Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Игра в загородную недвижимость почти <<по Станиславскому>>: коттедж за 900 тыс руб - не верю!


Игра в загородную недвижимость почти «по Станиславскому»: коттедж за 900 тыс руб – не верю!

 

Для тех, кто не понял заголовка, поясняю. Метод обучения театральному искусству по Станиславскому заключается в том, что, если актер не идеально входит в свою роль, ему кричат – «не верю» до тех пор, пока…

 

В наших предыдущих публикациях по земле мы указывали, что особой популярностью сейчас пользуются покупки участков без дома, фундаментов и недостроев, подряда и прочих строительных обязательств. При ближайшем рассмотри мотивов таких покупателей, желающих прикупить «чистую» землю, и которые в большинстве случаев являются людьми материально обеспеченными, мы получили следующее:

 

- завышенные цены «хочу». Так сложилось на нашем рынке – желаемые собственниками за их готовые дома и коттеджи суммы не всегда отражают действительность рынка и затраты. Скорее, они отражают желаемую продавцом прибыль от строительства в 100-200%. Покупатель же не просто не готов оплатить эту прибыль (а он тоже легко ее подсчитает после просмотра объекта), но и к таким значительным суммам рабовых вложений относится неблагосклонно. Последствия кризиса, помимо этого, привели и к тому, что так называемый уровень ценового отсечения (максимум цены, по которой готовы покупать) снизился более, чем в 2 раза. Даже платежеспособная категория населения (которая, собственно, и является основными покупателями участков под застройку), стала очень осторожно относиться к вложению денег

 

- индивидуальные проекты. Любая организованная застройки или подряд подразумевает типовые планировки, площади или отделку. Наши же покупатели, в отличие, например, от европейцев и американцев, хотят абсолютного эксклюзива, такого, чтобы не просто не как у всех, а только как у него лично. В итоге собственники начинают воротить собственные эксклюзивные проекты. И если уж они и готовы на затраты в несколько миллионов на строительство, то только с этим условием. Да и чтобы потом сказать всем о том, что дом-то «вот этими руками…..», а проект – «вот этой самой головушкой» выстрадан. И все похвалят.

 

- подводные камни готовых домов. Эта причина связана с тем, что любой готовый или почти достроенный объект от частного лица, построенный его собственными силами, даже при наличии проекта, представляет собой подобие «черного ящика». Неизвестно, как замешивался бетон,  не укладывался ли кирпич в мороз, и нет ли пустот в фундаменте. Особенно это важно для тех объектов, которые строились сразу с целью последующей продажи, на скорую руку.

Помимо вины строителей, могут быть и объективные условия – затопление или подтапливание фундамента, эрозии почв и т.п.

 

- риски покупки у застройщика. Здесь страхи все те же, что и при покупке строящегося жилья в городе. И 214 ФЗ уже не работает. Но если в городе большинство застройщиков имеют «послужной список» в виде ранее построенных домов, и иногда даже многолетнюю историю, то загородные объекты у нас пока не имеют такой продолжительной истории развития, чтобы на нее можно было ориентироваться. В итоге – риск достройки, качества, юридических тонкостей, дополнительных поборов и т.п.

 

- подряд – «кот в мешке». Как уже не раз демонстрировала нам наша сфера строительства, можно ждать одного, а получить другое. Помимо этого, могут возникнуть дополнительные затраты, от которых будет невозможно отказаться и т.д. Чем дольше будет идти строительство, тем больше может возникать неувязок и неожиданностей. Часть из них является типичной доля сферы строительства, а часть – доставит массу неприятностей.

 

- так дешево не бывает! Когда говорят, что готовый двухэтажный дом «под ключ» для вас построят за 600-700 тыс руб. и за 1-2 месяца, верится с трудом. Если первые такие подрядчики еще смогли реализовать свои объекты, то на настоящий момент уже накопилась статистика не в их пользу. Иным словами, на практике оказывается, что 1-2 месяца превращаются в год, требуются дополнительные затраты как минимум в полтора раза, а проект на деле не так удобен и качественен, каковым казался на картинке.

 

- стройматериалы «небудущего». Большинство «быстрых» строек пиарит себя за счет использования неких волшебных строительных материалов. Они дешевы, из них строят быстро, и они лишены большинства минусов стандартных кирпича, панели и монолита.. Но как долго они прослужат, как поведут себя в тех или иных погодных условиях, статистики пока нет. Например, при взгляде на стеновые плиты, уж очень напоминающие ДСП, вспоминается мамин кухонных шкаф под мойкой, размокший и набухший по бокам  уже через 1,5 года использования. А что будет с домом, интересно?

 

- возможность управлять сроками и финансовыми потоками строительства. При покупке объекта или подряда максимум, на что можно рассчитывать – на рассрочку или скидку. Но все равно основную сумму нужно заплатить сразу. При самостоятельной застройке работы можно производить по мере пополнения финансов, собственного удобства и т.д.

 

- недоверие к обещанной инфраструктуре. В большинстве случаев у нас в первую очередь возводятся и заселяются дома, а потом уже кое-как достраивается необходимая микрорайону инфраструктура. А нужна она сразу. Именно это факт отталкивает покупателей от многих объектов, в том числе, от готовых загородных.

 

- норматив стоимости строительства. Многие застройщики, дабы привлечь покупателей, используют условную стоимость квадратного метра готового дома. Но, поскольку все загородные объекты уникальны, себестоимость их строительства колеблется очень сильно.  В итоге, не включив то или иное в отделку, можно добиться низкой цифры, которая совсем не станет показателем реальной ситуации.

 

Что же в результате? Подумав и посчитав, покупатель понимает, что покупать нужно либо готовый коттедж в дорогом поселке бизнес-класса, либо землю в хорошем месте и строить самому.  Варианты, полярные с точки зрения первоначальных затрат, но примерно равные с точки зрения итоговых затрат при одинаковом уровне притязаний. А уже сроки  во втором случае индивидуальны.

 

Автор: Андреева Е.

www.expert-russia.ru

В избранное