отказа от покупки, что значительно упрощает данную процедуру для собственника, снимая с его плеч лишние хлопоты. К тому же возможность наложения запрета на осуществление желания собственника продать кому-то свою недвижимость совершенно очевидно входит в противоречие с Конституцией России. Собственник он на то и собственник, что вправе поступать со своей собственностью, как ему заблагорассудится. Хотя, конечно, о праве совладельцев также забывать нельзя, посему в законе и оставлено прежнее преимущественное право покупки, которым обладает участник долевой собственности на недвижимость.

И второе. Если ранее, согласно прежним правилам, в случае, когда один из совладельцев никак не обозначал своих намерений, регистрация в Едином реестре прав на недвижимость приостанавливалась на три месяца, то сейчас подобный срок "ужался" до одного месяца, что опять же сделано явно в пользу собственника.

Да, конечно, некий компромисс между неограниченным правом собственника и участниками оставшейся доли недвижимости сохраняется - все-таки продать комнату или часть дома человек вправе кому угодно, но все же только после того, как совладельцы откажутся от своего преимущественного права выкупить долю первыми. И все же нельзя не отметить, что закон явно сделал шаг в сторону прав собственника. Хорошо это или плохо, покажет время, последующая практика.

К сожалению, например, четкого изложения в законе того момента, что необходимо предпринять обеим сторонам в случае спора по цене, пока нет. А ведь проблема-то как раз существует. Скажем продавец может намеренно "заломить" такую цену на свою долю для соседей, что у тех не останется никакого иного выбора, как либо отказаться от покупки, либо призвать на помощь независимого профессионального оценщика, способного точно оценить реальную, пусть даже и рыночную, стоимость продаваемой комнаты, части участка, дома.

Однако стоит заметить, что услуги такого оценщика стоят довольно дорого, к тому же раздраженный продавец может пригласить другого независимого оценщика, который возьмет да и встанет на сторону хозяина и назовет иную цену. Тогда спорщикам останется только одно - суд. Ибо, как сказано в законе о государственной регистрации прав на недвижимость, "споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке". А уж в суде попытаются выяснить, чьи аргументы звучат более убедительно.

Словом, поправка явно не станет панацеей от всех бед. Слишком много интересов могут оказаться связаны в один клубок. Но с другой стороны, придумать что-то более устраивающее обе стороны довольно сложно. И хотя решать споры через суд наш народ по-прежнему активно не любит, иного пути разрешения зашедшего в тупик спора вряд ли можно отыскать и предложить. Поправка, о которой мы говорим, - всего лишь попытка ввести ситуацию в более цивилизованное, приближенное к Конституции РФ, поддерживающей право собственника, русло, не более того. Как она будет работать, принесет ли она то облегчение жизни собственника, на что надеется законодатель, покажет только последующая практика. Прецедентов пока нет, что немудрено, ибо поправка только вступила в свои права, механизм ее действия еще не обкатан, о готовности властей на местах к выполнению нового варианта закона пока также судить трудно, ведь чиновник (а российский чиновник в особенности) всегда со скрипом идет на какие-то перемены, не сулящие ему ровным счетом никакой выгоды, словом, поживем - увидим, насколько процесс передачи прав собственности будет проходить в соответствии с принятым законом.

В начало

Проще надо, господа!

Российская гильдия риэлторов предлагает Госстрою, в ведение которого с начала 2001 г. переведены бюро технической инвентаризации, упростить документы, требующиеся для перепланировки квартир. Если предложение РГР будет принято, то разработка проекта и согласование перепланировки будет стоить уже не $3000-4000, а как минимум вдвое меньше.

РГР предлагает указывать в справках БТИ (экспликации помещения) только границы квартиры, несущие перегородки, а также планы коммуникаций и электроснабжения. А вот ненесущие перегородки не указывать.

Снести стенку между ванной и туалетом, чтобы поставить стиральную машину, - мечта москвича, который может позволить себе немного бытовой техники, но не может увеличить жилплощадь.

Если делать все по установленным нормам, то придется посетить шесть инстанций - районного архитектора, санэпиднадзор, пожарный надзор, газовую техническую инспекцию, районную жилищную инспекцию, а также дирекцию единого заказчика (отвечает за эксплуатацию московских зданий). После того как все они одобрят эти планы (что отнюдь не гарантировано), разрешить или не разрешить перепланировку квартиры должна межведомственная комиссия.

Необходимость большого количества согласований обычно объясняют тем, что при самовольной переделке квартиры ее владелец может нарушить архитектуру и конструкцию соседних квартир или всего дома в целом. Обилие же согласовывающих инстанций приводит не столько к эффективному регулированию перепланировок, сколько к вытряхиванию денег из карманов владельцев жилья. Сотрудники компаний, занимающиеся проектной разработкой и согласованием планов, не раз отмечали, что деньги за подпись берутся совершенно необоснованные: побор за одну визу может достигать 3000-5000 рублей.

