КонсультантПлюс: правовые новости Выпуск от 11.11.2013
Новый "Путеводитель по спорам в
сфере госзаказа" в КонсультантПлюс
Новый Путеводитель содержит информацию о подходах госорганов и судов к
решению спорных вопросов в сфере госзаказа. Рассмотрены спорные вопросы по
процедурам: электронный аукцион; конкурс; запрос котировок; размещение
заказа у единственного поставщика.
Краткий обзор актуальных Постановлений Президиума ВАС
РФ
Материал подготовлен с использованием правовых
актов по состоянию на 11.11.2013.
В настоящем обзоре рассмотрены постановления Президиума ВАС РФ,
опубликованные в октябре 2013 г. Представленные правовые позиции могут иметь
существенное значение при разрешении гражданско-правовых споров.
1. Регистрация арендатором права собственности
на арендованное имущество не лишает арендодателя права на подачу иска о
признании зарегистрированного права отсутствующим
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N
А32-29673/2011 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу
судебных актов по новым обстоятельствам)
Спорная ситуация
Администрация сельского поселения передала индивидуальному
предпринимателю земельный участок в аренду сроком на 10 лет. В течение
нескольких лет предприниматель зарегистрировал в ЕГРП право собственности на
бытовое помещение, коридор, душевую, мини-футбольное и футбольное поля
(далее - спорные объекты), расположенные на этом участке. Впоследствии
предприниматель обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного
участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям,
предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.
Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности
на спорные объекты, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о
признании права собственности на объекты за муниципальным образованием и
признании недействительным зарегистрированного права собственности
предпринимателя на указанные объекты.
Правовые проблемы
- вопрос применения иска о признании права отсутствующим в качестве
способа защиты нарушенного права собственности;
- вопрос правовой квалификации нетипичных объектов недвижимости в
качестве самостоятельных объектов или как относящихся к улучшениям
земельного участка.
Правовые позиции
1.1. Если арендатор помимо воли арендодателя зарегистрировал за собой в
ЕГРП право собственности на арендованное имущество, то такая регистрация не
лишает арендодателя права на защиту нарушенного права собственности
надлежащими вещно-правовыми способами. Следовательно, отказ в удовлетворении
заявленного арендодателем требования о признании права собственности на
спорные объекты недвижимости отсутствующим в силу избрания истцом неверного
способа защиты права (требование о признании недействительным
зарегистрированного права собственности) является незаконным и противоречит
разъяснениям п. 3 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от
29.04.2010N 10/22.
1.2. Стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение
(единый объект), состоящее из земельного участка, обустроенного особым
образом, а также объектов недвижимости вспомогательного характера,
объединенных общим функциональным назначением.
1.3. Футбольное и мини-футбольное поля относятся к сооружениям, входящим
в состав стадиона как единого объекта, не являются самостоятельными
недвижимыми вещами, а представляют собой улучшения земельного участка, на
котором они расположены (являются его неотъемлемой составной частью). В силу
изложенного право собственности на данные сооружения не может быть
зарегистрировано в ЕГРП.
1.4. Сам по себе факт государственной регистрации прав на объекты
вспомогательного характера за третьими лицами ущемляет интересы собственника
земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию
и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах.
1.5. Если из договора аренды земельного участка не следует, что право
собственности на строения, реконструированные или возведенные арендатором,
возникает у арендатора, то арендатор не вправе обращаться с заявлением о
государственной регистрации права собственности на построенные или
реконструированные им объекты. Однако он может претендовать на компенсацию
затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых
улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено
договором.
1.6. Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке
к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости, права
на которые не были зарегистрированы за арендодателем - собственником
земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат,
так как возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке
здания и сооружения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, являются
составной частью земельного участка.
Значение правовых позиций
Исходя из позиции 1.1, арендодатель вправе защищать нарушенное право
собственности, даже если в ЕГРП содержится запись о праве собственности
арендатора на арендованное имущество. Выбор арендодателем неверного способа
защиты нарушенного права не может повлечь отказа суда в удовлетворении
заявленного требования.
