Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Уфимский рынок недвижимости. Интервью для журнала <<Полезная площадь>> (Нижний Новгород) Андреевой Е.Я., САН <<ЭКСПЕРТ>>


Уфимский рынок недвижимости. Интервью для журнала «Полезная площадь» (Нижний Новгород) Андреевой Е.Я., САН «ЭКСПЕРТ»

 

  1. Что в целом можно сказать об уфимском рынке недвижимости – наблюдается спад, подъем или стабилизация (по сравнению, допустим, с началом кризиса, с осенью 2009 года)? Или на разных сегментах рынка ситуация развивается по-разному?

 

Е.А: Действительно, на разных сегментах ситуация разная. Но основным сегментом, определяющим состояние рынка, на котором всегда наблюдается максимум сделок,  всегда было вторичное жилье.

 

Сейчас, несмотря на некоторый рост цен весной, можно говорить о равновесии. Май и июнь – всегда период некоторого охлаждения рынка. В 2007-2009 году рынок Уфы пребывал в застое, который начался даже раньше, чем, собственно, экономический кризис. Думаю, что равновесие, тем не менее, сопровождающееся достаточным количеством сделок на рынке, продлится, до осени. Но, например, элитное жилье, в том числе строящееся, сейчас пользуется очень хорошим спросом.

 

То же касается других сегментов, в каждом ситуация развивается по-своему. Например, сегмент коммерческой недвижимости продолжает пребывать в застое, существует общерыночное непонимание соразмерности желаемых собственником и адекватных спросу цен;  загородная недвижимость потихоньку оживляется, но ценовые планки значительно снижены по сравнению с докризисным периодом.

 

П.П: Вы ответили «в 2007-2009 году рынок Уфы пребывал в застое, который начался даже раньше, чем, собственно, экономический кризис».

Вопрос – каковы причины этого застоя? Он был характерен для всего рынка или отдельных его составляющих?

 

Е.А: Еще с начала 2007 года в Уфе началось постепенное снижение цен после резкого роста, который поддержала бурно развивавшаяся ипотека, к концу которого цена превысила психологически и финансово допустимое значение. Платежеспособный спрос был исчерпан. Застой был характерен практически для всех сегментов.

 

П.П: Вы ответили «сегмент коммерческой недвижимости продолжает пребывать в застое, существует общерыночное непонимание соразмерности желаемых собственником и адекватных спросу цен».

Вопрос - сколько стоит на данный момент квадратный метр офиса, к примеру, в центре города? Каков процент заполняемости офисных и торговых центров? Офисные и торговые центры расположены территориально в одном районе города или равномерно распределены по всем районам?

 

Е.А: Данные по ценам представлены на нашем сайте в разделе аналитика. Офис в центре – это от 50 до 70 тыс руб за кв.м ( А и В класс). Процент указать сложно, но свободные площади есть. В торговых центрах тем более, причем во всех районах. Уфа территориально вытянута, центры распределены. Хотя большинство все равно расположены ближе к центру или в нем.

 

П.П: Вы ответили «загородная недвижимость потихоньку оживляется, но ценовые планки значительно снижены по сравнению с докризисным периодом».Вопрос – значительно, это насколько (пример)?

Е.А.: Люди готовы покупать  в 2-3 раза дешевле, чем готовы продать собственники, переоценивающие свои объекты. Т.е. с 8-12 млн. руб за хороший коттедж для постоянного проживания до 4-5 млн.

 

П.П: Вопрос о земельном рынке Уфы – предлагаются ли и почем участки (с подрядом или без?) под строительство загородных домов?

 

Е.А: Да, разные. Цены также сильно варьируются, без подряда – от 300 тыс руб до 1,5 млн руб. Остальное зависит от подряда, места, планируемой инфраструктуры и т.д. Конечно, участки загородом.

 

  1. Что происходит на вторичном рынке жилья Уфы? На сколько упали цены с началом кризиса? Можете ли Вы привести конкретный пример по сегодняшним ценам – допустим, сколько стоит 1,2 и 3 комнатная квартира в центре города?

Е.А.: Цена на вторичном рынке жилья Уфы с начала года выросли на 5,5%,  достигнув 42 тыс. руб. за 1 кв.метр.

Но последние 3 недели цены снижаются. Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 1 млн. рублей по ул.Мушникова, площадь 37 кв.м, а самую дорогую «элитную» 4 комн.кв, площадью 230 кв.м. по ул. Кирова за 18 млн.500 тыс. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по ул. Хмельницкого, площадью 12 кв.м. за 530 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Свердлова, площадью 19 кв.м., за 1200 тыс.руб.

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Правда, на самые ходовые квартиры по адекватным ценам и в хорошем состоянии торга может и не быть.

  1. Первичный рынок – насколько сильно пострадал, ведется ли на данный момент строительство новых жилых домов? Кто строит – государственные или частные компании? Сколько стоит квадратный метр – на этапе строительства и уже готового дома?