Сейчас за несанкционированную перепланировку по закону "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" (принят в 1999 г.) гражданам грозит отмена субсидий по оплате за коммунальные услуги.

Если даже изменения удастся скрыть от чиновников, то впоследствии возможность совершать сделки с квартирой окажется под вопросом: к документам о купле-продаже обязательно прилагается экспликация из БТИ. Если в этом плане обнаружатся несоответствия, то работники бюро жирными красными линиями отметят их и отправят владельца по инстанциям за согласованиями.

Если в экспликации помещения не указывать ненесущие перегородки, то и необходимость в согласованиях отпадает (если не делаются проемы в несущих конструкциях и не переносятся стояки). "В таком случае владелец квартиры после перепланировки по идее должен приглашать к себе сотрудников БТИ и показывать им, что он перенес перегородки, ничего несущего при этом не затронул, интересы соседей не нарушил, а БТИ придется по факту вносить эти изменения в существующую экспликацию", - рассказала представительница одного из архитектурных бюро. Нужно будет платить не за подписи, а только за разработку проекта архитекторам и инженерам.

Против инициативы РГР выступает Мосжилинспекция (именно эта организация вносила в Мосгордуму закон "О переустройстве..."). В заявлении начальника инспекции А.Стражникова аргументы своеобразные: "Право граждан на переустройство обеспечивается в том случае, если при этом улучшаются условия использования жилых помещений. Последующее согласование предлагаемого переустройства и его рассмотрение на межведомственной комиссии обусловлены необходимостью удостовериться, что указанное условие будет соблюдено".

Вице-президент РГР К.Апрелев уверен, что чиновники не могут дать объективный ответ на вопрос, улучшает или нет перепланировка условия использования квартиры, а потому они не должны вообще заниматься решением этой проблемы и требовать согласований. "Почему не собственник должен судить о том, что лучше, а что хуже для него? К тому же представления о том, что лучше и что хуже, все время меняются. По мнению Апрелева, наиболее адекватный ответ на вопрос, улучшает или не улучшает перепланировка "условия использования жилых помещений", может дать только рынок. Если стоимость квартиры после такого ремонта увеличилась, значит хозяин улучшил условия ее использования.

Риэлторы и архитекторы в один голос говорят о том, что согласовывающие перепланировки инстанции ввели ряд запретов, которые невозможно обосновать с инженерной точки зрения. Например, невозможно поменять местами кухню и санузел и сделать большую ванную и кухню-нишу. Хотя и на кухне, и в санузле делается гидроизоляция, более того, все выливается в один стояк. Но чиновники не соглашаются ни в какую. Запрещено переносить ванную на место коридора или комнаты. Раньше при недостатке качественных гидроизоляционных материалов такая перепланировка заканчивалась заливом соседей. Но сейчас надежные материалы есть, а запрет остался.

В Госстрое на предложение РГР отреагировали не слишком внятно. Как говорят представители гильдии, заместитель председателя Госстроя Н.Маслов пообещал им поддержать любое предложение, которое облегчило бы процедуру регистрации передачи права собственности. Правда, позднее Н.Маслов заявил, что если убрать из экспликаций ненесущие перегородки, то изменится соотношение метража по категориям жилая-нежилая площадь. Тогда владельцу квартиры придется больше платить за коммунальные услуги.

Ответ на вопрос, менять или не менять порядок составления экспликаций, будет дан Госстроем к началу мая, после того как завершится процесс перевода БТИ в ведение этого федерального органа.

В начало

Интерьер: враг или друг?

Знаете ли вы, что интерьер может серьезно влиять на психику человека. Стоит немного перемудрить с дизайном и невроз вам обеспечен.

В желтых стенах все люди испытывают жажду. А красный с белым вызывает обильное выделение желудочного сока. Поэтому принято стелить белые скатерти. Многие предметы быта стали традиционными, потому что учитывают особенности восприятия. Вы входите в прихожую и видите себя в зеркале: "Здравствуйте, один знакомый уже есть!". И вы уже настроены доброжелательно к незнакомому дому. А если вместо зеркала вы увидите в прихожей окно - сразу захочется уйти. Такое чувство, что вас уносит сквозняком.

Кстати, о зеркалах. Петербургские физики рассчитали, что если комнату заставить зеркалами и развернуть их под определенным углом, от них идут волны такой частоты, при которой человек испытывает необъяснимый страх. Стоящему посреди комнаты кажется, что он находится в центре тайфуна. Этот секрет знали еще в Древнем Египте. В комнаты из полированных зеркал жрецы приводили людей, которых надо было запугать и подчинить. Долгое пребывание в такой комнате могло привести и к физической смерти. Для того чтобы интерьер стал убийцей, необязательно использовать зеркала: переборщите с лиловым, внесите асимметрию... Интерьер таит много опасных ловушек.