Правовые позиции 1.2 - 1.3 сделаны с учетом выводов, содержащихся в ранее
принятых Постановлениях Президиума ВАС РФ. Так, определение стадиона как
единого объекта содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N
6200/10. В Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09 по делу
N А53-3598/2008-С2-11 и от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 в
качестве признаков, указывающих на отсутствие у объекта самостоятельного
функционального назначения, назывались цели создания объекта.
По мнению Президиума ВАС РФ, данные правовые позиции аналогичны
комментируемой, однако нельзя не отметить того обстоятельства, что
определение стадиона, приведенное Президиумом ВАС РФ в Постановлении от
20.10.2010 N 6200/10, было дано в контексте иного спора, а именно спора о
приватизации земельного участка под вспомогательными объектами стадиона на
основании ст. 36 ЗК РФ.
Правовую позицию 1.4, в соответствии с которой нарушением прав истца
является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика
на имущество, не обладающее признаками недвижимости, Президиум ВАС РФ ранее
указывал в Постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010
и от 04.09.2012 N 3809/12 по делу N А40-7912/11-28-61.
Правовая позиция 1.5 следует из п. 2 ст. 263 ГК РФ. Право арендатора на
компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) неотделимых улучшений
арендованного имущества предусмотрено ст. ст. 616, 623 ГК РФ.
Вывод 1.6 сделан с учетом позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7
Информационного письма от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по
некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с
лишением владения". В этом пункте Информационного письма Президиум ВАС
РФ указал, что собственник земельного участка имеет право на защиту своего
права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем
незарегистрированное здание.
2. Оценка предмета ипотеки считается
согласованной, если изначально установленная залоговая стоимость предмета
ипотеки была распространена на несколько объектов недвижимости
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N
А45-5119/2009 (есть оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу
судебных актов по новым обстоятельствам)
Спорная ситуация
Решением арбитражного суда общество (должник) признано банкротом, в
отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением того
же суда признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов
должника денежное требование компании-кредитора. Сумма основного долга
включена в реестр как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества
должника по договору, ранее заключенному между должником и
компанией-кредитором. В соответствии с договором залога и дополнительным
соглашением к нему предметом договора являлось нежилое здание, а также доли
в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Впоследствии в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника
обратился с заявлением о признании незаключенным упомянутого договора залога
(ипотеки) и о внесении в связи с этим изменений в реестр требований
кредиторов путем отражения в нем всей суммы долга как требования, не
обеспеченного залогом имущества должника.
Заявление конкурсного управляющего было основано на том, что сторонами
договора залога не было достигнуто соглашение по существенному условию об
оценке предмета залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ) в части, касающейся земельного
участка, так как указанная в договоре оценка предмета залога относилась
только к нежилому зданию.
Правовая проблема
- вопрос о согласовании сторонами условия об оценке предмета договора
залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе если ипотека
обеспечивает исполнение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Правовая позиция
Если стороны по договору ипотеки дополнительным соглашением изменили
изначально установленную ими в договоре залоговую стоимость предмета
ипотеки, распространив ее на несколько объектов недвижимости (тем самым
снизив первоначальное значение залоговой стоимости), то существенное условие
договора об оценке предмета ипотеки является согласованным. Следовательно,
договор ипотеки не может быть признан незаключенным по этому основанию.
Значение правовой позиции
Настоящая правовая позиция является развитием позиции, изложенной в
Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу N
А38-5402/2008. Согласно данной позиции нормы залогового законодательства не
содержат каких-либо указаний на то, что в таком договоре должна быть
отражена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, если предметом
договора являются несколько объектов недвижимости.
С учетом комментируемой правовой позиции Президиума ВАС РФ можно сделать
следующий вывод. Стороны договора ипотеки вправе расширить предмет ипотеки
без увеличения ранее согласованной оценки предмета ипотеки путем заключения
дополнительного соглашения к договору. Такие действия сторон приводят к
снижению первоначальной залоговой стоимости предмета ипотеки, распределяя ее
на несколько объектов, если иное не следует из ситуации. Риска признания
договора ипотеки незаключенным по мотиву несогласованности оценки нового
предмета ипотеки при этом не возникает.