 

Е.А: Некоторое время назад многие стройки Уфы были временно заморожены. Но постепенно строительство восстанавливается, появляются даже новые проекты, которые мы представляем на нашем сайте. Спрос на первичное жилье стабилен, особенно спросом пользуются объекты высокой степени готовности. Покупателям нужны хорошие планировки, большие кухни, предпочтения отдаются кирпичным домам в хороших местах вблизи зеленых массивов. С другой стороны, многие покупатели уже понимают, что объекты так называемой точечной застройки, в отличие от комплексной застройки микрорайонов, строятся и сдаются быстрее, и уже вписаны в существующую инфраструктуру микрорайона.

 

C начала года цены в новостройках Уфы выросли на 5,2%  и достигли 40 тыс.руб. за 1 кв.метр.  Сильных отличий в цене хорошими темпами строящегося объекта не наблюдается, разве что лишь на самой стадии «котлована». Гораздо значительнее цены зависят от микрорайона расположения и варьируются от 30 до 75 тыс. руб за кв.м. Наконец, стало восстанавливаться и строительство элитного жилья в центре города, пользующегося спросом. Это, например, микрорайоны Арбат, и подобные им.

 

П.П: Вы ответили «поэтому застройщики пытаются находить новые, более дешевые и «быстрые» строительные технологии и материалы, позволяющие возводить дома буквально за 1-2 месяца».

Вопрос – что это за новые технологии и материалы. Нельзя ли их перечислить?

 

Е.А: Это пенобетон, бессер, готовые стеновые панели типа ДСП-Пенополистерол, составные готовые блоки типа бетон-пенполистерол. Они все имеют умные и точные названия, но я не считаю нужным знать их наизусть. Главное – дома из таких материалов должны иметь более низкую себестоимость строительства и высокую скорость возведения.

 

  1. Рынок загородной недвижимости – сколько коттеджных поселков существует на данный момент? Ведется ли строительство новых? Сколько стоит загородный коттедж (конкретный пример)? Насколько загородное жилье доступно жителям Уфы?

 

Е.А: У нас в Уфе, как мы считаем, сложилась специфическая ситуация с коттеджными поселками. Дело в том, что город зажат между двумя реками, и существует всего 5 основных мостов, проходимости которых постоянно не хватает. Поэтому коттеджные поселки у нас развиваются не столь бурно, как, например, в Москве. Ограничивает это и развитие инфраструктуры и коммуникаций.

 

Тем не менее, строится достаточное количество коттеджных поселков. Часто в такие пригородные поселки, правда, неорганизованной застройки, и не с закрытыми территориями, «превращаются» ранее существующие пригородные поселения. Элитных же пока очень мало, особенно тех, где выдерживаются заявленные изначально характеристики и сроки. Пример удачного проекта – «Акбердино Вилледж».

 

Цена коттеджей сильно варьируется – от 5 млн. руб и выше. Однако, средний класс настроен на более низкую ценовую планку – до 3-3,5 млн. руб. Причем, в эту цену должна входить и отделка, и земельный участок.  Поэтому застройщики пытаются находить новые, более дешевые и «быстрые» строительные технологии и материалы, позволяющие возводить дома буквально за 1-2 месяца. Но массовых желаний среднего класса проживать за городом пока не наблюдается.

 

  1. Что происходит в сфере ипотечного кредитования? Действует только государственная ипотека (АИЖК)? Или частные банки реализуют и собственные программы?

 

Е.А: Ипотека в Уфе заработала с начала 2010 года. Реализуются и АИЖК, и частные программы. Но одобрение банка получают далеко не все потенциальные заемщики, так как доходов не хватает. Программы с самыми выгодными процентными ставками предполагают еще и наличие у заемщика  полностью официального дохода.

 

П.П: Вы ответили «программы с самыми выгодными процентными ставками предполагают еще и наличие у заемщика  полностью официального дохода».

Какие процентные ставки жители Уфы считают выгодными?

Каков должен быть месячный доход человека (общий доход семьи?), чтобы он мог рассчитывать взять ипотеку?

Е.А: Психологически – те, которые ниже всего по рынку и приближаются к ставке рефинансирования. Это, конечно, мечта – ставка ниже 10%.

Доход зависит от суммы кредита, стоимости квартиры и доли первоначального взноса. Но, если взять средне статистически, не говоря об официальном\неофициальном, то доход семьи должен быть не менее 30 тыс. руб. в месяц. А если есть дети, то и выше. С точки зрения банальных бытовых расчетов это минимум, чтобы нормально жить, питаться, водить ребенка в школу, оплачивать комуслуги. Тем более, ипотека предполагает и ежемесячные страховые затраты.

 

  1. Как будет развиваться ситуация, на Ваш взгляд, на уфимском рынке недвижимости? От чего она будет зависеть главным образом?

 

Е.А: В первую очередь, и мы не перестаем об этом говорить, спрос на рынке недвижимости зависит от доходов населения. Важна также общая экономическая стабильность, отсутствие страхов и ожиданий. Мы предполагаем, что в течение лета рынок будет стабилен, возможны небольшие ценовые колебания в силу сезонности. Но в целом спрос на жилье есть, и он постепенно реализуется. Осень – всегда некоторое оживление и повышение цен. Инвестиционный климат и прочие инвестиционные возможности тоже могут оказать влияние на рынок недвижимости. Как минимум, в отношении закладывания новых строек.

 

www.expert-russia.ru

В избранное