Легкие, прозрачные шторы теплых тонов способствуют поднятию иммунитета. Тяжелые шторы замедляют бег времени. Особенно синие. Их можно повесить в спальне, да и то не всем. Синий цвет дает ощущение прочности, стабильности, но и неподвижности. Поэтому, не стоит вешать синие шторы в комнате больного. Выздоровление прилично затянется. Это касается не только штор. Цветок с синими цветами - финия, например, - вызовет у вас такое же ощущение.

Оранжевые тона рождают не только оптимизм, но и суету. Лучше использовать близкий к оранжевому цвет охры. Он создает ощущение, что "все о'кей".

Нежные желтые тона вызывают сосредоточенность. Исследования показали: если на рабочем столе поставить букет желтых цветов, человек лучше соображает, у него улучшается память. А если повесить над рабочим столом желтую картинку, могут начаться провалы в памяти. Потому, что дело не только в цвете, но и форме, объеме...

Раньше в монастырях применяли такой метод развития памяти: на коричневый (деревянный) стол клали несколько темно-вишневых переплетов и ставили вазу с желтым цветком. В такой обстановке очень хорошо учить, к экзаменам готовиться. Оказывается, за таким столом активизируется долговременная память.

Белый - один из самых сложных цветов. Белые шторы, стены, белье - могут навредить вашему здоровью. В детской его вообще быть не должно. Иначе ребенок будет расти вялым, болезненным. Детям нужно что-нибудь повеселее. Вспомните свое детство. Вряд ли вас манил к себе белый цвет.

В начало

Как продать дом

Зачастую большой проблемой перед нами встает задача продать недвижимость. И проблему эту очень сложно решить, если наша собственность смотрится недостаточно привлекательно для потенциального покупателя. Если комнаты выглядят маленькими, а место шумным, то продать дом практически невозможно.

Но я вам скажу, что существует огромное количество хитрых способов, используя которые вы сможете быстро придать продаваемому имуществу вид более приличный, чем оно на самом деле имеет. Немного усилий и дом превратиться в весьма привлекательный кусочек недвижимости, который рад будет приобрести любой, осмотревший его.

Следующие абзацы шаг за шагом проведут вас через хитросплетения преобразований, в результате которых ваш дом будет сиять, а кошелек при этом не похудеет.

Сначала нужно добавить дому харизмы. Или шарму. Или назовите еще как-нибудь, но дом должен обладать специфической атмосферой, притягательностью, которая сделает его неотразимым для потенциальных покупателей.

Если вы не уверены в том, что нужно для этого сделать, пригласите дизайнера по интерьеру, который за небольшую плату поможет вам составить план.

Но если вы хотите еще дешевле, то нужно как минимум произвести генеральную уборку, обновить износившиеся элементы декора. Поставьте в вазы свежие цветы, а в стратегических местах осмотра дома расположите корзинки с фруктами.

Начнем со столовой.

Наполните плоское блюдо чечевицей, лавандой или колотым горохом, а затем воткните туда тонкие ночные свечи. Это придаст помещению совершенно неповторимый вид, а стоимости - ноль.

Накройте обшарпанный старый стол толстой скатертью.

Попробуйте представить старые столовые приборы как специальную стильную фишку. Оформите их в разных цветах, окружите белыми свежими салфетками.

Сбейте и отлакируйте старые стулья.

Используйте пустые стаканчики из-под йогурта в качестве подстаканников для чая.

Сделайте коврик из стеблей бамбука или из ивовых веточек и покройте им стол.

Теперь немного о гостиной.

Постелите на старую софу красивое покрывало, добавьте пару подушек - желательно из шелка или атласа.

Повесьте картины на стенах или смените родные вам изображения на более стильные и авангардные, оформите их в недорогие рамы, а в раму воткните какой-нибудь необычный живой листик.

И помните, настоящее большое надувательство должно быть оформлено яркими красками и весело блестеть, чтобы сыграть свою роль на руку вам!

В начало

Копейка продержалась 8 лет

Власти Москвы планируют с 1 января 2002 г. повысить плату за наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это предусматривает постановление, одобренное на заседании правительства столицы во вторник. Предложения об увеличении платы должны быть внесены к 1 июня текущего года. Депутат Московской городской думы Галина Хованская сообщила, что плата за наем жилья в столице не повышалась почти 8 лет, и сегодня наниматели платят 1 копейку за квадратный метр, а собственники не платят вообще. По мнению Г.Хованской, увеличив ставку найма жилых помещений, можно было бы получить дополнительные средства на капитальный ремонт жилья.

Источник: "КДО-проспект"

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ═ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки