Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Покупательная способность населения. Антикризисные технологии для агентств недвижимости.


 

Антикризисные технологии агентств недвижимости.

Покупательная способность населения и перераспределение клиентов.

Продолжение.

Недвижимость – слишком дорогостоящая вещь, чтобы мы могла не учитывать  покупательную способность населения как основной фактор спроса  на объекты недвижимости, и КАК СЛЕДСТВИЕ этого – спроса на наши риэлторские услуги. Можно говорить еще о степени насыщения этого спроса ( т.е. когда у все есть квартиры и все довольны). Но так как финансовые возможности населения в нашей стране ограничены, то все определяется именно ими.

То, сколько у нас есть денег, плюс возможные источники финансирования, и определяет то, какую недвижимость мы покупаем, и покупаем ли.

На покупательную способность с учетом кредитных возможностей, влияет:

- соотношение уровня доходов целевого социального слоя населения и стоимости квартиры (средней типовой, например). Либо стоимости квадратного метра. Но здесь важно учитывать, в каких квартирах в данном регионе « модно» или «принято» жить. Например, для Турции 100 кв.м. – обычное жилье, так как семьи там большие. А для нас – это элитная жилплощадь.

Такое соотношение определяет возможность населения к накоплению нужной суммы для покупки или первоначального взноса по ипотечному кредиту.

- наличие у населения жилья в собственности. Если у большинства есть приватизированные квартиры, которые можно продать, то рано или поздно в данной семье при иных соответствующих условиях могут возникнуть потребности улучшить свои жилищные условия. Пример: объявления на общежитиях и « ведомственных» домах дадут меньше эффекта по привлечению клиентов агентства.

- возможности ипотеки и кредитования. Здесь, думаю, комментарии излишни. Именно они и формируют недостающую многим покупательную способность.

- темпы инфляции, прозрачность и предсказуемость общеэкономической ситуации для населения. Обратная ситуация ведет к страхам и непрогнозируемому нами поведению людей на рынке недвижимости, в зависимости от раздуваемой СМИ паникой или депрессивными прогнозами.

Но высокая инфляция в может быть и на пользу агентствам недвижимости. Так как ставки по депозитам могут не покрывать инфляцию, не говоря уже о требуемой норме доходности, население, даже если и не в целях инвестиций, не будет откладывать покупку недвижимости для фактического проживания. Иными словами, если даже на рынке недвижимости нет значительного роста цен, приводящего к  появлению инвесторов, люди, которым нужна квартира именно для фактического проживания или разрешения семейных проблем, предпочтут купить эту квартиру, нежели «прирастить» денежку с помощью депозита. Тем более, что вместе с инфляцией растет и стоимость предстоящего ремонта.

- ожидания. Ожидания могут быть вызваны как обещаниями кого-либо чего-либо, так и прочими экономическими условиями. Мы тут говорим не о частных ожиданиях конкретного клиента,  а об общей сформировавшейся тенденции на рынке, т.е. когда так ведет себя значительная часть потребителей. В зависимости от того, чем эти ожидания вызваны, они могут быть надуманными, безнадежными( так и останутся ожиданиями и не приведут к нужным нам действиям) и реальными.

Когда действуют различные условия из вышеперечисленных, то может отмечаться перераспределение наших клиентов:

- из сегмента недвижимости в сегмент. Например, в силу появления ипотеки на конкретный строящийся дом, вызванного усилиями застройщика, клиент становится покупателем « первички» вместо « вторички».

- из категории потенциальных клиентов в категорию « не клиентов» и наоборот. Например, при ужесточении условия выдачи кредитов банками, человек  с « черным» доходом не смог получить одобрение ипотечного кредита.

- из категории платежеспособных в категорию неплатежеспособных и наоборот. Проблемы ипотеки в настоящее время отняли у многих единственную возможность улучшения своих жилищных условий. По крайней мере, временно.

- из категории покупателей в категорию арендаторов и наоборот. Если молодая семья не может купить квартиру, она начинает ее арендовать. Или наоборот, приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку лучше, чем аренда, когда сумма арендного платежа примерно равна сумме ипотечного.

- наконец, самое важное, из категории потенциальных в категорию реальных клиентов вашего агентства недвижимости.

Чем лучше агентства недвижимости будут понимать и прогнозировать эти потоки, тем стабильнее будет работа. Это требует также работы на всех сегментах рынка недвижимости, наличия соответствующих знаний у специалистов, наличия специализированных отделов в агентствах и т.п.

Часто клиентам нужно подсказать способ превращения их, например, из неплатежеспособных в платежеспособные. Пусть ипотеку взять сложно, но можно взять потребительский кредит и т.д.

Агентство также может прилагать усилия к самостоятельному созданию таких условий. Например, краткосрочное кредитование клиентов и срочный выкуп квартир.

 

Влияние других общерыночных факторов

Это самый сложный, но менее значительный вопрос. Факторы, которые так или иначе могут оказать воздействие на сферу недвижимости, займут не одну строку. Но самые важные:

- законодательные возможности и ограничения, в том числе налоговые, касающиеся банковской сферы, недвижимости и т.д.

- факторы « обеления» бизнеса и доходов населения

- иные инвестиционные возможности населения

- темпы экономического роста в целом.

 

 

Продолжение следует.

Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

Новости www.expert-russia.ru 31.10.2008

Минземимущества критически отозвалось о работе своих комитетов

Эксперты: финансовый кризис будет продолжаться как минимум один-два года. Но обвала цен на рынке недвижимости Уфы не прогнозируют.

Рецепт против кризиса: разум вместо паники

Технологию работы агентств недвижимости диктует клиент

АЗБУКА РИЭЛТОРА: ответы на вопросы. Выпуск 31

Кадровая политика агентства недвижимости в условиях кризиса.

Недвижимость Уфы. Банк "Уралсиб" направит 1 млрд руб. на развитие социальной ипотеки в Башкирии.

Антикризисные технологии агентств недвижимости. Покупательная способность населения и перераспределение клиентов.

Завершил работу IX Форум Риэлторов «Резервы современного рынка недвижимости – взгляд профессионалов»

Недвижимость Уфы. Торги по продаже прав на заключение договоров о развитии застроенных территорий

Недвижимость Башкортостана. Торги по продаже жилого дома площадью 115 кв.м в г. Благовещенск

Недвижимость Башкортостана. На продажу единым лотом выставляется нежилое здание 909,7 кв.м с земельным участком 1079 кв.м в г. Учалы

Недвижимость Уфы. Представление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

Недвижимость Уфы. Аукцион на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества по ул. Трамвайная

Недвижимость Уфы. Торги по сдаче в аренду федеральных объектов недвижимости для использования под офисы, производство, склады

Ипотека в Уфе. СМП-Банк купил 100% акций ИнвестКапиталБанка

АЗБУКА РИЭЛТОРА: ответы на вопросы. Выпуск 30

 
В избранное